Καλή χρονιά για τα ακίνητα το 2022, με προκλήσεις το 2023

Θετικά έκλεισε η προηγούμενη χρονιά όσον αφορά τον τομέα των ακινήτων και των κατασκευών, παρά τις δυσκολίες και τις ανησυχίες που εκφράζονταν στις αρχές της περσινής χρονιάς. Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου, ο αριθμός των πωλητήριων εγγράφων που κατατέθηκαν το 2022 παρουσιάζει αύξηση κοντά στο 30%, σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή χρονιά.

Σημειώνεται, όμως, ότι τον Δεκέμβρη η αύξηση που παρουσιαζόταν τους προηγούμενους μήνες επιβραδύνθηκε. Αυτό δεν σημαίνει κατ’ ανάγκην ότι είναι τάση και θα πρέπει να αξιοποιηθεί μέσα από τα στοιχεία τους πρώτους μήνες του 2023. Υπάρχει μια εποχικότητα στον τομέα και ενδεχομένως αγοραστές που σκέφτονται να επενδύσουν, να αναμένουν το επόμενο έτος.

Οι επαρχίες Πάφου (αναπτυσσόμενη αγορά), Λεμεσού (αναλυτές αναφέρονται για σταθερή ζήτηση και μεγάλες συναλλαγές) και Λάρνακας (η περιοχή με τη μεγάλη πλέον δυναμική) παρουσιάζουν τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις, χωρίς αυτό να μειώνει σε καμία περίπτωση τη μεγάλη συνεισφορά των άλλων περιοχών, Λευκωσίας και Αμμοχώστου, στον τομέα.

Φυσικά θα πρέπει να αξιολογηθεί και η αξία των συγκεκριμένων πωλητήριων εγγράφων, η οποία ενδεχομένως να είναι μικρότερη από αυτήν των εποχών που τα πολυτελή ακίνητα είχαν την τιμητική τους. Αναλυτές σημειώνουν ότι ο τομέας αναπροσαρμόστηκε στο να εξυπηρετήσει την εγχώρια αγορά και τις διαφορετικές ανάγκες των επενδυτών (ζήτηση σε γραφειακούς χώρους και μικρότερης αξίας κατοικιών και διαμερισμάτων για οικογένειες), ενδεχομένως σε ένα πιο βιώσιμο μoντέλο ανάπτυξης.

Δύο τάσεις στην αγορά το 2023

Όπως ήδη έχει γραφτεί, το 2023 ίσως δούμε δύο τάσεις στην αγορά ακινήτων. Από τη μια, περιορισμό της ζήτησης από την εγχώρια αγορά λόγω της αύξησης στο κόστος δανεισμού και της μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος για επενδύσεις και, από την άλλη, τη σταθεροποίηση της ζήτησης από το εξωτερικό, νοουμένου ότι δεν θα υπάρξουν αρνητικοί εξωγενείς παράγοντες.

Γενικότερα, σε ένα κλίμα αβεβαιότητας και μεταβλητότητας, επιχειρήσεις και επενδυτές αναβάλλουν τις επενδύσεις, ενώ αγορές που είχαν στηρίξει την κυπριακή κτηματαγορά σε περιόδους προ ουκρανικής κρίσης, φθίνουν. Οι λόγοι έχουν να κάνουν με τον περιορισμό της δυνατότητας μεταφοράς κεφαλαίων ή την έμφαση που δίνεται στις υφιστάμενές τους επενδύσεις παρά σε νέες. Υπενθυμίζεται ότι αγοραστές από τη Ρωσία και την Κίνα στήριξαν τον τομέα προ διετίας, ενώ τώρα η βάση προέλευσης των αγοραστών / επενδυτών διευρύνεται.

Σημαντική είναι η ζήτηση από γειτονικές χώρες όπως το Ισραήλ και ο Λίβανος όσον αφορά οικιστικές μονάδες, ενώ αυξάνεται ο αριθμός των αγοραστών από την Ευρώπη, κυρίως από Σκανδιναβικές χώρες καθώς υπάρχει και «επιστροφή» αγοραστών/επενδυτών από το Ηνωμένο Βασίλειο. Επιπλέον, καταλυτικό ρόλο στις πωλήσεις οικιστικών διαδραμάτισε και η ζήτηση που δημιουργήθηκε μέσα από τη μετεγκατάσταση εταιρειών και των υπαλλήλων τους στη χώρα μας.

Η αλλαγή του πλαισίου για μεταφορά δραστηριοτήτων εταιρειών / επιχειρήσεων από το εξωτερικό στην Κύπρο με απλοποίηση των διαδικασιών και την παραχώρηση κινήτρων ήρθε την κατάλληλη χρονική στιγμή, με τα θετικά αποτελέσματα να φαίνονται σε αρκετούς τομείς ενισχύοντας το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) της χώρας.

Την ίδια στιγμή, παρουσιάζονται αυξήσεις στα ενοίκια και στις αξίες ακινήτων που έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση από άτομα και οικογένειες που αποφασίζουν να εγκατασταθούν στην Κύπρο. Ως εκ τούτου, ξένοι επενδυτές θεωρούν την αγορά ακινήτων στην Κύπρο ως καλή επένδυση (υπήρξαν περιπτώσεις επενδύσεων σε συγκροτήματα κατοικιών και διαμερισμάτων για ενοίκια ή και επενδύσεις σε μεγάλα τεμάχια γης για κατασκευή οικιστικών μονάδων προς ενοικίαση – build to rent).

Προσπάθειες καταβάλλονται για την επίσπευση της μελέτης και έγκριση των αιτήσεων για τις πολεοδομικές άδειες και τις άδειες οικοδομής, αρχίζοντας από μεμονωμένες κατοικίες όπου υπάρχει πλέον η ευχέρεια για ηλεκτρονική υποβολή και γρήγορη διεκπεραίωση. Μεγάλη είναι επίσης η συζήτηση που υπάρχει όσον αφορά τα θετικά και τα αρνητικά της οριζόντιας και της κάθετης ανάπτυξης, καθώς και των υποδομών που απαιτούνται. Ενδεχομένως να απουσιάζει ένας ολοκληρωμένος στρατηγικός πολεοδομικός σχεδιασμός.

Η προώθηση των μεταρρυθμίσεων είναι απαραίτητη και γίνεται επιτακτικότερη, εφόσον η διατήρηση ενός ανταγωνιστικού μοντέλου, φιλικού προς τους επιχειρηματίες, τους επενδυτές και τους πολίτες, αποτελεί προϋπόθεση για την ενίσχυση της οικονομίας της χώρας και φυσικά των επενδύσεων. Η διατήρηση ενός γραφειοκρατικού μοντέλου μόνο προβλήματα και δυσφορία μπορεί να δημιουργήσει.

Επιπλέον, σημειώνεται ότι οι απαιτήσεις για πιο ενεργειακά αποδοτικά και φιλικά προς το περιβάλλον κτήρια ενισχύονται. Η αύξηση της τιμής του ηλεκτρικού ρεύματος επέσπευσε την πράσινη μετάβαση με πολλά νοικοκυριά να αιτούνται των σχεδίων για εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων (υπάρχουν καθυστερήσεις στις εγκρίσεις λόγω του μεγάλου όγκου των αιτήσεων, ενώ ενδεχομένως η διαδικασία και ο αριθμός των εγγράφων που απαιτούνται να χρήζουν απλοποίησης).

Δείχτης για την πορεία της οικονομίας

Τον Δεκέμβριο τα στοιχεία του πληθωρισμού καταδεικνύουν επιβράδυνση, ενώ οι τιμές του πετρελαίου στις διεθνείς αγορές προεξοφλούν την ύπαρξη υφεσιογενών πιέσεων στις οικονομίες που θα οδηγήσουν στη μείωση της ζήτησής τους. Σημειώνεται ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι από τις πρώτες που επηρεάζονται αρνητικά σε περιόδους ύφεσης.

Η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης θα επηρεάσει σε πρώτο βαθμό τις επιχειρήσεις που έχουν υψηλό δανεισμό αλλά και τη διαδικασία εκπόνησης νέων έργων. Τα περιθώρια κέρδους έχουν ήδη πιεστεί σημαντικά με την αλματώδη αύξηση του κόστους κατασκευής, ενώ η αύξηση των επιτοκίων θα επιβαρύνει την κατάσταση. Οι παράγοντες της αγοράς, κυρίως όσον αφορά τις νέες οικιστικές μονάδες, αναμένουν επίσης την τελική κατάληξη της νομοθεσίας όσον αφορά τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ στις πρώτες κατοικίες.

Όσον αφορά τη δευτερογενή αγορά, η ζήτηση, ειδικά αυτή των οικιστικών μονάδων αξίας μέχρι μισού εκατομμυρίου ευρώ, έχει αυξηθεί σημαντικά και έχει πραγματοποιηθεί σημαντικός αριθμός συναλλαγών.

Όπως σημειώθηκε και προηγουμένως, η πορεία της αγοράς των ακινήτων αποτελεί δείχτη για την πορεία της οικονομίας. Μπορεί να αποτελεί αναγκαιότητα και να γίνονται βήματα προς αυτήν την κατεύθυνση, για διεύρυνση της βάσης της οικονομίας, όμως ο τομέας των ακινήτων παραδοσιακά, με τα σκαμπανεβάσματα και τα προβλήματά του, συνεισφέρει σημαντικά στο ΑΠΕ της χώρας. Απαραίτητη, φυσικά, είναι η συνεχής αξιολόγηση της πορείας του και των παραγόντων / διαδικασιών που τον επηρεάζουν.