Οι επιπτώσεις του COVID-19 στα εταιρικά δανειακά χαρτοφυλάκια των τραπεζών για επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων

Το Property Lending Barometer (PLB) είναι μια έρευνα σχετικά με τις συνθήκες δανεισμού στον τομέα των ακινήτων σε χώρες της Ευρώπης, που δημοσιεύεται σε ετήσια βάση τα τελευταία 10 χρόνια από την KPMG. Φέτος, περίπου 60 τράπεζες από 11 χώρες συμμετείχαν στην έρευνα, η οποία πραγματοποιήθηκε κατά το τέλος Μαΐου με αρχές Ιουνίου. Η ολοκληρωμένη έκδοση του 2020, η οποία πρόκειται να δημοσιευθεί αργότερα το φθινόπωρο, περιλαμβάνει μια ειδική ενότητα για τον αντίκτυπο του COVID-19 σε ό,τι αφορά τη δανειοδότηση ακινήτων.

Το γενικότερο αίσθημα που εξάγεται από τη σφυγμομέτρηση που επιχείρησε η έρευνα είναι ότι οι ευρωπαϊκές τράπεζες αναμένουν βραδείς ρυθμούς οικονομικής ανάκαμψης μετά την πανδημία. Αν και προβλέπουν ότι τα χαρτοφυλάκια δανείων που θα επηρεαστούν περισσότερο από την πανδημία αφορούν τους τομείς του τουρισμού και του λιανικού εμπορίου (με μικρότερο αντίκτυπο στους γραφειακούς χώρους και σε άλλες κατηγορίες ακίνητης περιουσίας), η πλειοψηφία αναμένει ότι οι ζημιές απομείωσης στα εταιρικά δανειακά χαρτοφυλάκια ακινήτων θα κυμανθούν από μερικές εκατοστιαίες μονάδες έως και 10%.

Στα πιο σημαντικά ευρήματα που περιλαμβάνει η ειδική ενότητα COVID-19 της φετινής έκδοσης του KPMG Property Lending Barometer, είναι και η εκτίμηση των τραπεζών για το πώς η πανδημία θα επηρεάσει τις τοπικές οικονομίες και ποια μορφή αναμένεται να λάβει η ύφεση και η επακόλουθη ανάκαμψη στις αντίστοιχες οικονομίες τους (π.χ. μορφή «U-», «V-», «W-», κλπ.). Σε μια σαφή ένδειξη της αβεβαιότητας που επικρατεί, το 90% των ερωτηθέντων σε ολόκληρη την Ευρώπη υιοθέτησαν τουλάχιστον δύο πιθανά, εναλλακτικά, σενάρια. Οι ερωτηθέντες φαίνεται να συμφωνούν πως η μορφή «U» (απότομη πτώση που παραμένει σε ισχύ για ένα χρονικό διάστημα πριν από την εξίσου απότομη ανάκαμψη της οικονομίας στα προηγούμενα επίπεδα) και η μορφή «Nike-swoosh» (απότομη, γρήγορη πτώση, με την επακόλουθη ανάκαμψη της οικονομίας να είναι μια μακρά και σταδιακή διαδικασία) είναι οι πιο πιθανές (κάθε μορφή έλαβε περίπου 27% των απαντήσεων). Οι εκτιμήσεις από τον κυπριακό τραπεζικό τομέα ήταν παρόμοιες, με τα στελέχη να επιλέγουν τη μορφή οικονομικής ανάκαμψης σε σχήμα «U» σε ποσοστό 33%, και τη μορφή «Nike-swoosh» σε ποσοστό 28%.

