Νέο πλαίσιο για τις εκποιήσεις: Από τη Βουλή στην εφαρμογή

Μετά από έντονες πολιτικές ζυμώσεις, ασφυκτικές πιέσεις της τελευταίας στιγμής και αυξημένη κοινωνική ανησυχία, η Βουλή των Αντιπροσώπων ενέκρινε ένα ευρύ πακέτο νομοθεσιών που αναδιαμορφώνουν το πλαίσιο των εκποιήσεων στην Κύπρο.

Οι αποφάσεις ελήφθησαν σε μιαν από τις πιο φορτισμένες συνεδριάσεις των τελευταίων ετών, λίγες μόλις ημέρες πριν από τη διάλυση του Σώματος, γεγονός που ενίσχυσε τη δραματικότητα των εξελίξεων και ανέδειξε το βάρος των πολιτικών ισορροπιών.

Από την αρχή της διαδικασίας, το θέμα των εκποιήσεων δεν αντιμετωπίστηκε ως μία απλή μεταρρύθμιση, αλλά ως ζήτημα με έντονο κοινωνικό αποτύπωμα. Τα κόμματα κινήθηκαν υπό την πίεση της κοινωνίας, η οποία απαιτεί ουσιαστική προστασία της κύριας κατοικίας, αλλά και των ευάλωτων δανειοληπτών που βρίσκονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο απώλειας της περιουσίας τους.

Το παρασκήνιο που καθόρισε τις εξελίξεις

Καθώς η Ολομέλεια πλησίαζε στην τελική ψηφοφορία, το πολιτικό θερμόμετρο ανέβαινε κατακόρυφα. Σύμφωνα με κοινοβουλευτικές πηγές, οι ώρες που προηγήθηκαν της συνεδρίασης χαρακτηρίστηκαν από έντονες διαβουλεύσεις, συνεχείς τροποποιήσεις και παρεμβάσεις, τόσο εντός όσο και εκτός Βουλής. Ίδιες πηγές κάνουν λόγο για «οργιώδες παρασκήνιο» μέχρι και την τελευταία στιγμή, υπονοώντας την ύπαρξη οργανωμένων προσπαθειών επηρεασμού της τελικής μορφής των νομοθετημάτων.

Την ίδια ώρα, από πλευράς ΑΚΕΛ τέθηκε θέμα διαφάνειας, με εισηγήσεις για δήλωση ενδεχόμενων συγκρούσεων συμφερόντων από βουλευτές που έχουν σχέση με τραπεζικά ιδρύματα ή εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων. Αν και δεν καταγράφηκαν επίσημες δηλώσεις, η συζήτηση αυτή ανέδειξε την ευαισθησία του ζητήματος, καθώς διατυπώθηκαν καταγγελίες ότι το τραπεζικό σύστημα εξακολουθεί να επηρεάζει τις πολιτικές αποφάσεις.

Μέσα σε αυτό το κλίμα, η Βουλή ενέκρινε ένα πακέτο που περιλαμβάνει δύο κυβερνητικά νομοσχέδια και δέκα προτάσεις νόμου κομμάτων. Οι ρυθμίσεις που πέρασαν, διαμορφώνουν ένα νέο τοπίο, στο οποίο επιχειρείται να εξισορροπηθούν τα δικαιώματα των δανειοληπτών με τη λειτουργικότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Πάγωμα εκποιήσεων μέχρι €350.000

Σύμφωνα με την εγκριθείσα πρόταση της ΔΗΠΑ, αναστέλλονται μέχρι τον Αύγουστο οι διαδικασίες εκποίησης για κύριες κατοικίες με αξία έως €350.000. Στόχος είναι η προστασία ευάλωτων δανειοληπτών και μικρών οικογενειακών νοικοκυριών. Το μέτρο δίνει χρόνο στην Κυβέρνηση, τη Βουλή των Αντιπροσώπων και τους αρμόδιους φορείς να διορθώσουν δυσλειτουργίες, να καλύψουν νομικά κενά, να ενεργοποιήσουν υφιστάμενες αλλά ανεπαρκώς εφαρμοζόμενες πρόνοιες και να τροποποιήσουν τη σχετική νομοθεσία, ώστε να δημιουργηθεί ένα πιο δίκαιο και αποτελεσματικό πλαίσιο.

