Ξανά στο προσκήνιο τα ΜΕΔ και τα ενυπόθηκα ακίνητα

Καθώς οι οικονομίες των κρατών προσπαθούν να προσαρμοστούν στις νέες συνθήκες που επιτάσσουν αυτές τις μέρες τα αρνητικά επιδημιολογικά δεδομένα και το δεύτερο κύμα του κορωνοϊού, δεν μπορούμε παρά να είμαστε ιδιαίτερα προσεκτικοί στις προβλέψεις μας. Άλλωστε, δεν υπάρχει αντίστοιχο προηγούμενο, το οποίο θα μπορούσαμε να χρησιμοποιήσουμε για να προβλέψουμε το ακριβές μέγεθος της ζημιάς στην οικονομία και παράλληλα στην επιχειρηματικότητα.

Ωστόσο, αυτό που είναι σχεδόν βέβαιο είναι ότι εισερχόμαστε σε μια μακρά περίοδο, η οποία θα χαρακτηρίζεται από έντονες διακυμάνσεις, μεταβλητότητα και αστάθεια (volatility). Δυστυχώς, όσο η πανδημία συνεχίζει να δείχνει την άσχημη όψη της και τα νέα από το ιατρικό μέτωπο δεν είναι ακόμα καθησυχαστικά ή αισιόδοξα αναφορικά με την εξεύρεση του εμβολίου, η αβεβαιότητα θα κυριαρχεί.

Οι επιπτώσεις στα δημοσιονομικά των χωρών, στο τραπεζικό σύστημα και σε διάφορους κλάδους, όπως η αγορά ακινήτων, ο τουρισμός και η εστίαση, είναι ήδη ορατές. Το γενικευμένο lockdown που είχε επιβληθεί στις περισσότερες χώρες του κόσμου την άνοιξη αλλά και τα περιοριστικά μέτρα στη κυκλοφορία που έχουν εκ νέου υιοθετηθεί στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, έχουν πλήξει ανεπανόρθωτα την κατανάλωση, τη διάθεση για ανάληψη ρίσκου και υλοποίησης νέων επιχειρηματικών ιδεών. Άλλωστε, η οικονομία είναι πάνω απ’ όλα ψυχολογία, η οποία δοκιμάζεται έντονα το τελευταίο χρονικό διάστημα.

Αναμφίβολα, μία ενδεχόμενη αύξηση της ανεργίας σε επίπεδα άνω του 10% στην Κύπρο (και ίσως άνω του 20% στην Ελλάδα), αλλά και η αδυναμία αρκετών επιχειρήσεων να διατηρήσουν τον τζίρο τους σε ανεκτά επίπεδα ώστε να ικανοποιούν τις υποχρεώσεις τους προς το κράτος, τις τράπεζες και τους εργαζομένους, αναμένεται να οδηγήσει σε μια νέα γενιά προβληματικών δανείων (εταιρικών και καταναλωτικών).

Εξάλλου, δεν πρέπει να λησμονούμε ότι και τα ταμειακά διαθέσιμα των κρατών μειώνονται καθώς υπάρχει δυστοκία των πολιτών και των επιχειρήσεων ν’ αντεπεξέλθουν με συνέπεια στις φορολογικές τους υποχρεώσεις. Και καθώς οι οικονομίες συρρικνώνονται, το φαινόμενο αυτό εντείνεται. Αξίζει να αναφερθεί ότι στην Κύπρο αναμένεται φέτος πτώση του ΑΕΠ άνω του 6,5%, ενώ στην Ελλάδα άνω του 9%, ίσως και ακόμα παραπάνω. Οι προσπάθειες της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και των άλλων Μηχανισμών Στήριξης που έχουν θεσμοθετήσει τα Κράτη-Μέλη (συνδυασμός δανείων και επιχορηγήσεων) απλώς περιορίζουν για λίγο το πρόβλημα της απώλειας του ΑΕΠ, χωρίς όμως να το επιλύουν οριστικά.

Είναι σχεδόν αναπόφευκτο οι τράπεζες να κληθούν να λάβουν εκ νέου θαρραλέα μέτρα, τα οποία θα πλήξουν τα οικονομικά τους αποτελέσματα το προσεχές διάστημα. Η επόμενη μέρα περιλαμβάνει γενναίες αναδιαρθρώσεις δανείων σε δανειολήπτες που αδυνατούν προσωρινά ν’ ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους αλλά και νέα distressed assets, που θα περιέλθουν στην κατοχή τους όταν καταγγελθούν ενυπόθηκα δάνεια.

