Η στεγαστική κρίση στο μικροσκόπιο αναλυτών - Δυσοίωνες οι εκτιμήσεις για το 2025

Ολοένα και περισσότερο βυθίζεται η Κύπρος στη στεγαστική κρίση, με το 11,2% να αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγασης. Οι ανησυχίες για τη διαβίωση των πολιτών αυξάνονται, καθώς οι μισθοί, ειδικότερα του ιδιωτικού τομέα, παραμένουν δυσανάλογοι σε σχέση με τις τιμές των ακινήτων, γεγονός που προκαλεί έντονες ανησυχίες για το μέλλον. Οι αναλυτές προειδοποιούν για περαιτέρω αυξήσεις στο κόστος στέγασης καθιστώντας την πρόσβαση σε κατοικία ακόμη δυσκολότερη.

Ποιοι είναι οι παράγοντες που οδήγησαν στην εκτίναξη των τιμών, καθιστώντας την αγορά ή ακόμη και ενοικίαση κατοικίας απρόσιτες; Ποιες είναι οι εκτιμήσεις των οικονομολόγων και αναλυτών για την κατάσταση; Πώς σκοπεύει η Κυβέρνηση να αντιμετωπίσει αυτό το κρίσιμο ζήτημα;

Το ρεπορτάζ που ακολουθεί απαντά στα πιο πάνω ερωτήματα, παραθέτοντας επίσης τις τρέχουσες τιμές ενοικίου και αγοράς καθώς και τα στοιχεία της Eurostat, στα οποία η Κύπρος καταγράφει θλιβερή «πρωτιά» στη στεγαστική κρίση.

Eurostat: «Πρωταθλήτρια» στεγαστικής κρίσης η Κύπρος

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που αφορούν το 2023, η Κύπρος αναδεικνύεται «πρωταθλήτρια» στη στεγαστική κρίση. Ειδικότερα, το 11,2% του πληθυσμού στην Κύπρο έχουν αντιμετωπίσει «δυσκολία στέγασης» στη ζωή τους, ποσοστό υπερδιπλάσιο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 4,9%.

Η έννοια της «δυσκολίας στέγασης» αναφέρεται σε περιπτώσεις όπου τα άτομα δεν έχουν δικό τους σπίτι, δυσκολεύονται έστω και για ενοίκιο και αναγκάζονται να μένουν με συγγενείς, φίλους ή σε προσωρινές στέγες.

Συν τοις άλλοις, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Eurostat, το 14,7% των Κυπρίων βρίσκονται σε κίνδυνο φτώχιας την ώρα που ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι στο 8,5%.

Γιάννης Τελώνης: Η αναλογία κόστους κατοικίας προς εισόδημα στην Κύπρο έχει φτάσει σε ανησυχητικά επίπεδα

Μισθοί και αξίες ακινήτων… Μια δυσανάλογη σχέση

Οι οικονομολόγοι τονίζουν ότι η στεγαστική κρίση στην Κύπρο προκύπτει ένεκα του συσχετισμού των μισθών με τις αξίες αγοράς και ενοικίου.

Για το σοβαρό πρόβλημα στέγασης και απρόσιτων ενοικίων - ειδικά στη Λεμεσό - μίλησε στη «Σημερινή» ο οικονομολόγος στο Πανεπιστήμιο Λευκωσίας, Μάριος Χρίστου.

«Το θέμα είναι ο συσχετισμός του μισθού με το κόστος αγοράς ή ενοικίασης κατοικίας. Ένας μεσαία αμειβόμενος δίνει τον μισό του μισθό για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων. Αν έχει και οικογένεια τότε δεν μπορεί να τα βγάλει πέρα», εξήγησε.

Πρόσθεσε ότι οι μισθοί παραμένουν χαμηλοί και υπάρχει μεγάλο χάσμα ανάμεσα στις αμοιβές του ιδιωτικού και δημόσιου τομέα, το οποίο προκαλεί πρόβλημα στην κοινωνική συνοχή.

