Αυξανόμενη ζήτηση για δάνεια
Η βελτίωση του οικονομικού κλίματος και τα χαμηλά επιτόκια ενισχύουν τη ζήτηση δανείων
Σάββατο 25 Μάι 2019
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου παρουσιάζεται αύξηση στη ζήτηση νέων δανείων και ειδικότερα των στεγαστικών. Η βελτίωση των δημοσιονομικών συνθηκών και του οικονομικού κλίματος στην Κύπρο, ενισχύει τη ζήτηση των δανείων. Αυτή η βελτίωση φαίνεται από τη σταδιακή ανάκαμψη του τομέα των ακινήτων.
Χαμηλά επιτόκια
Η αύξηση της ζήτησης σε δανεισμό συνδέεται και με το ύψος των επιτοκίων. Τα καταθετικά επιτόκια βρίσκονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, ενώ οι αποδόσεις γίνονται ακόμη χαμηλότερες αν κάποιος αναλογιστεί ότι στους εισπρακτέους τόκους καταβάλλεται 30% έκτακτη εισφορά για την άμυνα. Αυτό οδηγεί σε αναζήτηση άλλων ευκαιριών σχετικά με την τοποθέτηση των χρημάτων τους κάτι που δημιουργεί κινητικότητα στην αγορά.
Από την άλλη, η μείωση των δανειστικών επιτοκίων δίνει τη δυνατότητα για δανειοδότηση εφόσον το χαμηλό, προς το παρόν, κόστος δανεισμού περιορίζει και τις δόσεις που απαιτούνται για την αποπληρωμή των δανείων. Παρ’ όλο που τα τραπεζικά ιδρύματα διαθέτουν σημαντικά αποθέματα ρευστότητας, οι δανειοδοτήσεις γίνονται με προσεκτικό τρόπο, ενώ τα έγγραφα που απαιτούνται έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Πολλοί είναι οι συμπολίτες μας οι οποίοι, αξιολογώντας το ύψος του ενδεχόμενου ενοικίου που πρέπει να καταβάλουν, θεωρούν ότι η αγορά της κατοικίας ή διαμερίσματος και η καταβολή δόσης είναι πιο συμφέρουσα λύση.
Σημαντικοί κίνδυνοι
Σε ό,τι αφορά στο χρέος, υπάρχουν σημαντικοί κίνδυνοι πέραν του πιστωτικού (αδυναμία αποπληρωμής των δόσεων). Υπάρχει ο επιτοκιακός κίνδυνος στην περίπτωση που ο δανεισμός γίνεται με κυμαινόμενο επιτόκιο, ο συναλλαγματικός κίνδυνος στις περιπτώσεις που η δανειοδότηση γίνεται σε νόμισμα άλλο από αυτό των εισοδημάτων του δανειολήπτη και οι κίνδυνοι του οικονομικού περιβάλλοντος.
Σε σχέση με το επιτόκιο, αν αυτό είναι κυμαινόμενο, ο δανειολήπτης (είτε είναι το Κράτος είτε ιδιώτης) επωφελείται από ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων και καλείται να καταβάλει μεγαλύτερες δόσεις στις περιπτώσεις που τα επιτόκια αυξάνονται. Αν ένας δανειολήπτης προχωρήσει σε δανεισμό σε νόμισμα άλλο από αυτό που λαμβάνει τα εισοδήματα, τους μισθούς και τα κέρδη, διατρέχει τον κίνδυνο αύξησης του χρέους του σε περίπτωση αυξομειώσεων στις συναλλαγματικές ισοτιμίες.
Τονίζεται ότι για να γίνει δυνατή η δανειοδότηση θα πρέπει να υπάρχει ξεκάθαρο πλάνο αποπληρωμής, συνεισφορά ιδίων κεφαλαίων από τον δανειολήπτη (για όσους έχουν αυτά τα κεφάλαια) και η δόση να μην αποτελεί ένα μεγάλο ποσοστό επί των μηνιαίων απολαβών ή κερδοφορίας, αν αναφερόμαστε σε επιχειρήσεις.
