Η εξέλιξη του τομέα των ακινήτων

Τα στατιστικά στοιχεία που δημοσίευσε το Τμήμα Κτηματολογίου καταδεικνύουν σημαντική κινητικότητα στον τομέα των ακινήτων, κυρίως στη δευτερογενή αγορά, αλλά και σε νέες κατασκευές. Από την άλλη, τόσο το εμβαδόν όσο και η αξία των νέων αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν από τις Δημοτικές Αρχές, σύμφωνα με τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας, παρουσιάζουν μείωση σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Την ίδια στιγμή σημαντική είναι η αύξηση των ενοικίων λόγω της αυξημένης ζήτησης τόσο από ντόπιους αλλά και από άτομα που αποφασίζουν να εγκατασταθούν στην Κύπρο. Σημειώνεται επίσης το γεγονός, σύμφωνα με δημοσιεύματα, ότι το τελευταίο διάστημα υπήρξαν σημαντικές επενδύσεις σε γη και ακίνητα σε όλη την Κύπρο, αλλά περισσότερο στη Λεμεσό και μετά στην Πάφο, με σκοπό τη δημιουργία γραφειακών χώρων.

Όσον αφορά τις νέες κατασκευές, παρουσιάζονται σημαντικές προκλήσεις, με τις κύριες να είναι η σημαντική αύξηση του κόστους κατασκευής και οι επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων από τις Κεντρικές Τράπεζες, που αναπόφευκτα μετακινούνται/προωθούνται στα δανειστικά επιτόκια. Οι αυξημένες δόσεις σε συνδυασμό με τον περιορισμό του διαθέσιμου οικογενειακού εισοδήματος οδηγούν τα νοικοκυριά σε δεύτερες σκέψεις όσον αφορά την αγορά κατοικίας.

Ο τομέας κουβαλούσε τον υπερδανεισμό της προηγούμενης δεκαετίας. Τα τελευταία χρόνια υπήρξε σημαντική μείωση του δανεισμού μέσω σημαντικών πωλήσεων, τόσο σε ποσότητα όσο και σε αξία, αλλά και με τις ανταλλαγές χρέους με ακίνητα, διαδικασία η οποία υποβοηθήθηκε μέσα από τις νομοθεσίες για απαλλαγή από φόρους και τέλη. Τονίζεται ότι η μεταφορά δανείων σε εταιρείες διαχείρισης αποσυμφορίζει μεν τους ισολογισμούς των τραπεζών, όμως το πρόβλημα για τους δανειολήπτες παραμένει.

Σημειώνεται ότι τα τελευταία χρόνια υπήρξαν εταιρείες στις οποίες διορίστηκε διαχειριστής μέσα από ομόλογα κυμαινόμενης επιβάρυνσης που είχαν υπογράψει με τους δανειστές τους, ενώ κάποιες προχώρησαν στο κλείσιμο. Επιπλέον, το νέο πλαίσιο των εκποιήσεων και οι διαδικασίες που εφαρμόζουν οι εταιρείες διαχείρισης δανείων δημιούργησαν κινητικότητα στον τομέα με σημαντικά ακίνητα (και δεν αναφερόμαστε σε κύριες κατοικίες), τα οποία για μεγάλο χρονικό διάστημα παρέμεναν αδρανή / εγκλωβισμένα να αναπτύσσονται.

Υπάρχει σημαντικό ενδιαφέρον από χώρες όπως το Ισραήλ και άλλες γειτονικές χώρες για μικρά ακίνητα / διαμερίσματα εφόσον οι αποδόσεις με βάση τα ενοίκια είναι αρκετά υψηλές. Επίσης, λόγω της μεγάλης αύξησης των τιμών των ακινήτων στο Ισραήλ, παρατηρείται το φαινόμενο τα χρήματα από τις πωλήσεις ακινήτων εκεί να επενδύονται μερικώς στην Κύπρο.

Επιπλέον, ενισχύεται το ενδιαφέρον από την Ευρώπη αλλά και τις αραβικές χώρες για σπίτια πολυτελείας, αλλά ενδεχομένως χαμηλότερης αξίας σε σύγκριση με τα τελευταία πέντε χρόνια.

Απ’ εκεί και πέρα, όπως σημειώθηκε/αναφέρθηκε πιο πάνω, αυξημένο είναι το ενδιαφέρον για γραφειακούς χώρους, κάτι που οδήγησε σε σημαντικές επενδύσεις πρόσφατα σε Λεμεσό και Πάφο. Εταιρείες τεχνολογίας και του χρηματοπιστωτικού τομέα μεταφέρουν εργασίες και προσωπικό στην Κύπρο (υπάρχουν εταιρείες με πέραν των 300 υπαλλήλων) ή επεκτείνουν τις υπάρχουσες εργασίες.

Πέρα από τα γραφεία, το προσωπικό το οποίο εργοδοτείται αναζητεί στέγη για την οικογένειά του. Τα πιο πάνω οδηγούν στην αύξηση στη ζήτηση για ιδιωτικά σχολεία και γενικά παροχή υπηρεσιών εκπαίδευσης, ενώ σημαντικές επενδύσεις γίνονται και στον τομέα της υγείας.

Η κυπριακή οικονομία

Σε ένα δύσκολο εξωτερικό περιβάλλον, η οικονομία της Κύπρου διατηρεί τη δυναμική της, ενώ τα κίνητρα τα οποία παραχωρήθηκαν για μετεγκατάσταση εταιρειών φαίνεται να λειτουργούν προς τη σωστή κατεύθυνση. Τα συγκεκριμένα κίνητρα, τα οποία δημιουργούν ουσιαστική και βιώσιμη ανάπτυξη (δημιουργία βάσης – substance).

Με τους αναλυτές να προδιαγράφουν ένα δύσκολο για την ευρωπαϊκή οικονομία τελευταίο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, ενδεχομένως οι προκλήσεις να μεγαλώσουν. Η διόρθωση στην οικονομία είναι φαινόμενο υγιές εφόσον επαναφέρει τις ισορροπίες, πολλές φορές αναδεικνύει και αποβάλλει κακές πρακτικές, κάτι το οποίο συμβαίνει και στους επιμέρους οικονομικούς τομείς. Το ζητούμενο, όμως, είναι να μην υπάρξει μια παρατεταμένη περίοδος ύφεσης που ουσιαστικά θα αδρανοποιήσει μονάδες της οικονομίας και θα τις θέσει εκτός παραγωγικής διαδικασίας.

Ένα στοιχείο που θα πρέπει να αναλυθεί, είναι πόσο ανθεκτικές είναι οι εταιρείες του τομέα αλλά και η Κύπρος γενικότερα σε περίπτωση διόρθωσης της αγοράς. Αν δηλαδή η σημαντική ενίσχυση του τομέα τα τελευταία χρόνια οδήγησε σε απομόχλευση των εταιρειών σε τέτοιο σημείο που να μπορούν να απορροφήσουν ενδεχόμενους κραδασμούς.

Όσον αφορά τη φορολόγηση των ακινήτων, χρειάζεται προσοχή και δεν μπορεί να είναι αποτέλεσμα μαθηματικής πράξης. Δηλαδή, αν αυξηθούν για παράδειγμα οι φόροι, δεν σημαίνει ότι θα έχει και την ανάλογη αύξηση στα έσοδά του το κράτος, διότι ο αγοραστής μπορεί να θεωρεί ασύμφορη την τελική τιμή (π.χ. η Ελλάδα με την εκλογή της νέας κυβέρνησης προχώρησε σχεδόν στον μηδενισμό των φόρων που συνδέονται με την αγορά νέων οικιστικών μονάδων). Απ’ εκεί και πέρα, η κατάργηση του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας ίσως να μη δίνει το κίνητρο σε κάποιο άτομο για αξιοποίηση του ακινήτου του.

Η αναγκαιότητα για προώθηση των μεταρρυθμίσεων γίνεται πιο έντονη, εφόσον η διατήρηση ενός ανταγωνιστικού μοντέλου, φιλικού προς τους επιχειρηματίες, τους επενδυτές και τους πολίτες, αποτελεί προϋπόθεση για την ενίσχυση της οικονομίας της χώρας και φυσικά των επενδύσεων. Η διατήρηση ενός γραφειοκρατικού μοντέλου μόνο προβλήματα μπορεί να δημιουργήσει.

Έχουν γίνει βήματα όσον αφορά την ηλεκτρονική διακυβέρνηση στις υπηρεσίες που έχουν να κάνουν με τα ακίνητα, όπως το Τμήμα Κτηματολογίου και υπηρεσίες που αφορούν την αδειοδότηση έργων, ωστόσο υπάρχουν ακόμη σημαντικά βήματα που πρέπει να γίνουν. Για παράδειγμα, μπορεί η πολεοδομική άδεια να εκδίδεται ηλεκτρονικά σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα με την επιβεβαίωση των στοιχείων που κατατέθηκαν από τον αρχιτέκτονα. Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας αδειοδότησης, θα πρέπει να τυπωθεί και να κατατεθεί και στις υπόλοιπες υπηρεσίες, όπως η Ηλεκτρική και Πυροσβεστική. Για περαιτέρω απλούστευση των διαδικασιών, το επόμενο βήμα είναι αυτές οι υπηρεσίες να έχουν πρόσβαση στις ηλεκτρονικές πληροφορίες και να ενημερώνονται αυτόματα ότι κατατέθηκε άδεια αδειοδότησης.

Η πορεία του τομέα των ακινήτων και των κατασκευών αποτελεί πάντοτε θέμα συζήτησης μεταξύ των αναλυτών, των τραπεζιτών και της Κυβέρνησης, αφού διαχρονικά είναι ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες για την πορεία της κυπριακής οικονομίας και του χρηματοπιστωτικού τομέα.

Το τελευταίο υφίσταται διότι η αξία ανάκτησης της υποθήκης παίζει σημαντικό ρόλο στον υπολογισμό των προβλέψεων για επισφαλή δάνεια από τα τραπεζικά ιδρύματα, σε μια περίοδο που οι δόσεις των δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο ενισχύονται μετά τις κινήσεις των κεντρικών τραπεζών.