Εκποίηση ακινήτων και νομοσχέδιο

Ήρθε ο καιρός να δοθούν βιώσιμες λύσεις προς όφελος όλων
Καλό θα ήταν να μελετηθούν και άλλες εναλλακτικές λύσεις, όπως για παράδειγμα στις ΗΠΑ, Αγγλία και άλλες χώρες, στις οποίες η περίοδος δανειοδότησης κατοικιών φτάνει τα 99 χρόνια, όπου στην ουσία γίνεται εκμίσθωση
ΜΙΑ ΛΥΣΗ στο πρόβλημα, την παρούσα περίοδο, με τα μη εξυπηρετούμενα ενυπόθηκα δάνεια, είναι η επιμήκυνση της διάρκειας, ώστε η δόση να μειωθεί σε υποφερτά για τον μέσο πολίτη επίπεδα
Το τελευταίο διάστημα πολύς είναι ο λόγος που γίνεται σε σχέση με την πρόταση νόμου για προστασία της κύριας κατοικίας και της επαγγελματικής στέγης, εξαιτίας της αδυναμίας των οφειλετών να καταβάλουν τις δόσεις τους με κίνδυνο την εκποίηση των ακινήτων τους. Από τους ίδιους τους βουλευτές έχει χαρακτηριστεί ως μία πρόταση νόμου, η οποία αποτελεί πολιτικό πυροτέχνημα! Το εν λόγω νομοσχέδιο, ως έχει λεχθεί, θα δίνει στους δανειολήπτες, αφού εξαντλήσουν όλες τις εσωτερικές διαδικασίες των τραπεζών, όπως είναι η αναδιάρθρωση των δανείων βάσει οδηγίας της Κεντρικής Τράπεζας, το δικαίωμα να μπορούν να προσφύγουν στο δικαστήριο για:
(α) την αναστολή διαδικασίας εκποίησης, η οποία προέρχεται από την αδυναμία είσπραξης οφειλής χωρίς όμως να υπάρχει κάποια δικαστική απόφαση,
(β) την αναστολή διαδικασίας είσπραξης οφειλής ή
(γ) εκποίησης, στα πλαίσια εκτέλεσης συγκεκριμένης απόφασης, και
(δ) την αναστολή διαδικασίας εκποίησης πρώτης κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης, που οφείλεται σε πτωχευτική διαδικασία. Επίσης, περιλαμβάνεται πρόνοια μέσα στην προτεινόμενη πρόταση νόμου ότι κατά τη διάρκεια της αναστολής των διαδικασιών θα αναστέλλονται οι διαδικασίες εκτέλεσης απόφασης, που αφορούν τους εγγυητές στα δάνεια. Βέβαια, από τις πιο πάνω διαδικασίες, αντιλαμβάνομαι ότι εκκρεμεί ο Φορέας
Διαμεσολάβησης, όπου μέσω του Μεσολαβητή Τραπεζικών Υπηρεσιών, συμφώνα με τον θεσμό που υφίσταται βάσει Ευρωπαϊκής Ένωσης, θα δίνεται η δυνατότητα για εξωδικαστική επίλυση των διαφορών που υπάρχουν. Ενημερωτικά, ο Μεσολαβητής λειτουργεί ως ανεξάρτητος θεσμός με πρωταρχικό σκοπό να εξετάζει δίκαια, αμερόληπτα και με διαφανείς διαδικασίες τις διαφορές των συναλλασσομένων και να επιδιώκει τη φιλική διευθέτησή τους.

Καλό, επίσης, θα ήταν να μελετηθούν και άλλες εναλλακτικές λύσεις, όπως για παράδειγμα στις Η.Π.Α, Αγγλία και άλλες χώρες, όπου η περίοδος δανειοδότησης κατοικιών φτάνει τα 99 χρόνια (στην ουσία γίνεται εκμίσθωση), έτσι ώστε στη διάρκεια αυτή, η επένδυση να ακολουθεί τις διακυμάνσεις της Εγχώριας και Παγκόσμιας Οικονομίας. Ο αγοραστής μπορεί σε περιόδους που η αξία των ακινήτων ανεβαίνει, να πωλεί με κέρδος, να αλλάζει κατοικία, ενδεχομένως φτηνότερη, αν τα οικονομικά του υποστούν μείωση κ.λπ.
