Τι θα κάνατε αν είχατε €1 εκ. άμεσα διαθέσιμο;

Εγώ θα έκοβα ένα εισιτήριο και θα έφευγα. Και κάθε βδομάδα θα σας έστελνα ένα άρθρο και από διαφορετικό μέρος του πλανήτη! Αυτό, φυσικά, μάλλον θα το έκανα σαν μια ανάπαυλα μέχρι να μπορούσα με καθαρό μυαλό να αποφασίσω πώς θα το διαχειριστώ. Το ζάλισμα του μυαλού από ένα windfall gain είναι τέτοιο, που εύκολα μπορεί να οδηγήσει σε βεβιασμένες και λανθασμένες αποφάσεις και σύντομα να δείτε το ποσό αυτό να εξανεμίζεται χωρίς να έχετε καταφέρει και πολλά πράγματα. Οι επιλογές του καθενός είναι άπειρες δεδομένων των «θέλω» του, των αναγκών του, του τρόπου που αντιμετωπίζει τη ζωή κ.λπ, γι’ αυτό ας αποφύγουμε το αράδιασμα των διαφορετικών πιθανοτήτων και ας το περιορίσουμε στο real estate.

Το πρώτο πράγμα που πρέπει να απαντηθεί είναι αν το €1 εκ. αποτελεί καθαρό ρευστό ή αν αποτελεί έναν συνδυασμό από καθαρό ρευστό - ας πούμε €400.000 και ένα δάνειο για το υπόλοιπο με 2% επιτόκιο και 20 χρόνια αποπληρωμή. Η διαφορά έγκειται στο γεγονός πως στην πρώτη περίπτωση το €1 εκ. ρευστό μάς δίδει τη δυνατότητα να ασκήσουμε μόχλευση με δανεισμό και να έχουμε συνολικά €3 εκ. στη διάθεσή μας (για παράδειγμα), ενώ στη δεύτερη περίπτωση το €1 εκ. είναι το μέγιστο διαθέσιμό μας ποσό.

Το δεύτερο πράγμα που πρέπει να απαντηθεί είναι το κατά πόσον είναι λογικό να δεσμεύσουμε όλο το ποσό του €1 εκ. είτε υπό μορφήν προσωπικής συνεισφοράς για εξασφάλιση μεγαλύτερου ποσού μέσω δανεισμού ή για αγορά ενός ή περισσότερων ακινήτων συνολικής αξίας €1 εκ. χρησιμοποιώντας αυτό το ποσό του €1 εκ. που μας έδωσαν.
«Ισοζυγισμένο χαρτοφυλάκιο»

Κανονικά θα έπρεπε να ξέρουμε (ένεκα και των παθημάτων μας την τελευταία δωδεκαετία) πως σε καμία περίπτωση δεν συνιστάται η δέσμευση του 100% του ποσού για τέτοια ανοίγματα. Η πρώτη βασική αρχή που πρέπει να ακολουθείται είναι αυτή του «ισοζυγισμένου χαρτοφυλακίου», άρα μέρος θα πρέπει να παραμένει σε ρευστό, μέρος σε ακίνητα και το υπόλοιπο σε άλλα επενδυτικά μέσα. Η διασπορά καθορίζεται από τις εκάστοτε βραχυπρόθεσμες, μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες οικονομικές, πολιτικές ακόμα και κοινωνικές συνθήκες που επικρατούν, αλλά και τις προσωπικές μας επιλογές και επιδιώξεις - ας μην ξεχνάμε τη συνταξιοδότησή μας και την ιατροφαρμακευτική μας περίθαλψη.

Η δεύτερη βασική αρχή είναι πως ο δανεισμός είναι η προτιμητέα επιλογή έναντι της αγοράς με πληρωμή 100% με ίδια κεφάλαια. Φτάνει ο δανεισμός να είναι σε επίπεδα κανονικής εξυπηρέτησής του για την περίοδο ισχύς του. Με τα πιο πάνω δεδομένα, αν θέσουμε ένα εύρος διαθέσιμου κεφαλαίου για επένδυση σε ακίνητα μεταξύ €200.000 και €700.000, καλύπτουμε τις περισσότερες των περιπτώσεων από εμάς.
Επιλογή του τόπου