Άρα εταιρείες ή νοικοκυριά με υψηλά ποσοστά μόχλευσης, δεν μπορούν να προχωρήσουν σε νέους δανεισμούς.
Μείωση των ΜΕΔ
Η μείωση των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (ΜΕΔ) αποσυμφορεί σημαντικά τους ισολογισμούς των τραπεζών, αλλά η πώληση ή αποξένωσή τους από αυτούς δεν σημαίνει ότι έχει λυθεί το πρόβλημα για την οικονομία ή την κοινωνία. Η αγορά των ΜΕΔ από συγκεκριμένους οργανισμούς αλλά και η διαχείριση αυτών που έμειναν στον πρώην Συνεργατισμό δημιουργούν πιέσεις για την αποπληρωμή τους.
Από τη μια οι οργανισμοί που αγοράζουν τα ΜΕΔ θέλουν να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους και από την άλλη τα ΜΕΔ του Συνεργατισμού θα πρέπει να αποπληρωθούν για να διασφαλιστούν τα χρήματα των φορολογουμένων.
Σίγουρα, σε ένα βελτιωμένο οικονομικό και επενδυτικό περιβάλλον, η διαχείριση των ΜΕΔ είναι ευκολότερη, πάντα όμως λαμβάνοντας υπόψη το μέγεθος του προβλήματος και την πολυπλοκότητά του.
Σημειώνεται ότι στις περιόδους που η οικονομία βρίσκεται σε πορεία ύφεσης, οι λύσεις για την αντιμετώπιση των ΜΕΔ είναι περιορισμένες. Αυτό γίνεται ακόμη πιο δύσκολο στην περίπτωση που τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα δεν έχουν σημαντικά αποθέματα επισφαλειών. Αυτό ήταν η πραγματικότητα του 2013. Πέντε χρόνια μετά, κάποια δεδομένα έχουν διαφοροποιηθεί.
Η οικονομία παρουσιάζει θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης, οι τομείς του τουρισμού και των ακινήτων ανακάμπτουν και τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν χτίσει σημαντικά αποθέματα επισφαλειών. Επιπλέον, η ενίσχυση του επενδυτικού περιβάλλοντος με ελκυστικά κίνητρα προκάλεσε το ενδιαφέρον επενδυτών για επενδύσεις στην Κύπρο, συμπεριλαμβανομένης της συμμετοχής τους στο μετοχικό κεφάλαιο τραπεζών και της αγοράς χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων.
Σε ένα περιβάλλον ανάπτυξης, θα ήταν αναμενόμενο τα εισοδήματα των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων να αυξάνονται, και μαζί η δυνατότητα αποπληρωμής των δανειακών τους υποχρεώσεων. Αυτό όμως δεν είναι και τόσο ευδιάκριτο στην περίπτωση της Κύπρου λόγω της υψηλής μόχλευσης του ιδιωτικού τομέα, σε βαθμό που αρκετά δάνεια να είναι μη βιώσιμα εν τη γενέσει τους.
Σημειώνεται ότι αποδεδειγμένα η ανάκαμψη της οικονομίας βασίζεται κυρίως στις επαγγελματικές υπηρεσίες, τη ναυτιλία, τον τουρισμό και τον τομέα των ακινήτων. Σε ό,τι αφορά τον τελευταίο, η ανάκαμψή του οφείλεται στα κίνητρα που παραχωρήθηκαν.
Πολλά από τα ποσά που εισρέουν καταλήγουν στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προς κάλυψη δανειακών διευκολύνσεων, ενώ τα ίδια τα ιδρύματα προχωρούν σε πωλήσεις ακινήτων που έχουν ανακτήσει έναντι χρεών. Ως εκ τούτου, παρά το γεγονός ότι η ανεργία μειώνεται και η κατανάλωση ενισχύεται, παρουσιάζεται μια καθυστέρηση στο να υπάρχει ευδιάκριτος αντίκτυπος στη λεγόμενη «πραγματική οικονομία».
