Ένα ακίνητο… την ώρα σε αλλοδαπούς

Σχεδόν ένα ακίνητο την ώρα αποκτά αλλοδαπό αγοραστή στην Κύπρο, σύμφωνα με τα πωλητήρια έγγραφα που κατατίθενται στο Κτηματολόγιο. Μέσα στο πρώτο εννιάμηνο του 2026 καταγράφηκαν 6.267 ακίνητα, αριθμός αυξημένος κατά 20,2% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Από αυτά, τα 4.173 αφορούσαν αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, ενώ το 87,3% των ξένων αγορών συγκεντρώθηκε σε Πάφο, Λεμεσό και Λάρνακα. Οι αριθμοί, ωστόσο, αποτυπώνουν μόνο ένα μέρος της πραγματικής εικόνας. Όπως διαπίστωσε η Ελεγκτική Υπηρεσία, αγορές μέσω κυπριακών εταιρειών ξένων συμφερόντων μπορούν να καταγράφονται ως κυπριακές, αφήνοντας εκτός των στατιστικών των αλλοδαπών αγοραστών άγνωστο αριθμό ακινήτων. Πόσα ακόμη πέρασαν υπό ξένο έλεγχο, ποια έκταση γης αφορούν και πού βρίσκονται; Την ώρα που η Βουλή εξετάζει περιορισμούς στην απόκτηση κυπριακής γης από αλλοδαπούς, η Πολιτεία καλείται να ρυθμίσει μιαν αγορά χωρίς πλήρη εικόνα για το ποιος κατέχει και ελέγχει τι.

Αύξηση 20% στις ξένες αγορές – Πίσω μένει η συνολική αγορά

Η σύγκριση των δύο τελευταίων εννιαμήνων αποκαλύπτει την ταχύτητα με την οποία αυξάνεται η δραστηριότητα των αλλοδαπών στην κυπριακή κτηματαγορά. Από 5.215 ακίνητα με κατατεθειμένα πωλητήρια το 2025, ο αριθμός ανέβηκε στα 6.267 το 2026. Πρόκειται για 1.052 περισσότερα ακίνητα μέσα στην ίδια χρονική περίοδο.

Η αύξηση 20,2% ξεπερνά αισθητά τον ρυθμό ανάπτυξης της συνολικής αγοράς. Παγκυπρίως κατατέθηκαν 14.969 πωλητήρια έγγραφα, έναντι 13.173 το αντίστοιχο περσινό διάστημα, σημειώνοντας άνοδο 13,6%. Η ζήτηση από αλλοδαπούς ενισχύθηκε, συνεπώς, ταχύτερα από τη συνολική συναλλακτική δραστηριότητα.

Ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η προέλευση των αγοραστών. Από τα 6.267 ακίνητα, τα 4.173 καταγράφηκαν στην κατηγορία αγοραστών εκτός ΕΕ και τα 2.094 στην κατηγορία άλλων κρατών μελών. Οι υπήκοοι τρίτων χωρών αντιστοιχούν στο 66,6% των καταγεγραμμένων ξένων αγορών.

Η αντιπαραβολή των ακινήτων με ξένο αγοραστή προς το σύνολο των πωλητηρίων δίνει ενδεικτική αναλογία 41,9%. Η σύγκριση χρειάζεται, ωστόσο, προσοχή, καθώς το Κτηματολόγιο καταγράφει στη μία σειρά αριθμό ακινήτων και στην άλλη αριθμό πωλητηρίων εγγράφων.

Ούτε τα 6.267 αφορούν αποκλειστικά κατοικίες, ούτε η κατάθεση πωλητηρίου ισοδυναμεί με ολοκληρωμένη μεταβίβαση τίτλου. Στα στοιχεία περιλαμβάνονται διαφορετικές κατηγορίες ακίνητης ιδιοκτησίας, για τις οποίες έχουν κατατεθεί συμβάσεις αγοράς.

Τρεις επαρχίες συγκεντρώνουν το 87% – Στην κορυφή η Πάφος

Η γεωγραφική κατανομή των συναλλαγών αναδεικνύει έντονη συγκέντρωση της ξένης ζήτησης σε τρεις επαρχίες.

Στην Πάφο καταγράφηκαν 2.117 ακίνητα με αλλοδαπούς αγοραστές, στη Λεμεσό 1.814 και στη Λάρνακα 1.543. Αθροιστικά, οι τρεις επαρχίες συγκεντρώνουν 5.474 ακίνητα, αφήνοντας μόλις 793 για τη Λευκωσία και την ελεύθερη Αμμόχωστο μαζί.

Η Πάφος καταγράφει την υψηλότερη συγκέντρωση σε σχέση με το μέγεθος της τοπικής αγοράς. Τα 2.117 ακίνητα αντιστοιχούν ενδεικτικά στο 70,6% των 2.999 συνολικών πωλητηρίων της επαρχίας. Στη Λάρνακα η αντίστοιχη αναλογία υπολογίζεται σε 46,9% και στη Λεμεσό σε 37,3%. Οι αναλογίες προκύπτουν από τη σύγκριση δύο διαφορετικών στατιστικών σειρών και αποτυπώνουν την τάση, όχι απολύτως ταυτόσημες μονάδες μέτρησης.

Στις αγορές από υπηκόους τρίτων χωρών, πάντως, η Λεμεσός περνά οριακά μπροστά από την Πάφο, με 1.314 έναντι 1.308 ακινήτων. Η Λάρνακα ακολουθεί με 1.123.

Η συγκέντρωση αυτή αποκτά πρόσθετη σημασία σε μια περίοδο συνεχών ανατιμήσεων στην κατοικία. Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 8,5% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Στη Λάρνακα η αύξηση έφθασε το 9,8%, στην Πάφο το 9,6% και στη Λεμεσό το 7,8%.

Η Κεντρική Τράπεζα συνδέει την άνοδο των τιμών με την ισχυρή ζήτηση, στην οποία συμβάλλουν τόσο οι αλλοδαποί όσο και οι εγχώριοι αγοραστές, καθώς και με το κόστος κατασκευής.

Η αυξανόμενη παρουσία ξένων κεφαλαίων εντείνει τη συζήτηση για την προσιτή κατοικία, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη επενδυτική δραστηριότητα. Για να προσδιοριστεί, όμως, η πραγματική επίδραση στις τιμές, χρειάζεται διαχωρισμός των αγορών σε διαμερίσματα, κατοικίες, οικόπεδα και άλλες κατηγορίες γης. Οι συνολικοί αριθμοί δεν επιτρέπουν τέτοιο συμπέρασμα.

Κυπριακή εταιρεία στο συμβόλαιο, ξένα συμφέροντα πίσω από την αγορά

Πίσω από τις καταγεγραμμένες συναλλαγές προκύπτει ένα σοβαρότερο πρόβλημα, το οποίο περιγράφει η Ελεγκτική Υπηρεσία στην ειδική έκθεση ΕΕ-ΕΥ 35/2025 για την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς.

Το ισχύον πλαίσιο, μετά τις αλλαγές που έγιναν το 2011 για εναρμόνιση με το Ευρωπαϊκό Δίκαιο, εξαιρεί από συγκεκριμένους περιορισμούς τις εταιρείες που έχουν συσταθεί σε κράτη μέλη της ΕΕ, περιλαμβανομένης της Κύπρου, ανεξαρτήτως της υπηκοότητας των μετόχων που τις ελέγχουν.

Στην πράξη, εταιρεία εγγεγραμμένη στην Κύπρο μπορεί να αγοράσει ακίνητο έχοντας ως μετόχους ή πραγματικούς δικαιούχους πρόσωπα τρίτων χωρών. Το Κτηματολόγιο καταγράφει ως αγοραστή την εταιρεία, χωρίς η συναλλαγή να αποτυπώνεται κατ' ανάγκην στην κατηγορία των αλλοδαπών.

Αυτό ακριβώς επισημαίνει η Ελεγκτική: οι αγορές μέσω εταιρειών ξένων συμφερόντων μπορούν να υποεκτιμούν τη συμμετοχή αλλοδαπών στις επίσημες στατιστικές και να εμφανίζουν αντίστοιχα μεγαλύτερη τη συμμετοχή Κυπρίων αγοραστών.

Η διαφορά έχει ουσιαστικό οικονομικό περιεχόμενο. Άλλο η χώρα εγγραφής μιας εταιρείας και άλλο η ταυτότητα εκείνου που ελέγχει τελικά την περιουσία. Εάν μια κυπριακή εταιρεία κατέχει δέκα ακίνητα και οι μετοχές της ανήκουν σε πρόσωπα τρίτων χωρών, η εικόνα της ξένης ιδιοκτησίας μεταβάλλεται, χωρίς να αλλάζει η νομική ταυτότητα του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη.

