Καμπανάκι ΕΚΤ για αγορά ακινήτων στην Ευρώπη - Καθησυχάζουν παράγοντες για Κύπρο

Καμπανάκι για την αγορά ακινήτων στην Ευρώπη ήχησε προ ημερών η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, κάνοντας λόγο για «αυξανόμενα σημάδια υπερτίμησης της ευρωπαϊκής αγοράς». Μετά από χρόνια ανάπτυξης, τελευταία παρουσιάζεται σημαντική πτώση των πωλήσεων και των αποτιμήσεων, γεγονός που ανάγκασε την ΕΚΤ να ηχήσει προειδοποιητικό καμπανάκι, τόσο προς τους επαγγελματίες της αγοράς όσο και προς τους καταναλωτές.

Όσον αφορά την κυπριακή κτηματαγορά, δεν φαίνεται να προκύπτει θέμα είτε αισθητής μείωσης των πωλήσεων ή ακόμα και φαινόμενο φούσκας. Σύμφωνα με επαγγελματίες της αγοράς, με τους οποίους επικοινωνήσαμε, στο παρόν στάδιο δεν προκύπτουν ζητήματα ανάλογα με αυτά που φαίνεται να υπάρχουν στην Ευρώπη. Ωστόσο, συνέστησαν προσοχή ένεκα του γεγονότος ότι στην Κύπρο υπάρχει μια χρονοκαθυστέρηση 2-3 ετών σε σχέση με ό,τι συμβαίνει στις ευρωπαϊκές αγορές και θύμισαν τα γεγονότα του 2008, τα οποία έκαναν την εμφάνισή τους στην Κύπρο πολύ αργότερα.

Πτώση στην Ευρώπη

Αναλυτικότερα, μετά από περιόδους σχετικής σταθερότητας και επτά ετών αδιάκοπης ανάπτυξης σε μεγάλο μέρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αναμένεται πτώση στην αγορά ακινήτων, που χαρακτηρίζεται από σημαντική μείωση των πωλήσεων και των αποτιμήσεων, προειδοποιεί η ΕΚΤ. Σε πρόσφατο δελτίο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας αναφέρεται ότι, μεταξύ Οκτωβρίου και Δεκεμβρίου 2022, οι συναλλαγές στα ακίνητα μειώθηκαν κατά 44% σε ετήσια βάση, ενώ τα δύο προηγούμενα τρίμηνα οι τιμές είχαν ήδη μειωθεί κατά 14%. Οι τομείς που φαίνεται να κινδυνεύουν περισσότερο είναι αυτοί των εμπορικών ακινήτων, των γραφείων και των εμπορικών κέντρων.

Το φαινόμενο έχει καταγραφεί μέχρι σήμερα σε αρκετές χώρες, ειδικά στη Σουηδία, όπου οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν ήδη μειωθεί κατά 15%. Αρκετοί αναλυτές εκφράζουν φόβους για μια νέα κρίση όπως αυτή του 2008, που μπορεί να φτάσει και το ένα τρισεκατομμύριο ευρώ. Δεν λείπουν βέβαια και εκείνοι που κάνουν λόγο για μια φυσιολογική ύφεση στην αγορά ακινήτων, χωρίς σοβαρές συνέπειες.

Ο κίνδυνος της «φούσκας» δεν μπορεί να αποκλειστεί και αυτό που είναι πάνω απ’ όλα ανησυχητικό είναι ότι χώρες όπως η Γερμανία και η Ολλανδία επηρεάζονται επίσης από αβεβαιότητες και ευθραυστότητα στα δημόσια οικονομικά. Επιπλέον, ο εμπορικός τομέας κυριαρχείται από επενδυτικά κεφάλαια που εκτίθενται σε ξαφνικές αλλαγές.

Η ΕΚΤ συνιστά την υιοθέτηση στρατηγικών στον τομέα των ακινήτων, που μειώνουν «τους κινδύνους για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα». Τα μέτρα αυτά στοχεύουν στην ενίσχυση των εργαλείων διαχείρισης ρευστότητας, με όρια στην ανάληψη κεφαλαίων και την προσέλκυση κεφαλαίων κλειστού τύπου, των οποίων οι επενδυτές δεν μπορούν να αποσυρθούν πρόωρα. Το πρόβλημα είναι ότι η Φρανκφούρτη γνωρίζει καλά πως αυτές οι συστάσεις έχουν ήδη γίνει στο παρελθόν χωρίς να υπάρξει συνέχεια.

Καμπανάκι και από αναλυτές

Το καμπανάκι για την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων δεν προήλθε όμως μόνο από την ΕΚΤ αλλά και από αναλυτές της αγοράς, βλέποντας τον κλάδο του real estate να έχει υποστεί μεγάλες ζημιές το τελευταίο διάστημα. Ειδικότερα, τον κώδωνα του κινδύνου κρούουν οι αναλυτές για τις ευρωπαϊκές μετοχές ακινήτων, καθώς κινούνται προς τα ιστορικά χαμηλά του 2011, σύμφωνα με το Bloomberg.

Αντιμετωπίζοντας ένα διπλό πλήγμα αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης και μια ενδεχόμενη οικονομική επιβράδυνση, αυτές οι μετοχές με υψηλή μόχλευση θεωρούνται πλέον ως οι ευάλωτες των ευρωπαϊκών χρηματιστηρίων.

Αναλυτές της JP Morgan Chase εξέδωσαν νέα προειδοποίηση για τα ακίνητα, λέγοντας ότι μια πιθανή περαιτέρω άνοδος των αποδόσεων δημιουργεί «μεγάλο αντίθετο άνεμο». Στο ίδιο μήκος κύματος, η Citigroup έχει εκφράσει τις ανησυχίες της, ότι ο κλάδος μπορεί να συρρικνωθεί στο μισό.

