Επενδυτικά κίνητρα και Αγορά ακινήτων

Ο τομέας των ακινήτων και των κατασκευών αποτελεί έναν από τους ρυθμιστές της πορείας του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος της χώρας και η πορεία του είναι συνυφασμένη με την πορεία της ίδιας της οικονομίας. Μαζί με τον τουρισμό και τις επαγγελματικές υπηρεσίες, ο συγκεκριμένος τομέας προσφέρει μεγάλο αριθμό θέσεων εργασίας.

Τα τελευταία χρόνια ο τομέας αναδιαρθρώθηκε, για κάποιες επιχειρήσεις του κλάδου ο δανεισμός μειώθηκε (κυρίως εκμεταλλευόμενες τα κίνητρα για ανταλλαγή χρέους με ακίνητα με τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα), κάποιες μπήκαν υπό διαχείριση και έκλεισαν, ενώ σημαντικός είναι ο αριθμός νέων και παραδοσιακών επιχειρήσεων που αναπτύχθηκαν. Όμως, παρά την ανάπτυξη του κλάδου, αυτός παραμένει υπερδανεισμένος, με συγκεκριμένες επιχειρήσεις να βλέπουν σημαντικό μέρος των εισπράξεών τους να χρησιμοποιείται για αποπληρωμή χρεών.

Η αύξηση στις πωλήσεις ακινήτων τα τελευταία χρόνια ήταν ένας από τους λόγους που η οικονομία παρουσίασε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης και ενίσχυσης των δημόσιων οικονομικών, μέσα από τις εισπράξεις του φόρου προστιθέμενης αξίας, καθώς και άλλων φόρων και τελών. Σε αυτό βοήθησε και το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων, αφού ως ένα σημαντικό κίνητρο ενίσχυσε τα μέγιστα στην κατακόρυφη αύξηση της εξωτερικής ζήτησης (και το γεγονός αυτό θα πρέπει να γίνει παραδεκτό).

Το κλείσιμο των αεροδρομίων και η κατάσταση που επικρατεί στην παγκόσμια οικονομία επηρέασαν σημαντικά την εξωτερική ζήτηση. Φορείς του κλάδου θεωρούν ότι αυτό είναι προσωρινό, εφόσον κάποιες από τις επενδύσεις που τροχοδρομούνταν ανεστάλησαν και δεν ακυρώθηκαν.

Την ίδια στιγμή στο εσωτερικό, η ανασφάλεια που οδηγείται από την ενδεχόμενη αλλαγή στα εισοδήματα των νοικοκυριών και η γενικότερη ψυχολογία στην αγορά οδηγούν στην ακύρωση ή αναστολή αγορών κατοικιών και των ενδεχόμενων δανείων που έχουν εγκριθεί γι’ αυτόν τον σκοπό.

Η σταδιακή, όμως, ανάκαμψη της οικονομίας σε συνδυασμό με την επιδότηση του επιτοκίου για στεγαστικά δάνεια μέχρι 300.000 ευρώ που ανακοινώθηκε από την Κυβέρνηση αναμένεται να αναθερμάνει σταδιακά το ενδιαφέρον των μόνιμων κατοίκων για αγορά κατοικίας. Τα χαμηλά καταθετικά επιτόκια οδηγούν αρκετούς συμπολίτες μας σε σκέψεις για αγορά κατοικίας ή για επένδυση σε ακίνητα.

Σημειώνεται ότι η ανάπτυξη του κλάδου τα τελευταία χρόνια τροφοδοτήθηκε από ίδια κεφάλαια και όχι δανεισμό, δηλαδή μέσω προπωλήσεων. Το γεγονός αυτό καταγράφεται στα θετικά, ειδικά όταν αφορά το κτίσιμο μιας έπαυλης ή ενός μικρού συμπλέγματος διαμερισμάτων.

