Ο Νόμος της Φθίνουσας Οριακής Απόδοσης στα Ακίνητα

Πόθος Ιδιοκτήτη Ακινήτου: «Να βγάλει άπειρα λεφτά από το ακίνητό του και... πολυεκατομμυριούχος πια, να αφυπηρετήσει». Ο πόθος αυτός είναι ρεαλιστικός ή μήπως ονειροβατούμε; Ας πάρουμε το παράδειγμα του γεωργού. Ο άνθρωπος έχει ένα γεωργικό χωράφι, το οποίο καλλιεργεί με φυτείες, τα φυτά παράγουν καρπό, ο γεωργός κόβει τη σοδιά, την πουλά κι εισπράττει εισόδημα. Ο γεωργός ανακαλύπτει πως, με τη χρήση λιπασμάτων και εντομοκτόνων, είναι σε θέση να αυξήσει τη σοδιά του επειδή τα φυτά είναι πιο υγιή και κάνουν περισσότερη καρποφορία. Θεωρητικά, αν συνεχίσει να το κάνει αυτό το πράγμα με αυξανόμενο ρυθμό, τότε η σοδιά του θα αυξάνεται ανάλογα, όπως και τα εισοδήματά του, στο διηνεκές. Ισχύει όμως πράγματι κάτι τέτοιο;
Παραγωγικός συντελεστής

Στα οικονομικά, υπάρχει ένας Νόμος, ο οποίος ορίζει πως, «όταν με δεδομένη τεχνολογία αυξηθεί ένας παραγωγικός συντελεστής, ενώ μένουν σταθεροί όλοι οι άλλοι, μετά από ένα ορισμένο σημείο το πρόσθετο προϊόν που θα παραχθεί από κάθε επιπλέον μονάδα του μεταβλητού συντελεστή, δηλαδή το οριακό προϊόν του, θα αρχίσει να μειώνεται.

Ο «παραγωγικός συντελεστής» στο πιο πάνω παράδειγμα είναι είτε το λίπασμα ή το εντομοκτόνο, το «οριακό προϊόν» ή «marginal product» είναι η επιπλέον παραγωγή προϊόντος (π.χ. επιπλέον αγγούρια) που οφείλονται στον συγκεκριμένο παραγωγικό συντελεστή (π.χ. λίπασμα). Αυτός είναι ο Νόμος της Φθίνουσας Οριακής Απόδοσης ή όπως είναι γνωστός στην αγγλική ορολογία, «The Law of Diminishing Μarginal Returns».
Ισορροπία

Με άλλα λόγια, πρέπει να υπάρχει ισορροπία σε αυτό που κάνει ο ιδιοκτήτης και να λαμβάνει υπόψη του και την αρχή της συνεισφοράς για την οποία μιλήσαμε την προηγούμενη εβδομάδα. Αν συνεχίζει απλά να αυξάνει τους παραγωγικούς συντελεστές, από ένα σημείο και μετά η αύξηση αυτή δεν θα επιφέρει αύξηση στην αξία που να είναι ανάλογη με την αύξηση στο κόστος τους.

Στο παράδειγμα του γεωργού μας, αν ρίχνοντας λίπασμα κόστους €100/ εκτάριο, η παραγωγή αυξάνεται κατά €130/ εκτάριο και μετά ρίχνοντας λίπασμα κόστους €110/ εκτάριο, η παραγωγή αυξάνεται κατά €150/ εκτάριο, τότε η επιλογή του είναι οικονομικά ορθή. Αν όμως συνεχίζοντας ρίχνει λίπασμα κόστους €150/ εκτάριο, βλέπει πως η παραγωγή αυξάνεται λιγότερο από €150/ εκτάριο, τότε προφανώς λόγω υπερλίπανσης έχει ξεπεραστεί το σημείο της αυξανόμενης οριακής απόδοσης και πλέον μπήκε στην περιοχή της φθίνουσας οριακής απόδοσης και η επιλογή του δεν είναι οικονομικά ορθή.
Αύξηση κόστους