Ο κλάδος του real estate έχει ήδη υποστεί μεγάλες απώλειες τους τελευταίους μήνες. Ο δείκτης Stoxx 600 Real Estate – ο οποίος παρακολουθεί περίπου 30 μετοχές – υποχώρησε περισσότερο από 40% τον προηγούμενο χρόνο, εξαλείφοντας πάνω από 100 δισεκατομμύρια ευρώ (108 δισεκατομμύρια δολάρια) σε αγοραία αξία. Από την άποψη της αποτίμησης, οι ευρωπαϊκές μετοχές ακινήτων διαπραγματεύονται γύρω από τα επίπεδα που παρατηρήθηκαν κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Θα πρέπει, πάντως, να παρακολουθούμε τις εξελίξεις καθότι στην Κύπρο παρατηρείται το φαινόμενο της χρονοκαθυστέρησης σε σχέση με ό,τι συμβαίνει στην Ευρώπη και, επομένως, θα ήταν καλό να λάβουμε μέτρα για να μην έχουμε παρόμοια προβλήματα σε μερικά χρόνια

Η περίπτωση της Κύπρου

Τι ισχύει όμως στην περίπτωση της Κύπρου; Είναι η κυπριακή αγορά εκτεθειμένη σε τέτοια φαινόμενα; Υπάρχει ο κίνδυνος φούσκας στα ακίνητα; Παράγοντες της αγοράς, με τους οποίους συνομιλήσαμε, επισημαίνουν ότι, σύμφωνα με τα τωρινά δεδομένα, δεν προκύπτει κίνδυνος φούσκας, αλλά ούτε και δραματική πτώση της ζήτησης και επομένως της αξίας των ακινήτων. Τουναντίον, μάλιστα, η Κύπρος φαίνεται να βρίσκεται στο άλλο άκρο, αφού η ζήτηση φαίνεται να υπερισχύει της προσφοράς.

Αναλυτικότερα, μιλώντας στη «Σημερινή», ο πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων Πόλυς Κουρουσίδης σημείωσε ότι υπάρχει έντονη ζήτηση αυτήν την περίοδο για ακίνητα τόσο από Κύπριους όσο και από ξένους. Παρόλα αυτά, οι τιμές δεν φαίνεται να ανέβηκαν σε υπέρμετρο βαθμό ώστε να ελλοχεύει ο κίνδυνος φούσκας. «Όσο υπάρχει ζήτηση και υπάρχει και η αντίστοιχη προσφορά, θεωρώ ότι η αγορά δεν θα αντιμετωπίσει ιδιαίτερο πρόβλημα», ανέφερε. «Για να συμβεί πάντως αυτό, να συνεχίσει δηλαδή η αγορά να λειτουργεί με τους ίδιους ρυθμούς, θα πρέπει να διασφαλίσουμε ορισμένα πράγματα. Ότι θα συνεχίσει να υπάρχει ζήτηση για ακίνητα, και αυτό μπορεί να γίνει διασφαλίζοντας ότι θα συνεχίσουν να έρχονται ξένοι επενδυτές στο νησί, αλλά και απλοί αγοραστές από το εξωτερικό που βλέπουν την Κύπρο ως ένα ασφαλές καταφύγιο, όπως συμβαίνει αυτήν την περίοδο με Ρώσους, Ουκρανούς, αλλά και Ισραηλίτες. Την ίδια ώρα», συνέχισε, «χρειάζεται μεγάλη προσοχή στο θέμα των αλλαγών που αναμένονται στον ΦΠΑ για να μη δημιουργήσουμε κατηγορίες ανθρώπων για τις οποίες θα καταστεί απρόσιτη η αγορά ακινήτου».

Πότε να ανησυχήσουμε

Την ίδια ώρα, ο οικονομολόγος Γιάννης Τελώνης κινήθηκε περίπου στο ίδιο μήκος κύματος, σημειώνοντας πως ναι μεν υπάρχει ένα κομμάτι της αγοράς, το οποίο θεωρείται υπερτιμημένο, αλλά στο ευρύτερο πλαίσιο η αγορά κινείται σε σχετικά λογικά πλαίσια. Η μεθοδολογία που υπάρχει για να εντοπιστεί τυχόν φούσκα στην αγορά είναι κατά πόσον το μέσο νοικοκυριό έχει τη δυνατότητα να αγοράσει κατοικία. Επίσης, πρόσθεσε, θα πρέπει να ανησυχήσουμε όταν δεν υπάρχει προσφορά που να μπορεί να ικανοποιήσει τη ζήτηση, ή ακόμα όταν προκύψει υπέρμετρη ζήτηση για αγορά ακινήτων. Όταν δηλαδή ο κόσμος θεωρήσει ότι πρέπει αμέσως να αποκτήσει ακίνητο, όπως είχε συμβεί το 1999 με τις μετοχές.

Όπως πρόσθεσε ο κ. Τελώνης, σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού παρατηρείται το φαινόμενο της ψεύτικης ζήτησης. Δηλαδή ο κόσμος, βλέποντας τα χρήματά του να χάνουν από την αξία τους, επιδιώκει να τα τοποθετήσει σε στοιχεία τα οποία φαίνεται να είναι περισσότερο σταθερά, όπως για παράδειγμα η γη. Στην Κύπρο δεν είδαμε μαζικές εκροές καταθέσεων μέχρι αυτήν τη στιγμή, σημείωσε.