Η παραχώρηση επενδυτικών κινήτρων αποτελεί ένα εργαλείο προσέλκυσης επενδύσεων, νοουμένου ότι παρέχει ασφαλιστικές δικλίδες για την αποφυγή καταχρήσεων και υπερβολών και δεν δημιουργεί οποιεσδήποτε οικονομικές και κοινωνικές ανισορροπίες. Γίνεται αντιληπτό ότι οποιαδήποτε μελέτη οικονομικού αντικτύπου είναι δύσκολο να αποτυπώσει επακριβώς το μέγεθος συνεισφοράς ενός μέτρου ή τον αρνητικό αντίκτυπο στην περίπτωση κατάργησής του.

Σημειώνεται ότι ένα μέτρο για να μπορέσει να προσελκύσει επενδυτές από το εξωτερικό θα πρέπει να είναι ανταγωνιστικό σε σχέση με άλλες χώρες, όπως για παράδειγμα το φορολογικό σύστημα της χώρας μας, που την έχει καταστήσει ένα ισχυρό χρηματοοικονομικό κέντρο. Αν υπάρξουν τέτοιες πρόνοιες που το καθιστούν μη ανταγωνιστικό, τότε είναι καλύτερα το συγκεκριμένο μέτρο να καταργηθεί.

Στη διαδικασία των πολιτογραφήσεων συμμετέχουν οι επενδυτές, οι ιδιοκτήτες ακινήτων ή άλλων επενδύσεων στις οποίες επιλέγουν να επενδύσουν οι εν δυνάμει αιτητές πολιτογράφησης, οι πάροχοι υπηρεσιών και οι εταιρείες προώθησης των επενδύσεων με σκοπό την απόκτηση υπηκοότητας στο εξωτερικό. Ενδεχομένως για την τελευταία κατηγορία να ήταν καλό να αναλυθούν τα ποσά που έχουν πληρωθεί προς το εξωτερικό και ο φόρος που θα εισπραττόταν αν αυτά τα έσοδα φορολογούνταν στην πηγή με 10%.

Το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεων που αφορούσαν πολιτογραφήσεις έγινε στην αγορά ακινήτων, ενώ και οι επενδύσεις σε μετοχές όπως ενδεχομένως να αποτυπώνονται στα στοιχεία του Υπουργείου κατά μεγάλο ποσοστό αφορούν έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, όπως γραφεία, ξενοδοχεία και φοιτητικά διαμερίσματα. Υπάρχουν επίσης επενδύσεις σε μερίδια επενδυτικών ταμείων αλλά και πολιτογραφήσεις υψηλόβαθμων στελεχών εταιρειών με πολύ μεγάλες επενδύσεις στην Κύπρο.

Η παραχώρηση κινήτρων πάντοτε πρέπει να συνοδεύεται με την υιοθέτηση μηχανισμού ελέγχου, όπως για παράδειγμα το Τμήμα Φορολογίας ελέγχει σχολαστικά την εφαρμογή των φορολογικών νομοθεσιών. Τα τελευταία χρόνια ο έλεγχος στην εφαρμογή του προγράμματος πολιτογραφήσεων ενισχύθηκε σημαντικά και αυτό αποτυπώνεται από τους ετήσιους ελέγχους που γίνονται σε σχέση με τη διατήρηση των επενδύσεων από τους επενδυτές όπως προνοεί το πρόγραμμα.

Με το προσχέδιο των νέων κανονισμών γίνεται ευκολότερη η διαδικασία αφαίρεσης της πολιτογράφησης επενδυτή ο οποίος παύει να τηρεί τα κριτήρια του προγράμματος μετά την κατ’ εξαίρεσιν πολιτογράφηση, όπως για παράδειγμα τη μη διατήρηση της επένδυσης για τουλάχιστον πέντε έτη.

Την ίδια στιγμή διασυνδέεται η όλη διαδικασία με τη νομοθεσία που αφορά την καταπολέμηση του ξεπλύματος βρόμικου χρήματος. Επισημαίνεται ότι τα τραπεζικά ιδρύματα για να αποδεχτούν οποιαδήποτε κεφάλαια, ο επενδυτής (ή ο εκπρόσωπός του στην Κύπρο) πρέπει να προσκομίσει πλήρη στοιχεία για το οικονομικό του προφίλ καθώς και έγγραφα που πιστοποιούν πλήρως την πηγή των εισοδημάτων του, πάντοτε σύμφωνα με τις εγκυκλίους της Κεντρικής Τράπεζας, τις Ευρωπαϊκές Οδηγίες και τις εκάστοτε νομοθεσίες.