Αναδιαρθρώσεις και εκποιήσεις
Οι αναδιαρθρώσεις δανείων αποτελούν λύση στο πρόβλημα των ΜΕΔ αλλά σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα και όχι για όλα τα δάνεια. Έχει αποδειχθεί ότι για κάποια δάνεια, όσο και να μειωθεί το επιτόκιο και να επεκταθεί η περίοδος αποπληρωμής, ο δανειολήπτης με βάση τα εισοδήματά του δε θα μπορέσει ποτέ να τα εξυπηρετήσει. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η κατάληξη θα είναι η πώληση των υποθηκών ή η ανάκτησή τους από το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Σημειώνεται δε ότι οι οργανισμοί που έχουν αγοράσει δάνεια αναζητούν «καθαρές λύσεις».
Με βάση τα στατιστικά στοιχεία, η διαδικασία εκποιήσεων δεν έχει αποφέρει τα αναμενόμενα αποτελέσματα. Την ίδια στιγμή, τα φορολογικά κίνητρα που δόθηκαν για την ανταλλαγή χρέους με ενυπόθηκο ακίνητο οδήγησαν τα τραπεζικά ιδρύματα σε αυτή τη λύση, εφόσον η αξία του ακινήτου στον ισολογισμό τους είναι υψηλότερη από το ποσό που θα ελάμβανε η τράπεζα κατά τη διάρκεια της εκποίησης.
Αυτό φυσικά οδήγησε σε συσσώρευση σημαντικών περιουσιακών στοιχείων στους ισολογισμούς των τραπεζών (τα οποία καλούνται να πωλήσουν), που δεν έχουν σχέση με τις καθαρά τραπεζικές εργασίες. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι υπήρξαν ήδη σημαντικές πωλήσεις ακινήτων μέχρι στιγμής, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις και υπό προϋποθέσεις τραπεζικά ιδρύματα δανειοδότησαν τους νέους αγοραστές. Υπενθυμίζεται ότι τα συγκεκριμένα κίνητρα παραχωρήθηκαν και στις περιπτώσεις πωλήσεων ακινήτων, όπου όλο το αντίτιμο δίνεται για εξόφληση ΜΕΔ.
Η διατήρηση των θετικών ρυθμών ανάπτυξης της οικονομίας και η βελτίωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων αναμένεται να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους συμβάσεις και να προχωρήσουν σε αναδιαρθρώσεις / αποπληρωμές, είτε με τους υφιστάμενους είτε με τους καινούργιους ιδιοκτήτες των δανείων.
Χαμηλά επιτόκια
Η αύξηση της ζήτησης σε δανεισμό συνδέεται και με το ύψος των επιτοκίων. Τα καταθετικά επιτόκια βρίσκονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, ενώ οι αποδόσεις γίνονται ακόμη χαμηλότερες αν κάποιος αναλογιστεί ότι στους εισπρακτέους τόκους καταβάλλεται 30% έκτακτη εισφορά για την άμυνα. Αυτό οδηγεί σε αναζήτηση άλλων ευκαιριών σχετικά με την τοποθέτηση των χρημάτων τους κάτι που δημιουργεί κινητικότητα στην αγορά.
Από την άλλη, η μείωση των δανειστικών επιτοκίων δίνει τη δυνατότητα για δανειοδότηση εφόσον το χαμηλό, προς το παρόν, κόστος δανεισμού περιορίζει και τις δόσεις που απαιτούνται για την αποπληρωμή των δανείων. Παρ’ όλο που τα τραπεζικά ιδρύματα διαθέτουν σημαντικά αποθέματα ρευστότητας, οι δανειοδοτήσεις γίνονται με προσεκτικό τρόπο, ενώ τα έγγραφα που απαιτούνται έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Πολλοί είναι οι συμπολίτες μας οι οποίοι, αξιολογώντας το ύψος του ενδεχόμενου ενοικίου που πρέπει να καταβάλουν, θεωρούν ότι η αγορά της κατοικίας ή διαμερίσματος και η καταβολή δόσης είναι πιο συμφέρουσα λύση.
Σημαντικοί κίνδυνοι
Σε ό,τι αφορά στο χρέος, υπάρχουν σημαντικοί κίνδυνοι πέραν του πιστωτικού (αδυναμία αποπληρωμής των δόσεων). Υπάρχει ο επιτοκιακός κίνδυνος στην περίπτωση που ο δανεισμός γίνεται με κυμαινόμενο επιτόκιο, ο συναλλαγματικός κίνδυνος στις περιπτώσεις που η δανειοδότηση γίνεται σε νόμισμα άλλο από αυτό των εισοδημάτων του δανειολήπτη και οι κίνδυνοι του οικονομικού περιβάλλοντος.
Σε σχέση με το επιτόκιο, αν αυτό είναι κυμαινόμενο, ο δανειολήπτης (είτε είναι το Κράτος είτε ιδιώτης) επωφελείται από ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων και καλείται να καταβάλει μεγαλύτερες δόσεις στις περιπτώσεις που τα επιτόκια αυξάνονται. Αν ένας δανειολήπτης προχωρήσει σε δανεισμό σε νόμισμα άλλο από αυτό που λαμβάνει τα εισοδήματα, τους μισθούς και τα κέρδη, διατρέχει τον κίνδυνο αύξησης του χρέους του σε περίπτωση αυξομειώσεων στις συναλλαγματικές ισοτιμίες.
Τονίζεται ότι για να γίνει δυνατή η δανειοδότηση θα πρέπει να υπάρχει ξεκάθαρο πλάνο αποπληρωμής, συνεισφορά ιδίων κεφαλαίων από τον δανειολήπτη (για όσους έχουν αυτά τα κεφάλαια) και η δόση να μην αποτελεί ένα μεγάλο ποσοστό επί των μηνιαίων απολαβών ή κερδοφορίας, αν αναφερόμαστε σε επιχειρήσεις.
Άρα εταιρείες ή νοικοκυριά με υψηλά ποσοστά μόχλευσης, δεν μπορούν να προχωρήσουν σε νέους δανεισμούς.
Μείωση των ΜΕΔ
Η μείωση των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (ΜΕΔ) αποσυμφορεί σημαντικά τους ισολογισμούς των τραπεζών, αλλά η πώληση ή αποξένωσή τους από αυτούς δεν σημαίνει ότι έχει λυθεί το πρόβλημα για την οικονομία ή την κοινωνία. Η αγορά των ΜΕΔ από συγκεκριμένους οργανισμούς αλλά και η διαχείριση αυτών που έμειναν στον πρώην Συνεργατισμό δημιουργούν πιέσεις για την αποπληρωμή τους.
Από τη μια οι οργανισμοί που αγοράζουν τα ΜΕΔ θέλουν να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους και από την άλλη τα ΜΕΔ του Συνεργατισμού θα πρέπει να αποπληρωθούν για να διασφαλιστούν τα χρήματα των φορολογουμένων.
Σίγουρα, σε ένα βελτιωμένο οικονομικό και επενδυτικό περιβάλλον, η διαχείριση των ΜΕΔ είναι ευκολότερη, πάντα όμως λαμβάνοντας υπόψη το μέγεθος του προβλήματος και την πολυπλοκότητά του.
Σημειώνεται ότι στις περιόδους που η οικονομία βρίσκεται σε πορεία ύφεσης, οι λύσεις για την αντιμετώπιση των ΜΕΔ είναι περιορισμένες. Αυτό γίνεται ακόμη πιο δύσκολο στην περίπτωση που τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα δεν έχουν σημαντικά αποθέματα επισφαλειών. Αυτό ήταν η πραγματικότητα του 2013. Πέντε χρόνια μετά, κάποια δεδομένα έχουν διαφοροποιηθεί.
Η οικονομία παρουσιάζει θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης, οι τομείς του τουρισμού και των ακινήτων ανακάμπτουν και τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν χτίσει σημαντικά αποθέματα επισφαλειών. Επιπλέον, η ενίσχυση του επενδυτικού περιβάλλοντος με ελκυστικά κίνητρα προκάλεσε το ενδιαφέρον επενδυτών για επενδύσεις στην Κύπρο, συμπεριλαμβανομένης της συμμετοχής τους στο μετοχικό κεφάλαιο τραπεζών και της αγοράς χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων.
