ΜΕΔ και «μπλόκο» δικαστηρίων σε εκποιήσεις

ΜΠΟΡΕΙ ΤΟ ΥΨΟΣ ΤΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ ΠΟΥ ΔΕΝ ΕΞΥΠΗΡΕΤΟΥΝΤΑΙ ΝΑ ΜΕΙΩΘΗΚΕ, ΥΠΑΡΧΕΙ ΟΜΩΣ ΔΡΟΜΟΣ

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας, οι μη εξυπηρετούμενες χρεώσεις έχουν μειωθεί στο τέλος του 2016 στα 23,7 δις ευρώ, σε σχέση με 26,7 δις ένα χρόνο νωρίτερα

Η καθοδική πορεία των ΜΕΧ οφείλεται, μεταξύ άλλων, σε αυξημένες αποπληρωμές, αναδιαρθρώσεις που ολοκληρώνονται με επιτυχία με το πέρας της περιόδου παρακολούθησης και επανεντάσσονται στην κατηγορία των εξυπηρετούμενων χορηγήσεων

Ακόμα και με τη νέα νομοθεσία, που προβλέπει διαδικασίες εξπρές για την εκποίηση κάποιου ακινήτου, η ζήτηση για αγορά ακινήτων σε πλειστηριασμό είναι ελάχιστη, ενώ το τελευταίο διάστημα υπήρξαν και αρκετές δικαστικές αποφάσεις, με τις οποίες ακυρώθηκαν διαδικασίες εκποίησης ακινήτων

Ο ΣΥΠΡΟΔΑΤ κακίζοντας για πολλοστή φορά κακές πρακτικές των τραπεζών, με ανακοίνωσή του, δίνει στους δανειολήπτες χρήσιμες συμβουλές, καλώντας τους, ταυτόχρονα, να ενεργούν έγκαιρα και να μην αφήνουν τα πράγματα να φτάνουν στο δυσκολότερο σημείο

Η κυπριακή οικονομία μπορεί να «τρέχει» πλέον με πολύ θετικές προοπτικές, κάτι που επιβεβαιώνεται και μέσα από τις αναβαθμίσεις των Οίκων Αξιολόγησης, εντούτοις, οι κίνδυνοι παραμένουν. Μεταξύ αυτών των κινδύνων είναι και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ), τα οποία εξακολουθούν να παραμένουν σε απαγορευτικό ποσοστό, παρά τη σημαντική μείωση που κατέγραψαν τον τελευταίο μήνα του 2016, σύμφωνα και με τα στοιχεία που παρουσίασε αυτή την εβδομάδα η Κεντρική Τράπεζα. Βάσει των εν λόγω στοιχείων, τα ΜΕΔ μειώθηκαν τον τελευταίο μήνα του 2016 στα 23,7 δισεκατομμύρια ευρώ, από 26,7 δις τον Δεκέμβριο του 2015, εξακολουθούν, όμως, να αποτελούν το 47% των συνολικών δανείων έναντι 45,8% τέλος του 2015.

Σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της ΚΤΚ, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2016 σημειώθηκε μείωση κατά περίπου 452 εκατομμυρίων ευρώ στο σύνολο των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων (ΜΕΧ), με το μεγαλύτερο μέρος της πτώσης να παρατηρείται εντός Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου 2016 κατά 211 εκ. και 204 εκ. ευρώ αντίστοιχα.

Την ίδια ώρα, όμως, οι συνολικές χορηγήσεις αυξήθηκαν κατά 768 εκ. ευρώ, φτάνοντας στα 50,37 δις ευρώ. Αξίζει, δε, να αναφερθεί πως από τον Δεκέμβριο 2014 μέχρι τον Δεκέμβριο 2016 σημειώθηκε συνολική μείωση στις ΜΕΧ ύψους 3,7 δις ευρώ ή 13,4%, ενώ ο δείκτης κάλυψης αυξήθηκε στο 41,2% στο τέλος Δεκεμβρίου 2016, σε σύγκριση με 38,8% στο τέλος Σεπτεμβρίου 2016.

