Η ακτινογραφία της αγοράς ακινήτων

Συνεχίζει την ανοδική της πορεία η αγορά ακινήτων, αφού κατά το 2019 σημειώθηκε σταδιακή αυξητική τάση όσον αφορά τις αδειοδοτήσεις για νέες οικοδομές, γεγονός που αντανακλά τη βελτίωση και των οικονομικών συνθηκών αλλά και την επανάκτηση της εμπιστοσύνης στην αγορά, η οποία άρχισε να παρουσιάζει ανάκαμψη από το 2017.

Μέσα από την έρευνα που διενεργήσαμε, διεφάνη ότι το 2019 οι άδειες οικοδομής ανήλθαν στις 6.571 σε σύγκριση με 5.929 το 2018, ενώ τα πωλητήρια έγγραφα αυξήθηκαν κατά 12%. Όσο αφορά τις πρώτες ενδείξεις για το 2020, τον πρώτο μήνα του έτους οι πωλήσεις ακινήτων κατέγραψαν ελαφριά μείωση της τάξης του 3% σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2019, ενώ μικρή μείωση παρουσίασαν και οι μεταβιβάσεις ακινήτων.

Αύξηση στις άδειες οικοδομής

Σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία που δημοσίευσε την εβδομάδα που μας πέρασε η Στατιστική Υπηρεσία, ο αριθμός των αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν από τις δημοτικές Αρχές και τις επαρχιακές διοικήσεις κατά την περίοδο Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2019 ήταν 6.571 σε σύγκριση με 5.929 την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Η συνολική αξία των αδειών αυτών αυξήθηκε κατά 73,8% και το συνολικό εμβαδόν κατά 44,6%, φθάνοντας τα 2,3 εκ. τετραγωνικά μέτρα από 1,6 εκ. το εντεκάμηνο του 2018. Ο αριθμός των οικιστικών μονάδων παρουσίασε αύξηση της τάξης του 49,6%. Με τις άδειες αυτές προβλέπεται ν’ ανεγερθούν 8520 οικιστικές μονάδες έναντι 5697 το εντεκάμηνο του 2018. Η συνολική αξία των αδειών αυτών έφθασε τα €3297 εκ. από €1897 εκ. την αντίστοιχη περίοδο το 2018, σημειώνοντας αύξηση 73,8%. Αξίζει να σημειωθεί πως η μεγαλύτερη αύξηση, που φθάνει το 107,8%, σημειώθηκε στη Λεμεσό. Μεγάλη αύξηση 45,1% σημειώθηκε και στην Πάφο και 38,9% στη Λάρνακα, ενώ στη Λευκωσία η αύξηση ανέρχεται στο 9,9%. Την ίδια ώρα, μείωση της τάξης του 22,6% καταγράφεται στις αδειοδοτήσεις έργων στην ελεύθερη Αμμόχωστο.

Κατά τον Νοέμβριο του 2019, μήνα για τον οποίο υπάρχουν δημοσιευμένα τα τελευταία εγκεκριμένα στοιχεία, οι άδειες οικοδομής ανήλθαν στις 707. Η συνολική αξία των αδειών αυτών έφθασε τα €332,4 εκατομμύρια και το συνολικό εμβαδόν τις 222,4 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Με τις άδειες αυτές προβλέπεται να ανεγερθούν 909 οικιστικές μονάδες. Η συνολική αξία των αδειών αυτών έφθασε τα €332,4 εκατομμύρια και το συνολικό εμβαδόν τις 222,4 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Με τις άδειες αυτές προβλέπεται ν’ ανεγερθούν 909 οικιστικές μονάδες. Σημειώνεται πως οι άδειες οικοδομής συνιστούν σημαντική ένδειξη για τη μελλοντική δραστηριότητα στον κατασκευαστικό τομέα. Η αύξηση που σημειώθηκε πέρσι έφερε την αδειοδότηση των νέων οικοδομικών έργων στο υψηλότερο σημείο από το 2011.

Ελαφρώς μειωμένες

οι πωλήσεις φέτος

Από την άλλη, μειωμένες κατά 3% ήταν οι πωλήσεις ακινήτων κατά τον πρώτο μήνα του 2020 σε παγκύπρια κλίμακα σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2019. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ο αριθμός πωλητηρίων εγγράφων ανήλθε στα 742 τον Ιανουάριο σε σχέση με 766 τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους. Σε ό,τι αφορά τα στοιχεία ανά επαρχία, οι περισσότερες πωλήσεις ακινήτων καταγράφηκαν στη Λευκωσία με τον αριθμό των πωλητηρίων εγγράφων να ανέρχεται στα 197 σε σχέση με 161 τον Ιανουάριο του 2019, σημειώνοντας αύξηση της τάξης του 22%. Αξίζει να σημειωθεί πως αυτή ήταν η πρώτη φορά μετά από επτά συνεχή χρόνια που η πρωτεύουσα πήρε τα ηνία από τη Λεμεσό στο σύνολο των πωλητηρίων εγγράφων. Αύξηση ύψους 29% σημειώθηκε και στη Λάρνακα, με τα πωλητήρια έγγραφα να φτάνουν τα 147 σε σχέση με 114 την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Στην επαρχία Λεμεσού τα πωλητήρια έγγραφα ανήλθαν στα 180 σε σχέση με 251 την αντίστοιχη περίοδο πέρσι, καταγράφοντας μείωση της τάξης του 28%, ενώ μείωση 10% καταγράφηκε και στην Πάφο, καθώς οι πωλήσεις ακινήτων φέτος τον Ιανουάριο ανήλθαν στις 168 σε σχέση με 187 την αντίστοιχη περίοδο πέρσι. Την ίδια περίοδο φέτος στην ελεύθερη Αμμόχωστο τα πωλητήρια έγγραφα ανήλθαν στα 50 σε σχέση με 53 που ήταν πέρσι, καταγράφοντας έτσι μείωση στις πωλήσεις ακινήτων κατά 6%.

Στο μεταξύ, αξίζει να σημειώσουμε ότι το 2019, όσον αφορά το σύνολο των πωλητηρίων εγγράφων, έκλεισε με αύξηση 12% σε σχέση με το 2018. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου, το 2019 τα πωλητήρια έγγραφα ανήλθαν στα 10.366, ενώ το 2018 ήταν συνολικά 9.242. Οι περισσότερες πωλήσεις το 2019 έγιναν στην επαρχία Λεμεσού, όπου κατατέθηκαν συνολικά 3.517 πωλητήρια έγγραφα σημειώνοντας αύξηση 3% σε σχέση με το 2018. Στην επαρχία Πάφου κατατέθηκαν 2.630 πωλητήρια έγγραφα καταγράφοντας αύξηση 17% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, στη Λευκωσία έγιναν 1998 πωλήσεις σημειώνοντας αύξηση 24%, στη Λάρνακα έγιναν 1568 πωλήσεις, οι οποίες ήταν αυξημένες κατά 17% σε σχέση με το 2018, ενώ στην ελεύθερη επαρχία Αμμοχώστου κατατέθηκαν συνολικά 653 πωλητήρια έγγραφα καταγράφοντας μία μικρή αύξηση της τάξης του 2% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο έτος.

Υπερτερούν των Ευρωπαίων

οι αλλοδαποί αγοραστές

Από τα μέχρι στιγμής στοιχεία για τον πρώτο μήνα του 2020, προκύπτει ότι οι αλλοδαποί αγοραστές ακινήτων εκτός ΕΕ υπερτερούν αυτών των αγοραστών με καταγωγή από τις χώρες της Ένωσης. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι τον Ιανουάριο του 2020 κατατέθηκαν 325 πωλητήρια έγγραφα από αλλοδαπούς παρουσιάζοντας μια μικρή μείωση σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2019 που έφτασαν τα 357. Από τα 325 πωλητήρια έγγραφα, τα 221 κατατέθηκαν από πολίτες τρίτων χωρών, ενώ τα 104 από πολίτες της ΕΕ. Τα ηνία στους ξένους αγοραστές συνεχίζει να κατέχει η Πάφος με 113 πωλητήρια έγγραφα (40 από πολίτες της ΕΕ και 73 από αλλοδαπούς αγοραστές), με τη Λεμεσό (με 82 πωλητήρια έγγραφα) και τη Λάρνακα (με 71 πωλητήρια έγγραφα) να ακολουθούν κοντά. Όσον αφορά τις υπόλοιπες επαρχίες, στην ελεύθερη Αμμόχωστο μέχρι στιγμής φέτος σημειώθηκαν 40 πωλήσεις από ξένους αγοραστές και στη Λευκωσία άλλες 19.

Στις 871 οι μεταβιβάσεις

μέχρι στιγμής το 2020

Όσον αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου, τον πρώτο μήνα του 2020 κατατέθηκαν συνολικά 871 υποθέσεις, οι οποίες αφορούσαν 964 τεμάχια, ενώ πέρσι την ίδια περίοδο είχαν κατατεθεί συνολικά 926 υποθέσεις που αφορούσαν 1.022 ακίνητα. Το ολικό δηλωθέν ποσό για τις φετινές μεταβιβάσεις ανήλθε στα €146.847.879,98, ενώ το ολικό συνολικό αποδεχθέν ποσό στα €161.922.958,21. Οι πλείστες μεταβιβάσεις αφορούν τεμάχια που βρίσκονται στην επαρχία Λεμεσού και ανήλθαν στις 241. Στη Λευκωσία έγιναν 233 μεταβιβάσεις, στην Πάφο 174, στη Λάρνακα 171 και στην ελεύθερη επαρχία Αμμοχώστου 52.

