Διαχείριση ιδιόκτητων ακινήτων στην Κύπρο

Στην Κύπρο, σε αντίθεση με τις πλείστες ευρωπαϊκές χώρες, τα ακίνητα βρίσκονται στα χέρια πολλών μικρών ιδιοκτητών, οι οποίοι δηλαδή κατέχουν μικρό αριθμό ακινήτων. Τα περισσότερα ακίνητα που διατίθενται προς ενοικίαση είτε ανήκουν σε άτομα είτε σε σχετικά μικρές ιδιωτικές εταιρείες. Δεν υπάρχουν μεγάλοι οργανισμοί οι οποίοι να αποκτούν και να διαχειρίζονται μεγάλο αριθμό ακινήτων στην Κύπρο, και οι οποίες να είναι εισηγμένες στο Κυπριακό Χρηματιστήριο.

Η διαχείριση των πιο πάνω ακινήτων γίνεται και αυτή σε μικρή κλίμακα, αφού συνήθως οι ιδιοκτήτες από μόνοι τους ενοικιάζουν, συντηρούν και γενικά διαχειρίζονται τα ακίνητά τους. Η έλλειψη μεγάλων ιδιοκτητών, όπως είναι στο εξωτερικό τα Real Estate Investment Trusts (Επενδυτικά Ταμεία Ακινήτων), δημιουργεί μια διεσπαρμένη και μη αποδοτική αγορά.
Πολλοί κακοί ενοικιαστές εκμεταλλεύονται την έλλειψη μιας οργανωμένης αγοράς και την έλλειψη πληροφόρησης και εξαπατούν τους ιδιοκτήτες συστηματικά, αφού μετακινούνται από ακίνητο σε ακίνητο, αφήνοντας απλήρωτα ενοίκια.
Η φορολογία ακινήτων στην Κύπρο δεν βοηθά στη δημιουργία μεγάλων επιχειρήσεων οργανωμένων ιδιοκτητών. Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας για παράδειγμα επιβάλλεται στο σύνολο της ακίνητης ιδιοκτησίας που κατέχει ένα νομικό ή φυσικό πρόσωπο, και συνεπώς οι μεγάλοι ιδιοκτήτες εντάσσονται σε πιο υψηλές φορολογικές κλίμακες και πληρώνουν ποσοστιαία πιο υψηλούς φόρους.
Ένα μικρός ιδιοκτήτης, που διαχειρίζεται 2-9 ακίνητα, αντιμετωπίζει τα έξης προβλήματα:
1. Λόγω του ότι η κύρια ασχολία του είναι συνήθως κάτι άλλο, δεν έχει τον χρόνο να ασχοληθεί επαγγελματικά με τη διαχείριση και συντήρηση των ακινήτων του.
2. Το πρόβλημα με την είσπραξη των κακοπληρωτών είναι γι' αυτούς μια ψυχοφθόρα και χρονοβόρα διαδικασία. Το ίδιο και η συντήρηση των ακινήτων, ιδιαίτερα όταν αντιμετωπίζουν απαιτητικούς ενοικιαστές.
3. Ένας μικρός ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιοποιήσει τους καλύτερους συμβούλους π.χ. δικηγόρους, φοροτεχνικούς κλπ, συνήθως διότι αυτοί κοστίζουν δυσανάλογα πολλά για το μέγεθος της επιχείρησής του. Ακόμη, οι οργανισμοί παροχής υπηρεσιών συντήρησης προσφέρουν καλύτερους όρους εξυπηρέτησης και προσφοράς σε μεγάλους οργανισμούς, απ' ό,τι σε αυτούς που τους δίνουν δουλειά αραιά.
4. Η εξεύρεση ενοικιαστών μπορεί να είναι μια δύσκολη ενέργεια για τον μικρό ιδιοκτήτη και το ακίνητο να παραμένει ελεύθερο για αρκετό χρονικό διάστημα, ενώ μια διαχειριστική εταιρεία θα μπορεί να διεκπεραιώνει πιο αποτελεσματικά την όλη διαδικασία.
Καταλήγοντας, ίσως το γεγονός ότι πολλά ακίνητα θα καταλήξουν στα χέρια των τραπεζών μέσω των αναδιαρθρώσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων, να δημιουργήσει τους πρώτους μεγάλους θεσμικούς ιδιοκτήτες.
Οι νέοι μεγαλοϊδιοκτήτες θα χρειαστούν έμπειρες εταιρείες διαχείρισης που θα αναλάβουν την αξιοποίηση, εκμετάλλευση και συντήρηση αυτών των ακινήτων σε μεγάλη και επαγγελματική κλίμακα.
Η αγορά διαχείρισης ακινήτων στην Κύπρο μεταβάλλεται για να αντιμετωπίσει τις προκλήσεις των καιρών. Ως απότοκο της οικονομικής κρίσης που περάσαμε τα τελευταία πέντε χρόνια στην Κύπρο, αντιμετωπίζουμε περισσότερα προβλήματα με κακοπληρωτές και απαιτητικούς ενοικιαστές. Ως αποτέλεσμα, η διαχείριση μικρού αριθμού ακινήτων φαίνεται να καταντά ασύμφορη για τους μικρούς ιδιοκτήτες στην Κύπρο.
ΓΙΩΡΓΟΣ ΜΟΥΣΚΙΔΗΣ
Διευθυντής FOX Smart Estate Agency, Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)