Ναι ή όχι στα ψηλά κτήρια;

ΤΟ ΤΕΛΕΥΤΑΙΟ ΔΙΑΣΤΗΜΑ ΕΧΕΙ ΞΕΣΠΑΣΕΙ ΔΙΑΔΙΚΤΥΑΚΟΣ «ΠΟΛΕΜΟΣ» ΓΙΑ ΤΟ ΘΕΜΑ
ΤΗΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΠΟΥ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙ, ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕ ΝΑ ΞΕΚΑΘΑΡΙΣΕΙ ΠΡΟΣΦΑΤΑ ΤΟ ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ, ΑΠΟΣΤΕΛΛΟΝΤΑΣ ΣΤΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, ΠΑΦΟΥ, ΛΕΜΕΣΟΥ ΚΑΙ ΛΑΡΝΑΚΑΣ, ΚΑΘΩΣ ΚΑΙ ΣΤΑ ΕΠΑΡΧΙΑΚΑ ΓΡΑΦΕΙΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ «ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΤΩΝ ΓΕΝΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ ΚΑΙ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΩΝ ΓΙΑ ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΨΗΛΩΝ ΚΤΗΡΙΩΝ ΣΤΙΣ ΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΤΩΝ ΤΕΣΣΑΡΩΝ ΜΕΓΑΛΩΝ ΑΣΤΙΚΩΝ ΠΕΡΙΟΧΩΝ»
Με βάση το πλαίσιο, η ανέγερση ψηλών κτιρίων θα επικεντρώνεται κυρίως σε ιδιοκτησίες με κατάλληλα χαρακτηριστικά, τα οποία εμπίπτουν στις περιοχές των αστικών κέντρων και θα αποθαρρύνεται στις υπόλοιπες περιοχές των Τοπικών Σχεδίων στην περιφέρεια
Διαδικτυακός «πόλεμος» έχει ξεσπάσει τον τελευταίο καιρό για τα ψηλά κτήρια που κτίζονται σε όλες τις πόλεις και, κυρίως, στο παραλιακό μέτωπο της Λεμεσού. Σχεδόν καθημερινά στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης εμφανίζονται σχέδια για πολυώροφα κτήρια που θα ανεγερθούν, είτε αυτά έχουν εξασφαλίσει Πολεοδομική Άδεια είτε όχι.

Τα ρεπορτάζ για τη «νέα Λεμεσό», που κτίζεται κατά μήκος του παραλιακού μετώπου, ακολουθούν το ένα μετά το άλλο και οι αναδημοσιεύσεις των πολιτών με τις απόψεις τους έχουν μπερδέψει τους πολίτες, που μοιράστηκαν σε δυο ομάδες: αυτούς που επιθυμούν τέτοιες αναπτύξεις και αυτούς που διαφωνούν. Την κατάσταση που επικρατεί, επιχείρησε να ξεκαθαρίσει πρόσφατα το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, το οποίο έστειλε περί τα τέλη Απριλίου στους Δήμους Λευκωσίας, Πάφου, Λεμεσού και Λάρνακας, καθώς και στα επαρχιακά γραφεία Πολεοδομίας, «διευκρινιστικό πλαίσιο των Γενικών Αρχών και Προϋποθέσεων για ανέγερση ψηλών κτηρίων στις αστικές περιοχές των τεσσάρων μεγάλων αστικών περιοχών».

Στην ουσία, υπενθυμίζει πως η εξουσία για τα πολυώροφα κτήρια που θα ανεγείρονται στα τέσσερα μεγάλα αστικά κέντρα, που είναι και Πολεοδομικές Αρχές, παραμένει ως είχε, δηλαδή στη διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή της Πολεοδομίας και η οποία θα ασκείται για ανέγερση κτηρίου με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από τον ανώτατο επιτρεπόμενο και αφού αξιολογηθεί η αύξηση του αριθμού ορόφων στην κλίμακα και στα διαφορετικά δεδομένα της κάθε πόλης, καθώς και στις επιμέρους προοπτικές της. Το πλαίσιο αυτό θα ισχύει για έξι μήνες μέχρι να εκδοθεί σχετικό υπουργικό διάταγμα και μέχρι το 2020, που αναμένεται να εγκριθούν τα νέα τοπικά σχέδια, θα έχει πιλοτικό χαρακτήρα.
Το πλαίσιο

Περίληψη για το «διευκρινιστικό πλαίσιο των Γενικών Αρχών και Προϋποθέσεων για ανέγερση ψηλών κτηρίων στις αστικές περιοχές των τεσσάρων μεγάλων αστικών περιοχών», που είναι πιο κατανοητή, για όσους δεν είναι το επάγγελμά τους συναφές με το θέμα, έκανε στην τελευταία Πολεοδομική Επιτροπή του Δήμου Λεμεσού ο Δημοτικός Μηχανικός Αντώνης Χαραλάμπους.