Βεβαίως, στην Κύπρο υπάρχει το πρόβλημα του υπέρμετρου δανεισμού, διότι οι Τράπεζες δανειοδοτούσαν, ως επί το πλείστον, χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τον δείκτη υποχρεώσεων προς το Ενεργητικό (περιουσία) του οφειλέτη και πολύ περισσότερο χωρίς να αξιολογούν την ικανότητα αποπληρωμής του δανειολήπτη, αλλά δανειοδοτούσαν βάσει αξιών περιουσιακών στοιχείων. Ως εκ τούτου, εάν σήμερα αρχίσει η εκποίηση ακινήτων, τότε θα δημιουργηθούν στην οικονομία 2 σοβαρά προβλήματα πέραν των κοινωνικών, τα οποία είναι τα ακόλουθα:
1) Η αξία (καταναγκαστική) εκποίησης μιας περιουσίας δεν θα καλύπτει το δάνειο λόγω χαμηλότερων αξιών και επομένως οι Τράπεζες θα εκτεθούν ακόμα περισσότερο.
2) Θα αυξηθεί η προσφορά πώλησης σε σχέση με τη ζήτηση, κάτι το οποίο θα οδηγήσει σε περαιτέρω μείωση της τιμής ενός ακινήτου.
Συνεπώς, θα πρέπει να υπάρχει ευελιξία από τις Τράπεζες για επίλυση του προβλήματος. Επί της ουσίας, μια λύση στο πρόβλημα, την παρούσα περίοδο, με τα μη εξυπηρετούμενα ενυπόθηκα δάνεια, είναι η επιμήκυνση της διάρκειας, ώστε η δόση να μειωθεί σε υποφερτά για τον μέσο πολίτη επίπεδα. Με αυτόν τον τρόπο θα μπορέσουν τα νοικοκυριά να αντέξουν την οικονομική ύφεση και παράλληλα θα τους δοθεί η επιλογή να πωλήσουν, αν το επιθυμούν, σε περιόδους καλύτερων αποδόσεων στα ακίνητα. Σίγουρα θα πρέπει να γίνει ό,τι είναι δυνατό καλύτερο, ώστε τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια να μην εκτιναχθούν σύμφωνα με όλες τις εκτιμήσεις.
Περαιτέρω, θα πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι σε περιπτώσεις που ο οφειλέτης δεν μπορεί να ανταποκριθεί, τότε η τράπεζα καταγγέλλει τη σύμβαση, κάνει απαιτητό το σύνολο της οφειλής και στέλνει διάταγμα για πληρωμή στον οφειλέτη. Αυτό σημαίνει ότι η τράπεζα μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.
Φρόνιμο θα ήταν να προστατευτεί σε πρώτη φάση ο οφειλέτης από το να μη δίνεται το δικαίωμα στην τράπεζα να έχει τη δυνατότητα, άμεσα, μετά την επίδοση της σχετικής διαταγής, να προχωρήσει σε εκτέλεση της διαταγής. Δηλαδή σε κατάσχεση. Αλλά να δίνεται κάποιο περιθώριο για κοινωνικούς και ψυχολογικούς λόγους
Με την κατάσχεση, εκ πρώτης όψεως, πιθανώς ο οφειλέτης να μη βγαίνει, άμεσα, έξω από το σπίτι αλλά αφαιρείται το δικαίωμά του για να πουλήσει, να μεταβιβάσει κλπ, έως ότου το ακίνητο βγει σε πλειστηριασμό, και θα ορίζεται (λογικά) η τιμή του ακινήτου στο ύψος της αντικειμενικής αξίας. Συνεπώς, αν δεν υπάρξουν προσφορές στο συγκεκριμένο τίμημα και ο πλειστηριασμός κηρυχτεί άγονος, τότε θα επαναληφθεί στο ίδιο τίμημα. Αν και ο δεύτερος κηρυχθεί άγονος, τότε μειώνεται το τίμημα ανάλογα με την κατάσταση που διαμορφώνεται στην αγορά, αφού ληφθούν υπόψη όλα τα δεδομένα από τον δικαστή, ο οποίος και θα ορίσει το τίμημα.

Αν και σε αυτήν την περίπτωση δεν βρεθούν αγοραστές, τότε το δικαστήριο έχει δύο επιλογές. Η πρώτη είναι να αφήσει την τιμή σε ελεύθερη διαπραγμάτευση, κάτι που δεν συστήνεται διότι στις περισσότερες περιπτώσεις οι προσφορές θα είναι πολύ χαμηλές ή θα γίνονται δόλια παιγνίδια για χαμηλές προσφορές, και η δεύτερη επιλογή είναι να ακυρώσει τον πλειστηριασμό και να προχωρήσει σε επαναπροσδιορισμό του τιμήματος εκκίνησης του επόμενου πλειστηριασμού.
