Αγορά Ακινήτων: Ανάλυση προσφοράς και ζήτησης ανά επαρχία

Ο τομέας των κατασκευών αποτελεί διαχρονικά έναν από τους σημαντικότερους πυλώνες της οικονομίας της Κύπρου, έχοντας μια συνεισφορά της τάξης του 16% στο ΑΕΠ της χώρας

Κύκλος ακινήτων

Τα ακίνητα ως μέρος της γενικότερης οικονομίας υπόκεινται σε κύκλους. Οι κύκλοι αυτοί είναι διαφορετικοί μεν, αλλά από την άλλη σχετίζονται με τα business cycles. Σύμφωνα με τη «θεωρία κυμάτων» του Κοντράτιεφ, ο καπιταλισμός περνά κρίσεις μέσα από τις οποίες ανανεώνεται και επιβιώνει. To ζητούμενο από τη μάζα των επενδυτών των ακινήτων (και όχι μόνο) είναι να προσδιορίσουν τη φάση του κύκλου που βρισκόμαστε ανά πάσα στιγμή, και να προσδιορίσουν μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα την τάση. Το παραπάνω φυσικά και δεν είναι εύκολο, αφού εκτός από σπουδή, γνώση και εμπειρία (ικανότητα) χρειάζεται και τύχη. Για καλύτερη μελέτη του κύκλου παρουσιάζονται κάποια στοιχεία που αφορούν την προσφορά και τη ζήτηση ανά επαρχία.

Προσφορά

Ο τομέας των κατασκευών αποτελεί διαχρονικά έναν από τους σημαντικότερους πυλώνες της οικονομίας της Κύπρου, έχοντας μια συνεισφορά της τάξης του 16% στο ΑΕΠ της χώρας. Παρότι στις κατασκευές φαίνεται να υπήρχε ένα μικρό πλήγμα κατά το 2020 λόγω της έλευσης της πανδημίας COVID-19, το 2021 η πορεία ήταν ανοδική, με τις νέες άδειες οικοδομής να παρουσιάζονται ως οι υψηλότερες της τελευταίας 8ετίας.


dim1.JPG

Ιδιαίτερα, το ενδιαφέρον για τις νέες οικιστικές μονάδες παρουσιάζεται αμείωτο, καθώς ο αριθμός των νέων μονάδων για τις οποίες εκδόθηκαν άδειες οικοδομής αυξήθηκε κατά 13% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Πιο συγκεκριμένα, η Λευκωσία και η Πάφος παρουσιάζει αύξηση των νέων οικιστικών μονάδων κατά 11% και 18% αντίστοιχα, ενώ οι νέες άδειες στη Λεμεσό είναι μόνο κατά 3% αυξημένες. Ταυτόχρονα, ενώ η Λάρνακα για αρκετά χρόνια υστερούσε σε σχέση με τις υπόλοιπες επαρχίες, φαίνεται πως πλέον βρίσκεται στο επίκεντρο της προσοχής των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, καθώς αναβαθμίζεται συνεχώς με νέα σημεία ενδιαφέροντος και νέες υποδομές, ενώ λόγω προσιτών τιμών ανταγωνίζεται άλλες παραθαλάσσιες πόλεις, όπως τη Λεμεσό, στις οποίες οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σταθερά πολύ υψηλές.

Στον αντίποδα, η Αμμόχωστος για το 2021 παρουσιάζει αρνητικό πρόσημο, γεγονός το οποίο συνδέεται τόσο με το Brexit, όσο και με τον προσωρινό τερματισμό του κυπριακού επενδυτικού προγράμματος, και είναι εμφανές και μέσα από το παραπάνω διάγραμμα.

dim2.JPG

Ο αριθμός των αδειών αποτελεί απλώς μια ένδειξη της μελλοντικής προσφοράς, αφού κάποια από τα αδειοδοτημένα έργα αναμένεται να μην υλοποιηθούν. Ιδιαίτερο προβληματισμό φυσικά προκαλεί η αύξηση του κόστους κατασκευής (κυρίως των υλικών), η οποία ξεκίνησε από τον Δεκέμβριο του 2020 και συνεχίζεται μέχρι και σήμερα.

Ζήτηση

– Από το 2014 έως το 2019 οι συνολικές συναλλαγές ακινήτων (πωλήσεις / μεταβιβάσεις και πωλητήρια έγγραφα / συμβόλαια) παρουσίαζαν σημαντική αύξηση. Με την εμφάνιση του COVID-19 και τον προσωρινό τερματισμό του επενδυτικού προγράμματος, οι συναλλαγές το 2020 παρουσίασαν μείωση της τάξης του 19,9%. Παρ’ όλα αυτά η μείωση αυτή δεν φτάνει την αντίστοιχη του 2013 (κούρεμα καταθέσεων).

– Σημειώνεται ότι ποσοστό των πωλήσεων αφορά αναδιαρθρώσεις και αποκτήσεις ακινήτων από χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς.

– Το 2021 σημειώθηκε σημαντική αύξηση στον αριθμό των συναλλαγών, ξεπερνώντας τα επίπεδα προ-COVID εποχής.

dim4.JPG

Πιο συγκεκριμένα: Στις πωλήσεις και στα πωλητήρια έγγραφα παρατηρήθηκε αύξηση της τάξης του 17,7% και 23,1% αντίστοιχα.