Οι ερωτήσεις της ειδικής ενότητας COVID-19 της έρευνας είχαν επίσης σκοπό να αξιολογήσουν τις προοπτικές σε ό,τι αφορά την ποιότητα των εταιρικών δανειακών χαρτοφυλακίων ακίνητης περιουσίας. Λαμβάνοντας υπόψη τον αναμενόμενο αντίκτυπο της πανδημίας στα επιμέρους χαρτοφυλάκια ανά κατηγορία ακινήτων, η πλειοψηφία των ερωτηθέντων σε ευρωπαϊκό επίπεδο θεωρούν ότι ενδεχομένως να απαιτηθούν επιπρόσθετες ζημιές απομείωσης άνω του 5%, στις κατηγορίες των ξενοδοχείων και του λιανικού εμπορίου. Σε ό,τι αφορά τις κατηγορίες των βιομηχανικών ακινήτων (π.χ. αποθήκες), γραφειακών χώρων, και εναλλακτικών τύπων ακίνητης περιουσίας (π.χ. φοιτητικές εστίες), η πλειοψηφία των ερωτηθέντων αναμένουν ότι οι ζημιές απομείωσης θα είναι μικρότερες και δεν θα υπερβαίνουν το 5% των επιμέρους χαρτοφυλακίων. Ένα σημαντικό ποσοστό των ερωτηθέντων (περίπου το ένα τρίτο), θεωρούν πιθανό το σενάριο για ζημιές απομείωσης άνω του 20% σε ό,τι αφορά τα δανειακά χαρτοφυλάκια προς ξενοδοχειακές μονάδες. Τα δανειακά χαρτοφυλάκια γραφειακών χώρων ήταν η μοναδική κατηγορία ακινήτων, στην οποία κανένας από τους ερωτηθέντες δεν αναμένει ζημιές απομείωσης άνω του 20%.

Τα στελέχη των ευρωπαϊκών τραπεζών έχουν διαφορετικές εκτιμήσεις στο κατά πόσον οι αποφάσεις των κεντρικών τραπεζών και οι κυβερνητικές πολιτικές συνέβαλαν στη μείωση του αρνητικού αντικτύπου της πανδημίας αναφορικά με τη δανειοδότηση ακινήτων. Συγκεκριμένα, το 35% πιστεύουν ότι τα μέτρα που έχουν εφαρμοστεί μέχρι στιγμής έχουν μειώσει σημαντικά τις αρνητικές επιπτώσεις, το 25% πιστεύουν ότι δεν είχαν καμία επίδραση, και το 40% πιστεύουν ότι οι εν λόγω αποφάσεις και πολιτικές δεν ήταν επαρκείς. Στην Κύπρο, το 37,5% των ερωτηθέντων συμφωνούν ότι οι κυβερνητικές πολιτικές έχουν μειώσει σημαντικά τον αρνητικό αντίκτυπο της πανδημίας σε ό,τι αφορά τη δανειοδότηση ακινήτων.

Στο ερώτημα σχετικά με ποιον παράγοντα θεωρούν πιο σημαντικό για τη λήψη μιας θετικής απόφασης δανειοδότησης μετά την πανδημία, υπήρξε μια σημαντική συναίνεση μεταξύ των ερωτηθέντων (77% σε ευρωπαϊκό επίπεδο, 75% στην Κύπρο), υποδεικνύοντας ότι η επιχειρηματική στρατηγική και το μοντέλο των υποψήφιων δανειοληπτών πρέπει να είναι σωστά δομημένα και επαρκώς προετοιμασμένα για τον χειρισμό των επιπτώσεων μιας κρίσης πανδημίας.

Συμπερασματικά, η πανδημία ώθησε σε μεγάλο βαθμό τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα της Ευρώπης να υιοθετήσουν μιαν ακόμα πιο προσεκτική προσέγγιση σε ό,τι αφορά τον εταιρικό δανεισμό για επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων. Εντούτοις, μια μακρά σε διάρκεια παγκόσμια οικονομική ύφεση, συνοδευόμενη από μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και αβεβαιότητα σε μεγάλο αριθμό επιχειρήσεων, θα επηρεάσει τις περισσότερες, αν όχι όλες, κατηγορίες ακίνητης περιουσίας και ενδέχεται να οδηγήσει, σε ευρωπαϊκό επίπεδο, σε μεγαλύτερες απομειώσεις τους επόμενους 12-18 μήνες. Είναι, λοιπόν, καίριας σημασίας ο προγραμματισμός, η ενεργητική διαχείριση και η συνεχής παρακολούθηση των εξελίξεων, τόσο από τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον τομέα όσο και από τις χρηματοδότριες τράπεζες, προκειμένου να αντιμετωπίσουν έγκαιρα και συγκροτημένα τις προκλήσεις του μέλλοντος.

*Διοικητικός Σύμβουλος, KPMG Limited, Deal Advisory

**Διοικητικός Σύμβουλος, KPMG Cyprus Credit Institute