ΦΠΑ και μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας:

Οφέλη για επενδυτές ακινήτων

Εάν η εκμισθώτρια εταιρεία επιλέξει τη φορολόγηση των μισθωμάτων προς τον ενοικιαστή, θα έχει τη δυνατότητα ανάκτησης του ΦΠΑ εισροών επί της αξίας του κόστους αγοράς της γης και ανέγερσης ακινήτου

Σε γενικές πάντως γραμμές, με την ψήφιση του εν λόγω νομοσχεδίου, θεωρούμε ότι εφεξής ο ΦΠΑ θα είναι ουδέτερος για τους επενδυτές επαγγελματικών ακινήτων, που τα εκμισθώνουν έναντι συμφωνηθέντος αντιτίμου (δεν θα επιφέρει επιβαρύνσεις)

Η μίσθωση ακινήτων ως εμπορική συναλλαγή εξαιρείται για σκοπούς ΦΠΑ. Εκ πρώτης όψεως, η συγκεκριμένη φορολογική μεταχείριση φαίνεται να τυγχάνει θετικής ανταπόκρισης τόσο από επενδυτές ακινήτων που εκμισθώνουν ακίνητα όσο και από τους ίδιους τους μισθωτές (ενοικιαστές), λόγω της μη επιβολής ΦΠΑ επί της αξίας των μισθωμάτων.

Παρά ταύτα, μέσα από μία πιο λεπτομερή ανάγνωση της όλης κατάστασης, προκύπτει ότι η εξαίρεση των εν λόγω συναλλαγών για σκοπούς ΦΠΑ καταλήγει να έχει αρνητικό αντίκτυπο στους επενδυτές ακινήτων, οι οποίοι τελικά αποστερούνται του δικαιώματος όχι μόνο ανάκτησης του σχετικού φόρου εισροών που υφίστανται, αλλά και εγγραφής τους στο μητρώο ΦΠΑ, εάν δεν εμπλέκονται σε οποιαδήποτε άλλη οικονομική δραστηριότητα.

Στον αντίκτυπο της εξαιρούμενης για σκοπούς ΦΠΑ φύσεως της μίσθωσης ακινήτων, οι επενδυτές/ιδιοκτήτες ακινήτων επιβαρύνονται αναγκαστικά με το κόστος του προκύπτοντος ΦΠΑ τόσο κατά την αγορά καινούργιων ακινήτων όσο και από την πραγματοποίηση συναφών δαπανών, όπως π.χ. ανακαινίσεων, εργασιών επιδιόρθωσης, δικηγορικών εξόδων, κτλ.).

Τα παραδείγματα

Για σκοπούς καλύτερης κατανόησης του τρόπου λειτουργίας του μηχανισμού του ΦΠΑ όσον αφορά τους επενδυτές/ιδιοκτήτες ακινήτων, θεωρούμε ότι μία εταιρεία αγοράζει οικοδομήσιμη γη αξίας €1εκ. πάνω στην οποία ανεγείρει ακίνητο ισόποσου κόστους ανέγερσης (€1εκ. πλέον ΦΠΑ 19%, €190.000), προκειμένου να το μισθώσει ως επαγγελματικό χώρο (γραφεία). Δεδομένου ότι τα μισθώματα εξαιρούνται από το ΦΠΑ (όπως άλλωστε προαναφέρθηκε), η εταιρεία δεν θα έχει δικαίωμα διεκδίκησης οποιουδήποτε προκύπτοντος ΦΠΑ εισροών, με αποτέλεσμα να επιβαρυνθεί με επιπλέον κόστος ύψους €190.000. Λαμβάνοντας μάλιστα υπ' όψιν και την επικείμενη επιβολή ΦΠΑ 19% πάνω στην οικοδομήσιμη γη, γίνεται αντιληπτό ότι η εταιρεία θα επωμιστεί ταμειακές εκροές ύψους €380.000.

Η υφιστάμενη οδηγία

Σύμφωνα με το άρθρο 137 της υφιστάμενης Οδηγίας ΦΠΑ 2006/112/ΕΚ του εναρμονισμένου συστήματος ΦΠΑ της Ευρωπαϊκής Ένωσης, τα Κράτη Μέλη «μπορούν να χορηγούν στους υποκείμενους στον φόρο δικαίωμα επιλογής φορολόγησης για τις πάσης φύσεως μισθώσεις ακινήτων» (option to Tax). Βασιζόμενη στο εν λόγω άρθρο και ως αντισταθμιστικό μέτρο προς τη φορολόγηση της οικοδομήσιμης γης, η Βουλή των Αντιπροσώπων επεξεργάζεται νομοσχέδιο, σύμφωνα με το οποίο ο εκάστοτε επενδυτής επαγγελματικών ακινήτων (και όχι ακινήτων για ιδιωτική χρήση) θα έχει τη δυνατότητα να επιλέξει την υπαγωγή των εισπρακτέων μισθωμάτων (ενοικίων) σε ΦΠΑ 19%.

