Εισηγήσεις για ενοικιάσεις

Από τις μέχρι τώρα εμπειρίες μας ως ιδιοκτήτες, κτηματομεσίτες και διαχειριστές ακινήτων, πολλά προβλήματα μπορεί να προκύψουν μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Για να αποφευχθούν τέτοιου είδους διαφορές, παραθέτουμε πιο κάτω κάποιες πρακτικές εισηγήσεις, που αφορούν τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές.
Εισηγήσεις προς ενοικιαστές:
1. Πρέπει να επιβεβαιώσετε ότι το ακίνητο το οποίο ενδιαφέρεστε να ενοικιάσετε ανταποκρίνεται πλήρως στις ανάγκες σας και ότι βρίσκεται σε καλή λειτουργική κατάσταση, γιατί η ενοικίαση είναι μια σοβαρή απόφαση. Εξετάστε κατά πόσον η περιοχή μπορεί να σας προκαλέσει οποιαδήποτε προβλήματα, π.χ. οχληρία από τη διακίνηση αυτοκινήτων. Επίσης, βεβαιωθείτε ότι το κτίριο τόσο εσωτερικά όσο και εξωτερικά δεν έχει στοιχεία που πιθανόν να προκαλέσουν προβλήματα, π.χ. υγρασία. Ελέγχουμε κατά πόσον τα υδραυλικά βρίσκονται σε καλή κατάσταση και λειτουργούν σωστά, π.χ. ικανοποιητική πίεση νερού. Ακόμη, ελέγχουμε ότι οι αποχετεύσεις λειτουργούν κανονικά, καθώς και οι συσκευές κλιματισμού και θέρμανσης, αν υπάρχουν.
2. Δεσμευτείτε με ποσό ενοικίου το οποίο ανταποκρίνεται στις οικονομικές σας δυνατότητες. Εάν είναι η πρώτη φορά που ενοικιάζετε, καλό θα ήταν να κάνετε έναν οικονομικό προϋπολογισμό όλων των εσόδων και εξόδων σας για να δείτε πόσο επηρεάζει η ενοικίαση το βιοτικό σας επίπεδο.
3. Θα πρέπει να διαβάσετε με μεγάλη προσοχή το ενοικιαστήριο συμβόλαιο πριν το υπογράψετε.
3.1. Πολύ σημαντική είναι η περίοδος δέσμευσης, ελάχιστης παραμονής στο ακίνητο. Συνήθως, ο ελάχιστος χρόνος ενοικίασης είναι ένας χρόνος και οι ιδιοκτήτες αναμένουν ότι θα τηρήσετε την πρόνοια αυτή του συμβολαίου, ιδιαίτερα αφού έχουν νομική βάση να διεκδικήσουν τα ενοίκια ολόκληρης της περιόδου ενοικίασης. Εάν δεν είμαστε σίγουροι αν θα τερματίσουμε τη σύμβαση πριν από το τέλος της περιόδου ενοικίασης, καλύτερα να προστεθεί ειδική πρόνοια στη σύμβαση, η οποία να ξεκαθαρίζει την περίπτωση της διακοπής της περιόδου σύμβασης.
3.2. Επίσης, θα πρέπει να είναι ξεκάθαρο ποιος πληρώνει και τι. Τι γίνεται με τα σκύβαλα, κοινόχρηστα, επιδιορθώσεις, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, προμήθεια κτηματομεσίτη, καθώς και την καταβολή ηλεκτρισμού και νερού.
3.3. Το ύψος του πόσου του ντεποζίτου και τι αυτό αντικατοπτρίζει, καθώς και εάν επιστρέφεται ή όχι και πώς.