Στο ίδιο μήκος κύματος τοποθετήθηκε και ο οικονομολόγος, Μάριος Τελώνης, κληθείς από τη «Σ» να τοποθετηθεί για το στεγαστικό πρόβλημα.

Συγκεκριμένα, ανέφερε ότι η αναλογία κόστους κατοικίας προς εισόδημα στην Κύπρο έχει φτάσει σε ανησυχητικά επίπεδα. Ενώ η διεθνής πρακτική ορίζει ότι αυτή η αναλογία θα έπρεπε να είναι 4 προς 1 ή 5 προς 1 (πέντε μέσοι ετήσιοι μισθοί να ισοδυναμούν με την αξία μίας μέσης κατοικίας), στην Κύπρο έχει ξεπεράσει το 7 προς 1, καθιστώντας την αγορά κατοικίας εξαιρετικά δύσκολη.

«Εδώ θα πρέπει να δούμε πώς μπορούμε να κατεβάσουμε προς τα κάτω τις τιμές των ακινήτων, καθώς τα εισοδήματα είναι πιο δύσκολο να ανεβούν», υπογράμμισε.

Μάριος Χρίστου: Από ένα σημείο και μετά, δεν είναι ελεύθερη αγορά αλλά στρέβλωση της αγοράς

Πού κυμαίνονται οι τιμές ενοικίου και αγοράς

Στη Λευκωσία, Λάρνακα και Πάφο ο μέσος όρος ενοικίου για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου είναι στα €600-€700, σύμφωνα με τα στοιχεία που εξασφάλισε η «Σ» από το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών. Στην Ελεύθερη Αμμόχωστο είναι στα €500-€600 και στη Λεμεσό €900-€1.000.

Για τρία υπνοδωμάτια, στην Ελεύθερη Αμμόχωστο και Λάρνακα είναι στα €900-€1.000, στη Λευκωσία €1.000-€1.200, στην Πάφο €1.200-€1.300 και στη Λεμεσό €1.900-€2.000.

Όσον αφορά την αγορά για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, στην Πάφο ο μέσος όρος είναι στις €90.000, στη Λάρνακα €100.000, στη Λευκωσία €130.000 και στη Λεμεσό €180.000. Τα διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων στην Πάφο και Λάρνακα κυμαίνονται στις €190.000, στη Λευκωσία €280.000 και στη Λεμεσό €380.000.

Ο Μάριος Χρίστου, σχολιάζοντας την κατάσταση, έκανε λόγο για κερδοσκοπία, τόσο από τους developers όσο και από τους ιδιοκτήτες, κάτι, που, όπως επισήμανε, δημιουργεί στρέβλωση στην αγορά.

«Ο καθένας προσπαθεί να εκμεταλλευτεί την κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι στην ελεύθερη οικονομία δεν λειτουργούν οι νόμοι της αγοράς, ενώ θα έπρεπε μέσω του ανταγωνισμού να λειτουργούν. Είναι πληθωρισμός απληστίας, κάτι που έχει εμφανιστεί ξανά. Από ένα σημείο και μετά, δεν είναι ελεύθερη αγορά αλλά στρέβλωση της αγοράς», είπε συγκεκριμένα.

Τι εκτόξευσε το κόστος στέγασης

Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των ακινήτων σημείωσαν αλματώδη αύξηση, κυρίως λόγω της αυξημένης ζήτησης. Ωστόσο, διάφοροι παράγοντες έχουν συμβάλει σε αυτές τις αυξήσεις, ανάλογα με την περιοχή.

Η αυξημένη ζήτηση στη Λευκωσία, όπως επισήμανε ο κ. Χρίστου, για διαμερίσματα μικρού μεγέθους προήλθε και από τα Πανεπιστήμια, από ξένους αλλά και ντόπιους φοιτητές.