Σε ένα περιβάλλον ανάπτυξης, θα ήταν αναμενόμενο τα εισοδήματα των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων να αυξάνονται, και μαζί η δυνατότητα αποπληρωμής των δανειακών τους υποχρεώσεων. Αυτό όμως δεν είναι και τόσο ευδιάκριτο στην περίπτωση της Κύπρου λόγω της υψηλής μόχλευσης του ιδιωτικού τομέα, σε βαθμό που αρκετά δάνεια να είναι μη βιώσιμα εν τη γενέσει τους.
Σημειώνεται ότι αποδεδειγμένα η ανάκαμψη της οικονομίας βασίζεται κυρίως στις επαγγελματικές υπηρεσίες, τη ναυτιλία, τον τουρισμό και τον τομέα των ακινήτων. Σε ό,τι αφορά τον τελευταίο, η ανάκαμψή του οφείλεται στα κίνητρα που παραχωρήθηκαν.
Πολλά από τα ποσά που εισρέουν καταλήγουν στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προς κάλυψη δανειακών διευκολύνσεων, ενώ τα ίδια τα ιδρύματα προχωρούν σε πωλήσεις ακινήτων που έχουν ανακτήσει έναντι χρεών. Ως εκ τούτου, παρά το γεγονός ότι η ανεργία μειώνεται και η κατανάλωση ενισχύεται, παρουσιάζεται μια καθυστέρηση στο να υπάρχει ευδιάκριτος αντίκτυπος στη λεγόμενη «πραγματική οικονομία».
Αναδιαρθρώσεις και εκποιήσεις
Οι αναδιαρθρώσεις δανείων αποτελούν λύση στο πρόβλημα των ΜΕΔ αλλά σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα και όχι για όλα τα δάνεια. Έχει αποδειχθεί ότι για κάποια δάνεια, όσο και να μειωθεί το επιτόκιο και να επεκταθεί η περίοδος αποπληρωμής, ο δανειολήπτης με βάση τα εισοδήματά του δε θα μπορέσει ποτέ να τα εξυπηρετήσει. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η κατάληξη θα είναι η πώληση των υποθηκών ή η ανάκτησή τους από το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Σημειώνεται δε ότι οι οργανισμοί που έχουν αγοράσει δάνεια αναζητούν «καθαρές λύσεις».
Με βάση τα στατιστικά στοιχεία, η διαδικασία εκποιήσεων δεν έχει αποφέρει τα αναμενόμενα αποτελέσματα. Την ίδια στιγμή, τα φορολογικά κίνητρα που δόθηκαν για την ανταλλαγή χρέους με ενυπόθηκο ακίνητο οδήγησαν τα τραπεζικά ιδρύματα σε αυτή τη λύση, εφόσον η αξία του ακινήτου στον ισολογισμό τους είναι υψηλότερη από το ποσό που θα ελάμβανε η τράπεζα κατά τη διάρκεια της εκποίησης.
Αυτό φυσικά οδήγησε σε συσσώρευση σημαντικών περιουσιακών στοιχείων στους ισολογισμούς των τραπεζών (τα οποία καλούνται να πωλήσουν), που δεν έχουν σχέση με τις καθαρά τραπεζικές εργασίες. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι υπήρξαν ήδη σημαντικές πωλήσεις ακινήτων μέχρι στιγμής, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις και υπό προϋποθέσεις τραπεζικά ιδρύματα δανειοδότησαν τους νέους αγοραστές. Υπενθυμίζεται ότι τα συγκεκριμένα κίνητρα παραχωρήθηκαν και στις περιπτώσεις πωλήσεων ακινήτων, όπου όλο το αντίτιμο δίνεται για εξόφληση ΜΕΔ.
Η διατήρηση των θετικών ρυθμών ανάπτυξης της οικονομίας και η βελτίωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων αναμένεται να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους συμβάσεις και να προχωρήσουν σε αναδιαρθρώσεις / αποπληρωμές, είτε με τους υφιστάμενους είτε με τους καινούργιους ιδιοκτήτες των δανείων.