Παράλληλα, η μεταβίβαση μετοχών μπορεί να αλλάξει τον έλεγχο μιας εταιρείας που κατέχει ακίνητα, χωρίς να πραγματοποιηθεί νέα κτηματολογική μεταβίβαση των ίδιων των ακινήτων.

Οι δύο αυτές διαδρομές δυσκολεύουν την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων αποκλειστικά από τις στατιστικές πωλητηρίων και μεταβιβάσεων.

Η Ελεγκτική κατέγραψε επίσης αδυναμίες στους μηχανισμούς ελέγχου, στην εξακρίβωση προϋπάρχουσας ιδιοκτησίας αλλοδαπών και στη λειτουργία των πληροφοριακών συστημάτων.

Το κενό αφορά τη συγκεντρωτική καταγραφή και τη δυνατότητα ελέγχου. Η ύπαρξη εταιρείας με αλλοδαπούς μετόχους δεν συνεπάγεται από μόνη της παράνομη ή εικονική συναλλαγή. Ούτε η ύπαρξη μητρώων πραγματικών δικαιούχων υποκαθιστά μια ενιαία στατιστική εικόνα για τα ακίνητα που ελέγχονται από ξένα συμφέροντα.

Από το 2025 υπόσχονται αλλαγές – Η Βουλή περιμένει ακόμη νόμο

Τα προβλήματα είχαν τεθεί επισήμως ενώπιον της Κυβέρνησης από το 2025. Σε απάντηση προς την Ελεγκτική Υπηρεσία, τον Σεπτέμβριο εκείνης της χρονιάς, το Υπουργείο Εσωτερικών αναφερόταν στην πρόθεση αντικατάστασης του ισχύοντος περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμου, Κεφ. 109, με νέο νομοθέτημα.

Έναν χρόνο αργότερα, η Επιτροπή Εσωτερικών της Βουλής εξακολουθεί να αναμένει ολοκληρωμένη κυβερνητική πρόταση.

Στη συνεδρία της 22ας Οκτωβρίου, το επίκεντρο μεταφέρθηκε στους περιορισμούς που πρέπει να καλύπτουν όχι μόνο φυσικά πρόσωπα, αλλά και εταιρείες, επενδυτικά ταμεία και άλλα σχήματα μέσω των οποίων μπορούν να αποκτώνται ακίνητα.

Ο πρόεδρος της Επιτροπής, Άριστος Δαμιανού, προειδοποίησε ότι η ρύθμιση μόνο των φυσικών προσώπων θα άφηνε σοβαρά κενά, ενώ η βουλευτής του ΔΗΣΥ Νικολέτα Κωνσταντίνου έθεσε το ζήτημα του πραγματικού δικαιούχου πίσω από κάθε εταιρική αγορά. Η ίδια υπογράμμισε και την ανάγκη οι περιορισμοί να συμβαδίζουν με το Ευρωπαϊκό Δίκαιο και να μην πλήττουν δυσανάλογα την επενδυτική δραστηριότητα.

Στο τραπέζι βρίσκεται επίσης η προστασία της γεωργικής και κτηνοτροφικής γης. Εδώ ανακύπτει ένα επιπλέον κενό: οι δημοσιευμένες συγκεντρωτικές στατιστικές των ξένων αγορών δεν αποτυπώνουν πόσα τετραγωνικά μέτρα γης αποκτώνται ανά κατηγορία, ούτε πόσα από αυτά αφορούν γεωργικά τεμάχια.

Χωρίς αυτά τα δεδομένα, δεν μπορεί να υπολογιστεί με ασφάλεια το συνολικό εμβαδόν γης που αποκτήθηκε από αλλοδαπούς, πολύ περισσότερο η έκταση που ελέγχεται μέσω εταιρειών.

Η συζήτηση για νέες απαγορεύσεις, ανώτατα όρια και ειδικές άδειες βρίσκεται, επομένως, μπροστά σε μια βασική εκκρεμότητα: την πλήρη αποτύπωση των αγοραστών, των πραγματικών δικαιούχων και της έκτασης γης που αποκτούν.

Η Βουλή καλείται να αποφασίσει ποιοι περιορισμοί χρειάζονται. Το κράτος οφείλει προηγουμένως να μπορεί να μετρήσει με ακρίβεια σε ποιους, πόσα και τι είδους ακίνητα καταλήγουν.