Την ίδια ώρα, με βάση την πρόταση του ΑΚΕΛ και του Κινήματος Οικολόγων, οι δανειολήπτες με υποθήκη μπορούν να απευθύνονται στο Δικαστήριο για αναστολή εκποίησης σε συγκεκριμένες περιπτώσεις. Αυτές περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, αμφισβήτηση του ποσού της οφειλής ή ύπαρξη καταχρηστικών όρων σε δανειακές ή υποθηκευτικές συμβάσεις. Η ρύθμιση επαναφέρει το καθεστώς που ίσχυε πριν από το 2018. Σημειώνεται ότι παρόμοια πρόταση του ΑΚΕΛ δεν τέθηκε σε ψηφοφορία κατόπιν αιτήματός του.

Δημιουργία εξειδικευμένων δικαστηρίων

Η πρόταση του ΔΗΚΟ προβλέπει ότι το Ανώτατο Δικαστήριο μπορεί, εφόσον το κρίνει αναγκαίο, να εκδώσει οδηγίες για τον ορισμό ειδικών δικαστών από Πρόεδρο Επαρχιακού Δικαστηρίου, οι οποίοι θα χειρίζονται υποθέσεις χρηματοοικονομικής φύσης. Μέχρι να οριστούν αυτοί, οι υποθέσεις θα εκδικάζονται από επαρχιακούς δικαστές με σχετική εμπειρία.

Κατά την εκδίκαση, ο οφειλέτης μπορεί μέσα σε 75 ημέρες από την παραλαβή της ειδοποίησης εκποίησης να ζητήσει την ακύρωσή της. Το δικαστήριο έχει την εξουσία να εκδώσει σχετικό διάταγμα. Μετά από εννέα μήνες, ο πιστωτής μπορεί να επανεκκινήσει τη διαδικασία με νέα ειδοποίηση, εκτός αν το δικαστήριο αποφασίσει διαφορετικά για ειδικούς λόγους. Οι υποθέσεις θα ολοκληρώνονται εντός 12 μηνών.

Ενισχυμένος ρόλος Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου

Οι αποφάσεις του Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών καθίστανται δεσμευτικές για διαφορές έως €20.000, εφόσον είναι αιτιολογημένες. Οι πιστωτές διατηρούν το δικαίωμα προσφυγής στη Δικαιοσύνη.

Παράλληλα, δίνεται η δυνατότητα στους δανειολήπτες να προσφεύγουν νωρίτερα στον Επίτροπο για επιβεβαίωση του χρέους, ήδη από τη λήψη επιστολής Τύπου «Ι» και όχι «ΙΑ».

Αν δεν υπάρξει συμφωνία για αναδιάρθρωση ή αποπληρωμή, ο δανειολήπτης μπορεί να απευθυνθεί σε σύμβουλο αφερεγγυότητας για την ετοιμασία προσωπικού σχεδίου αποπληρωμής.

Διευκόλυνση διαδικασιών αφερεγγυότητας

Η πρόταση του προέδρου του Κινήματος Οικολόγων, Σταύρου Παπαδούρη, καταργεί στρεβλώσεις που δημιουργούν τεχνητά εμπόδια σε άτομα που πληρούν τα κριτήρια για διαδικασίες αφερεγγυότητας, όπως σχέδια αποπληρωμής και διαγραφή χρεών.

Παράλληλα, με την πρόταση του ΕΛΑΜ, απαγορεύεται σε τράπεζες, εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων και διαχειριστές να ζητούν επιπλέον εξασφαλίσεις, όταν το δάνειο καλύπτεται ήδη πλήρως από την αξία της υποθήκης.

Επίσης, η πρόταση ΑΚΕΛ και ομάδας βουλευτών προβλέπει ότι, αν το ποσό που προκύπτει από πώληση ή πλειστηριασμό δεν καλύπτει το συνολικό χρέος με τόκους, τότε το υπόλοιπο διαγράφεται. Άλλη πρόταση που πέρασε, θέτει πλαφόν στον τοκισμό, καθώς δεν θα επιβάλλονται επιπλέον τόκοι όταν το συνολικό χρέος, μαζί με τόκους, φτάσει το διπλάσιο του αρχικού ποσού.

Περιορισμός ευθύνης εγγυητών

Πρόταση του Αβέρωφ Νεοφύτου και άλλων βουλευτών προβλέπει ότι, σε περίπτωση εκποίησης ή ανάκτησης ακινήτου, η ευθύνη των εγγυητών δεν μπορεί να ξεπερνά το αρχικό ποσό του δανείου, αφαιρουμένων των ποσών που έχουν ήδη εισπραχθεί ή της αξίας του ακινήτου. Δεν ισχύει αν ο εγγυητής είναι και πρωτοφειλέτης.