Όπως αναφέρθηκε, το διευκρινιστικό πλαίσιο, αφού εξετάζει τις βασικές παραδοχές και το θέμα της συσσώρευσης (με βάση το πλαίσιο, η ανέγερση ψηλών κτηρίων θα επικεντρώνεται κυρίως σε ιδιοκτησίες με κατάλληλα χαρακτηριστικά τα οποία εμπίπτουν στις περιοχές των αστικών κέντρων και θα αποθαρρύνεται στις υπόλοιπες περιοχές των Τοπικών Σχεδίων στην περιφέρεια.

Σημειώνεται επίσης ότι η ύπαρξη άδειας οικοδομής δεν αποτελεί τεκμήριο για αδειοδότηση ψηλών κτηρίων στην εγγύς περιοχή και τονίζεται ιδιαίτερα ότι οι αιτήσεις στην περιφέρεια θα αξιολογούνται με αυστηρότητα και θα εγκρίνονται μόνο στις περιπτώσεις που προκύπτουν από ειδικά δεδομένα της υπό ανάπτυξη ιδιοκτησίας αλλά και την αρχιτεκτονική προσέγγιση) των ανωτέρω αναπτύξεων, ουσιαστικά διαχωρίζει (κατηγοριοποιεί) τις αιτήσεις ως ακολούθως:

Α) Αιτήσεις που κατατέθηκαν πριν από το 2018.

Β) Αιτήσεις που κατατέθηκαν το 2018 και πριν από τις 25/4/18 και

Γ) Για όσες αιτήσεις κατατίθενται μετά τις 25/4/18, το διευκρινιστικό πλαίσιο λαμβάνει υπόψη τα ακόλουθα:

1) Βασικές παραμέτρους αξιολόγησης καταλληλότητας ιδιοκτησιών με βάση τις σχετικές παραμέτρους των Τοπικών Σχεδίων και των Εγκυκλίων του Υπουργού Εσωτερικών.

2) Ενίσχυση των αστικών κέντρων.

3) Αξιολόγηση σε καθορισμένες ειδικές περιοχές.

4) Αξιολόγηση σε εμπορικές, τουριστικές ζώνες και ζώνες κατοικίας / γραφείου.

5) Αξιολόγηση σε οικιστικές ζώνες.

6) Αρχαιολογικές περιοχές και άλλες ευαίσθητα περιβαλλοντικά περιοχές.

7) Περιοχές Ειδικού Χαρακτήρα.

Επιπρόσθετα, καθορίζονται κατευθυντήριες γραμμές. οι οποίες λαμβάνουν υπόψη τα ακόλουθα:

1) Αρχιτεκτονικό, αστικό και περιβαλλοντικό σχεδιασμό κτηρίου.

2) Αναλογίες κτηρίου και ένταξη στο αστικό τοπίο.

3) Ποσοστό κάλυψης.

4) Αποστάσεις από τα σύνορα (Γίνεται ειδική αναφορά για συνολικά αυξημένες αποστάσεις από τις καθορισμένες στο Σχέδιο Ανάπτυξης, οι οποίες θα επιδιώκουν τη διασφάλιση των ανέσεων και τη δημιουργία αστικής σύνθεσης και οπτικών φυγών. Σε περιοχές εκτός αστικού κέντρου αναφέρεται ότι η ελάχιστη απαιτούμενη απόσταση από τα σύνορα της ανάπτυξης θα επιδιώκεται να ισούται σε μέτρα με τον αριθμό των ορόφων της ανάπτυξης, παρόλο που αυτό δεν είναι δεσμευτικό αλλά θα πρέπει να αξιολογείται στην κάθε περίπτωση).

5) Προτεινόμενες δημόσιες πλατείες σε συνδυασμό με ιδιωτικούς τοπιοτεχνημένους χώρους (αναφέρεται ότι δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε εξαγορά και επιπλέον το 20% του καθαρού εμβαδού της ιδιοκτησίας θα διαμορφώνεται ως ιδιωτικός χώρος τοπιοτεχνημένης πλατείας).

6) Αντισταθμιστικά μέτρα και οφέλη (Ενδεικτικά παραδείγματα αντισταθμιστικών μέτρων και οφελών είναι έργα βελτίωσης οδικού δικτύου, τοπιοτέχνησης και συντήρησης παρακείμενων ανοικτών χώρων, κατασκευή δημόσιων χώρων στάθμευσης κ.ά. έργα βασικής αστικής υποδομής).

7) Προσπελασιμότητα / χώροι στάθμευσης (τονίζεται ιδιαίτερα ότι σε χώρους στάθμευσης που χωροθετούνται σε υπόγειους χώρους, δεν επιτρέπεται η δημιουργία πυλωτής εκτός από τις περιπτώσεις ΑΜΕΑ, φορτοεκφόρτωσης και κοινόχρηστων χώρων. Τονίζεται επίσης ότι δεν επιτρέπεται η εξαγορά χώρων στάθμευσης).

8) Έννοια ορόφου και ύψους.

9) Απαιτούμενες μελέτες (π.χ. μελέτη σκίασης, κυκλοφοριακή μελέτη, περιβαλλοντική μελέτη κ.ά.)

10) Χρήση κινήτρων για αύξηση του συντελεστή δόμησης.

11) Αθροιστικό αποτέλεσμα.
Διαδικασία υποβολής και εξέτασης προτάσεων

Στη συνέχεια το πλαίσιο καθορίζει τη διαδικασία υποβολής και αξιολόγησης προτάσεων (προκαταρκτικών ερωτημάτων) και αιτήσεων. Διευκρινίζεται ότι για τις κατηγορίες Α και Β, δηλαδή για όσες υποβλήθηκαν πριν από τις 25/4/18, θα γίνεται αξιολόγηση από την Πολεοδομική Αρχή, αφού ενδεχομένως να ζητηθεί υποβολή επιπλέον σχεδίων ή/και εγγράφων από τους αιτητές. Για τις περιπτώσεις υποβολής προκαταρκτικών απόψεων οι αιτητές θα υποβάλουν όλα τα σχέδια, σχεδιαγράμματα και φωτογραφικό υλικό στο συνημμένο ειδικό έντυπο μαζί με:

1) Σύγχρονο χωρομετρικό σχέδιο με το περίγραμμα της προτεινόμενης ανάπτυξης, το προτεινόμενο οδικό δίκτυο και τον απαιτούμενο δημόσιο ανοικτό χώρο.

2) Γενικό χωροταξικό σε κλίμακα 1:500 που περιλαμβάνει τα ανωτέρω.

3) Σύγχρονο τίτλο ιδιοκτησίας.

4) Δύο όψεις και δύο τομές της ανάπτυξης που να δεικνύουν και την περιβάλλουσα περιοχή και τα ύψη των πέριξ υφιστάμενων κτηρίων.

5) Έγχρωμη τρισδιάστατη απεικόνιση, που δεικνύει τη σχέση της ανάπτυξης με την περιβάλλουσα περιοχή.

6) Φωτογραφίες και αεροφωτογραφίες της άμεσης και της ευρύτερης περιοχής.

7) Μελέτη σκίασης με διαπιστώσεις και συμπεράσματα που θα πρέπει να τεκμηριώνονται και να υπογράφονται από προσοντούχο μελετητή / μηχανικό.

Ειδικά όσον αφορά την προτεινόμενη σκίαση, αυτή θα πρέπει να απορροφάται κατά το δυνατόν εντός του ίδιου του τεμαχίου της ανάπτυξης, ιδιαίτερα κατά τους χειμερινούς μήνες και να γίνεται σύγκριση και με την οποιαδήποτε ανάπτυξη πιθανό να ανεγείρεται επί του ίδιου του τεμαχίου όμως στα επιτρεπόμενα πλαίσια ή/και συντελεστές δόμησης, κάλυψης και ύψους.
Η συνέχεια

Η Πολεοδομική Αρχή θα πρέπει επίσης να μεριμνά με την ετοιμασία και τήρηση στοιχείων επί χάρτη των πολεοδομικών ζωνών όπου θα δεικνύονται όλα τα ψηλά κτήρια που αδειοδοτήθηκαν ή που βρίσκονται στο στάδιο εξέτασης, ούτως ώστε να είναι δυνατή και η αξιολόγηση των αθροιστικών επιπτώσεων. Στη συνέχεια και μετά τις απόψεις του Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, η Πολεοδομική Αρχή θα προχωρεί στην ολοκληρωμένη εξέταση των πολεοδομικών ζωνών της αίτησης και τις υπόλοιπες πρόνοιες του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης και θα ενημερώνει τον αιτητή τόσο για το σύνολο των απόψεών της όσο και για τις απόψεις του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, είτε θετικές είτε αρνητικές, για περαιτέρω ενέργειες εκ μέρους των αιτητών. Νοείται ότι η ίδια αξιολόγηση θα λαμβάνει χώραν και σε περιπτώσεις κανονικών αιτήσεων (πέραν των προκαταρκτικών ερωτημάτων).

Τονίζεται ιδιαίτερα ότι η Πολεοδομική Αρχή πρέπει να αποδίδει ιδιαίτερη σημασία στη διασφάλιση των συνθηκών μη δυσμενούς επηρεασμού της περιοχής, στην τήρηση των προϋποθέσεων του διευκρινιστικού πλαισίου και στην επιβολή σχετικών όρων για την τήρησή τους. Τονίζεται επίσης ότι η Πολεοδομική Αρχή θα πρέπει να μεριμνά για ανάρτηση στον χώρο της ανάπτυξης αλλά και τα γραφεία της αρμόδιας Τοπικής Αρχής σχετικής ειδοποίησης για την προτεινόμενη ανάπτυξη καθώς επίσης και δημοσίευση με τρισδιάστατη απεικόνιση στον ημερήσιο Τύπο.

Η αρμόδια Τοπική Αρχή είναι δυνατό, πάντως, να μεριμνά για τη διεξαγωγή δημόσιας διαβούλευσης σε περίπτωση που το κρίνει αναγκαίο. Η Υπηρεσία θα τοποθετείται σε όλες τις περιπτώσεις πάντα στο πλαίσιο της νομοθεσίας. Σημειώνεται, ακόμη, ότι στις περιπτώσεις αιτήσεων για παρέκκλιση η εν λόγω διαδικασία θα εφαρμόζεται στην ετοιμασία έκθεσης προς το ΣΥΜΕΠΑ.
Μη δεσμευτική για την Πολεοδομική Αρχή

Τέλος, ο Δημοτικός Μηχανικός σημείωσε ότι, με βάση την παράγραφο 5.7 της Εγκυκλίου, η σύμφωνη γνώμη του Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως για υπέρβαση του αριθμού ορόφων δεν δεσμεύει την Πολεοδομική Αρχή για χορήγηση της πολεοδομικής άδειας σε περίπτωση που η Αρχή θεωρεί ότι οι ανέσεις της περιοχής επηρεάζονται σημαντικά, ιδιαίτερα όπου η ανάπτυξη γειτνιάζει με οικιστικές περιοχές ή άλλη ευαίσθητη χρήση, ή όπου υποβληθούν τεκμηριωμένες αντιδράσεις / παραστάσεις κατά της προτεινόμενης ανάπτυξης ή για οποιουσδήποτε πολεοδομικούς ή άλλους λόγους οι οποίοι απορρέουν από την πολεοδομική νομοθεσία και τα Σχέδια Ανάπτυξης ή συνιστούν ουσιώδη παραδείγματα ως προς την έλλειψη απόφασης.

Επισημαίνεται ότι στην προτελευταία Πολεοδομική Επιτροπή του Δήμου Λεμεσού, στην οποία ήταν παρών και ο Δήμαρχος της πόλης, Νίκος Νικολαΐδης, συζητήθηκε η επανεξέταση του θέματος που αφορά την παραχώρηση αριθμού ορόφων και επιπλέον ύψους στο παραλιακό τμήμα της Περιοχής Ειδικού Χαρακτήρα από το Παλιό Λιμάνι μέχρι την οδό Ελευθέριου Βενιζέλου.
Ομόφωνες εισηγήσεις

Στην ενημερωτική εισαγωγή του ο Δημοτικός Μηχανικός υπενθύμισε στα Μέλη της Επιτροπής ότι ο Δήμος Λεμεσού με επιστολή του ημερ. 12/5/17 έθεσε υπόψη του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως τις ομόφωνες εισηγήσεις του Δημοτικού Συμβουλίου ημερ. 4/5/17 σχετικά με την αναθεώρηση / τροποποίηση του Σχεδίου Περιοχής Κέντρου Λεμεσού.

Αναφορικά με το θέμα της Περιοχής Ειδικού Χαρακτήρα στο υφιστάμενο παραλιακό μέτωπο, το Δημοτικό Συμβούλιο εισηγήθηκε προς το Πολεοδομικό Συμβούλιο όπως γίνει ειδικό πολεοδομικό καθεστώς χωρίς να καταργηθεί η Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα, ούτως ώστε να διασφαλιστεί η στατική και αισθητική αναβάθμιση των υφιστάμενων οκταώροφων και εννιαώροφων κτηρίων με τον ίδιο συντελεστή δόμησης (2,4%), αλλά με παράλληλη υπόδειξη όλων των απαιτούμενων χώρων στάθμευσης, με μειωμένη κάλυψη και υπόδειξη τοπιοτεχνημένων χώρων.

