Οι προσθήκες σε ένα ακίνητο δεν ισοδυναμούν πάντα με αύξηση

Οι προσθήκες σε ένα ακίνητο δεν ισοδυναμούν πάντα με αύξηση της αξίας του
Οι προσθήκες και οι μετατροπές σε υφιστάμενα κτήρια είναι ένα μεγάλο κεφάλαιο στη χώρα μας. Η πλειοψηφία των ιδιοκτητών σε κάποια φάση της ζωής τους θα προβούν σε επεκτάσεις ή/ και μετατροπές οποιασδήποτε μορφής στο υφιστάμενο κτήριο, με την ιδέα πως αυτές οι επεκτάσεις εξυπηρετούν καλύτερα τις ανάγκες τους.

Περιορίζομαι στους ιδιοκτήτες επειδή σπάνια θα επιτραπεί σε κάποιον ενοικιαστή να προβεί ο ίδιος σε ουσιαστικές μετατροπές/ προσθήκες, εκτός στις περιπτώσεις καταστημάτων, όπου εκεί ο ενοικιαστής συνήθως καθορίζει τι μετατροπές θα γίνουν που να βολεύουν το φάσμα της επιχείρησής του. Νοείται πως και πάλι σε αυτήν την περίπτωση χρειάζεται και η συναίνεση του ιδιοκτήτη.

Η πρώτη κατηγοριοποίηση των προσθηκομετατροπών είναι αυτή που τις διαχωρίζει σε νόμιμες και παράνομες. Η εξασφάλιση των σχετικών αδειών από τα αρμόδια κρατικά τμήματα είναι εκ των ων ουκ άνευ. Μπορεί να μην είναι αναγκαία για εξωτερικές/ εσωτερικές ανακαινίσεις καθαρά αισθητικής μορφής, αλλά για επεκτάσεις, παρεμβάσεις, μετατροπές και δη τέτοιες παρεμβάσεις που να επηρεάζουν τον υφιστάμενο φέροντα οργανισμό (σκελετό), η εξασφάλιση άδειας είναι αναγκαία.
Χρειάζεται νέα μελέτη

Αν δηλαδή θέλετε να ανακαινίσετε το σπίτι σας φρεσκάροντάς το με νέα σύγχρονα υλικά τελειώματος, όπως νέες δαπεδοστρώσεις, νέα ξύλινα ντουλάπια, νέα κουζίνα, νέα πορτοπαράθυρα, νέους συνδυασμούς χρωμάτων σε επιφάνειες τοίχων κ.λπ, δεν απαιτείται η εξασφάλιση άδειας. Αν θέλετε να ρίξετε κάποιους διαχωριστικούς τοίχους για να αλλάξετε την εσωτερική διαρρύθμιση του χώρου σας, επίσης δεν απαιτείται άδεια - φτάνει φυσικά οι τοίχοι να είναι απλά διαχωριστικοί και να μην κουβαλάνε στατικό φορτίο.

Αν όμως θέλετε να προσθέσετε έναν επιπλέον όροφο σε υφιστάμενη οικοδομή, αν θέλετε να δημιουργήσετε μια πέργολα, ένα κιόσκι, μια πισίνα, μια επέκταση της βεράντας, ένα κλείσιμο της βεράντας για να μεγαλώσετε κάποιο ή κάποια δωμάτια, αν θέλετε να ακυρώσετε μια κολώνα κ.λπ, τότε απαιτείται άδεια. Ιδιαίτερα το τελευταίο ΜΗΝ το σκεφτείτε καν αν δεν αναθέσετε σε πολιτικό μηχανικό να σας πει τη γνώμη του και το τι απαιτείται να γίνει (αν γίνεται) και πώς θα πρέπει να εκτελεστεί (αν εκτελείται). Θα πρέπει να κάνει ολόκληρη νέα μελέτη επειδή αλλάζει η στατική συμπεριφορά του κτηρίου, η οποία θα καταδείξει και πού πρέπει να γίνουν ενισχύσεις. Η μελέτη αυτή θα πρέπει να ελεγχθεί από τις αρμόδιες Αρχές για έκδοση σχετικής άδειας.
Επέμβαση σε ζώνες

Το ίδιο ισχύει αν αποφασίσετε να κάνετε μια επέκταση στην οροφή για να δημιουργήσετε ένα απλό greenhouse. Δεν αρκεί να σας πει κάποιος «μάστρος» ότι τέτοια έκανε χιλιάδες και άρα μπορείτε να τον εμπιστευτείτε τυφλά. Τύφλα να έχει. Άμα συμβεί το κακό, τρέχα γύρευε. Η δεύτερη κατηγοριοποίηση αφορά τον διαχωρισμό των προσθηκομετατροπών που δεν είναι αδειούχες, αλλά θα μπορούσαν να νομιμοποιηθούν, και αυτών που δεν είναι αδειούχες και δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν.

Σε κάποιες περιπτώσεις τίθεται θέμα υπέρβασης του μέγιστου επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης. Σε άλλες περιπτώσεις τίθεται θέμα επέμβασης σε ζώνες που δεν επιτρέπουν την πλήρη δόμηση, όπως για παράδειγμα εντός της περιμετρικής ζώνης των 3μ. μέσα από τα σύνορα του τεμαχίου γης, ή όπως στην περίπτωση της ζώνης προστασίας της παραλίας κ.λπ.
Αλλαγή αισθητικής κτηρίου

Αλήθεια, τι γίνεται στην περίπτωση που αυθαίρετα και καταχρηστικά κλείνουμε ένα καλυμμένο ή ακάλυπτο μπαλκόνι του διαμερίσματός μας σε μια πολυκατοικία για να επεκτείνουμε το καθιστικό μας; Η απάντηση είναι πως είναι πλήρως παράνομο. Γιατί είναι παράνομο; Επειδή αυξάνουμε τον συντελεστή δόμησης του διαμερίσματός μας αυθαίρετα - δηλαδή κλέβουμε συντελεστή.

Επιπλέον, κάτι τέτοιο ούτε προνοείτο στις άδειες του έργου, ούτε εξετάστηκε στα πλαίσια τροποποίησης της αρχικής άδειας. Καταχρηστικά επεμβαίνουμε στην αλλαγή της αισθητικής του κτηρίου επηρεάζοντας το σύνολο των ιδιοκτησιών στο εν λόγω κτήριο. Εκμεταλλευόμαστε την αδυναμία πρακτικής εφαρμογής του νόμου ή/ και της απραξίας των Αρχών, που κανονικά έπρεπε να μας το κατεδαφίσουν, να μας επιβάλουν πρόστιμο ή/ και να μας διώξουν ποινικά. Φυσικά γι’ αυτό και δεν είμαστε Σουηδία ή Αγγλία ή you name it, αλλά μη μου πείτε Ελλάδα.
Αξιολόγηση

Πώς επηρεάζεται η αξία του ακινήτου μας στην κάθε περίπτωση; Αν οι προσθηκομετατροπές είναι νόμιμες, τότε κανένα πρόβλημα. Λαμβάνονται κανονικά υπόψη και αποτελούν αναπόσπαστο τμήμα του ακινήτου μας και άρα μια εκτίμηση της αξίας του ακινήτου τις περιλαμβάνει κανονικά. Στην περίπτωση που είναι παράνομες, τότε πρέπει να γίνει μια αξιολόγηση κατά πόσον μπορούν να καταστούν νόμιμες ή όχι.

Αν μπορούν να καταστούν νόμιμες επειδή πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις αδειοδότησης, απλώς εμείς δεν θέλαμε να εμπλακούμε στη σωστή διαδικασία (ναι, έχουμε και αυτήν την πολυτέλεια εδώ στη χώρα μας...), τότε μπορούν να περιληφθούν στην αξιολόγηση της αξίας του ακινήτου. Πρέπει όμως να μπει μια σημείωση ότι υπάρχει αυτή η τροποποίηση/ παρέκκλιση από τα αδειοδοτημένα σχέδια για να είναι σε γνώση του οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον να ξέρει.

Αν από την άλλη η αξιολόγηση καταλήξει πως οι προσθηκομετατροπές δεν δύνανται να εξασφαλίσουν καλυπτική/ τροποποιητική άδεια, τότε δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη και θα πρέπει να αφαιρεθεί από το ποσό της αξίας του ακινήτου και το συνολικό κόστος επαναφοράς της πρότερης/ αδειοδοτημένης κατάστασης. Με αυτά κατά νουν ελπίζω ο καθένας από εμάς να αρχίσει να λειτουργεί στα πλαίσια της νομιμότητας και να μην πετά λεφτά άδικα, προβαίνοντας σε αυθαίρετες προσθήκες και μετατροπές νομιζόμενος κιόλας πως προσθέτει αξία.
ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS,
CEO APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors