Δύσκολη υπόθεση η ανέγερση κατοικίας

Η γενικότερη αύξηση τιμών αναμφισβήτητα επηρέασε τον κατασκευαστικό τομέα με συνέπεια την ανοδική πορεία των τιμών στα ακίνητα. Την ίδια ώρα οι άλλοτε πιο οικονομικές λύσεις δόμησης, όπως ξυλοκατασκευή ή μεταλλοκατασκευή, τείνουν να ξεπεράσουν σε κόστος τη συμβατική δόμηση με μπετόν. Ο εκτιμητής και Σύμβουλος Ακινήτων Ανδρέας Ανδρέου μίλησε στη «Σ» για το κόστος των ακινήτων, ενώ ο πολιτικός μηχανικός Milos Ilic εξήγησε γιατί η πλειοψηφία επιμένουν ακόμη στη συμβατική δόμηση.

Στον χορό των αυξήσεων και η γη

Η πανδημία δεν μπορούσε ν’ αφήσει ανεπηρέαστη την αξία των ακινήτων. Ο κ. Ανδρέου εξήγησε ότι, λόγω των προβλημάτων στην εφοδιαστική αλυσίδα, που προκλήθηκαν από το δεύτερο τρίμηνο του 2020 και μετά σε παγκόσμιο επίπεδο, το κατασκευαστικό κόστος αυξήθηκε κατά μέσο όρο 25%-30%.

«Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να βαρύνεται το κάθε αναπτυξιακό έργο με σοβαρό κόστος, δημιουργώντας μια τεράστια σύγχυση στην αγορά. Δεν είναι τόσο απλό να μετακυλήσει όλη η επιβάρυνση στον τελικό αγοραστή, επειδή δεν υπάρχει αυτή η οικονομική δυνατότητα από μέρους του. Συνεπώς σε πρώτη φάση γίνεται επιμερισμός του κόστους μεταξύ πωλητή και αγοραστή στον βαθμό που επιτρέπει η τσέπη και οι δυνατότητες του καθενός. Σε δεύτερη φάση δημιουργείται μια αρνητική πίεση στις αξίες της γης, ώστε η τελική τιμή πώλησης μιας κατοικίας κι ενός διαμερίσματος να μη διαφοροποιηθεί αισθητά. Αυτήν τη διετία περάσαμε από αυτές τις δύο φάσεις και τώρα είμαστε, θα έλεγα, καθαρά στη δεύτερη», ανέφερε.

Ερωτηθείς αν θα ακολουθήσει μια τρίτη φάση, ο κ. Ανδρέου εξήγησε ότι «αυτή αποτελεί ένα μεγάλο ερωτηματικό, καθώς θα εξαρτηθεί από το πόσο από το 2022 θα αναλωθεί στην πανδημία και πόσο γρήγορα θα αρχίσουν να ξεφουσκώνουν οι επιπτώσεις των προβλημάτων που ανέφερα πιο πάνω. Ως εκ τούτου οι αξίες των οικιστικών ακινήτων και της γης μπορεί να είναι ανοδικές και για τις δύο κατηγορίες ή μπορεί να παρατηρηθεί και το φαινόμενο της αυξανόμενης ψαλίδας μεταξύ τους. Πιστεύω πως το πρώτο σενάριο συγκεντρώνει περισσότερες πιθανότητες παρά το δεύτερο», σημείωσε.

Πώς επηρέασε η πανδημία τις τιμές

Το μεγαλύτερο ποσοστό του 2020 πέρασε με οικονομικά και κοινωνικά lockdowns, γεγονός που συνεχίστηκε και κατά το επόμενο έτος. Παρόλα αυτά, η κτηματαγορά παρουσίασε ικανοποιημένες επιδόσεις κατά το 2020 και αξιοζήλευτες επιδόσεις κατά το 2021. «Αυτό ως συνολική εικόνα καταγράφεται σε αυξημένους αριθμούς πωλήσεων ακινήτων και σε αυξημένους τζίρους. Από την άλλη, είναι γεγονός ότι κάποιες κατηγορίες ακινήτων και κάποιες επαρχίες βίωσαν σχετική κάμψη λόγω της παράλληλης κατάργησης του επενδυτικού προγράμματος, αλλά και της μείωσης του τουριστικού ρεύματος λόγω του αποκλεισμού των αεροδρομίων εξαιτίας της πανδημίας. Οι τιμές των ακινήτων είναι πάντα σχετικές. Κατά γενικήν ομολογίαν την περίοδο που συζητάμε δεν παρατηρήθηκαν αξιοσημείωτες μειώσεις, αλλά μάλλον σταθεροποιήσεις ή και αυξήσεις, που είναι απότοκο τόσο της αυξημένης ζήτησης για κάποια είδη ακινήτων, όσο και του αυξημένου κόστους κατασκευής».

Σε ερώτηση για τους παράγοντες που καθορίζουν μια τιμή, ο κ. Ανδρέου εξήγησε πως η τιμή πώλησης των ακινήτων εξαρτάται από την προσφορά και τη ζήτηση στην ελεύθερη αγορά. «Η σχέση αυτή είναι περισσότερο δυναμική παρά στατική. Σε αυτό συνεισφέρει και το γεγονός ότι η προσφορά απαιτεί χρονικό διάστημα μέχρι ν’ ανταποκριθεί στη ζήτηση μιας και χρειάζεται σχεδιασμός, αδειοδότηση και κατασκευή, ενώ σημαντική είναι και η εξεύρεση απρόσκοπτης χρηματοδότησης που να εξασφαλίζει την αδιάληπτη κατασκευή του τελικού προϊόντος. Η ζήτηση καθορίζεται από παράγοντες όπως το διαθέσιμο εισόδημα των αγοραστών, το ύψος των επιτοκίων, οι πραγματικές επενδυτικές ανάγκες των αγοραστών, οι μελλοντικές τους προσδοκίες, η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης, διάφορες παράμετροι που είναι ειδικά προσαρμοσμένες στις προσωπικές τους ανάγκες κ.λπ».

Τάση για αγορά εκτός πόλεων

Αξιοσημείωτο παραμένει το γεγονός πως οι τιμές διαφοροποιούνται αναλόγως επαρχίας. Σε αυτό παίζει ρόλο η τοποθεσία, η προσβασιμότητα, η θέα, η δημοτικότητα, οι υπηρεσίες που είναι σε εγγύτητα, η ιστορική εξέλιξη των περιοχών, σύμφωνα πάντα με τον κ. Ανδρέου. «Κριτήριο επίσης αποτελούν και οι αναπτυξιακές δυνατότητες ενός εκάστου των ακινήτων, όπως και πολλοί άλλοι παράγοντες που συνεχώς συνυπολογίζονται. Τώρα αν ήταν να δούμε τα δύο άκρα τιμών, θα έλεγα πως κατά μέσο όρο οι πιο ακριβές τιμές παρουσιάζονται στη Λεμεσό και τη Λευκωσία, ακολουθούμενες από την Πάφο, τη Λάρνακα και την Αμμόχωστο. Στο χαμηλό φάσμα τιμών τα πράγματα είναι παρόμοια και πολύ συγκρίσιμα μεταξύ των επαρχιών επειδή μιλάμε κυρίως για την ύπαιθρο και τις ορεινές περιοχές. Για τις τελευταίες κύριο ρόλο φυσικά παίζουν η φυσική ομορφιά και η δημοτικότητα της κάθε κοινότητας, οπότε βλέπουμε κάποιες διαφοροποιήσεις και πάλι».

Δεν είναι λίγοι που επιλέγουν να αγοράσουν γη ή να κτίσουν σπίτι σε περιοχές εκτός πόλεως, ίσως για οικονομικούς λόγους. Ο κ. Ανδρέου εξήγησε πως αν και δεν υπάρχουν αρκετά στοιχεία που να κωδικοποιούν μια νέα τάση απομάκρυνσης από την πόλη, εντούτοις υπήρχε και θα υπάρχει ενδιαφέρον για επένδυση εκτός πόλεως. «Είναι γεγονός πως εδώ και κάποια χρόνια αποθαρρύνεται η ανάπτυξη μεμονωμένων κατοικιών σε μη οικιστικές ζώνες κοινοτήτων. Όμως αν κάποια μερίδα του επενδυτικού κοινού επιλέγει συνειδητά να ανεγείρει το σπίτι του εκτός πόλεων, σε οικιστικές περιοχές κοινοτήτων της υπαίθρου, είναι μια απόλυτα ορθολογική και θεμιτή απόφαση επειδή από πολλές απόψεις μπορεί να απολαμβάνει καλύτερο επίπεδο ζωής με μικρότερο οικονομικό κόστος».

