Όλο και πιο μακριά το όνειρο της κατοικίας

Η απόκτηση κατοικίας μετατρέπεται σε ολοένα δυσκολότερη υπόθεση για σημαντική μερίδα των πολιτών στην Κύπρο, με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή να εντοπίζει σοβαρές αδυναμίες στη στεγαστική πολιτική της χώρας. Την ίδια ώρα, τα νεότερα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας καταγράφουν επιτάχυνση των αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων, δημιουργώντας πρόσθετες πιέσεις σε νέους, οικογένειες και νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα.

Στην Έκθεση Χώρας για το 2026, η Κομισιόν διαπιστώνει ότι η Κύπρος εξακολουθεί να διαθέτει περιορισμένο απόθεμα κοινωνικής και προσιτής στέγης, ενώ η πολιτική κοινωνικής ενοικιαζόμενης κατοικίας βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο ανάπτυξης.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η εκτίμηση ότι η χώρα παρουσιάζει έλλειμμα προσφοράς περίπου 39.000 κατοικιών, παρά την αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα των τελευταίων ετών. Πρόκειται για εκτίμηση των στεγαστικών αναγκών που επικαλείται η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, βάσει μελέτης του Κοινού Κέντρου Ερευνών της ΕΕ.

Την ίδια ώρα, η ευρωπαϊκή έκθεση αναδεικνύει μια σημαντική αντίφαση. Ενώ η κατασκευή νέων κατοικιών αυξάνεται και οι επενδύσεις στον τομέα παραμένουν υψηλές, η πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγη εξακολουθεί να αποτελεί πρόκληση, ιδιαίτερα για όσους εξαρτώνται από την αγορά ενοικίου.

Σχεδόν ανύπαρκτη η κοινωνική ενοικιαζόμενη κατοικία

Ένα από τα σημαντικότερα ευρήματα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής αφορά την απουσία ανεπτυγμένου συστήματος κοινωνικής ενοικιαζόμενης στέγης.

Σύμφωνα με την έκθεση, οι κατοικίες κοινωνικού ενοικίου αντιστοιχούν σε ποσοστό κοντά στο μηδέν του συνολικού οικιστικού αποθέματος στην Κύπρο, όταν ο αντίστοιχος μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ανέρχεται περίπου στο 8%.

Σημειώνεται ότι η κυπριακή στεγαστική πολιτική επικεντρωνόταν ιστορικά στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, μέσω επιχορηγήσεων και σχεδίων αγοράς κατοικίας, αντί στη δημιουργία ενός εκτεταμένου αποθέματος κοινωνικών κατοικιών προς ενοικίαση.

Παράλληλα, διαπιστώνονται κενά στην επίσημη παρακολούθηση του τομέα. Όπως αναφέρεται, τα δημοσιευμένα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας δεν περιλαμβάνουν ολοκληρωμένη καταγραφή του ποσοστού κοινωνικών κατοικιών στο συνολικό απόθεμα, ούτε συγκεντρωτικό αριθμό των μονάδων που διαχειρίζονται κρατικοί φορείς, όπως ο Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης.

Αυξήθηκαν κατά 7,9% οι τιμές κατοικιών

Την εικόνα των αυξανόμενων πιέσεων επιβεβαιώνουν τα τελευταία στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας. Συγκεκριμένα, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026 ανήλθε στις 105,46 μονάδες, παρουσιάζοντας ετήσια αύξηση 7,9% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025.

Σε τριμηνιαία βάση, η αύξηση διαμορφώθηκε στο 2,4%, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι ανοδικές πιέσεις συνεχίστηκαν και κατά τους τελευταίους μήνες της εξεταζόμενης περιόδου.

Ο δείκτης για τις νέες κατοικίες ανήλθε στις 105,73 μονάδες, ενώ για τις υφιστάμενες κατοικίες στις 105,10 μονάδες. Η ετήσια αύξηση 7,9% αποτελεί επιτάχυνση σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2026, όταν η αντίστοιχη μεταβολή είχε περιοριστεί στο 3,4%.

Αξίζει να αναφερθεί πως τα στοιχεία αφορούν τις μεταβολές στις τιμές συναλλαγών κατοικιών και όχι τις ζητούμενες τιμές στις αγγελίες ακινήτων, ενώ ο δείκτης περιλαμβάνει τόσο καινούργια όσο και μεταχειρισμένα οικιστικά ακίνητα.

Η συνεχής αύξηση των τιμών δυσκολεύει ακόμη περισσότερο όσους θέλουν να αγοράσουν κατοικία, καθώς χρειάζονται περισσότερα χρήματα, ιδιαίτερα εάν δεν έχουν αρκετές αποταμιεύσεις για την προκαταβολή.