Αποπληρωμές, αναδιαρθρώσεις και ακίνητα

Σύμφωνα με την Κεντρική, η καθοδική πορεία των ΜΕΧ οφείλεται σε αυξημένες αποπληρωμές, αναδιαρθρώσεις που ολοκληρώνονται με επιτυχία με το πέρας της περιόδου παρακολούθησης και επανεντάσσονται στην κατηγορία των εξυπηρετούμενων χορηγήσεων, διαγραφές, καθώς και διευθετήσεις χρέους μέσω ανταλλαγής με ακίνητη περιουσία που αναμένεται να οδηγηθεί προς πώληση, με σκοπό την ταχύτερη είσπραξη εσόδων.

Από την ανάλυση των πρόσθετων στοιχείων που συλλέγει η ΚΤΚ όσον αφορά τα δάνεια τακτής λήξης, προκύπτει ότι βελτιώνονται οι παράγοντες που συμβάλλουν στη μείωση των ΜΕΧ, π.χ. οι εισπράξεις έναντι αναδιαρθρωμένων χορηγήσεων και τα ποσά που μεταφέρονται στις εξυπηρετούμενες χορηγήσεις λόγω επιτυχούς ολοκλήρωσης με τη λήξη της περιόδου παρακολούθησης. Στη συρρίκνωση των ΜΕΧ συνέτειναν και οι αυξημένες διαγραφές χορηγήσεων, οι οποίες γίνονται στο πλαίσιο αναδιαρθρώσεων και συνήθως αφορούν ποσά για τα οποία προϋπάρχουν προβλέψεις επισφάλειας στους λογαριασμούς των πιστωτικών ιδρυμάτων.

Πραγματοποιούνται, ωστόσο, και μη συμβατικές ή «λογιστικές» διαγραφές έναντι ποσών που περιλαμβάνονται ήδη στις προβλέψεις, με στόχο την πιο αντιπροσωπευτική απεικόνιση των χαρτοφυλακίων χορηγήσεων. Σε σχέση με τις αποπληρωμές ΜΕΧ μέσω διακανονισμού που αφορούν ή περιλαμβάνουν απόκτηση ακίνητης περιουσίας και μετοχών έναντι χρεών από τα πιστωτικά ιδρύματα, παρατηρείται ότι οι διευθετήσεις αυτές εφαρμόζονται κυρίως στην περίπτωση μεγάλων επιχειρήσεων.

Αποφάσεις Δικαστηρίων

Κι ενώ το ύψος των ΜΕΔ παραμένει σε απαγορευτικά επίπεδα, προβληματίζοντας τόσο τους Οίκους Αξιολόγησης όσο και την Κομισιόν, αλλά και γενικά τους αξιολογητές της κυπριακής οικονομίας, εντούτοις, το θέμα δεν προχωρεί ούτε και μέσω των εκποιήσεων. Κι αυτό γιατί, ακόμα και με τη νέα νομοθεσία που προβλέπει διαδικασίες εξπρές για την εκποίηση κάποιου ακινήτου, η ζήτηση για αγορά ακινήτων σε πλειστηριασμό είναι ελάχιστη.

Πέραν τούτου, το τελευταίο διάστημα υπήρξαν και αρκετές δικαστικές αποφάσεις, με τις οποίες ακυρώθηκαν διαδικασίες εκποίησης ακινήτων. Τελευταίο παράδειγμα αποτελεί η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, το οποίο εξέδωσε απόφαση ακύρωσης διαδικασίας εκποίησης διά πλειστηριασμού, ύστερα από αίτηση/έφεση που καταχωρίσθηκε από την εταιρεία Zavos Royal Hills Ltd.

Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο αποφάσισε την έκδοση διατάγματος παραμερισμού ειδοποίησης που είχε επιδοθεί από την Alpha Bank Cyprus Ltd προς την εταιρεία τον Νοέμβριο του 2016 και αφορά την πώληση ενυπόθηκων ακινήτων σε πλειστηριασμό. Στην απόφαση αναφέρεται πως «η προώθηση της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή είναι αυτόνομη και δεν εδράζεται στην ύπαρξη δικαστικής απόφασης για εκποίηση» και πως αντίθετα η θέση του Δικαστηρίου είναι ότι «η ύπαρξη δικαστικής απόφασης για την εκποίηση υποθήκης συνιστά κώλυμα στην επιδίωξη από τον ενυπόθηκο δανειστή - εξ αποφάσεως πιστωτή της πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τη διαδικασία του Μέρους VIA».

