Δημογραφία και Κτηματαγορά: Βίοι Παράλληλοι;

Η διαχρονική δημογραφική εικόνα που παρουσιάζει μια χώρα είναι ίσως η πιο σημαντική που πρέπει όλοι να λαμβάνουν υπόψη έτσι ώστε να γίνονται σωστοί σχεδιασμοί σε όλα τα επίπεδα, δημόσια και ιδιωτικά, μακροοικονομικά και μικροοικονομικά, για άσκηση κοινωνικής πολιτικής κ.λπ. Δυστυχώς, εδώ στην Κύπρο, τα δημογραφικά στοιχεία δημοσιεύονται και συνήθως μένουν σε ξεχασμένα αρχεία μαζεύοντας περισσότερη σκόνη παρά ενδιαφέρον. Ούτε λίγο-ούτε πολύ, τα θεωρούμε ανιαρά και άνευ ενδιαφέροντος.

Αυτός είναι ίσως και ο λόγος που ό,τι λειτουργεί σε αυτήν τη χώρα λειτουργεί λόγω ατυχήματος και συμπτώσεων. Ένα κράτος είναι ένας ζωντανός οργανισμός. Σε αντίθεση, όμως, με άλλους ζωντανούς οργανισμούς του ζωικού και φυτικού βασιλείου, που είναι δεδομένο πως μεγαλώνουν, γερνούν και πεθαίνουν, ένα κράτος έχει τη δυνατότητα να παραμένει εντός επιθυμητών ζωνών υγιούς διαβίωσης στο διηνεκές νοουμένου ότι πληρούνται κάποιες προϋποθέσεις.

Μια προϋπόθεση, για παράδειγμα, είναι να υπάρχει τέτοιο ποσοστό γεννήσεων που να υπερκαλύπτει το ποσοστό των θανάτων ανά χρονική περίοδο. Είναι λογικό. Αν δεν ικανοποιείται αυτή η αρχή, τότε ο πληθυσμός της χώρας μικραίνει. Συνυφασμένο με αυτό, είναι το ποσοστό θνησιμότητας των γεννήσεων να είναι μικρό και το ποσοστό γονιμότητας να είναι υψηλό. Μια άλλη προϋπόθεση είναι να υπάρχει μια θετική καθαρή μετανάστευση. Δηλαδή, αυτοί που φεύγουν για να μεταναστεύσουν σε άλλες χώρες να είναι πιο λίγοι από αυτούς που έρχονται για να εγκατασταθούν στη χώρα μας, ανά χρονική περίοδο. Αν έχουμε αρνητική καθαρή μετανάστευση, τότε ο πληθυσμός της χώρας επίσης μικραίνει.
«Αυτοσυντήρηση» οργανισμού

Μετά έχουμε την «αυτοσυντήρηση» του οργανισμού (να μου επιτραπεί ο όρος) και δίνω ένα απλό παράδειγμα για να εξηγήσω. Πριν από κάτι δεκαετίες, το προσδόκιμο ζωής ενός Κύπριου υπηκόου ήταν κοντά στα 70 χρόνια. Σήμερα ξεπερνά τα 85 χρόνια. Το όριο συνταξιοδότησης παρέμεινε σχετικά σταθερό γύρω στα 63 χρόνια. Δηλαδή πριν, ο οικονομικά ενεργός πληθυσμός δούλευε για να συντηρεί την κατηγορία των συνταξιούχων (μέσω του Ταμείου Κοινωνικών Ασφαλίσεων κ.λπ) για 10-15 χρόνια. Σήμερα ο οικονομικά ενεργός πληθυσμός καλείται να κάνει το ίδιο για 20-25 χρόνια. Άρα το οικονομικό βάρος αυξάνεται. Αν ο οικονομικά ενεργός πληθυσμός δεν αναπληρώνεται και δεν αυξάνεται, δημιουργείται μελλοντικό οικονομικό πρόβλημα. Το ίδιο πρόβλημα που δημιουργείται αν δεν αυξάνεται και το όριο συνταξιοδότησης, ώστε να συνάδει με το προσδόκιμο ζωής.