– Παρά τους περιορισμούς που συνεχίστηκαν εντός του 2021, το εμβολιαστικό πρόγραμμα που εφαρμόστηκε οδήγησε στη σταδιακή άρση των μέτρων με αποτέλεσμα οι δημόσιες υπηρεσίες, τα αεροδρόμια και οι επιχειρήσεις να αρχίσουν να επαναλειτουργούν σχεδόν σε κανονικούς ρυθμούς, με αποτέλεσμα αρκετές από τις συναλλαγές οι οποίες δεν υλοποιήθηκαν εντός του 2020, να γίνουν εντός του 2021.

dim5-6.JPG

Διαχρονικά, η Λεμεσός παρουσιάζει το μεγαλύτερο ποσοστό συναλλαγών σε σχέση με τις υπόλοιπες επαρχίες. Τα τελευταία δύο έτη, ωστόσο, η Λευκωσία φαίνεται να ξεπερνά το ποσοστό της Λεμεσού. Το 2021 η Λευκωσία παρουσίασε ποσοστό της τάξης του 31,4% επί των συνολικών συναλλαγών της χώρας, ενώ η Λεμεσός ακολούθησε με ποσοστό 29,1%, η Πάφος με 16,6%, η Λάρνακα με 16,4% και η Αμμόχωστος με 6,4%. Στο παρακάτω γράφημα φαίνονται οι αντίστοιχες αναλογίες ανά επαρχία, καθώς επίσης και η πορεία του αριθμού των συναλλαγών από το 2014 και ύστερα.

dim 6.JPG

– Στο παρακάτω γράφημα φαίνεται η διακύμανση των κτηματικών συναλλαγών σε απόλυτο αριθμό ανά επαρχία για την περίοδο 2013-21. Και σε αυτήν την περίπτωση φαίνεται πως οι συναλλαγές για τα έτη αυτά δεν έπεσαν κάτω από τις 2.000 ανά τρίμηνο, ενώ το 2021 καταγράφηκαν μεταξύ 5.302 – 8.088 ανά τρίμηνο.

– Παρά την ασταθή κατάσταση που επικρατούσε το 2021 (lockdown κατά το 1ο τρίμηνο), το τέταρτο τρίμηνο του 2021 σημειώθηκε ο μεγαλύτερος αριθμός συναλλαγών (8.088) που καταγράφηκε από το 2013.

dim8.JPG

– Σημειώνεται ότι, παρότι παρατηρείται σημαντική αύξηση του αριθμού των συναλλαγών κατά το 2021 σε σχέση με το 2020, σε επίπεδο όγκου συναλλαγών (ποσά σε €) παρατηρείται μείωση, γεγονός που πιθανό να οφείλεται τόσο στην κατάργηση του Επενδυτικού Προγράμματος που αποφασίστηκε κατά τα τέλη του 2020, όσο και στην κρίση που επέφερε η πανδημία, η οποία θεωρούμε πως έστρεψε το ενδιαφέρον των αγοραστών σε ακίνητα με πιο προσιτές τιμές.

dim9.JPG


– Σημαντικό ρόλο στην αγορά ακινήτων διαδραματίζουν οι ξένοι αγοραστές και επενδυτές.

– Το ποσοστό των συναλλαγών από αλλοδαπούς αγοραστές ανέρχεται στο 25,4% σε εθνικό επίπεδο, ενώ παρατηρείται σημαντική διασπορά μεταξύ των Επαρχιών. Το ποσοστό αυτό παρουσιάζεται αυξημένο μετά το 2018, παρά την κατάργηση του Επενδυτικού Προγράμματος και το Brexit, γεγονότα που έπληξαν τον τομέα των ακινήτων αλλά και τον τουρισμό.

dim10.JPG



– Οι περισσότερες συναλλαγές που καταγράφονται σε απόλυτο αριθμό παγκύπρια, αφορούν την Πάφο και τη Λεμεσό.

dim11.JPG

– Αναλογικά με τον όγκο των συναλλαγών ανά Επαρχία, η Λευκωσία συγκεντρώνει το μικρότερο ενδιαφέρον, γεγονός που αποδεικνύει την εξάρτησή της από το εγχώριο αγοραστικό κοινό.

– Το μεγαλύτερο ποσοστό συγκεντρώνει η Πάφος και πλέον ακολουθεί η Λάρνακα, ενώ ιστορικά τα τελευταία χρόνια ακολουθούσε η Αμμόχωστος.

_



* ΔΡ ΘΩΜΑΣ ΔΗΜΟΠΟΥΛΟΣ, ιδρυτής και διευθυντής της AXIA Chartered Surveyors, συνιδρυτής και διευθυντής της Real Geosolutions LTD, Επίκουρος Καθηγητής στις Εκτιμήσεις Ακινήτων στο Παν. Νεάπολις, και Επισκέπτης Καθηγητής στο τμήμα Πολ. Μηχ/κων και Μηχ/κών Γεωπληροφορικής του ΤΕ.ΠΑ.Κ. Eίναι μέλος του ΔΣ του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Κύπρου και διατελεί μέλος του European Board of International Valuation Standards Council από το 2020