Αυτό που αλλάζει, αφορά κυρίως τους παρόχους υπηρεσιών συνδεδεμένων με το πρόγραμμα. Αν κάποιος κοιτάξει το μητρώο παρόχων που είναι αναρτημένο στην ιστοσελίδα των κυβερνητικών υπηρεσιών, θα καταλάβει πόσο εύκολο είναι κάποιος να συμπεριληφθεί και να προσφέρει τέτοιες υπηρεσίες.

Με τις αλλαγές που προωθούνται, μόνο πάροχοι που είναι αδειοδοτημένοι σύμφωνα με τη νομοθεσία που αφορά το επάγγελμά τους και είναι πλήρως εναρμονισμένοι με τη νομοθεσία που αφορά το ξέπλυμα χρήματος (δηλαδή να έχουν διαδικασίες αυστηρής εξέτασης του πελάτη και των πηγών εισοδημάτων του) θα μπορούν να εγγραφούν στο εν λόγω μητρώο και να καταθέτουν αιτήσεις πολιτογράφησης εκ μέρους των πελατών τους.

Σε περιόδους κρίσης η παραχώρηση κινήτρων ενισχύει την οικονομική δραστηριότητα, κάτι που άλλωστε βιώσαμε και την προηγούμενη περίοδο. Τα κίνητρα μπορεί να είναι φορολογικά, πολεοδομικά (πάντα φυσικά με μέτρο, ώστε να αποτραπεί η άναρχη ανάπτυξη) ή άλλα, όπως το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων.

Ίσως να έφτασε και η ώρα να εκσυγχρονιστεί και το πρόγραμμα μόνιμης παραμονής (permanent residence), εφόσον με αγορά νέου ακινήτου μέχρι 300.000 ευρώ παραχωρείται άδεια μόνιμης παραμονής, αλλά χωρίς δικαίωμα εργοδότησης στην Κύπρο, κάτι που ενδεχομένως θα πρέπει να επανεξεταστεί.

Στα μέτρα που θα μπορούσαν να υιοθετηθούν είναι η αναστολή επιβολής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για όσους αγοράζουν ακίνητο τον επόμενο χρόνο (κάτι που εφαρμόστηκε ξανά) ή η αναστολή επιβολής άλλων τελών, όπως τα χαρτόσημα και τα μεταβιβαστικά.

Απ’ εκεί και πέρα, όσον αφορά την κτηματαγορά που λαμβάνει μεγάλο μέρος των επενδύσεων, απαιτούνται πολλές αλλαγές και εκσυγχρονισμός για τη διασφάλιση όλων των φορέων του τομέα. Η εξέταση των αδειών καθυστερεί, καθώς και οι διαδικασίες για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας (παρά τις συνεχείς προσπάθειες των λειτουργών του Κτηματολογίου). Και ο όγκος εργασιών θα αυξάνεται ακόμη περισσότερο όταν ολοκληρωθούν τα έργα υπό κατασκευήν, π.χ. οι πύργοι, και θα κατατεθούν αιτήσεις για έκδοση ξεχωριστών τίτλων.

Φυσικά θα πρέπει να αξιολογηθούν και τα παράπλευρα οφέλη και οι προοπτικές που ενδεχομένως να υπάρχουν σε σχέση με τους επενδυτές που έμαθαν την Κύπρο μέσα από το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων.

Υπάρχουν πολλές υπηρεσίες που μπορούν να παραχωρηθούν στους συγκεκριμένους, όπως φορολογικός σχεδιασμός και εγγραφή εταιρειών, υπηρεσίες family office και εμπιστευμάτων. Στόχος πρέπει να είναι η διασφάλιση του προγράμματος, με όλους τους συμμετέχοντες να συμπεριφέρονται υπεύθυνα, και να γίνεται αξιολόγηση του θετικού αντικτύπου που είχε στη χώρα παρά την προσήλωση σε προβληματικές καταστάσεις που δυστυχώς υπήρξαν στο παρελθόν.