Μπορεί κάποια θέματα να αποτελούν ταμπού, αλλά κατ’ ουσίαν αποτελούν προβλήματα κάτω από το χαλί, που σιγά-σιγά γίνονται βουνό.
Ας δούμε τις κυριότερες δημογραφικές εξελίξεις στη χώρα μας κατά το 2016.
1. Ο πληθυσμός στις ελεύθερες περιοχές της Κύπρου υπολογίζεται στα 854.800 άτομα στο τέλος του 2016, σε σύγκριση με 848.300 άτομα στο τέλος του 2015. Σημειώθηκε αύξηση κατά 0,8%.
2. Ο αριθμός των γεννήσεων το 2016 ήταν 9.455 σε σύγκριση με 9.170 τον προηγούμενο χρόνο. Το συνολικό ποσοστό γονιμότητας, που εκφράζει τον μέσο αριθμό παιδιών κατά γυναίκα, υπολογίστηκε σε 1,37 το 2016 και παραμένει από το 1995 κάτω από το 2,10 που χρειάζεται για να εξασφαλίζεται αναπλήρωση του πληθυσμού.
3. Ο αριθμός των θανάτων το 2016 ήταν 5.471 και το ακαθάριστο ποσοστό θνησιμότητας 6,4 θάνατοι για κάθε χίλιους κατοίκους.
4. Η προσδοκώμενη διάρκεια ζωής κατά τη γέννηση υπολογίστηκε στα 80,3 χρόνια για τους άνδρες και 84,7 χρόνια για τις γυναίκες. Η διαφορά μεταξύ των δύο φύλων δεν θα μπορούσε να ήταν διαφορετική!..
5. Το 2016 ο αριθμός των γάμων αυξήθηκε σε 13.558 από 13.006 το 2015. Οι γάμοι κατοίκων Κύπρου ανήλθαν σε 6.375 το 2016 από 6.092 το 2015. Δηλαδή το 47% των γάμων αφορούσαν σε κάτοικους της χώρας μας. Το υπόλοιπο 53% αφορούσε τη βιομηχανία γάμου των μερικών δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ που έρχονται ερωτευμένοι, μας τα ακουμπούν, τους παντρεύουμε και φεύγουν.
6. Το 2016 ο αριθμός των διαζυγίων έφθασε τα 1948 σε σύγκριση με 1.807 το 2015.
7. Η καθαρή μετανάστευση στην Κύπρο ήταν θετική από το 1983 μέχρι το 2011. Από το 2012 μέχρι το 2015 παρατηρήθηκε αρνητική καθαρή μετανάστευση. Το 2016 η καθαρή μετανάστευση ήταν και πάλι θετική και υπολογίστηκε σε 2.499 άτομα.
Πώς ερμηνεύονται κάποια ή όλα από τα πιο πάνω νούμερα σε σχέση με την Κτηματαγορά;

Θα μπορούσε κάποιος να ισχυρισθεί πως οι άμεσες ανάγκες σε στέγαση έχουν αυξηθεί. Θα ήταν σωστός;

Με τον συνολικό πληθυσμό να έχει αυξηθεί κατά 0,8% μέσα σε ένα χρόνο, ένας τέτοιος ισχυρισμός θα μπορούσε να έχει μια σωστή βάση. Με συνεχή αύξηση στον πληθυσμό ανά έτος, τότε οι ανάγκες για στέγαση αυξάνονται. Επιπλέον, όμως, έχουμε και τα διαζύγια. Εκτός αν έχετε μια προχώ αντιμετώπιση του διαζυγίου, οπότε χωρίζετε μεν αλλά μένετε κάτω από την ίδια στέγη, τότε υπάρχει μια ετήσια ανάγκη επιπλέον στέγασης που ξεπερνά τις 1.800 μονάδες επειδή δεν πάτε όλοι να ζήσετε με τη μαμά σας μόλις χωρίσετε, αλλά ανεξαρτητοποιείστε με το που εγκαταλείπετε τη μέχρι πρότινος κοινή σας στέγη αφήνοντας το πρώην μισοφέγγαρό σας να ζήσει εκεί μόνο του.

Η αύξηση σε ανάγκες στέγασης, σε οικονομικούς όρους σημαίνει αύξηση στη ζήτηση. Πολλές φορές η αμεσότητα σημαίνει αύξηση στη ζήτηση ενοικιαζόμενων μονάδων παρά αύξηση στη ζήτηση μονάδων για αγορά. Με δεδομένη την περιορισμένη δυνατότητα άμεσης ανταπόκρισης της προσφοράς, βλέπουμε αύξηση στα επίπεδα των ενοικίων. Για παράδειγμα η φυσική κάθοδος ξένων φοιτητών μετρά στη θετική μετανάστευση, στην αύξηση του πληθυσμού, στην αύξηση στη ζήτηση ενοικιαζόμενων μονάδων και στην αύξηση των ενοικίων.

Με την αύξηση των ενοικίων δημιουργείται και υπεραξία στο ενοικιαζόμενο ακίνητό μας, όπως και υπεραξία δημιουργείται όταν η ζήτηση για αγορά μέχρι κάποιο μεσοπρόθεσμο ορίζοντα αυξάνεται. Σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα γίνεται προσθήκη στην προσφορά. Αν η προσφορά δεν φτάνει τη ζήτηση, τότε οι αξίες ανεβαίνουν. Αν όμως η προσφορά υπερκαλύπτει τη ζήτηση, τότε οι αξίες μακροπρόθεσμα πέφτουν. Γι’ αυτό θέλουμε συνεχή αύξηση του οικονομικά ενεργού πληθυσμού, επειδή μέσω αυτού δημιουργούμε συνεχή ανάπτυξη, ευημερία και μια πιο δημογραφικά υγιή χώρα.
ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS,
CEO APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors