Ρυθμίσεις για τη λειτουργία και διατήρηση των ψηλών κτηρίων

Λαμβάνοντας υπόψη τον μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών και ενοίκων που συνωστίζονται σε ένα κτήριο, τις επαυξημένες ανάγκες σε σχέση με τη διαχείριση και συντήρηση των κτηρίων και τον αντίκτυπο στις γειτνιάζουσες περιοχές, ο σχεδιασμός και καταρτισμός κανονισμών αναφορικά με τη χρήση και συντήρηση των κτηρίων πρέπει να προωθείται έγκαιρα, ούτως ώστε οι προϋποθέσεις για χρηστή διαχείριση και λειτουργία να δεσμεύουν κάθε ιδιοκτήτη και κάτοχο μονάδας.

Εν τη απουσία οποιασδήποτε άλλης νομοθετικής ρύθμισης αναφορικά με τα ψηλά κτήρια υπό το υφιστάμενο καθεστώς, για σκοπούς διαχείρισης τα ψηλά κτήρια θεωρούνται ότι είναι κοινόκτητες οικοδομές, δηλαδή οικοδομές που αποτελούνται από πέντε τουλάχιστο μονάδες και κάθε μονάδα αυτής τυγχάνει αποκλειστικής και ανεξάρτητης κάρπωσης και εκμετάλλευσης από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη της. Ως μονάδα μπορεί να θεωρηθεί κάθε όροφος ή τμήμα, ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρος της κοινόκτητης οικοδομής.

Ένα κτήριο μπορεί να εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή μετά από σχετική αίτηση που υποβάλλεται από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ακινήτου, νοουμένου ότι θα προσκομιστούν στο αρμόδιο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο όλα τα απαραίτητα έγγραφα που περιλαμβάνουν πιστοποιητικά τελικών εγκρίσεων απ' όλες τις εμπλεκόμενες αρμόδιες Αρχές. Σημειώνεται ότι, αναφορικά με τις κοινόκτητες οικοδομές, υπάρχει υποχρέωση για ασφάλιση για ποσό που θα αντιστοιχεί στην αξία αντικατάστασης της κοινόκτητης οικοδομής.

Μετά την εγγραφή μιας οικοδομής ως κοινόκτητης, οι κύριοι των μονάδων (ο ορισμός περιλαμβάνει τον μακροχρόνιο μισθωτή ή το μακροχρόνιο υπομισθωτή, ανάλογα με την περίπτωση, εκτός αν η σύμβαση της μίσθωσης προνοεί ότι ο μακροχρόνιος μισθωτής ή ο μακροχρόνιος υπομισθωτής δεν θα λογίζεται κύριος της μονάδας) μπορούν να ψηφίσουν, να τροποποιήσουν ή και να συντάξουν τους δικούς τους κανονισμούς και να τους καταχωρίσουν στο κτηματικό μητρώο. Οι εν λόγω κανονισμοί δεσμεύουν όλους τους κύριους των μονάδων αλλά και τους μεταγενέστερους ιδιοκτήτες. Σε περίπτωση που δεν καταχωρισθούν κανονισμοί από μέρους των κύριων των μονάδων, τότε οι πρότυποι κανονισμοί που παρέχονται από τη νομοθεσία τίθενται σε ισχύ και πρέπει να εφαρμόζονται.

Αναφορικά με τα ψηλά κτήρια, οι κανονισμοί επιβάλλεται να είναι διατυπωμένοι ενδελεχώς, εξαιτίας κυρίως των εξειδικευμένων θεμάτων ασφαλείας, πυροπροστασίας και οργάνωσης αλλά και των αυξημένων αναγκών συντήρησης. Επιπρόσθετα, οι κανονισμοί, ειδικότερα σε σχέση με τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων και τις τυχόν επεμβάσεις και αλλοιώσεις στην όψη των κτηρίων από κάποιους εκ των κατόχων μονάδων, πρέπει να στοχεύουν στη διαφύλαξη της επένδυσης με τη δημιουργία μια συνεκτικής πολιτικής χρήσης, η οποία θα είναι αποδεκτή από όλους τους ιδιοκτήτες και θα συμβαδίζει με τους όρους των πολεοδομικών αδειών αναφορικά με τη χρήση. Προτείνεται όπως, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις των ψηλών κτιρίων, οι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε ετοιμασία και κατάρτιση εξειδικευμένων κανονισμών, παρά στην υιοθέτηση των πρότυπων κανονισμών ή κανονισμών στη βάση της μέχρι σήμερα ισχύουσας πρακτικής για μικρότερα κτήρια.

