«Μία από τις ασφαλέστερες επενδύσεις η αγορά ακινήτων»

Ο τομέας των ακινήτων, παρά τις δυσκολίες της πανδημίας και τώρα του πολέμου στην Ουκρανία με τις αλυσιδωτές επιπτώσεις, αντέχει και καταφέρνει να διατηρείται «αλώβητος». Μάλιστα, όπως αναφέρει σε συνέντευξη που μας παραχώρησε ο Πόλυς Κουρουσίδης, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών Κύπρου και Διευθυντής της Polys Kourousides & Associates LLC, η κυπριακή κτηματαγορά κατέγραψε αυξήσεις πωλήσεων τα τελευταία χρόνια εν μέσω των τεκτονικών ανακατατάξεων για την παγκόσμια οικονομία. Ωστόσο τα αυξημένα κόστη κατασκευής έχουν μεταβάλει τις αγοραστικές συνήθεις και τα κριτήρια των υποψήφιων αγοραστών κατοικίας.

Πάντως, σε ό,τι αφορά τις ανησυχίες για «φούσκα» στα ακίνητα, ο κ. Κουρουσίδης είναι καθησυχαστικός, ενώ για τα υψηλά ενοίκια υπογραμμίζει πως η χώρα μας κατατάσσεται στις πιο φθηνές χώρες σε επίπεδο ενοικίων.

Στη συνέντευξη που ακολουθεί, διαβάστε επίσης τις εκτιμήσεις του κ. Κουρουσίδη για τις επιπτώσεις που θα έχουν στη κτηματαγορά της Κύπρου οι αυξήσεις των επιτοκίων, αλλά και για το αν η περίοδος που διανύουμε είναι καλή για αγορά κατοικίας.

Υπάρχει στην κοινωνία ανησυχία για «φούσκα» στα ακίνητα, η οποία εκπηγάζει κυρίως από το φαινόμενο των ουρανοξυστών που κτίστηκαν και κτίζονται τα τελευταία χρόνια: Χονδρικά, θεωρείται δηλαδή πως η προσφορά δεν συναρτάται ποιοτικά και ποσοτικά με τη ζήτηση και αυτό έχει ως αποτέλεσμα σε πρώτη φάση την υπέρμετρη αύξηση των τιμών, ενώ μπορεί να οδηγήσει σε «φούσκα» με σοβαρές επιπτώσεις όταν και εφόσον σκάσει. Έχουν βάση αυτές οι ανησυχίες;

Η κτηματαγορά μετά το 2013 κινείται σε πιο ορθολογιστικά πλαίσια, με ελεγχόμενο και προσεκτικό δανεισμό, με σκοπό την αποφυγή των λαθών του παρελθόντος. Οι τράπεζες πλέον ασκούν εξονυχιστικό έλεγχο πριν δανειοδοτήσουν έναν πελάτη τους ή και κάποιο μεγάλο έργο. Δεν θεωρώ ότι υπάρχει κίνδυνός φούσκας αλλά σίγουρα, μελετώντας κάποιος τα πολιτικοοικονομικά δεδομένα της εποχής και το παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον, με κύριο πρόβλημα την αύξηση του πληθωρισμού, ο οποίος θα οδηγήσει σε αλυσιδωτά προβλήματα σε όλες τις χώρες, σίγουρα δεν θα αφήσει και ανεπηρέαστη την κτηματαγορά της Κύπρου. Χρειάζονται κίνητρα για την ανάπτυξη, σωστοί και λεπτοί χειρισμοί για να βγούμε αλώβητοι, γιατί σίγουρα οι διεθνείς συγκυρίες θα μας επηρεάσουν. Από την άλλη, όμως, η ζήτηση για ακίνητα είναι ζωηρή και η σωστή επιλογή ακινήτου αποτελεί μιαν ασπίδα διασφάλισης του πλούτου έναντι του πληθωρισμού.

Είναι γενική αίσθηση πως οι τιμές στα ενοίκια, αλλά και στην αγορά ακινήτων, είναι αρκετά υψηλές. Γιατί συμβαίνει αυτό; Πώς πιστεύετε ότι θα κινηθούν οι τιμές το επόμενο διάστημα;

Σε μερικές περιοχές ναι, συμφωνώ ότι οι τιμές των ενοικίων είναι αρκετά υψηλές. Κυρίως τον τελευταίο καιρό λόγω της αυξημένης εξωγενούς ζήτησης δεν υπάρχει σχεδόν αδιάθετο διαμέρισμα. Αυτή η αυξανόμενη ζήτηση με την ταυτόχρονα περιορισμένη έως ανύπαρκτη προσφορά οδηγεί σε αυτήν τη αύξηση. Σε γενικές γραμμές, όμως, συγκρινόμενη με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης η χώρα μας κατατάσσεται στις πιο φθηνές χώρες σε επίπεδο ενοικίων. Τα επόμενα ένα με δύο χρόνια θεωρώ ότι οι τιμές των ενοικίων θα βρίσκονται στα ίδια επίπεδα με τα σημερινά, με αυξητική τάση, μιας και το υψηλό κατασκευαστικό κόστος θα μειώσει τα προσφερόμενα ακίνητα από τη μια, αλλά από την άλλη οι ιδιοκτήτες των νεόδμητων διαμερισμάτων θα ζητούν υψηλότερα ενοίκια για να καλύψουν το αυξημένο κόστος. Η ζήτηση δεν αναμένεται να μειωθεί, άρα βλέπω μιαν αυξητική τάση. Όλα αυτά, φυσικά, νοουμένου ότι η πληθωριστική κρίση δεν οδηγήσει σε ντόμινο εξελίξεων που δεν μπορούν ακόμη να προβλεφθούν. Σε πιο μακροχρόνια βάση η κυβέρνηση θα πρέπει να δώσει κίνητρα σε επενδυτές να ανεγείρουν πολυκατοικίες με σκοπό την αποκλειστική ενοικίασή τους και όχι πώληση, ώστε να αυξηθεί η προσφορά μονάδων. Κάποια κίνητρα θα ήταν ο αυξημένος συντελεστής και φορολογικές ελαφρύνσεις.

Ποιες είναι οι ποιοτικές τάσεις στην αγορά ακινήτων; Δηλαδή, ο κόσμος αγοράζει μικρότερα ή μεγαλύτερα σπίτια συγκριτικά με την προ πανδημίας περίοδο; Προτιμούν τα διαμερίσματα ή τις κατοικίες; Επιλέγουν αγορές εντός του αστικού ιστού ή έξω απ’ αυτόν;

Φυσικά ο κόσμος προτιμά μεγαλύτερα σπίτια και διαμερίσματα. Δυστυχώς, λόγω του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους και της αύξησης των τιμών των ακινήτων, τα μεγάλα σπίτια πλέον δεν είναι η συνήθης πραγματικότητα. Αυτό που συνέβαινε τις προηγούμενες δεκαετίες, όταν ο κόσμος δανειζόταν τεράστια ποσά για να κτίσει επαύλεις, τις οποίες μετά δεν μπορούσε να αποπληρώσει, δεν συμβαίνει πλέον. Οι νέοι προτιμούν διαμερίσματα εντός του αστικού ιστού και οι μεγαλύτεροι σε ηλικία προτιμούν μικρά σπίτια στα προάστια των πόλεων αξίας μέχρι €400.000.

Ποιοι είναι οι κύριοι αγοραστές ακινήτων; Νέα ζευγάρια; Ξένοι ή ντόπιοι επενδυτές;

Οι αγοραστές εξαρτώνται από το είδος του ακινήτου αλλά κυρίως στη Λευκωσία είναι ντόπιοι για πρώτη κατοικία και στις υπόλοιπες πόλεις τόσο ντόπιοι αλλά και ξένοι, τόσο εργαζόμενοι που μετακόμισαν στη χώρα αλλά και ξένοι επενδυτές.

Είναι καλή περίοδος τώρα για αγορά ακινήτων; Τι θα συμβουλεύατε έναν νέο αγοραστή να προσέξει κατά την αγορά ακινήτου;

Η αγορά ακινήτων παραμένει μια από τις πιο ασφαλείς επενδύσεις. Είδαμε τον τελευταίο καιρό άλλα επενδυτικά είδη (κρυπτονομίσματα, μετοχές κ.λπ) να εξανεμίζονται. Παρόλα αυτά, η επένδυση σε ακίνητα πρέπει να γίνεται με σύνεση και με πολλή προσοχή, ιδίως σε μία περίοδο παγκόσμιας οικονομικής αστάθειας, την οποία ζούμε αυτήν την περίοδο. Πάντοτε υπάρχουν είδη ακινήτων τα οποία επηρεάζονται περισσότερο και άλλα λιγότερο σε περιόδους κρίσης. Για σκοπό επένδυσης ο επενδυτής θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη κυρίως την τοποθεσία του ακίνητου, την ποιότητα κατασκευής, την ποιότητα του ενοικιαστή εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο και, επίσης, πόσο εύκολα μπορεί να το ρευστοποιήσει σε περίπτωση που χρειαστεί να το πωλήσει.

Ξέρουμε ότι σε λίγους μήνες ο φθηνός δανεισμός, που κατά γενικήν ομολογίαν βοήθησε στον να κινηθεί θετικά η αγορά ακινήτων, δεν θα υφίσταται πλέον, αφού έχει ήδη αποφασιστεί από την ΕΚΤ ότι θα αυξηθούν τα επιτόκια. Αυτό πώς πιστεύετε ότι θα επηρεάσει την κτηματαγορά;

Οι Κεντρικές Τράπεζες της Αμερικής, Ιαπωνίας, Ελβετίας και Αγγλίας ήδη έχουν αυξήσει τα επιτόκια και σίγουρα θα ακολουθήσει και η ΕΚΤ. Θεωρώ ότι αναπόφευκτα η αύξηση των επιτοκίων σε συνδυασμό με την αύξηση του πληθωρισμού θα επηρεάσει την κτηματαγορά αρνητικά. Ήδη οι επιπτώσεις άρχισαν να φαίνονται σε άλλες χώρες.

Η υπεύθυνη στάση όμως των τραπεζών μας στις δανειοδοτήσεις των τελευταίων χρόνων και η συχνή επανεκτίμηση ακινήτων, και όχι μέσω αυτοματοποιημένων συστημάτων, που θα πρέπει να γίνεται για παρακολούθηση των τιμών, θεωρώ θα βοηθήσει ν’ αποφύγουμε φαινόμενα κρίσης που είχαμε την προηγούμενη δεκαετία.

Πώς κρίνετε τη θεσμική πολιτική για την αγορά κατοικίας ή ενοίκιο (σχέδια στήριξης, επιχορηγήσεις κ.λπ); Είναι βοηθητική; Έχει περιθώρια βελτίωσης και αν ναι, τι θεωρείτε ότι μπορεί να γίνει επιπλέον;