Επιμένουμε στον παραδοσιακό τρόπο δόμησης

Οι εταιρείες που προσφέρουν την επιλογή μιας μεταλλικής κατασκευής ή μιας ξύλινης κατασκευής σπιτιών έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια στον τόπο μας. Ωστόσο, δεν είναι ακόμη πολλοί αυτοί που επιλέγουν τις εναλλακτικές λύσεις δόμησης και αυτό έχει τη λογική του στην άγνοια των επιλογών αυτών. Ο πολιτικός μηχανικός Milos Ilic, μιλώντας στη «Σ», εξήγησε πως οι Κύπριοι καταναλωτές δείχνουν μια δυσπιστία σε καθετί καινούργιο. «Είναι αλήθεια ότι δεν βλέπουμε πολλά ακόμη σπίτια με τους εναλλακτικούς αυτούς τρόπους δόμησης, άρα έχουμε μιαν αμφιβολία απέναντι σε αυτά. Πολλοί είναι αυτοί που εφαρμόζουν αυτό που ήδη ξέρουν και αναρωτιούνται ‘‘μα κάνει αυτή η κατασκευή για την Κύπρο;’’ ή μπορεί να λένε ‘‘ας κάνω αυτό που κάνει όλος ο κόσμος, το μπετόν’’».

Διαφορά στο κόστος;

Πριν από λίγα χρόνια, όσοι αναζητούσαν μια οικονομική λύση στην ανέγερση κατοικίας, οδηγούνταν στην επιλογή της ξύλινης κατασκευής. Ωστόσο, σήμερα με την αυξητική τάση των υλικών κατασκευής, εφόσον όλα πια εισάγονται, το τελικό κόστος δεν διαφέρει στις κατασκευές. «Όταν η δουλειά είναι ποιοτική, ξύλινα, μεταλλικά ή σπίτια από μπετόν δεν έχουν ουσιαστική διαφορά στις τιμές. Όσοι μιλούν ακόμη για οικονομική λύση, δεν έχουν δίκιο. Σήμερα η αξία του ξύλου και του μετάλλου έχει διπλασιαστεί σε σημείο που το τελικό κόστος του σπιτιού να είναι το ίδιο ή ακόμη και πιο ακριβό από το συμβατικό μπετόν. Προσωπικά μιλώντας, υπήρχε περίπτωση που σχεδιάσαμε κάποια έργα με μεταλλική κατασκευή και όταν υπολογίσαμε το κόστος, αλλάξαμε τα σχέδια και τα μετατρέψαμε σε μπετόν, γλιτώνοντας περίπου 20 με 30 χιλιάδες ευρώ».

Προσεκτικοί πρέπει να είναι οι καταναλωτές στην αναζήτηση της ιδανικής λύσης για το σπίτι τους, τόνισε ο κ. Ilic, ο οποίος ξεκαθάρισε πως πολλές φορές αυτό που διαφημίζεται ως οικονομική λύση, τελικά μπορεί να μην είναι ποιοτικά καλό.

Υπάρχει καλύτερη επιλογή;

Σε ερώτηση ποια είναι η καλύτερη επιλογή για τους υποψήφιους αγοραστές, ο κ. Ilic ανέφερε πως αυτό εξαρτάται από το σχέδιο του σπιτιού. «Αν το σχέδιο έχει μεγάλα ανοίγματα, δεν μπορούμε να το κάνουμε με μπετόν, έτσι αναγκαστικά θα το κάνουμε μεταλλικό. Για να πετύχουμε αυτό το σχέδιο με ένα σαλόνι ενιαίο χωρίς κολώνες στη μέση, η καλύτερη επιλογή είναι το μεταλλικό. Από την άλλη μεριά, με το ξύλινο μπορούμε να πετύχουμε πιο λεπτούς τοίχους. Αν έχουμε ένα στενό οικόπεδο, μπορούμε να επιλέξουμε ξύλινο για να πετύχουμε τη σωστή θερμομόνωση αλλά και πιο λεπτούς τοίχους για να μη χάσουμε τετραγωνικά μέτρα».

Όσο για το πώς μπορεί να επηρεάσει η κλιματική αλλαγή τις επιλογές του αγοραστικού κοινού, ο πολιτικός μηχανικός ανέφερε πως τα σπίτια έτσι κι αλλιώς θα πρέπει να είναι μονωμένα για να αντέξουν. «Υπάρχει και η νομοθεσία που υποχρεώνει ένα βαθμό μόνωσης και ελπίζουμε σε λίγα χρόνια να υποχρεώνει σε έναν ιδανικότερο βαθμό θερμομόνωσης. Ακόμη ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η κατασκευή ενός passive house, όπως λέγεται, με απόλυτη θερμομόνωση, μεγέθους 180τ.μ. και το μόνο που έχει είναι ένα μικρό air condition 9btu, που χρησιμοποιεί για ελάχιστη ψύξη και ελάχιστη θέρμανση».

Τέλος, όσον αφορά την ανθεκτικότητα σε σεισμούς, όλες οι κατασκευές κτίζονται βάσει νόμου να αντέχουν τη σεισμική δραστηριότητα, όπως εξήγησε ο πολιτικός μηχανικός.