Το ύψος να μην ξεπερνά τους 12 ορόφους, εκτός των περιπτώσεων που θα είναι ανέφικτη η εξάντληση του συντελεστή δόμησης, να υπάρχει ευχέρεια για σύσταση, με τη σύμφωνη γνώμη της Διευθύντριας του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Πέραν τούτων, σε περιπτώσεις κατεδάφισης κτηρίων να δοθούν επιπλέον κίνητρα για αύξηση του συντελεστή δόμησης ακόμη 5% αλλά και ευελιξία όσον αφορά το ύψος και τον αριθμό των ορόφων σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης. Το εν λόγω ειδικό πολεοδομικό καθεστώς να ισχύει και για άδεια τεμάχια με τα ίδια δεδομένα (ίδιους συντελεστές δόμησης, κάλυψης και αριθμό ορόφων).
Οι δύο αιτήσεις

Στη συνέχεια ο Δημοτικός Μηχανικός ανέφερε πως το θέμα επανέρχεται για συζήτηση με αφορμή την κατάθεση δύο αιτήσεων για πολεοδομική άδεια που αφορούν πολυώροφα κτήρια στον παραλιακό δρόμο εντός της Περιοχής Ειδικού Χαρακτήρα, κατόπιν εισηγήσεων μελών του ΔΣ για επανεξέταση του θέματος, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι πρέπει να αλλάξει η ομόφωνη εισήγηση ημερομηνίας 4/5/17.

Μετά από συζήτηση και ανταλλαγή απόψεων η Επιτροπή κατέθεσε 3 εισηγήσεις, για να τεθούν στο Δημοτικό Συμβούλιο για συζήτηση:

1. Να παραμείνει η εισήγηση ως η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου ημερ. 4/5/17.

2. Kατάργηση του τμήματος του παραλιακού δρόμου από την Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα με παράλληλη κατάργηση των όποιων δεσμεύσεων αναφορικά με το ύψος και τον αριθμό των ορόφων.

3. Να καταργηθεί το τμήμα του παραλιακού μετώπου από την Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα, να καθοριστεί συγκεκριμένος αριθμός ορόφων και ύψος, να ισχύουν οι συντελεστές δόμησης και οι προϋποθέσεις της απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου ημερ. 4/5/17 και συγκεκριμένα στο τμήμα που θα καταργηθεί η Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα να μην ισχύουν τα κίνητρα για χώρους στάθμευσης, δημόσιες πλατείες και επανεκκίνηση της οικονομίας.

Το θέμα ανέλυσε λεπτομερώς στην τελευταία συνεδρία του Δημοτικού Συμβουλίου ο Δήμαρχος Λεμεσού, Νίκος Νικολαΐδης, όπου η ολομέλεια «συστρατεύτηκε» με τον Δήμαρχο και έκρινε σωστό να επανεξετασθεί στην Πολεοδομική Επιτροπή, στην προσπάθεια να υπάρξει ομόφωνη εισήγηση προς το Πολεοδομικό Συμβούλιο.

Επισημαίνεται ότι, λόγω των επιφυλάξεων της Υπηρεσίας Περιβάλλοντος που αποτυπώθηκαν και στον ημερήσιο Τύπο, για το θέμα της σωρευτικής μελέτης, ο Δήμος έκρινε ορθότερο να αναμένει τη διαβούλευση του τμήματος περιβάλλοντος και της Διευθύντριας της Πολεοδομίας, και έτσι προσωρινά κάποιες αιτήσεις δεν εξετάσθηκαν.

Αυτό έγινε για να δοθεί η ευκαιρία στη Διευθύντρια Πολεοδομίας να διευκρινίσει το θέμα με την Υπηρεσία Περιβάλλοντος. Το ρεπορτάζ της «Σ» αναφέρει τέλος πως ο Δήμος Λεμεσού, εκείνο που επιδιώκει να τονίσει είναι ότι η νομοθεσία και η στρατηγική του κράτους ακολουθούνται, αλλά γίνεται προσπάθεια επίλυσης των προβλημάτων που πηγάζουν από αυτού του τύπου τις αναπτύξεις από το στάδιο της πολεοδομικής αίτησης.