Η διαφορά ανάμεσα σε αγοραστές και ενοικιαστές

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή διαπιστώνει ότι υπάρχει σημαντική διαφορά ανάμεσα στην αγορά και την ενοικίαση κατοικίας. Ειδικότερα, η αγορά κατοικίας έχει γίνει γενικά πιο προσιτή την τελευταία δεκαετία, καθώς τα εισοδήματα αυξήθηκαν περισσότερο σε σχέση με τις τιμές των ακινήτων. Αντίθετα, η ενοικίαση κατοικίας έχει γίνει πιο δύσκολη οικονομικά.

Επίσης, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τις τιμές αγοράς κατοικιών, αντανακλώντας τις πιέσεις που δημιουργούν η αυξημένη ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση. Παρά τις πιέσεις, σε εθνικό επίπεδο το ενοίκιο αντιστοιχούσε κατά μέσο όρο στο 22% του εισοδήματος των νοικοκυριών το 2025, ποσοστό αντίστοιχο με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Ωστόσο, η εικόνα αλλάζει σημαντικά για τις ομάδες με χαμηλότερα εισοδήματα. Σύμφωνα με την ίδια έκθεση, στα νοικοκυριά με εισοδήματα κάτω από το 60% του εθνικού διάμεσου εισοδήματος, το ενοίκιο απορροφούσε το 28,3% του εισοδήματος, ενώ ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος ανερχόταν στο 33,5%.

Η Επιτροπή σημειώνει επίσης ότι περιοχές όπως η Λεμεσός παρουσιάζουν αισθητά μεγαλύτερες πιέσεις από τον εθνικό μέσο όρο. Τα δεδομένα καταδεικνύουν ότι η στεγαστική κρίση δεν επηρεάζει με τον ίδιο τρόπο όλους τους πολίτες, καθώς η οικονομική δυνατότητα, η περιοχή διαμονής και το καθεστώς ιδιοκτησίας διαφοροποιούν σημαντικά την επιβάρυνση.

Ένας στους οκτώ με καθυστερήσεις στις υποχρεώσεις

Ανησυχητική είναι και η εικόνα που προκύπτει από τις καθυστερήσεις στις οικονομικές υποχρεώσεις των νοικοκυριών.

Σύμφωνα με την Κομισιόν, το 12% του πληθυσμού στην Κύπρο ζούσε το 2025 σε νοικοκυριά που αντιμετώπιζαν καθυστερήσεις στην αποπληρωμή στεγαστικών δανείων, στην καταβολή ενοικίων ή στην εξόφληση λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν 9,2%.

Όπως είναι σε θέση να γνωρίζει η «Σ», πρόκειται για έναν σύνθετο δείκτη οικονομικής δυσχέρειας, ο οποίος δεν αφορά αποκλειστικά καθυστερήσεις στεγαστικών δανείων ή ενοικίων, αλλά περιλαμβάνει και απλήρωτους λογαριασμούς.

Η σύγκριση κατατάσσει την Κύπρο μεταξύ των χωρών με ιδιαίτερα αυξημένες δυσκολίες έγκαιρης εξυπηρέτησης των συγκεκριμένων υποχρεώσεων.

Την κοινωνική διάσταση του προβλήματος αναδεικνύει και η Έρευνα Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης 2025 της Στατιστικής Υπηρεσίας, σύμφωνα με την οποία 167.000 κάτοικοι, ποσοστό 17,1% του πληθυσμού, βρίσκονταν σε κίνδυνο φτώχιας ή κοινωνικού αποκλεισμού.

Ο δείκτης δεν αφορά αποκλειστικά τη στέγαση, αλλά καταγράφει τις οικονομικές δυσκολίες που αντιμετωπίζει σημαντικό μέρος του πληθυσμού.

Το παράδοξο με τις μεγάλες και άδειες κατοικίες

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία για την αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή διαπιστώνει ότι η Κύπρος διαθέτει το υψηλότερο ποσοστό κατοικιών που θεωρούνται μεγαλύτερες από τις ανάγκες των νοικοκυριών που τις κατοικούν.

Περίπου το 70% του πληθυσμού ζoυν σε κατοικία, η οποία, βάσει των ευρωπαϊκών στατιστικών κριτηρίων, διαθέτει περισσότερους χώρους απ’ όσους απαιτούνται για τη σύνθεση του νοικοκυριού. Ο αντίστοιχος μέσος όρος στην ΕΕ βρίσκεται στο 33%.

Το στοιχείο δεν σημαίνει ότι οι κατοικίες αυτές είναι κενές ή άμεσα διαθέσιμες προς ενοικίαση. Αναδεικνύει, ωστόσο, την ανομοιόμορφη κατανομή των διαθέσιμων οικιστικών χώρων. Παράλληλα, η Επιτροπή συνδέει μέρος των χαρακτηριστικών της αγοράς με την αξιοποίηση ακινήτων ως επενδυτικών ή εξοχικών κατοικιών.

Την ίδια στιγμή, η βραχυχρόνια μίσθωση παρουσιάζει σημαντική ανάπτυξη. Σύμφωνα με την ευρωπαϊκή έκθεση, οι καταγεγραμμένες καταχωρίσεις σχεδόν διπλασιάστηκαν μεταξύ 2023 και 2026, με περισσότερα από 9.000 εγγεγραμμένα ακίνητα και σχεδόν 40.000 κλίνες.

Η Κομισιόν επισημαίνει ότι η αξιοποίηση κατοικιών για βραχυχρόνια φιλοξενία περιορίζει τη διαθέσιμη προσφορά για μακροχρόνια στέγαση, ιδιαίτερα στις τουριστικές περιοχές.

Αύξηση στις άδειες οικοδομής

Παρά τις διαπιστώσεις για ανεπαρκή προσφορά, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει ισχυρή άνοδο. Σύμφωνα με στοιχεία που εξασφάλισε η «Σ» από τη Στατιστική Υπηρεσία, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 εκδόθηκαν 4.401 άδειες οικοδομής, έναντι 3.399 κατά την αντίστοιχη περίοδο του 2025.

Η αύξηση ανήλθε στο 29,5%, ενώ ο αριθμός των οικιστικών μονάδων που προβλέπουν οι άδειες αυξήθηκε κατά 67,8%. Συγκεκριμένα, οι άδειες του πρώτου εξαμήνου αφορούσαν 11.100 οικιστικές μονάδες, έναντι 6.616 την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.

Ωστόσο, η έκδοση οικοδομικής άδειας δεν ισοδυναμεί με ολοκλήρωση ή παράδοση κατοικίας. Επιπλέον, η αύξηση της συνολικής προσφοράς δεν διασφαλίζει από μόνη της ότι οι νέες μονάδες θα διατεθούν σε τιμές προσιτές για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.

Πρόσθετη πίεση ασκεί το κόστος κατασκευής, καθώς σύμφωνα με τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας για το δεύτερο τρίμηνο του 2026 δείχνουν ετήσια αύξηση 4,9% στον Δείκτη Τιμών Παραγωγού στις Κατασκευές, ενώ ο Δείκτης Παραγωγής αυξήθηκε κατά 1,1%.

Οι δύο δείκτες καταγράφουν διαφορετικές πλευρές της οικοδομικής δραστηριότητας, ωστόσο αναδεικνύουν ότι το κόστος των κατασκευαστικών εργασιών εξακολουθεί να αυξάνεται.

Τα κυβερνητικά σχέδια

Η Κυβέρνηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει τις στεγαστικές πιέσεις μέσω σχεδίων επιχορήγησης, πολεοδομικών κινήτρων και αύξησης της προσφοράς προσιτών κατοικιών.

Σύμφωνα με πληροφορίες της «Σ», εντός του 2026 βρίσκονται σε τροχιά υλοποίησης από τον ΚΟΑΓ 244 οικιστικές μονάδες προς πώληση σε προσιτή τιμή και 192 προς προσιτό ενοίκιο.

Παράλληλα, τον Δεκέμβριο του 2025 εξαγγέλθηκε σχέδιο ανέγερσης περίπου 500 κατοικιών σε κρατική γη, συνολικού κατασκευαστικού κόστους 70 εκατομμυρίων ευρώ, σε Λευκωσία, Λεμεσό, Λάρνακα και Πάφο.

Οι κατοικίες αυτές προγραμματίζεται να διατεθούν έναντι προσιτού ενοικίου, με έμφαση στους νέους και στις οικογένειες με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.

Στις κυβερνητικές παρεμβάσεις περιλαμβάνεται επίσης το σχέδιο «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», το οποίο επιδιώκει να επαναφέρει κενές ή αδρανείς κατοικίες στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, παρέχοντας οικονομικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναγνωρίζει τις συγκεκριμένες προσπάθειες, επισημαίνοντας όμως ότι απαιτείται περαιτέρω ενίσχυση της κοινωνικής ενοικιαζόμενης στέγης και αποτελεσματικότερη παρακολούθηση των αποτελεσμάτων.

Το ζητούμενο, επομένως, δεν περιορίζεται στον αριθμό των μονάδων που εξαγγέλλονται ή προγραμματίζονται, αλλά επεκτείνεται στον χρόνο παράδοσής τους, στα πραγματικά ενοίκια και στις εισοδηματικές κατηγορίες που τελικά θα ωφεληθούν.