Ας μπούμε τώρα στο πιο αστικό περιβάλλον. Αν ξεκινήσω από ένα ισόγειο οικοδόμημα και σιγά - σιγά προσθέτω νέες μονάδες - όπως για παράδειγμα - νέα στούντιο για φοιτητές, νέα διαμερίσματα, νέα γραφεία κ.λπ, τα εισοδήματά μου θα αυξάνονται με πιο μεγάλους ρυθμούς από το κόστος των προσθηκών. Όμως δεν μπορώ να ευελπιστώ πως αυτό θα συνεχίσω να το κάνω για πάντα δημιουργώντας έναν ουρανοξύστη, επειδή από κάποιο σημείο και μετά:
1. θα χρειαστώ ανελκυστήρες.

2. θα απαιτηθούν χώροι στάθμευσης.

3. θα αυξηθούν οι απαιτήσεις της πυροσβεστικής.

4. η «copy/ paste» επέκταση του κτηρίου θα δημιουργήσει ένα κατασκευαστικό έκτρωμα.

5. θα φεύγουν πελάτες επειδή θα υπάρχει υπερπληθυσμός με ό,τι αυτό συνεπάγεται κ.λπ.

Όλα αυτά θα σημαίνουν πως οι επιπλέον προσθήκες θα αυξάνουν το κόστος δυσανάλογα σε σχέση με τα εισοδήματα και άρα δεν θα κάνει οικονομικό νόημα η εσαεί επέκταση.

Ένα άλλο παράδειγμα έχει να κάνει με τον τρόπο σκέψης των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης. Υπάρχει η γενική αντίληψη πως όσες περισσότερες μονάδες φορτώσουν στη γη τους, η επένδυσή τους θα είναι πιο προσοδοφόρα. Πόρρω απέχει αυτό από την πραγματικότητα. Θέλουν να εκμεταλλευτούν όλα τα κίνητρα για αύξηση συντελεστή δόμησης ή/ και να δημιουργούν μονάδες στα κατώτατα όρια που καθορίζουν τα Σχέδια Ανάπτυξης.
Τα Σχέδια Ανάπτυξης

Πρώτον, τα Σχέδια Ανάπτυξης με αυθαίρετο τρόπο καθορίζουν τα εμβαδά των μονάδων στα οποία θα πρέπει να ζούμε. Αλήθεια, ποιοι είναι αυτοί οι πολεοδόμοι, οι οποίοι θα πρέπει να μας λένε σε πόσο εμβαδόν πρέπει να ζούμε; Η αγορά θα πρέπει να το ρυθμίζει αυτό.

Δεύτερον, η επιδίωξη του μέγιστου δυνατού συντελεστή δόμησης από τον καθένα, βασίζεται σε έρευνα της αγοράς και αιτιολογείται; Ή μήπως λειτουργεί περισσότερο η ματαιοδοξία μας ότι θέλουμε (κι εμείς) να κατασκευάσουμε το πιο ψηλό κτήριο στη χώρα μας;

Τρίτον, είμαστε σίγουροι ότι τα (μάλλον αυθαίρετα) κίνητρα είναι οικονομικά βιώσιμα; Ή μήπως αποκτώντας τα ανακαλύπτουμε πως αν πάμε να τα κατασκευάσουμε ξεπερνούμε το όριο της Φθίνουσας Οριακής Απόδοσης από τα... υπόγεια; Ένα έργο όποιας κλίμακας θα πρέπει να μελετάται σωστά πριν από τον σχεδιασμό. Η σωστή μελέτη θα καθορίσει και το αρχιτεκτονικό σχέδιο, τον τρόπο δόμησης, την επιλογή υλικών, το μείγμα χρήσεων και τόσα άλλα. Οι πολεοδομικοί περιορισμοί και τα κίνητρα είναι εκεί σαν πλαίσιο πλεύσης και όχι κατ’ ανάγκην μέγιστης και έντονης εκμετάλλευσής τους. Αυτή είναι η οικονομικά ορθολογιστική προσέγγιση.
ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS,
CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors