Σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων και νέες νομικές παράμετροι

Τα στοιχεία του Δείκτη Τιμών Ακινήτων RICS–KPMG για το πρώτο τρίμηνο του 2026 δείχνουν ότι, μετά από μια παρατεταμένη περίοδο έντονης ανόδου, η αγορά εισέρχεται σε στάδιο σχετικής ωρίμανσης. Οι μεταβολές στις επιμέρους κατηγορίες παραμένουν συγκρατημένες, με τα διαμερίσματα να εμφανίζουν τη μεγαλύτερη ανθεκτικότητα, ιδιαίτερα σε Πάφο και Αμμόχωστο, με ετήσια αύξηση 4,09%. Αντίθετα, τα εμπορικά ακίνητα υστερούν, ενώ τα τουριστικά διατηρούν θετική, αλλά ηπιότερη, πορεία.

Η σταθεροποίηση αυτή συμπίπτει με σημαντικές αλλαγές στο ρυθμιστικό και φορολογικό πλαίσιο των συναλλαγών ακινήτων στην Κύπρο.

Η κατάργηση των τελών χαρτοσήμου επί μεταβιβάσεων ακινήτων από 1η Ιανουαρίου 2026 μεταβάλλει τόσο το συνολικό κόστος όσο και τη διαδικαστική δομή κατάρτισης των σχετικών συμβάσεων. Παράλληλα, οι αυστηρότερες προϋποθέσεις υπαγωγής στον μειωμένο συντελεστή Φ.Π.Α. 5% για την κύρια κατοικία επιβάλλουν έλεγχο επιλεξιμότητας κάθε συναλλαγής και προσαρμογή των συμβάσεων πώλησης στο νέο νομοθετικό πλαίσιο, προς αποφυγήν μεταγενέστερης αμφισβήτησης της φορολογικής της μεταχείρισης.

Πέραν των φορολογικών μεταβολών, βρίσκεται σε εξέλιξη η αναθεώρηση του νομοθετικού πλαισίου για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, με στόχο τη διεύρυνση των εποπτικών υποχρεώσεων των επαγγελματιών που εμπλέκονται σε συναλλαγές ακινήτων. Σε συνέχεια των συστάσεων της Επιτροπής MONEYVAL, η αναθεώρηση αναμένεται να ενισχύσει τις υποχρεώσεις του κλάδου ως προς την εξακρίβωση του πραγματικού δικαιούχου, την τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων και την άσκηση επαρκούς δέουσας επιμέλειας πριν από την κατάρτιση της συναλλαγής.

Τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου δείχνουν ότι η αγορά διατηρεί τη σταθερότητά της, παρά τις επικείμενες ρυθμιστικές αλλαγές. Η ουσία βρίσκεται, ωστόσο, στην προσφορά και όχι στη ζήτηση.

Το πρώτο τρίμηνο του 2026 εκδόθηκαν 2.276 άδειες οικοδομής, έναντι 1.580 πέρυσι, αύξηση 44,1%, ενώ οι εγκεκριμένες οικιστικές μονάδες αυξήθηκαν 58,4%, στις 5.403. Στο τετράμηνο Ιανουαρίου-Απριλίου, οι άδειες αυξήθηκαν 35%, η αξία 46,1%, το εμβαδόν 45,5% και οι μονάδες 65%. Οι άδειες δρόμων αυξήθηκαν 307,1% και οι διαίρεσης οικοπέδων 67,8%, δείχνοντας νέες αναπτύξεις για τα επόμενα χρόνια. Ωστόσο, η αύξηση των αδειοδοτήσεων δεν αναμένεται να ενισχύσει άμεσα την προσφορά ή να μειώσει τις τιμές το 2026–2027.

Για τον αγοραστή, η εικόνα παραμένει βραχυπρόθεσμα πιεστική, ιδίως στην αγορά διαμερισμάτων σε Λεμεσό, Πάφο και Λάρνακα. Για τον επενδυτή, όμως, το κρίσιμο ερώτημα τίθεται ως «σε ποια τιμή δικαιολογείται η απόκτηση του διαθέσιμου προϊόντος, όταν περισσότερες από 5.000 μονάδες προκύπτουν ήδη από ένα μόνον τρίμηνο αδειοδοτήσεων;».

Για τους κατασκευαστές γης, το κόστος συνιστά ουσιώδη παράγοντα: ο Δείκτης Τιμών Κατασκευαστικών Υλικών τον Ιούνιο 2026 κατέγραψε ετήσια αύξηση 3,12%, ενώ τα μεταλλικά προϊόντα αυξήθηκαν στο +5,02%.

Η αγορά, τελικά, κινείται από τον ρυθμό με τον οποίο το ένα μετατρέπεται σε κατοικίσιμο τετραγωνικό. Τα φετινά στοιχεία δείχνουν ότι ο μηχανισμός επιτάχυνε αισθητά και ως εκ τούτου το ερώτημα που μένει είναι αν η αδειοδοτική διαδικασία και η έκδοση τίτλων δύνανται να ακολουθήσουν.

*Senior Legal Advisor, KPMG Law,
Theodorides, Georgiou, Iacovou & CO LLC