Κι όλα αυτά έρχονται σε μια περίοδο που οι τράπεζες (μετά και τις σχετικές οδηγίες της ΕΚΤ) καταβάλλουν τεράστιες προσπάθειες να μειώσουν το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs) και να εξυγιάνουν τους ισολογισμούς τους. Απώτερος σκοπός να μπορέσουν να αναλάβουν εκ νέου το μερίδιο ευθύνης που τους αναλογεί και να γίνουν αρωγοί στην οικονομική ανάπτυξη χορηγώντας δάνεια με ευνοϊκούς όρους.

Η διαχείριση των distressed assets θα πρέπει να γίνει με ιδιαίτερη προσοχή και να αναζητηθεί η συνδρομή εξειδικευμένων εταιρειών και επαγγελματιών που έχουν την κατάλληλη τεχνογνωσία στον εν λόγω τομέα. Το πώς θα διοχετευτούν αυτά τα assets στην αγορά, καθώς και ο χρόνος και η τιμή απορρόφησής τους είναι υψίστης σημασίας για την οικονομία. Από τη μία, οι τράπεζες θα μπορέσουν να ανακτήσουν μέρος των κεφαλαίων τους που έχουν απολέσει, και από την άλλη, οι επενδυτές που θα ρισκάρουν να τοποθετηθούν, θα αγοράσουν φθηνά και θα καρπωθούν σημαντικές υπεραξίες στο μέλλον, εφόσον βελτιωθούν οι συνθήκες.

Οι κρίσεις πάντα δημιουργούν ευκαιρίες, και το «έξυπνο χρήμα» γι’ ακόμη μια φορά θα κληθεί να λάβει θέση, αφού προηγουμένως μελετήσει λεπτομερώς την αγορά ακινήτων για να εντοπίσει επενδυτικές ευκαιρίες. Προφανώς και δεν θα υπάρξει η ίδια ζήτηση σε όλους τους κλάδους της αγοράς ακινήτων. Ενδεχομένως, μάλιστα, αυτήν τη φορά οι οικιστικές αναπτύξεις να περιέλθουν σε δεύτερη μοίρα σε σχέση με άλλους τομείς, λιγότερο παραδοσιακούς, όπως π.χ. τα logistics.

Σε περιβάλλον μηδενικών ή και αρνητικών πραγματικών επιτοκίων, το real estate εξακολουθεί να αποτελεί μιαν ασφαλή επενδυτική επιλογή, ειδικά για τους ενδιαφερόμενους που έχουν πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα και αναζητούν μια σταθερή απόδοση. Οι ξένοι επενδυτές ποτέ δεν έπαψαν να αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες. Λαμβάνοντας λοιπόν υπόψη τη διάθεσή τους για ανάληψη ρίσκου, ενδεχομένως τη μεγαλύτερη ικανότητά τους για χρηματοδοτική μόχλευση από αναπτυγμένες αγορές της Βόρειας Ευρώπης ή Αμερικής, μόλις διαισθανθούν ότι μπορούν να αγοράσουν σε φθηνά επίπεδα από τις τράπεζες, θα προβούν στις απαραίτητες ενέργειες.

Οι τραπεζικοί οργανισμοί, με τη σειρά τους, θα πρέπει να διευκολύνουν και όχι να παρεμποδίσουν τις επόμενες κινήσεις. Με διαφανείς διαδικασίες και ενδελεχή ανάλυση θα πρέπει να αξιολογήσουν τα ακίνητα που αργά ή γρήγορα θα περιέλθουν στην κατοχή τους και να κρατήσουν ανοιχτούς τους δίαυλους επικοινωνίας με τους ξένους επενδυτές.

Προφανώς οι παραπάνω εξελίξεις θα χρειαστούν χρόνο και υπομονή για να υλοποιηθούν, αλλά και για να έχουν ορατό αντίκτυπο στην πραγματική οικονομία. Ωστόσο, η κρισιμότητα των εποχών απαιτεί γενναίες λύσεις και δραστικές αποφάσεις, για να αντιμετωπιστούν οι προκλήσεις.

*Senior Manager, Advisory / Underwriting, Delfi Partners & Company