Ανάκαμψη εν μέσω ανησυχιών

«ΣΗΚΩΝΕΙ ΚΕΦΑΛΙ» Ο ΤΟΜΕΑΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕΤΑ ΤΟ ΧΤΥΠΗΜΑ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΡΙΣΗΣ
ΑΔΙΑΜΦΙΣΒΗΤΗΤΑ Ο ΤΟΜΕΑΣ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΔΕΧΘΗΚΕ ΤΟ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΟ ΠΛΗΓΜΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΚΡΙΣΗ, «ΡΙΧΝΟΝΤΑΣ» ΜΕΡΙΚΕΣ ΧΙΛΙΑΔΕΣ ΚΟΣΜΟΥ ΣΤΟ ΣΤΕΝΟ ΚΑΙ ΔΥΣΒΑΤΟ ΜΟΝΟΠΑΤΙ ΤΗΣ ΑΝΕΡΓΙΑΣ. ΤΟ 2016 ΕΔΩΣΕ ΣΗΜΕΙΑ ΖΩΗΣ, ΑΦΟΥ ΟΙ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΠΩΛΗΤΗΡΙΑ ΕΓΓΡΑΦΑ) ΚΙΝΗΘΗΚΑΝ ΣΤΑ ΙΔΙΑ ΠΕΡΙΠΟΥ ΕΠΙΠΕΔΑ ΜΕ ΤΟ 2012. ΤΟ 2017 ΗΤΑΝ ΑΚΟΜΗ ΚΑΛΥΤΕΡΟ ΔΕΔΟΜΕΝΟΥ ΟΤΙ ΟΙ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΞΕΠΕΡΑΣΑΝ, ΕΣΤΩ ΚΑΙ ΟΡΙΑΚΑ, ΤΟΝ ΠΗΧΗ ΤΟΥ 2009
Μια στις τέσσερεις πωλήσεις ακινήτων αποδίδεται σε ξένους, γεγονός άρρηκτα συνδεδεμένο με το σχέδιο πολιτογράφησης ξένων επενδυτών
Αισιοδοξία, αλλά και ανησυχίες καταγράφονται, υπό το φως της επανόδου ενός από τους πλέον σημαντικούς τομείς της κυπριακής οικονομίας, αυτού των κατασκευών και των ακινήτων. Το 2017 κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο 8.734 πωλητήρια έγγραφα, γεγονός το οποίο κατατάσσει το περασμένο έτος ως την καλύτερη χρονιά από το 2009 και έπειτα. Τα πωλητήρια έγγραφα με αγοραστές ξένους αυξήθηκαν κατά 32,7% το 2017 και άγγιξαν τα 2.406 τεμάχια σε σύγκριση με 1813 το 2016.

Οι πωλήσεις ακινήτων σε ξένους αντιστοιχούν στο 27,5% του συνόλου των πωλήσεων ακινήτων και βρίσκονται πλέον στο υψηλότερο επίπεδο από το 2008, όταν αντιστοιχούσαν στο 45,2% των συνολικών πωλήσεων. Τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας δεικνύουν αύξηση του εμβαδού των αδειοδοτηθέντων έργων κατά 35,5% την περίοδο Ιανουαρίου - Οκτωβρίου 2017, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2016. Την ίδια περίοδο εκδόθηκαν 4.817 άδειες οικοδομής και προβλέπεται ότι θα ανεγερθούν 3.956 οικιστικές μονάδες, με την αξία τους να ξεπερνά τα €1,2 δισ. Το δεκάμηνο του 2016 είχαν εκδοθεί 4.350 άδειες οικοδομής για ανέγερση 2.911 οικιστικών μονάδων αξίας €0,9 δισ.
Χ. Γεωργιάδης: «Θετική συμβολή»

Η «ανάσταση» του τομέα των κατασκευών και των ακινήτων αντικρίζεται ως ευεργετική για το σύνολο της κυπριακής οικονομίας από τον Υπουργό Οικονομικών. Ο Χάρης Γεωργιάδης δηλώνει στη «Σ» ότι «είναι πράγματι ενθαρρυντικό το γεγονός ότι πιο γρήγορα απ’ ό,τι πολλοί ανέμεναν αυτός ο τομέας, ακολουθώντας όλους τους υπόλοιπους παραγωγικούς τομείς, επανέρχεται σε θετικούς ρυθμούς. Αυτό έχει θετική συμβολή στην ανάπτυξη και στην απασχόληση, ακόμη και στην πλήρη εξυγίανση του τραπεζικού συστήματος και στη διαχείριση του υψηλού ιδιωτικού δανεισμού.