Το υπεύθυνο όργανο για την τήρηση και τη σωστή λειτουργία των καθορισμένων κανονισμών καθώς και για τη σωστή διαχείριση όλων των θεμάτων που απασχολούν την κοινόκτητη οικοδομή είναι η διαχειριστική επιτροπή, τα μέλη της οποίας θεωρούνται ότι ενεργούν προς όφελος όλων των κύριων των μονάδων.

Η διαχειριστική επιτροπή φέρει τη νομική ευθύνη για την τήρηση όλων των σχετικών νόμων και κανονισμών. Μια διαχειριστική επιτροπή μπορεί να ενάγει και ενάγεται για θέματα που αφορούν την κοινόκτητη οικοδομή και τη διαχείριση αυτής. Για παράδειγμα, σε περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης μονάδας παραλείπει συστηματικά να καταβάλλει τα ποσά συνεισφοράς ως προνοούνται από τους εν ισχύι κανονισμούς, τότε η διαχειριστική επιτροπή δύναται να προχωρήσει με δικαστικές διαδικασίες, ούτως ώστε να απαιτηθούν όλα τα οφειλόμενα ποσά. Ένα άλλο παράδειγμα είναι, όταν ένα άτομο εμπλακεί σε κάποιο ατύχημα στους κοινόχρηστους χώρους μιας κοινόκτητης οικοδομής, τότε να μπορεί να εγείρει αγωγή εναντίον της διαχειριστικής επιτροπής για σκοπούς αποζημιώσεων σε περίπτωση που αποδειχθεί ότι το ατύχημα προκλήθηκε και ήταν αποτέλεσμα συνθηκών συντήρησης της κοινόκτητης οικοδομής.

Στις περιπτώσεις που έχει εκδοθεί η απαραίτητη άδεια οικοδομής αναφορικά με την ανέγερση μιας οικοδομής αλλά η τελευταία δεν έχει ακόμη καταχωρισθεί στο κτηματικό μητρώο ως κοινόκτητη, τότε οι κανονισμοί που ισχύουν είναι οι πρότυποι κανονισμοί που βρίσκονται στο σχετικό παράρτημα του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (ΚΕΦ. 224).

Είναι αμφίβολο το κατά πόσον οι καθιερωμένες μέχρι σήμερα πρακτικές αναφορικά με τη διαχείριση και λειτουργία των κοινόκτητων οικοδομών είναι κατάλληλες για τα ψηλά κτήρια. Είναι επίσης αμφίβολο το κατά πόσον οι πρότυποι κανονισμοί διαχείρισης είναι κατάλληλοι για τα ψηλά κτήρια. Όμως ακόμα και με αναφορά σε χαμηλά κτήρια, είναι αμφίβολο το κατά πόσον σήμερα τηρούνται οι κανονισμοί (πρότυποι και μη) υπό την επίβλεψη των διαχειριστικών επιτροπών. Ως αποτέλεσμα, τίθεται το ερώτημα σε ποιο βαθμό πρέπει να διαφυλάσσεται η αρχή ότι τα μέλη των διαχειριστικών επιτροπών σε ψηλά κτήρια είναι δεόντως καταρτισμένα για τον σκοπό του διορισμού τους.

Εν κατακλείδι, σημειώνεται ότι η συζήτηση αναφορικά με τους κανόνες λειτουργίας και διαχείρισης των ψηλών κτηρίων ως κοινόκτητων οικοδομών, χρειάζεται να επεκταθεί σε όλες τις συλλογικά οργανωμένες αναπτύξεις περιλαμβανομένων των εμπορικών κέντρων (malls), μαρίνων και άλλων, προκειμένου να διαφυλαχθεί η μακροπρόθεσμη βιωσιμότητά τους.

ΠΑΝΑΓΙΩΤΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ
panayiota.georgiou@kpmg.com.cy
Principal,
KPMG Limited
ΓΕΩΡΓΙΑ ΤΣΑΠΠΑΡΕΛΛΑ
Georgia.tsapparella@kpmg.com.cy
Legal Advisor II,
KPMG Limited
Τηλ. 25869000