Τα αναμενόμενα οφέλη από την εφαρμογή του νομοσχεδίου είναι σημαντικά για όσους επενδυτές ακινήτων εκμισθώνουν επαγγελματικούς χώρους, ενώ η φορολόγηση των μισθωμάτων δεν θα επηρεάσει τους ενοικιαστές επαγγελματικών χώρων, καθώς θα μπορούν να εκπέσουν τον προκύπτοντα ΦΠΑ εισροών.

Το υπό ψήφιση νομοσχέδιο

Σύμφωνα με το προς ψήφιση νομοσχέδιο, το δικαίωμα φορολόγησης για μισθώσεις ακινήτων θα μπορεί να ασκηθεί μόνο εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

1.Ο επενδυτής ακινήτων καθώς και ο ενοικιαστής είναι υποκείμενοι στον φόρο (εξασκούν επιχείρηση).

2.Το ακίνητο χρησιμοποιείται από τον ενοικιαστή μόνο για επαγγελματικούς σκοπούς (γραφεία, αποθήκες, καταστήματα κτλ.) και

3.Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα πλήρους διεκδίκησης του φόρου εισροών.

Για καλύτερη κατανόηση των ωφελημάτων που προκύπτουν, θα χρησιμοποιήσουμε τα δεδομένα του πιο πάνω παραδείγματος, θεωρώντας ταυτόχρονα ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις για την άσκηση της επιλογής φορολόγησης. Εάν η εκμισθώτρια εταιρεία επιλέξει τη φορολόγηση των μισθωμάτων προς τον ενοικιαστή, θα έχει τη δυνατότητα ανάκτησης του ΦΠΑ εισροών επί της αξίας του κόστους αγοράς της γης και ανέγερσης ακινήτου. Με απλά λόγια, η εταιρεία θα διεκδικήσει το ποσό των €380.000 χωρίς να επωμιστεί το κόστος του ΦΠΑ.

Επιπλέον, η εταιρεία θα επιβάλει ΦΠΑ 19% στην αξία των συμφωνηθέντων μισθωμάτων (π.χ. €10.000/μήνα πλέον 19% ΦΠΑ, €1.900). Την ίδια στιγμή ο ενοικιαστής θα διεκδικεί ως φόρο εισροών το ποσό των €1.900, με αποτέλεσμα να μην επιβαρύνεται με επιπλέον κόστος. Ωστόσο, θα πρέπει να τονιστεί το γεγονός ότι ο επενδυτής ακινήτων θα πρέπει να παρακολουθεί και να αναπροσαρμόζει τον φόρο εισροών που διεκδίκησε για περίοδο 10 ετών σύμφωνα με το σχέδιο κεφαλαιουχικών αγαθών.

Πρέπει να είναι ουδέτερος

Σε γενικές πάντως γραμμές, με την ψήφιση του εν λόγω νομοσχεδίου, θεωρούμε ότι εφεξής ο ΦΠΑ θα είναι ουδέτερος για τους επενδυτές επαγγελματικών ακινήτων που τα εκμισθώνουν έναντι συμφωνηθέντος αντιτίμου (δεν θα επιφέρει επιβαρύνσεις).

Αξίζει να τονισθεί ότι το υπό επεξεργασία νομοσχέδιο περιορίζει σημαντικά την έκταση του δικαιώματος επιλογής φορολόγησης, καθώς, όπως προαναφέρθηκε, το εν λόγω δικαίωμα μπορεί να ασκηθεί μόνο όταν ο ενοικιαστής έχει πλήρες δικαίωμα διεκδίκησης φόρου εισροών. Αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτής ακίνητης ιδιοκτησίας δεν μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα φορολόγησης, όταν μισθώνει ακίνητο σε τραπεζικούς οργανισμούς, ασφαλιστικές εταιρείες, επενδυτικές εταιρείες (CIFs) και άλλες εταιρείες που εμπλέκονται σε εξαιρούμενες για σκοπούς ΦΠΑ συναλλαγές.

ΜΙΧΑΛΗΣ ΓΡΕΚΑΣ

Principal,

KPMG Limited,

τηλ. 22209000,

ηλεκ. διευθ. [email protected]