Σημειώνεται πως η διαδικασία αυτή της «πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή είναι αυτόνομη και δεν εδράζεται στην ύπαρξη δικαστικής απόφασης για εκποίηση». Όπως σημειώνεται, στις 15 Νοεμβρίου και 23 Σεπτεμβρίου 2013 είχε εκδοθεί, ερήμην της εταιρείας, απόφαση υπέρ της Τράπεζας για, μεταξύ άλλων, χρηματικό ποσό, τόκους και έξοδα, ως επίσης και διάταγμα που διέτασσε την πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων της εταιρείας. Στις 6 Δεκεμβρίου 2016 η εταιρεία καταχώρισε αίτηση για παραμερισμό τής εναντίον της απόφασης.

Τι σημαίνουν

Σχολιάζοντας τις αποφάσεις Δικαστηρίων, ο Κώστας Μελάς, Πρόεδρος του Συνδέσμου Προστασίας Δανειοληπτών Τραπεζών (ΣΥΠΡΟΔΑΤ), τόνισε πως η τελευταία απόφαση μπορεί να αποτελέσει ένα πολύ καλό καθοδηγητικό προηγούμενο για το μέλλον. Όπως εξήγησε, τέτοιου είδους αποφάσεις μπορούν να ανοίξουν τον δρόμο και για άλλες προσφυγές από πλευράς δανειοληπτών, τονίζοντας την ανάγκη όπως ο κόσμος ξυπνήσει.

«Ο κόσμος πρέπει να ξυπνήσει, να προβαίνει έγκαιρα στα αναγκαία βήματα και να μην περιμένει την τελευταία στιγμή για να λάβει τα μέτρα του», πρόσθεσε, κακίζοντας για άλλη μία φορά πρακτικές που εξακολουθούν να χρησιμοποιούν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.

«Δυστυχώς, οι τράπεζες (Α.Π.Ι.) εκμεταλλευόμενες τη συναλλακτική τους υπεροχή, συνεχίζουν να περιλαμβάνουν απαράδεκτους όρους στις δανειακές τους συμφωνίες, και όλα αυτά παρά τις Ευρωπαϊκές Οδηγίες και τις Νομοθετικές Ρυθμίσεις για την καταπολέμηση αθέμιτων και καταχρηστικών τραπεζικών πρακτικών, παρά τις αποφάσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, Δικαστηρίων χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης αλλά και των Κυπριακών Δικαστηρίων, που δικαιώνουν τους δανειολήπτες και παρά τις αποφάσεις του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου και του Διευθυντή της Υπηρεσίας Ανταγωνισμού και Προστασίας Καταναλωτών, που αναδεικνύουν και προστατεύουν τα δικαιώματα των δανειοληπτών», εξήγησε.

Δέκα συν μία συμβουλές προς δανειολήπτες

Στη βάση των πιο πάνω, ο κ. Μελάς ανέφερε πως «γι’ αυτό θεωρούμε υποχρέωσή μας να επιστήσουμε την προσοχή των δανειοληπτών σε κάποια σημεία, στα οποία πρέπει να δίδουν ιδιαίτερη σημασία κατά τη διαπραγμάτευση οποιασδήποτε συμφωνίας δανείου, είτε νέου είτε αναδιαρθρωμένου», παραπέμποντας σε πρόσφατη ανακοίνωση του ΣΥΠΡΟΔΑΤ. Σύμφωνα με την εν λόγω ανακοίνωση, οι δανειολήπτες πρέπει να γνωρίζουν τα κάτωθι:

1.Ενημέρωση: Τα Α.Π.Ι. οφείλουν να ενημερώνουν προσυμβατικά τους δανειολήπτες και τους εγγυητές τους με τις απαραίτητες λεπτομέρειες και εξηγήσεις, σχετικά με τα χαρακτηριστικά και κινδύνους που εμπεριέχει η συγκεκριμένη δανειοδότηση.