Σε περίπτωση στην οποία δεν φτάνουν τα χρήματα που θα εισπραχτούν από την εκποίηση, τότε η Τράπεζα μπορεί να διεκδικήσει το υπόλοιπο ποσό από άλλο περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να έχει ο οφειλέτης.
Να σταματήσει η αδιαφορία και υποκρισία
Ως εκ των πιο πάνω, πρέπει να γίνει μια σοβαρή προσπάθεια από την Πολιτεία και τους εμπλεκομένους φορείς λαμβάνοντας υπόψη και τα δικαιώματα των πολιτών για επίλυση του όλου θέματος με προτάσεις στο νόμο που να καθορίζουν και επιλύουν όλα τα πιθανά ενδεχόμενα, τα οποία έχουν ήδη παρατηρηθεί σε άλλες χώρες που έχουν υιοθετήσει τέτοιες διαδικασίες εδώ και πολλά χρόνια.
Επίσης, για να αποφευχθεί η οποιαδήποτε ανωμαλία και παραπλάνηση προς τους πολίτες, θα πρέπει να καθοριστούν συγκεκριμένοι ανεξάρτητοι φορείς από την Πολιτεία που να πληροφορούν, δωρεάν, τον πολίτη σε σχέση με τα πιο πάνω θέματα, ώστε να μπορεί να ενημερωθεί, πότε μια Τράπεζα ξεκινά να λαμβάνει νομικά μέτρα ενάντιων των οφειλετών της, τα δικαιώματα και υποχρεώσεις τόσο των Τραπεζών αλλά και των οφειλετών και με ποιον τρόπο θα καλείται ο οφειλέτης για διαπραγμάτευση και αποπληρωμή του δανείου του, ποιες είναι οι εναλλακτικές του λύσεις ώστε να μην καταγγελθεί η σύμβαση του δανείου και γίνει απαιτητό το σύνολο του ποσού του δανείου και οποιαδήποτε άλλη ουσιώδη πληροφόρηση σύμφωνα με την εκάστοτε σχετική νομοθεσία και των υφιστάμενων διαδικασιών που ακολουθεί η κάθε Τράπεζα.
Το δε ιρλανδικό μοντέλο διαχείρισης των κόκκινων δανείων, που μελετάται, θεωρείται ένα από τα καλυτέρα, αφού λαμβάνει υπόψη όλες τις πτυχές του προβλήματος τόσο οικονομικά όσο και κοινωνικά καθώς και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τόσο της Τράπεζας όσο και του δανειολήπτη /οφειλέτη. Εν κατακλείδι, ήρθε ο καιρός, έστω και με τις πιέσεις της Τρόικας και εν όψει του εν λόγω νομοσχεδίου, να δοθούν βιώσιμες λύσεις προς όφελος όλων σε σχέση με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

Εάν το επιδιώξουμε, δίνεται η ευκαιρία, για διόρθωση πολλών λανθασμένων διαδικασιών και για δίκαιη, όσον το δυνατόν, μεταχείριση των οφειλετών, μεταξύ αυτών και των «κόκκινων δανειοληπτών, διότι η αλήθεια εδώ και χρόνια παιζόταν ένα παιγνίδι από τις εκάστοτε κυβερνήσεις και τα πολιτικά κόμματα της αντιπολίτευσης προς όφελος του Τραπεζικού Συστήματος και της λειτουργίας αυτού, «ξορκίζοντας» διαχρονικά το διαπραττόμενο έγκλημα της «τραπεζικής υπερ-χρέωσης» και των καταχρηστικών ρητρών. Πρέπει, λοιπόν, η Πολιτεία να σταματήσει την όποια αδιαφορία και υποκρισία που υπήρξε μέχρι σήμερα σε σχέση με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των Τραπεζών, διότι εάν συνεχιστεί, κάτω από τις συνθήκες που βιώνουμε σήμερα, θα ισοδυναμεί με ηθική αυτουργία, αν όχι με ευθεία συνενοχή, στο έγκλημα κατά του κυπριακού λαού!
ΜΑΡΙΑ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ
mvassiliou@lawyer.com
Νομικός Σύμβουλος
Ειδίκευση στον Τραπεζικό Τομέα, σε
θέματα Ανθρώπινου Δυναμικού και Εργατικού Δικαίου.