Επιπλέον, αν ο δανειστής δεν προχωρεί σε εκποίηση και υπάρχει δικαστική διαμάχη για το χρέος, υποχρεούται να περιμένει την απόφαση πριν στραφεί κατά των εγγυητών.

Άλλη πρόταση, ορίζει ότι ο δανειστής πρέπει πρώτα να εξαντλήσει όλες τις εξασφαλίσεις και να εξασφαλίσει δικαστική απόφαση κατά του πρωτοφειλέτη πριν κινηθεί κατά εγγυητών.

Σε περίπτωση πώλησης ή αγοράς του ακινήτου από τον δανειστή, η ευθύνη των εγγυητών περιορίζεται στο ποσό της εγγύησης ή στο αρχικό δάνειο, αφαιρουμένων των εισπραχθέντων ποσών και των δόσεων που έχουν καταβληθεί.

Η ρύθμιση ισχύει και σε περιπτώσεις δικαστικής απόφασης κατά εγγυητή, εφόσον ο δανειστής είχε εξασφαλίσει διάταγμα πώλησης αλλά δεν το εφάρμοσε.

Τέλος, άλλη μία πρόταση του Κινήματος Οικολόγων προβλέπει ότι, εάν συνεχιστούν οι προσπάθειες πώλησης μετά από έξι μήνες από τον πρώτο πλειστηριασμό, η τιμή δεν μπορεί να πέσει κάτω από το 50% της αγοραίας αξίας του ακινήτου.

Πολιτικές ενστάσεις και φόβοι

Παρά την τελική έγκριση του πακέτου, δεν έλειψαν οι αντιδράσεις. Βουλευτές του ΔΗΣΥ εξέφρασαν ανησυχίες ότι ορισμένες πρόνοιες ενδέχεται να επηρεάσουν αρνητικά τη σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος και να αποθαρρύνουν τη χορήγηση νέων δανείων. Παράλληλα, τέθηκαν ζητήματα συνταγματικότητας, με νομικούς κύκλους να εκτιμούν ότι ορισμένες ρυθμίσεις ίσως αποτελέσουν αντικείμενο δικαστικού ελέγχου.

Στον αντίποδα, κόμματα της αντιπολίτευσης υποστήριξαν ότι οι ρυθμίσεις αποτελούν ελάχιστη αναγκαία παρέμβαση για την προστασία της κοινωνίας, επισημαίνοντας ότι το πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων δανείων δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με όρους αγοράς.

«Δεν λύθηκε το πρόβλημα»

Η ψήφιση των νομοθετημάτων δεν σηματοδοτεί το τέλος της συζήτησης, αλλά μάλλον την αρχή μιας νέας περιόδου. Η εφαρμογή των μέτρων θα αποτελέσει το βασικό κριτήριο για την επιτυχία ή την αποτυχία τους, ενώ ο ρόλος της εκτελεστικής εξουσίας θα είναι καθοριστικός ως προς την υλοποίηση και την πιθανή αναθεώρησή τους.

Την ίδια στιγμή, ανοιχτό παραμένει το ενδεχόμενο παραπομπής των νόμων στο Ανώτατο Δικαστήριο για έλεγχο συνταγματικότητας, γεγονός που θα μπορούσε να καθυστερήσει ή να τροποποιήσει την εφαρμογή τους.

Οικονομικοί αναλυτές, που μίλησαν στη «Σ», εκτιμούν ότι, παρά τις βελτιώσεις στο πλαίσιο προστασίας, ειδικά για τους εγγυητές και την ανακούφιση που πιθανώς θα αισθανθεί μέρος του κόσμου, το θέμα παραμένει πολύπλοκο, καθώς δεν έχει βρεθεί ακόμη μια πρακτική λύση.

Σημειώνουν ότι ο χρόνος αποτελεί κρίσιμο παράγοντα, δεδομένου ότι η καθυστέρηση δεκαετιών στην εκδίκαση των υποθέσεων και η έλλειψη συντήρησης των περιουσιών οδηγούν σε κίνδυνο οι πρώτες κατοικίες να μετατραπούν σε οικόπεδα προς πώληση.

Οι ειδικοί υπογραμμίζουν ότι, αν καθοριστούν καταχρηστικές ρήτρες, ολοκληρωθεί ο υπολογισμός των τόκων και επιταχυνθεί η εκδίκαση, τα δύο τρίτα των υποθέσεων θα μπορούσαν να λυθούν χωρίς δικαστική παρέμβαση, αφήνοντας ανοιχτό το ερώτημα κατά πόσον η δουλειά που έγινε από τη Βουλή θα αποδειχθεί αποτελεσματική στο μέλλον.