Επόμενος σταθμός είναι η επιλογή του τόπου επένδυσης. Θα είναι η Κύπρος ή/ και κάποια πόλη στο εξωτερικό; Για να επενδύσουμε στο εξωτερικό, θα πρέπει να γνωρίζουμε ή να είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε τη χώρα που μας ενδιαφέρει, αλλά και τα δεδομένα σε τοπικό επίπεδο της πόλης ακόμα και της περιοχής που μας ενδιαφέρει. Αν δεν έχουμε αυτήν τη δυνατότητα, καλό είναι να την αποφύγουμε σαν επιλογή επειδή το ρίσκο είναι μεγάλο και μπορεί να μας βγει πολύ ξινή σαν επιλογή. Γενικά να επιλέγετε χώρες με σταθερά πολιτικοοικονομικά δεδομένα, μεστωμένες και διάφανες αγορές, όπου η πληροφόρηση είναι διάχυτη, εύκολη και φτηνή. Μην μπλεχτείτε σε αγορές που δεν ξέρετε ή που νομίζετε πως ξέρετε, άσχετα αν η τιμή φαντάζει δελεαστική.
Εισοδηματικά ακίνητα

Τι είδους ακίνητα σάς ενδιαφέρουν; Αν δεν θα αγοράσετε κάτι για ίδια χρήση, τότε επιλέξετε εισοδηματικά ακίνητα. Αυτή η απόφαση μειώνει δραστικά το εύρος των επιλογών σας, ώστε η τελική απόφαση επένδυσης καθίσταται σχετικά πιο εύκολη. Παρενθετικά να αναφέρω πως αν έχετε ανάγκη για ένα οικόπεδο για μελλοντική αξιοποίηση, τότε αγοράστε το? άλλωστε σήμερα υπάρχουν σε καλές τιμές. Αν όμως σκεφτόσασταν «κανένα χωραφούι» για μελλοντική super- υπεραξία κ.λπ κ.λπ, ξεχάστε το επειδή εκείνο το πάρτι τελείωσε.

Μια καλή κατηγορία εισοδηματικών ακινήτων είναι αυτή των οικιστικών διαμερισμάτων και δη των μικρών διαμερισμάτων - στούντιο, του ενός και των δύο υπνοδωματίων. Στο εξωτερικό σε κάποιες περιπτώσεις υπάρχει και η έννοια του ενάμισι δωματίου και των δυόμισι δωματίων. Κατά κανόνα, όσο πιο μεγάλα (σε υπνοδωμάτια) τόσο πιο δύσκολη η ενοικίασή τους επειδή πλέον αναζητάτε οικογένειες ή άτομα που μπορούν να δεχτούν τη συγκατοίκηση. Παγίδα μπορεί να αποτελεί και το σχετικά μεγάλο εμβαδόν για μικρό αριθμό υπνοδωματίων. Σε αυτές τις περιπτώσεις υπάρχει ο κίνδυνος η εισοδηματική απόδοση να είναι σχετικά πιο χαμηλή.

Μετά θα πρέπει να επιλέξετε περιοχές που έχουν πηγή ενοικιαστών. Για παράδειγμα κοντά σε πανεπιστήμια, σε εμπορικά κέντρα, σε περιοχές με εύκολες προσβάσεις, εκεί όπου στεγάζονται εταιρείες κ.λπ. Άρα ένα διαμέρισμα ανακαινισμένο ή καινούργιο των 80μ2 πόσα μας στοιχίζει αναλόγως περιοχής;
Πόλεις...

Πρώτα η Λευκωσία και μετά η Λεμεσός ενδείκνυνται για τέτοια επένδυση. Το εύρος διακύμανσης αγοράς ενός τέτοιου διαμερίσματος κυμαίνεται μεταξύ €130.000 και €200.000. Στην Αθήνα το αντίστοιχο εύρος κυμαίνεται από €60.000 μέχρι €500.000. Το πρόβλημα της Αθήνας είναι η μεγάλη πηγή χαμηλόμισθων ενοικιαστών, που καθιστά τις πιο ασφαλείς επενδύσεις μη αποδοτικές - εκτός αν διατίθενται βραχυπρόθεσμα σαν εναλλακτικές τουριστικές επιλογές. Επιπλέον υπάρχει οικονομική και φορολογική αβεβαιότητα, καθώς και αδιαφάνεια τιμών ακόμα και για ακίνητα στην ίδια οδό.

Στο Λονδίνο το αντίστοιχο διαμέρισμα κυμαίνεται από €900.000 μέχρι €1.350.000. Όμως το Λονδίνο είναι μεγάλη υπόθεση. Ιστορικά είναι ο παράδεισος τέτοιων επενδύσεων για χιλιάδες λόγους. Το Brexit θέτει ένα σχετικά αβέβαιο ορίζοντα και θα είναι ενδιαφέρον να δούμε πώς θα εξελιχθεί αυτή η αγορά. Όμως με αυτές τις τιμές το Λονδίνο είναι εκτός των πλαισίων που θέσαμε πιο πάνω, εκτός αν επιλέξουμε πιο μικρά διαμερίσματα ή αν υπάρχει λόγος να θέλουμε να ξανοιχτούμε λίγο πιο πάνω. Πόσα είπαμε ότι είναι ο Τζόκερ απόψε;
ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS,
CEO APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors