Αλλαγές στις φορολογίες με σκοπό τη μείωση των ΜΕΔ

Σε μια προσπάθεια ενίσχυσης των πωλήσεων ακινήτων με σκοπό την αποπληρωμή χρεών (αντί την ανταλλαγή τους έναντι δανείων και μεταφορά τους στους ισολογισμούς των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων), η Βουλή προχώρησε στην τροποποίηση των νομοθεσιών που αφορούν την επιβολή φόρων και τελών κατά την πώληση ακινήτων. Μάλιστα, ο οίκος αξιολόγησης Moody’s έκρινε ως θετική εξέλιξη την ψήφιση των συγκεκριμένων προτάσεων νόμου.
Σύμφωνα με τις τροποποιήσεις, παραχωρούνται φορολογικές ελαφρύνσεις στις περιπτώσεις πώλησης ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο, με σκοπό την αποπληρωμή μη εξυπηρετούμενου χρέους.
Ανταλλαγή χρέους με ακίνητο

Υπενθυμίζεται ότι το 2015 είχαν τροποποιηθεί οι φορολογικές και άλλες νομοθεσίες σύμφωνα με τις οποίες, αν ο δανειζόμενος προχωρούσε σε συμφωνημένη παραχώρηση του ενυπόθηκου ακινήτου προς το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, δεν θα κατέβαλλε οποιουσδήποτε φόρους ή τέλη (όπως μεταβιβαστικά και τέλη χαρτοσήμανσης), νοουμένου φυσικά ότι η αξία του ακινήτου δεν ξεπερνούσε το υπόλοιπο του δανείου. Αυτό δημιουργούσε στρέβλωση στην αγορά, κυρίως για ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες τα κατείχαν για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Για παράδειγμα, αν κάποιος κληρονόμησε ένα παραθαλάσσιο οικόπεδο πριν το 1980 το οποίο είχε βάλει υποθήκη, θα προτιμούσε να το δώσει στην τράπεζα (σε τιμή πιο κάτω από την αγοραία αξία) αντί να το πωλήσει σε τρίτο, εφόσον στη δεύτερη περίπτωση η συναλλαγή θα υπόκειτο σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 20%, με το καθαρό ποσό που απέμενε να είναι μικρότερο απ' ό,τι στην περίπτωση συμφωνημένης ανταλλαγής με το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.
Πωλήσεις προς τρίτους

Πλέον στον ορισμό της αναδιάρθρωσης συμπεριλαμβάνεται η διάθεση και μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς και η μεταβίβαση δικαιωμάτων δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου κατατεθειμένου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που πραγματοποιείται προς δανειστή και/ή προς μη «συνδεδεμένο πρόσωπο», άρα η απαλλαγή από φόρους και τέλη εφαρμόζεται και στις περιπτώσεις που το ενυπόθηκο ακίνητο πωλείται σε τρίτο μέρος και το αντίτιμο χρησιμοποιείται για αποπληρωμή χρέους.

Σημειώνεται όμως ότι η συγκεκριμένη τροποποίηση αφορά μη εξυπηρετούμενα δάνεια κατά ή πριν την 31η Δεκεμβρίου 2015, όπως ο όρος αυτός ερμηνεύεται από την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών.
Αγοραστές δανείων

Ένα άλλο σημείο των τροποποιήσεων είναι η εφαρμογή των ελαφρύνσεων σε περίπτωση που μια χρηματοπιστωτική διευκόλυνση έχει αγοραστεί από τρίτο αδειοδοτημένο πρόσωπο ή έχει μεταφερθεί σε οποιασδήποτε μορφής φορέα διαχείρισης δανείων που έχει θεσπιστεί με βάση τους νόμους της Δημοκρατίας.

Ως εκ τούτου, ο ορισμός «Δανειστής» συμπεριλαμβάνει εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων (όπως αυτή ορίζεται), καθώς και τις θυγατρικές εταιρείες αυτής ή δημόσιο φορέα ή εταιρεία που είναι αδειοδοτημένος/η και ο/η οποίος/οποία διατηρεί ή στον/ην οποίο/οποία έχουν μεταφερθεί από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα χορηγήσεις που έχουν καθυστερήσεις και/ή έχουν καταστεί ληξιπρόθεσμες δυνάμει των τεχνικών προτύπων της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών, τα οποία καθορίζουν τα κριτήρια για ταξινόμηση μιας χορήγησης ως μη εξυπηρετούμενης και/ή ρυθμισμένης ως έχει θεσπιστεί από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή μέσω του Εκτελεστικού Κανονισμού 2015/227.

Το πιο πάνω δίνει ακόμη ένα κίνητρο στους οργανισμούς που έχουν σκοπό να αγοράσουν χρηματοπιστωτικές διευκολύνσεις, εφόσον είναι κάτι που μπορούν να κάνουν μετά τη μεταφορά, στην περίπτωση που προχωρήσουν σε συμφωνημένη ανταλλαγή ακινήτου με τον δανειολήπτη (εφόσον το δάνειο θα έχει αγοραστεί σε χαμηλότερη τιμή από το ποσό που το είχε η τράπεζα, η συμφωνία θα είναι ευκολότερη) χωρίς να καταβάλλεται οποιοσδήποτε φόρος ή τέλη.
Επιβολή φόρου και τελών

Στην περίπτωση που η αξία της συναλλαγής/ανταλλαγής είναι μεγαλύτερη από το ποσό του δανείου που αποπληρώνεται, τότε θα πρέπει να καταβληθεί ολόκληρος ο φόρος μέχρι του ποσού που περισσεύει. Για παράδειγμα, αν η αξία ανταλλαγής είναι 500.000 ευρώ, το υπόλοιπο του δανείου 450.000 ευρώ και ο φόρος που θα καταβαλλόταν αν η συναλλαγή γινόταν εκτός πλαισίου αναδιάρθρωσης 60.000 ευρώ, τότε 50.000 ευρώ θα πληρωθούν στο Τμήμα Φορολογίας και ο δανειολήπτης δεν θα λάβει οποιοδήποτε ποσό.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στις περιπτώσεις που η τράπεζα, ο οργανισμός διαχείρισης δανείων ή το μη συνδεδεμένο πρόσωπο πωλήσουν μεταγενέστερα το ακίνητο που έλαβαν στα πλαίσια αναδιάρθρωσης σε υψηλότερη τιμή, θα καταβάλουν φόρο στη διαφορά.
Φορολογία στα ακίνητα

Υπενθυμίζεται ότι τα τελευταία χρόνια υπήρξαν αρκετές προσπάθειες μείωσης του φορολογικού βάρους επί των ακινήτων.

Σε ό,τι αφορά στα μεταβιβαστικά τέλη, κανένα τέλος δεν επιβάλλεται ή εισπράττεται για πωλήσεις ακίνητης ιδιοκτησίας στις οποίες επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ο μειωμένος συντελεστής 5% ΦΠΑ πλέον παραχωρείται και σε ξένους υπηκόους που αποκτούν μόνιμη κατοικία στην Κύπρο). Στις υπόλοιπες περιπτώσεις διενέργειας δήλωσης μεταβίβασης μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2016, το τέλος μεταβίβασης που επιβάλλεται είναι μειωμένο κατά 50%.

Σημειώνεται πως το 2012 νομοθετήθηκε μια σημαντική αύξηση στους συντελεστές Φόρου Ακίνητης Ιδιοκτησίας (ΦΑΙ), κάτι το οποίο ακολούθως μειώθηκε το 2014, ενώ το 2017 η συγκεκριμένη φορολογία καταργήθηκε. Σε σχέση με τον ΦΑΙ, διατυπώνονται ορισμένες κριτικές απόψεις που τονίζουν ότι ο φόρος έπρεπε να διατηρηθεί μόνο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως αυτές για παράδειγμα που αφορούν μεγάλες περιουσίες που παραμένουν αδρανείς και επηρεάζουν την ανάπτυξη ή αυτές που απέκτησαν αξία λόγω αλλαγής στις πολεοδομικές ζώνες.

Επιπλέον, ανανεώθηκε η περίοδος εφαρμογής της τροποποίησης για επιταχυνόμενες αποσβέσεις στην περίπτωση αγοράς περιουσιακών στοιχείων για επιχειρηματικούς σκοπούς, ενώ εφαρμόζεται η απαλλαγή από φόρους και τέλη στην περίπτωση ανταλλαγής ενυπόθηκου ακινήτου με χρέος, κάτι που χρησιμοποιήθηκε εκτεταμένα από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα (η ισχύ της συγκεκριμένης νομοθετικής ρύθμισης είναι μέχρι το 2019).

Μια σημαντική αλλαγή είναι η επιβολή ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες γης και οικοπέδων για εμπορικούς σκοπούς. Το πεδίο εφαρμογής της συγκεκριμένης νομοθεσίας περιορίστηκε με τις ρυθμίσεις οι οποίες εντάχθηκαν στο τελικό κείμενο του νόμου που ψηφίστηκε στη Βουλή, ενώ πολύ πρόσφατα υπήρξαν τροποποιήσεις σε ό,τι αφορά στις μακροχρόνιες μισθώσεις και τις αγορές οικοπέδων που πρόκειται να χρησιμοποιηθούν για ανέγερση μόνιμης κατοικίας.
Εκποιήσεις

Σημειώνεται ότι οι πιο πάνω ελαφρύνσεις δεν ισχύουν στην περίπτωση που ένα ακίνητο οδηγείται στην εκποίηση μέσω πλειστηριασμού με βάση τη διαδικασία που προνοεί η νέα νομοθεσία. Στις περισσότερες περιπτώσεις αναμένεται ότι από τέτοιες πωλήσεις θα προκύπτει ζημιά (η τιμή πώλησης θα είναι μικρότερη του κόστους), όμως τα μεταβιβαστικά τέλη θα καταβάλλονται κανονικά από τον αγοραστή με βάση τη νομοθεσία.

Σημειώνεται ότι οι ελαφρύνσεις που δόθηκαν (αρχικά μόνο για ανταλλαγές με τον δανειστή) οδήγησαν σε σημαντική συσσώρευση ακινήτων στους ισολογισμούς των τραπεζών με τους ανάλογους κινδύνους (το γεγονός αυτό προβληματίζει ενδεχομένως και τους επόπτες). Οι τράπεζες προχώρησαν στη δημιουργία τμημάτων διαχείρισης ακινήτων, ακόμα και στην ίδρυση επενδυτικών ταμείων με περιουσιακά στοιχεία ακίνητα με αποδόσεις, ώστε να απαλλάξουν στους ισολογισμούς τους από τον μεγάλο όγκο ακινήτων.

Με τις τροποποιήσεις δίνονται τα ίδια φορολογικά κίνητρα προς τρίτους, με την ελπίδα να μειωθούν οι ανταλλαγές με δανειστές και να δημιουργηθεί περαιτέρω δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων, χωρίς να αναγκάζεται το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα να προχωρεί στη διαδικασία εκποιήσεων, κάτι που ενδεχομένως να πιέζει τις τιμές προς τα κάτω και να δημιουργεί ανησυχία στην κοινωνία.

ΤΑΣΟΣ ΓΙΑΣΕΜΙΔΗΣ
Οικονομολόγος