Όσον αφορά την περσινή χρονιά, σύμφωνα με το Κτηματολόγιο, κατατέθηκαν συνολικά 15.445 υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων που αφορούσαν 17.988 τεμάχια, για τις οποίες το δηλωθέν ποσό έφτασε τα €3.283.823.647,06, ενώ το αποδεχθέν ποσό τα €3.553.801.231,30. Σημειώνεται ότι το 2018 είχαν κατατεθεί συνολικά 15.199 υποθέσεις που αφορούσαν 18.336 ακίνητα. Το δηλωθέν ποσό γι’ αυτές τις υποθέσεις ανερχόταν στα €3.368.006.873,22, ενώ το αποδεχθέν ποσό ανερχόταν στα €3.613.030.374,12.

Κρούει τον κώδωνα του κινδύνου η Moneyval

Ο τοµέας των ακινήτων, που αποτελεί σηµαντικό αιµοδότη της κυπριακής οικονοµίας, τα τελευταία χρόνια επανήλθε σε θετικούς ρυθµούς ανάπτυξης, κάτι που άλλωστε διαφαίνεται και από τα στατιστικά στοιχεία. Αυτό φυσικά δεν σηµαίνει ότι οι προκλήσεις για τον τοµέα δεν παραµένουν σηµαντικές. Μίαν εξ αυτών -ίσως και τη μεγαλύτερη- αποτελεί η τελευταία εξέλιξη με την έκθεση της Moneyval, που κρούει τον κώδωνα του κινδύνου όσον αφορά το πρόγραμμα των πολιτογραφήσεων.

Στην τελευταία της αξιολόγηση, η Επιτροπή Αξιολόγησης των μέτρων που λαμβάνονται κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (Moneyval) του Συμβουλίου της Ευρώπης διαπιστώνει πρόοδο αλλά και «σημαντικές αδυναμίες» στο κυπριακό πλαίσιο της καταπολέμησης ξεπλύματος και χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, καταγράφοντας κινδύνους που σχετίζονται με το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων και τις ξένες εταιρείες που είναι εγγεγραμμένες στην Κύπρο.

Ειδικότερα, η Moneyval στην ογκώδη έκθεσή της (281 σελίδες), κατόπιν της πέμπτης αξιολόγησης της Κύπρου, που δόθηκε στη δημοσιότητα την εβδομάδα που μας πέρασε, επισημαίνει πως οι κυπριακές Αρχές δεν έχουν αξιολογήσει συνολικά τον κίνδυνο που σχετίζεται με το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα. «Ο κίνδυνος στον τομέα των ακινήτων έχει αυξηθεί εκθετικά εφόσον (η επένδυση στα ακίνητα) κατέστη το προτιμητέο όχημα επένδυσης για απόκτηση υπηκοότητας κάτω από το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα. Αυτοί οι κίνδυνοι δεν έχουν μετριαστεί κατάλληλα», αναφέρει η Moneyval, προσθέτοντας πως η υλοποίηση προληπτικών μέτρων και του εποπτικού πλαισίου του τομέα «παρουσιάζει σημαντικές αδυναμίες». Η έκθεση καλύπτει την περίοδο από το 2013 μέχρι το 2018.

Αξίζει να σημειώσουμε ότι, με βάση σχετική μελέτη του Υπουργείου Οικονομικών, το 24% περίπου των συναλλαγών στον τοµέα των ακινήτων εµπίπτουν στο πρόγραµµα πολιτογραφήσεων. Όπως προκύπτει από την εν λόγω μελέτη, από το 2013 µέχρι και το 2018 οι συναλλαγές που αφορούν το πρόγραµµα προσέγγιζαν τα €7 δις και υπολογίζεται ότι σήµερα το ύψος των συναλλαγών έχει ξεπεράσει αυτό το ποσό. Από το 2013 έως και το 2018 αξιοποίησαν το πρόγραµµα πολιτογράφησης της Δηµοκρατίας συνολικά 1.864 ξένοι επενδυτές.

Όπως καταγράφεται στη µελέτη του Υπουργείου Οικονοµικών, η οποία όµως δεν δίνει αριθµητικά στοιχεία, τουλάχιστον την περίοδο 2017-2018 οι επενδύσεις σε ακίνητα διενεργούνταν κατά κύριο λόγο από Ρώσους και Κινέζους. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η µελέτη, «όσον αφορά τις εθνικότητες των ατόµων που έχει εγκριθεί η πολιτογράφησή τους, πρώτη µε διαφορά είναι η ρωσική, ακολουθεί η κινεζική και µε µικρότερο αριθµό επενδυτών η ουκρανική, η λιβανική και της Σαουδικής Αραβίας». Στη Λεµεσό αγοράζουν διαµερίσµατα κυρίως Ρώσοι. Στη Λάρνακα τα διαµερίσµατα έχουν κυρίως αγοραστές λιβανικής καταγωγής. Στην Πάφο αγοράζονται κατοικίες και διαµερίσµατα τόσο από Ρώσους όσο και από Κινέζους υπηκόους. Οι Κινέζοι αποκτούν κυρίως κατοικίες, ενώ οι Ρώσοι και από τα δύο. Στην ελεύθερη Αµµόχωστο κυριαρχούν και πάλι οι Ρώσοι, οι Λιβανέζοι και οι Κινέζοι.