Κάθε επιδότηση και στήριξη του κλάδου αλλά κυρίως των ευάλωτων συμπολιτών μας είναι καλοδεχούμενη. Θα πρέπει να γίνουν συντονισμένες δράσεις, όπως βελτίωση του επιπέδου ζωής στην ύπαιθρο ( σχολεία, ιατρεία κ.λπ) μαζί με τις επιδοτήσεις για αγορά κατοικίας στην ύπαιθρο. Επίσης, ο ΦΠΑ σε κατοικίες και διαμερίσματα είναι κάτι το οποίο θα επηρεάσει την αγορά και θα πρέπει να γίνει πολύ προσεκτικά. Το Υπουργείο οικονομικών και η Βουλή θα πρέπει ν’ αφήσουν μικροπολιτικές σκοπιμότητες και να εξετάσουν το θέμα πολύ προσεκτικά, τόσο για τα τετραγωνικά μέτρα αλλά και την αξία. Επιβολή π.χ. ΦΠΑ 19% για αγορά κατοικίας ή διαμερίσματος πέραν των €300.000 και κατοικιών μεγαλύτερων των 140 τ.μ. θα οδηγήσει σε στρεβλώσεις στην αγορά και θα στρέψει τους πολίτες να αγοράζουν κατοικίες στα περίχωρα των πόλεων με ό,τι αυτό συνεπάγεται στην ορθολογιστική ανάπτυξη των πόλεων. Επίσης σε περίκλειστα οικιστικά τεμάχια που δεν μπορούν να αναπτυχθούν γιατί πρέπει να επιβάλλεται ΦΠΑ αφού δεν είναι οικοδομήσιμη γη; Ως Σύνδεσμος Εκτιμητών είμαστε στη διάθεση της Κυβέρνησης και της Επιτροπής Οικονομικών της Βουλής να πούμε τις εισηγήσεις μας.

Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, αυτό που καταγραφόταν ως καθοριστικός παράγοντας για την κίνηση στην αγορά ακινήτων ήταν η ψυχολογία των αγοραστών και εν πολλοίς η στάση αναμονής για «καλύτερες μέρες». Έχει αλλάξει καθόλου αυτό, και αν ναι, προς ποια κατεύθυνση;

Παρά το αρχικό σοκ, τις αντικειμενικές δυσκολίες λόγω των lockdonws και τον φόβο για το άγνωστο, η κτηματαγορά όχι μόνο δεν επηρεάστηκε αρνητικά, αντιθέτως είδαμε και αυξήσεις στον αριθμό των πωλήσεων. Αν εξαιρέσεις μερικά είδη ακινήτων, όπως τα καταστήματα και τα γεωργικά χωράφια, τα σπίτια και διαμερίσματα παρουσίασαν μία κατακόρυφη αύξηση στη ζήτησή τους. Αυτό προέκυψε λόγω κυρίως της επιδότησης των επιτοκίων από την Κυβέρνηση, των χαμηλών επιτοκίων αλλά και της αναστολής των δόσεων κατά το 2020 σε συνδυασμό με τη μηδενική κατανάλωση λόγω lockdown, που είχαν ως αποτέλεσμα τη συσσώρευση πλούτου για τα νοικοκυριά.

Αρκετούς μήνες μετά, είναι «θολό» το αν όντως υπήρξαν επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων (και στον τομέα των κατασκευών γενικότερα) από την κατάργηση του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος. Τελικά δημιουργήθηκε ή όχι πρόβλημα στα ακίνητα από την κατάργηση του ΚΕΠ;

Μετά την κατάργηση του ΚΕΠ σίγουρα η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα της τάξης των €2 εκατομμυρίων έχει σχεδόν παγώσει. Το μοντέλο ανάπτυξης των παραλιακών πόλεων βασιζόταν σε αυτά τα δεδομένα. Ευτυχώς λόγω της προσεκτικής δανειοδότησης των τραπεζών αλλά και των πολλών προπωλήσεων πριν από την κατάργηση του ΚΕΠ η απότομη παύση του προγράμματος δεν άφησε σε γενικές γραμμές εκτεθειμένους τους Developers και κατά συνέπειαν την κτηματαγορά. Πολλά έργα, που ήταν στα αρχικά στάδια κατασκευής, προσαρμόστηκαν στα νέα δεδομένα με μικρότερες και φθηνότερες κατά συνέπειαν μονάδες. Σίγουρα κάποια έργα που δεν ξεκίνησαν έμειναν στα χαρτιά ή επανασχεδιάστηκαν και άλλαξαν χρήση από οικιστική σε γραφειακή.