Στη Λεμεσό, αλλά και σε άλλες επαρχίες, η αυξημένη ζήτηση προήλθε από εύπορο ξένο εργατικό προσωπικό μεγάλων εταιρειών και από επενδυτές.

Ο οικονομικός αναλυτής, Γιάγκος Χατζηγιάννης, μιλώντας στην εκπομπή «Μεσημέρι και Κάτι», αναφέρθηκε στις ξένες επενδύσεις, οι οποίες μεγέθυναν το ΑΕΠ της Κύπρου, ωστόσο έσπρωξαν τις τιμές ακινήτων προς τα πάνω, με τις κατοικίες πλέον να είναι απρόσιτες για μεγάλη μερίδα των Κυπρίων.

«Υπάρχει μία ανισορροπία. Το να προσελκύσεις ξένες επενδύσεις είναι πολύ καλό. Το να προσελκύσεις πολλές ξένες επιχειρήσεις με μεγάλο αριθμό προσωπικού είναι ξεκάθαρο ότι αυτοί θα αναζητήσουν στέγη. Άρα από τη μία έχει βοηθήσει καθώς έχει τονώσει την οικονομία αλλά από την άλλη έχει δημιουργήσει δύο ταχυτήτων άτομα που κατοικούν στην Κύπρο», υπέδειξε.

Ο κ. Χατζηγιάννης πρόσθεσε ότι οι νέες γενιές αυτήν τη στιγμή βρίσκονται στη «μέγκενη», με την ακρίβεια και τον πληθωρισμό τα τελευταία 2-3 χρόνια να έχουν περιορίσει το διαθέσιμό τους εισόδημα.

«Σε συνδυασμό με τις αυξήσεις επιτοκίων, η αγορά κατοικίας είναι πλέον πάρα πολύ δύσκολη για την πλειοψηφία των συμπολιτών μας», είπε ο κ. Χατζηγιάννης.

Επιπρόσθετα, ο κορωνοϊός και οι αναταραχές της εφοδιαστικής αλυσίδας αύξησαν τις τιμές των υλικών οικοδομής και συνεπώς το κατασκευαστικό κόστος, όπως υπογράμμισε ο Γιάννης Τελώνης.

Πόλυς Κουρουσίδης: Έως το τέλος του 2025 το πρόβλημα θα επιδεινωθεί καθώς θα αυξηθούν περαιτέρω οι τιμές στέγασης

Βλέπουν κι άλλες αυξήσεις…

Στους επόμενους μήνες και έως το τέλος του 2025 το πρόβλημα θα επιδεινωθεί καθώς θα ανεβούν περαιτέρω οι τιμές στέγασης, προβλέπει ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Κύπρου, Πόλυς Κουρουσίδης.

«Ο λόγος είναι συνδυαστικός. Είναι ότι αναμένεται να υπάρχει μία αύξηση των ξένων που θα επιλέξουν την Κύπρο κυρίως λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων στη Μέση Ανατολή, άρα θα έχουμε ένα κύμα από ξένους αγοραστές. Επίσης, και λόγω της μείωσης επιτοκίων, αναμένεται να αυξηθεί το ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας», ανέφερε συγκεκριμένα, μιλώντας στην εκπομπή «Μεσημέρι και Κάτι».

Για τις αυξήσει προειδοποίησε σε δηλώσεις του στη «Σ» και ο οικονομολόγος Γιάννης Τελώνης.

«Οι πρώτες συνέπειες, αν συνεχιστούν αυτές οι γεωπολιτικές αναταραχές και οι εχθροπραξίες, θα είναι η αύξηση των ενοικίων και των τιμών αγοράς στέγης. Εύποροι από τις εμπλεκόμενες χώρες, όπως το Ισραήλ και τον Λίβανο, θα έρθουν στο νησί», είπε, μεταξύ άλλων.

Η στεγαστική πολιτική της Κυβέρνησης

Η Κυβέρνηση, με σχέδια που ήδη τρέχουν αλλά και με ακόμη δύο που αναμένεται να τεθούν ενώπιον του Υπουργικού Συμβουλίου εντός Οκτωβρίου, επιχειρεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα στέγασης.

«Όλα τα σχέδια μαζί προσπαθούν να αντιμετωπίσουν το σοβαρό πρόβλημα στέγασης, μέσω δύο αξόνων. Να αυξήσουμε το οικιστικό απόθεμα που υπάρχει ρίχνοντας τις τιμές και να αυξήσουμε την πρόσβαση των πολιτών σε στέγη μέσω οικονομικής ενίσχυσης», επισήμανε η Πατρίνα Ταραμίδου, Διευθύντρια της Διεύθυνσης Διοίκησης, Στεγαστικής Πολιτικής και Ευρωπαϊκών Θεμάτων του Υπουργείο Εσωτερικών, σε δήλωσή της στο δελτίο ειδήσεων του «Σίγμα».

Τα σχέδια που τρέχουν:

-Αναθεωρημένα πολεοδομικά κίνητρα και Σχέδιο «Built to Rent»: Σκοπεύει στην αύξηση του οικιστικού αποθέματος μέσω πολεοδομικών κινήτρων στον κατασκευαστικό τομέα.

-Παραχώρηση οικοπέδων σε οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα: Επιδιώκεται η παραχώρηση 300 μέχρι 500 οικοπέδων στην ύπαιθρο με στόχο την αναζωογόνηση.

-Στεγαστικά Σχέδια για την αναζωογόνηση ορεινών, απομακρυσμένων και ακριτικών περιοχών και περιοχών της υπαίθρου: Ξεκίνησαν να υλοποιούνται από τον Ιούλιο του 2019 και επαναπροκηρύσσονται ετησίως. Στόχος, η αναζωογόνηση των ακριτικών και ορεινών περιοχών αλλά και η αποσυμφόρηση των πόλεων.

-Σχέδιο «κτίΖΩ»: Στόχος να δοθεί λύση στα προβλήματα προσφύγων που διαμένουν σε ακατάλληλες πολυκατοικίες στους συνοικισμούς. Αφορά την κατεδάφιση γερασμένων πολυκατοικιών και ανέγερση νέων.

-Στεγαστικά Σχέδια Υπηρεσίας Μέριμνας και Αποκατάστασης Εκτοπισθέντων: Το Υπουργείο Εσωτερικών βρίσκεται στο στάδιο αναθεώρησης των δικαιούχων των σχεδίων της Υπηρεσίας. Προωθείται οριζόντια αύξηση των εισοδηματικών κριτηρίων.

-Αύξηση των επιδομάτων ενοικίων: Αφορά εκτοπισθέντες και παθόντες. Αυξήθηκαν οι δικαιούχοι επιδομάτων ενοικίων.

-Σχέδιο χορηγιών για φοιτητικές εστίες και δωμάτια: Κίνητρα σε ιδιοκτήτες στην εντός των τειχών Λευκωσία να μετατρέψουν τα ακίνητά τους σε φοιτητικές εστίες, με ελεγχόμενο ενοίκιο που θα καθορίζεται από το ΥΠΟΙΚ. Προβλέπεται η δημιουργία 380 δωματίων από ιδιώτες και 70 από τον Δήμο.

Τα νέα σχέδια που θα ανακοινωθούν:

- Σχέδιο «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω»: Θα δοθούν χορηγίες σε ιδιοκτήτες αδρανών ακινήτων, ώστε να τα ανακαινίσουν και να τα ενοικιάσουν σε προσιτή τιμή. Θα ενταχθούν στο σχέδιο πέραν των 1.000 οικιστικών μονάδων.

- Σχέδιο Χορηγίας Νέων και Νεαρών Ζευγαριών κάτω των 41 ετών: Θα βοηθήσει στην πρόσβαση των νεαρών ατόμων σε στέγη μέσω οικονομικής ενίσχυσης. Στόχος, να τους δώσει μια βοήθεια στην απόκτηση της πρώτης τους κατοικίας.

Γιάγκος Χατζηγιάννης: Σε συνδυασμό με τις αυξήσεις επιτοκίων, η αγορά κατοικίας είναι πλέον πάρα πολύ δύσκολη για την πλειοψηφία

Η ανάγνωση των οικονομολόγων

Όπως ανέφερε ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Κύπρου, Πόλυς Κουρουσίδης, τα μέτρα δεν μπορούν να επιλύσουν το στεγαστικό πρόβλημα.

«Μιλούμε για €77 εκατ. σε αξία μέτρα σε μία πενταετία. Είναι πολύ μικρή βοήθεια για να λύσουμε το στεγαστικό πρόβλημα. Για να εφαρμόσει κανείς στεγαστική πολιτική δεν χρειάζονται επιδοτήσεις. Οι επιδοτήσεις είναι κοινωνική πολιτική για τα άτομα που την έχουν ανάγκη. Στη στεγαστική πολιτική χρειάζονται διαρθρωτικές αλλαγές, για παράδειγμα, αλλαγή στην αδειοδότηση νέων αναπτύξεων», είπε.

Από πλευράς του ο οικονομικός-αναλυτής Γιάγκος Χατζηγιάννης τόνισε ότι είναι σημαντικό τα μέτρα που ανακοινώνονται να είναι άμεσα εφαρμόσιμα, καθώς και να υπάρχει μία κεντρική πύλη που θα παρέχει όλες τις πληροφορίες προς τους ενδιαφερομένους και να μην είναι διάσπαρτη η πληροφόρηση.

Οι οικονομολόγοι Γιάννης Τελώνης και Μάριος Χρίστου ανέφεραν τους προβληματισμούς τους σχετικά με τα σχέδια που αφορούν την αναζωογόνηση της υπαίθρου.

«Δεν δημιουργήσαμε τις κατάλληλες συγκοινωνίες όταν έπρεπε, ούτε το οδικό δίκτυο αναπτύξαμε όπως έπρεπε για να προσφέρουμε τώρα κίνητρα στην ύπαιθρο», ανέφερε ο κ. Τελώνης.

Ο κ. Χρίστου πρόσθεσε ότι η ύπαιθρος χρειάζεται κι άλλες υπηρεσίες.

«Για να δώσεις κίνητρα στην ύπαιθρο πρέπει να δώσεις και άλλες υπηρεσίες, όπως τα σχολεία, η ασφάλεια στους δρόμους και άλλα. Όλα πρέπει να μπουν σε ένα ευρύτερο πλαίσιο και όχι αποσπασματικά», είπε.

Ο κ. Τελώνης πρόσθεσε ότι ένα μέτρο που θα έπρεπε να λάβει η Κυβέρνηση είναι η αξιοποίηση της κρατικής γης, κάτι που θα μειώσει το κόστος κατασκευής και συνάμα τις τιμές ακινήτων.

Παράλληλα, ανέφερε ότι κάτι που δεν έχουμε στην Κύπρο και σε άλλες χώρες της Ε.Ε. είναι διαδεδομένο, είναι τα δημόσια κτήρια προς ενοικίαση.

«Πρόκειται για δημοτικές κατοικίες προς τη μεσαία και πιο χαμηλή τάξη», διευκρίνισε.

Τέλος, ο κ. Τελώνης ανέφερε ότι ένας τρόπος για να μειωθούν οι τιμές των ακινήτων είναι αν η Κυβέρνηση δώσει κρατική γη μαζί με φορολογικά κίνητρα στους developers, κάτι που θα κατεβάσει κατακόρυφα το κόστος κατασκευής.