2.Βιωσιμότητα & Καταλληλότητα Δανείου: Ένα καινούργιο δάνειο, αλλά και ένα σχέδιο αναδιάρθρωσης πρέπει να είναι βιώσιμο και κατάλληλο για τη συγκεκριμένη περίπτωση. Διαφορετικά, ο δανεισμός είναι ανεύθυνος και θα αποτύχει. Επομένως οι δανειολήπτες καλούνται να μη δέχονται μη βιώσιμες πιστωτικές διευκολύνσεις ή αναδιαρθρώσεις.

3.Εξασφαλίσεις - Υποθήκες: Η ικανότητα αποπληρωμής είναι το κυριότερο κριτήριο για τη λήψη απόφασης για οποιαδήποτε χρηματοδότηση. Έμφαση πρέπει να δίδεται στο παρόν εισόδημα και στις μελλοντικές ταμειακές ροές του δανειολήπτη, και όχι στη διαθέσιμη εξασφάλιση, που αποτελεί δευτερεύουσα πηγή αποπληρωμής και σαν τέτοια θα πρέπει να αξιολογείται. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να αποτελεί από μόνη της κριτήριο για δανειοδότηση.

4.Επιτόκιο:

*Οι τράπεζες έχουν υποχρέωση να ενημερώνουν τους δανειολήπτες για την κατηγορία του βασικού επιτοκίου που θα χρεώνεται, τον τρόπο με τον οποίο θα υπολογίζεται και τον χρόνο που θα εισπράττεται.

*Το επιτόκιο που ακόμα και σήμερα απαιτούν συνήθως οι τράπεζες είναι υψηλό και οι δανειολήπτες συμβουλεύονται να επιμένουν σε επιτόκιο της τάξης του 2% - 2,5% σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα.

*Ο τόκος υπερημερίας δεν μπορεί να υπερβαίνει το 2% (νοουμένου ότι αποδεχτεί αυστηρά σχετική ζημιά της τράπεζας).

5.Ρήτρα δικαιοδοσίας: Καλούνται οι δανειολήπτες όπως αρνούνται να υπογράφουν δανειακές συμβάσεις που περιέχουν όρο με βάση τον οποίο η τράπεζα διατηρεί το δικαίωμα να λαμβάνει νομικά μέτρα σε οποιαδήποτε δικαστήρια στο εξωτερικό.

6.Ομόλογα Κυμαινόμενης Επιβάρυνσης:

*Η καταχώριση κυμαινόμενης επιβάρυνσης επί των περιουσιακών στοιχείων μιας δανειολήπτριας εταιρείας πρέπει να γίνεται μόνο εάν κριθεί αναγκαία με βάση τεκμηριωμένη πολιτική της Τράπεζας ως προς την καταλληλότητα και την αναγκαιότητά της, ανάλογα με το είδος και τον σκοπό της εκάστοτε πιστωτικής διευκόλυνσης.

*Στην Κύπρο οι κυμαινόμενες επιβαρύνσεις χρησιμοποιούνται κακόπιστα από τις Τράπεζες για να αιχμαλωτίζουν τους δανειολήπτες σε αδιέξοδες καταστάσεις και με κίνδυνο καταστροφής της επιχείρησής τους. Γι’ αυτό συμβουλεύουμε τους δανειολήπτες να μην υπογράφουν έγγραφα κυμαινόμενης επιβάρυνσης (floating charge).

7.Διαφοροποίηση Όρων-Τερματισμός: Οι πιο κάτω όροι που δίνουν το δικαίωμα στην τράπεζα:

(α) να τερματίσει μονομερώς όποτε αποφασίσει χωρίς ικανοποιητικό λόγο τη συμφωνία δανείου και να ζητήσει άμεση εξόφληση του δανείου,

(β) να τροποποιεί όλους ή οποιουσδήποτε όρους αναφορικά με την αποπληρωμή του δανείου,

(γ) να μεταβάλλει κατά την κρίση της και οποτεδήποτε το βασικό επιτόκιο, το βασικό επιτόκιο επιχειρήσεων, το βασικό επιτόκιο στεγαστικού δανείου, την προσαύξηση, το μεταβαλλόμενο επιτόκιο, τον τόκο υπερημερίας, τις προμήθειες και/ή τραπεζικά δικαιώματα και/ή να επιβαρύνει τον λογαριασμό με ποσοστό προμήθειας και/ή τραπεζικά (ledger) ή άλλα δικαιώματα κατά την κρίση της.

Οι πιο πάνω όροι, σύμφωνα με τον ΣΥΠΡΟΔΑΤ, είναι παράνομοι και καταχρηστικοί και δεν πρέπει να γίνονται αποδεκτοί απ’ τους δανειολήπτες.

8.Πρόωρη Αποπληρωμή: Καλούνται οι δανειολήπτες να μην αποδέχονται πρόνοια με βάση την οποία το δικαίωμα για πρόωρη αποπληρωμή εξαρτάται από την απόλυτη κρίση της τράπεζας και ότι επιβαρύνεται με το κόστος πρόωρης εξόφλησης.

9.Άλλες Χρώσεις: Καλούνται οι δανειολήπτες να μην αποδέχονται πρόνοιες με τις οποίες η τράπεζα τους δεσμεύει για την καταβολή των ακόλουθων εξόδων:

(α) έξοδα για επανεκτίμηση περιουσίας και/ή εκπόνηση οποιασδήποτε περιβαλλοντικής/ κοινωνικής μελέτης,

(β) έξοδα για έρευνα στο κτηματολόγιο αναφορικά με ακίνητη περιουσία στο όνομά τους ή των εγγυητών τους ή άλλου παροχέα εξασφάλισης,

(γ) νομικά έξοδα που θα προκύψουν μέσα στο πλαίσιο αναθεώρησης / επανεξέτασης των διευκολύνσεών τους ή ως αποτέλεσμα έγερσης δικαστικής διαδικασίας.

10.Επιβεβαιώσεις υπολοίπων: Καλούνται οι δανειολήπτες να μην υπογράφουν επιστολές των ελεγκτικών οίκων των τραπεζών, που να επιβεβαιώνουν το ισχυριζόμενο υπόλοιπο του δανείου τους. Επίσης, να μην υποκύπτουν σε πιέσεις των υπαλλήλων των τραπεζών που παραπλανητικά τους καλούν να υπογράψουν αυτά τα έγγραφα. Εκείνοι που τα υπέγραψαν δικαιούνται να αποστείλουν επιστολή που να αναιρούν την αποδοχή του υπολοίπου. Τονίζεται ότι οι τράπεζες χρησιμοποιούν αυτή τη μέθοδο για να παγιδεύουν τους δανειολήπτες και να κλειδώνουν τις παράνομες χρεώσεις τους και το υπόλοιπο που ισχυρίζονται ότι τους οφείλεται.

10+1.Εκποιήσεις: Σύμφωνα με την Οδηγία και τον Κώδικα της Κεντρικής για τις αναδιαρθρώσεις, η εκποίηση ακινήτων αποτελεί έσχατη λύση και δικαιολογείται μόνο αφού εξαντληθούν όλα τα άλλα περιθώρια αναδιάρθρωσης με άλλες βιώσιμες λύσεις. Ως εκ των πιο πάνω, καταλήγει ο ΣΥΠΡΟΔΑΤ, οι δανειολήπτες προτρέπονται:

(α) να απαντούν στις επιστολές Τύπου Θ, αμφισβητώντας το δικαίωμα της Τράπεζας να τις αποστέλλει, και

(β) να διεκδικούν τα δικαιώματά τους (άρνηση βιώσιμης αναδιάρθρωσης, υπερχρεώσεις κτλ) είτε με αγωγή είτε με ανταξίωση σε υφιστάμενη αγωγή.

(γ) να λαμβάνουν όλα τα διαδικαστικά μέτρα για καταστολή της διαδικασίας εκποίησης, 30 ημέρες από την επίδοση επιστολής τύπου ΙΑ με αίτηση - έφεση.