3.4. Μεταξύ των πολλών άλλων εισηγήσεων που θα μπορούσαμε να παραθέσουμε προς τους ενοικιαστές, είναι ότι θα ήταν καλό να γνωρίζουν ποιοι θα είναι οι πιθανοί τρόποι επίλυσης μια πιθανής διαφοράς με τον ιδιοκτήτη. Υπάρχει πρόνοια στη σύμβαση για παραπομπή σε διαιτητή; Σε ποιό δικαστήριο θα καταχωρισθεί η πιθανή αγωγή; Στο επαρχιακό ή στο δικαστήριο ελέγχου ενοικιάσεων;
Εισηγήσεις προς ιδιοκτήτες ακινήτων που ενοικιάζουν σε τρίτους:
1. Μια από τις ανησυχίες των ιδιοκτητών είναι κατά πόσον ο ενοικιαστής θα τους πληρώνει έγκαιρα και κατά πόσον θα διατηρεί το υποστατικό σε καλή κατάσταση. Εάν ο ιδιοκτήτης έχει αμφιβολίες για την οικονομική ευρωστία του ενδιαφερόμενου ενοικιαστή, τότε καλό θα ήταν να πάρει κάποια μέτρα και πληροφορίες πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Εισήγησή μας είναι πάντοτε να παίρνετε συστάσεις από τον εργοδότη και τον προηγούμενο σπιτονοικοκύρη του ενοικιαστή. Εάν δεν ικανοποιηθούμε, τότε μπορούμε να ζητήσουμε την προσθήκη φερέγγυων εγγυητών στη σύμβαση. Μπορούμε, επίσης, διαζευκτικά ή επιπρόσθετα να ζητήσουμε τραπεζική εγγύηση ή μεγάλο ντεπόζιτο που να ισοδυναμεί με έναν αριθμό μηνιαίων ενοικίων, ώστε να μειώσουμε τον κίνδυνο. Με τη σαλιγκαρική ταχύτητα που εκδικάζουν τα δικαστήριά μας σήμερα, μπορεί να παρέλθει πέραν του ενός χρόνου για να βγει απόφαση έξωσης κάποιου κακοπληρωτή-ενοικιαστή.
2. Πριν από την ολοκλήρωση της ενοικίασης και παράδοση του ακινήτου στον ενοικιαστή, χρειάζονται συνήθως έξοδα (όπως λεπτομερής καθαριότητα, μπογιατίσματα, μεσιτικές προμήθειες κτλ). Γι' αυτόν τον λόγο οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν οι ενοικιαστές τους να διακόπτουν την ενοικίαση πριν από το τέλος της περιόδου όπως καθορίζεται στο συμβόλαιο. Γι' αυτόν τον λόγο πρέπει να μπαίνει ξεκάθαρη πρόνοια στο συμβόλαιο ότι, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής διακόπτει την περίοδο ενοικίασης πριν από την ολοκλήρωση της περιόδου, είναι υπόχρεος να πληρώσει όλα τα ενοίκια που προνοούνται στη σύμβαση.
3. Ακόμη, θα πρέπει να καταγράφετε όλα τα έπιπλα και τον εξοπλισμό πριν παραδοθεί στον ενοικιαστή. Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, καλό θα ήταν να κάνετε παρουσίαση των χώρων, επίπλων και εξοπλισμού του ακινήτου στον ενοικιαστή, για να ελέγξετε τη λειτουργικότητα και την καλή κατάσταση της επίπλωσης και του εξοπλισμού που θα παραδώσετε. Μαζί με την κατάσταση επισυνάπτεται και υπογράφεται λίστα και φωτογραφίες που υποστηρίζουν την κατάσταση παράδοσης του ακινήτου και του περιεχομένου του. Έτσι θα είναι πιο εύκολη η απόδειξη πιθανών ζημιών που έχουν γίνει από τον ενοικιαστή.
Σκοπός του άρθρου μας δεν είναι να αναλύσουμε διεξοδικά όλους τους όρους μιας ενοικίασης, αλλά να αναδείξουμε κάποιες πτυχές θεμάτων που συχνά δημιουργούν τριβή μεταξύ δύο μερών.
Δεν είναι σπάνιο να δημιουργούνται κακές σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη-ενοικιαστή. Αυτό οφείλεται στο ότι δεν έγινε μια καλή συμφωνία από την αρχή. Δεν συμφέρει ούτε τον ιδιοκτήτη, ούτε τον ενοικιαστή να καταλήξουν οι διαφορές τους στα δικαστήρια, καθώς αποτελεί μια πολυέξοδη και χρονοβόρα διαδικασία και οι μόνοι κερδισμένοι στο τέλος βγαίνουν οι δικηγόροι.
Γι' αυτό προτρέπουμε και τα δυο μέρη να προσπαθήσουν να έχουν πάνω απ’ όλα μια φιλική και επαγγελματική σχέση καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης. Αυτό θα βοηθήσει και στην επίλυση διαφορών που πιθανόν να παρουσιαστούν.
ΓΙΩΡΓΟΣ ΜΟΥΣΚΙΔΗΣ
Διευθυντής FOX Smart Estate Agency, Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)