»Οι συναλλαγές και η οικονομική δραστηριότητα στον κατασκευαστικό τομέα, οι επενδύσεις και οι θέσεις εργασίας έχουν τη δική τους καθοριστική σημασία. Ως αποτέλεσμα της αύξησης στις συναλλαγές, στον τομέα των ακινήτων, προκύπτει και μια διόρθωση στις τιμές, προς τα πάνω, η οποία αντιστρέφει τη μεγάλη πτώση που είχε καταγραφεί τα προηγούμενα χρόνια με όφελος για τον δανειολήπτη, ο οποίος βλέπει την αξία των εξασφαλίσεών του να αυξάνεται, αλλά και για τους ισολογισμούς των τραπεζών».
Θετικά και... κίνδυνοι

Η σταδιακή ανάκαμψη του τομέα αυξάνει τα έσοδα του κράτους μέσω της είσπραξης φόρων, όπως ο ΦΠΑ, αλλά και τελών, ενώ ταυτόχρονα δημιουργούνται νέες θέσεις εργασίας στην οικοδομική βιομηχανία, επισημαίνει στη «Σ» ο συνέταιρος της KPMG, Τάσος Γιασεμίδης. «Το ενδιαφέρον μέρους των επενδυτών φαίνεται να εστιάζεται σε συγκεκριμένους τύπους ακινήτων, εφόσον πολλοί από τους ξένους επενδυτές συνδυάζουν την επένδυσή τους με το πρόγραμμα πολιτογράφησης. Ως εκ τούτου υπάρχει αυξημένη ζήτηση για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας και με βάση αυτήν τη ζήτηση τροχοδρομούνται νέες αναπτύξεις, κάτι που καταδεικνύεται και από τα στατιστικά που αφορούν τις νέες αδειοδοτήσεις. Την ίδια ώρα, η εγχώρια ζήτηση άρχισε να ανακάμπτει, με την παραχώρηση στεγαστικών δανείων να αυξάνεται».

Ο κ. Γιασεμίδης επισημαίνει και την ύπαρξη κινδύνων, «οι προκλήσεις στον τομέα, όπως η υψηλή μόχλευση και ο μεγάλος αριθμός αδιάθετων μονάδων σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, παραμένουν και απαιτείται σωστή διαχείριση των κινήτρων και των πολιτικών, που έχουν διαμορφωθεί ώστε να διατηρηθεί μια βιώσιμή πορεία ανάκαμψης του τομέα. Μεγάλος αριθμός ακινήτων έχουν συσσωρευθεί στους ισολογισμούς των τραπεζών, μετά την παραχώρηση φορολογικών ελαφρύνσεων για την ανταλλαγή δανείων με ακίνητα. Τα τραπεζικά ιδρύματα προχώρησαν στη δημιουργία μονάδων για αξιοποίηση των ακινήτων, καθώς και στην ίδρυση επενδυτικών ταμείων, με περιουσία ακίνητα, που έχουν εισοδήματα ενοικίων, τα μερίδια των οποίων βρίσκονται στη διάθεση υποψήφιων επενδυτών», αναφέρει.
«Σπασμωδικές κινήσεις»

Καταθέτοντας τις απόψεις του στη «Σ» ο ειδικός επί θεμάτων εταιρικής στρατηγικής, Δρ Άρης Πετάσης, επισημαίνει ότι όλες σχεδόν οι χώρες στηρίζουν την οικοδομική ανάπτυξη. Οι αξιόπιστες χώρες, λέγει, εντάσσουν τις προσπάθειές τους στον ευρύτερο μακροπρόθεσμο εθνικό τους προγραμματισμό και οι υπόλοιπες λειτουργούν σπασμωδικά με αντικείμενο την ικανοποίηση βραχυπρόθεσμων αναγκών της οικονομίας.

«Στην Κύπρο οι πρακτικές, τόσο των προηγούμενων κυβερνήσεων όσο και της σημερινής, μάλλον μας θυμίζουν τη δεύτερη κατηγορία, εξ ου και η καταστροφή, που προέκυψε». Στην Κύπρο, προσθέτει, υπάρχουν δυο αγορές στην οικοδομική βιομηχανία με ελάχιστα κοινά. Η πρώτη είναι η αγορά των ντόπιων (70%) και η δεύτερη η αγορά των ξένων (περίπου 30%), η οποία απορροφά μεγάλα έργα και σχετίζεται με την πολιτογράφηση.

«Όσον αφορά τη δεύτερη αγορά, δεν θα υπήρχε πρόβλημα εφόσον η πολιτογράφηση υποχρέωνε τον ξένο να επενδύσει σε αξιόλογα έργα μακράς πνοής με ανάλογη δημιουργία σημαντικού αριθμού ποιοτικών θέσεων εργασίας. Αντί τούτου, η πολιτογράφηση σήμερα μετατράπηκε σε εργαλείο βραχυπρόθεσμης διαχείρισης των προβλημάτων ρευστότητας των τραπεζών, του κράτους και των επιχειρηματιών.

» Μια πρακτική μειωμένης μακροπρόθεσμης προοπτικής. Με τις ανάλογες παραλλαγές που βλέπουμε, μάλλον οδεύουμε πίσω στο προηγούμενο επιχειρησιακό μοντέλο, όπου όλοι κέρδιζαν εις βάρος της μακροπρόθεσμης σταθερότητας της οικονομίας: 1ον αστρονομικά ποσά στους ιδιοκτήτες γης, 2ον ευκαιρίες δανειοδότησης για τις τράπεζες, 3ον ασύλληπτα εισοδήματα από φόρους επί των κεφαλαιουχικών κερδών, κ.ο.κ. για το κράτος και 4ον όφελος στους επιχειρηματίες ανάπτυξης έργων. Όλα λειτουργούσαν και συνεχίζουν να λειτουργούν μακριά από ένα ολιστικό πρόγραμμα για την οικονομία», αναφέρει ο κ Πετάσης.

«Αγγίζοντας» το θέμα των τιμών σπιτιών και διαμερισμάτων, ο κ. Πετάσης αναφέρει ότι «για να έχει μέλλον η σημερινή προσπάθεια της οικοδομικής βιομηχανίας, η μέση τιμή πώλησης μαζί με τους φόρους δεν πρέπει να υπερβαίνει κατά 5-6 φορές το μέσο ετήσιο εισόδημα στην Κύπρο, το οποίο φθάνει στις €23 χιλ. ετησίως. Δηλαδή, μια μέση συνολική τιμή αγοράς, η οποία να βρίσκεται μεταξύ €115 χιλ. - €140 χιλ.».
«Προσεκτική μελέτη»...

Με σκεπτικισμό και ανησυχία αντικρίζει την αύξηση της ζήτησης από τους ξένους επενδυτές και ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων. Ο πρόεδρός του Κυριάκος Ταλαττίνης αναφέρει στη «Σ» ότι «θα πρέπει να μελετηθεί πολύ προσεκτικά, με λεπτομερείς και σε βάθος μελέτες, σε συνδυασμό με την πολύ μεγάλη αύξηση του εμβαδού των αδειοδοτηθέντων έργων, ειδικά των πολυόροφων κτηρίων. Η απλουστευμένη τοποθέτηση ότι "η ζήτηση από ξένους συνεχώς ανεβαίνει", δεν είναι ορθή. Η ζήτηση αυτή υποστηρίζεται και είναι απόλυτα εξαρτώμενη από το Σχέδιο πολιτογράφησης.

»Άρα είναι ευάλωτη σε σοβαρές αυξομειώσεις, αναλόγως των ισχυουσών προνοιών του Σχεδίου. Συνεπώς, η μεγάλη αύξηση των εμβαδών των προτεινόμενων έργων και κατ' επέκτασιν της προσφοράς, είναι δυνατό να επιφέρει επιβράδυνση στην απορρόφηση τέτοιων έργων και στο τέλος της ημέρας κορεσμό. Πρέπει να λαμβάνεται πάντα υπόψη και το γεγονός ότι η τοπική ζήτηση δεν έχει το βάθος και ούτε μπορεί να ανταποκριθεί στα επίπεδα των αξιών αυτών των μεγάλων έργων».

Πέραν των προβληματισμών, ο κ Ταλαττίνης θεωρεί ότι «η ζήτηση για τις συγκεκριμένες κατηγορίες της κτηματαγοράς έχει σταθεροποιηθεί και ανακάμπτει, με θετικό αντίκτυπο στις κεφαλαιουχικές αξίες των ακινήτων. Η αυξημένη ζήτηση δημιουργεί ανάγκες για νέες αναπτύξεις, έκδοση νέων αδειών οικοδομής και αύξηση του κύκλου εργασιών της ευρύτερης οικοδομικής βιομηχανίας. Αυτό έχει αρκετά θετικά αποτελέσματα στην ευρύτερη οικονομία, αφού η οικοδομική βιομηχανία αποτελεί την ατμομηχανή της ανάπτυξης του ΑΕΠ. Συμβάλλει, μεταξύ άλλων, στη μείωση της ανεργίας, στη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας, στη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στην υλοποίηση νέων επενδύσεων».

«Ενθαρρυντικές ενδείξεις... αλλά»

Η αύξηση των πωλήσεων ακινήτων είναι ενθαρρυντικό σημάδι για την οικονομία, αναφέρει στη «Σ» ο πρόεδρος του RICS. Σύμφωνα με τον Θωμά Δημόπουλο, «δείχνει ότι υπάρχει ζήτηση, μειώνεται η ανεργία, αυξάνεται το κατά κεφαλήν εισόδημα (αφού υπάρχει δυνατότητα αγοράς) και φυσικά ότι ο χρηματοπιστωτικός κλάδος λειτουργεί φυσιολογικά και παρέχει δάνεια. Από το σύνολο των πωλήσεων τη δεκαετία 2007 - 2017 παγκύπρια, φαίνεται ότι η συντριπτική πλειοψηφία των πωλήσεων (71%) αφορά συναλλαγές κάτω των €150 χιλ. Εάν μελετηθεί διαχρονικά, το ποσοστό, σε τριμηνιαία βάση κυμαίνεται από 65% - 79%. Η τάση αυτή δεν θα πρέπει να παραγνωριστεί, αφού έχει να κάνει και με την αγοραστική δυνατότητα της πλειοψηφίας». Ο κ. Δημόπουλος επικαλείται τα ευρήματα πρόσφατης μελέτης.

«Μελετήσαμε τον αριθμό των αδειοδοτηθέντων έργων, ενώ κάναμε και πρόβλεψη για την επόμενη πενταετία λαμβάνοντας υπόψη παράγοντες, όπως το ΑΕΠ, η ανεργία και οι δείκτες τιμών. Το μοντέλο που χρησιμοποιήθηκε, δείχνει μια ομαλή ανάκαμψη του κλάδου των κατασκευών και οι προβλέψεις είναι ενθαρρυντικές. Το ζήτημα, φυσικά, είναι να μπορέσει η αγορά να απορροφήσει τις νέες μονάδες που θα προκύψουν».

Ο πρόεδρος του RICS θεωρεί ότι τα ακίνητα, τα οποία απέκτησαν οι τράπεζες μέσω της ανταλλαγής χρέους με περιουσιακά στοιχεία, αποτελούν πηγή προβληματισμού.

«Παρά τις ενθαρρυντικές ενδείξεις για ανάκαμψη της οικονομίας και του κατασκευαστικού κλάδου, στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια παρατηρείται μια σταθεροποίηση, που δεν είναι ευχάριστη. Το 45% των δανείων είναι μη εξυπηρετούμενα. Αυτό είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα κατά τη γνώμη μας, το οποίο όσο συνεχίζεται, δεν θα πρέπει να αισθανόμαστε ασφαλείς. Πιστεύω ότι η κατάσταση θα αρχίσει να θεωρείται ελεγχόμενη και θα μιλάμε για πραγματική ανάκαμψη όταν το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων συρρικνωθεί σε επίπεδα κάτω του 20%», αναφέρει ο κ. Δημόπουλος.