Ο τομέας των ακινήτων και η κυπριακή κοινωνία

Πολλές είναι οι συζητήσεις που γίνονται για τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν συμπολίτες μας όσον αφορά τη στέγαση λόγω της αύξησης των τιμών των ακινήτων αλλά και των ενοικίων. Υπήρξαν κάποιες ανακοινώσεις μέτρων από πλευράς Υπουργείου Εσωτερικών, όμως το ζήτημα είναι κατά πόσον αυτά είναι αρκετά και το χρονικό διάστημα που θα απαιτηθεί για να αποδώσουν.

Κατ’ αρχάς θα πρέπει να πούμε ότι ο τομέας αποτελεί έναν από τους σημαντικούς αιμοδότες του κυπριακού Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ). Την περασμένη Βδομάδα, στη Βουλή, συζητήθηκαν τα έσοδα του Τμήματος Φορολογίας για το 2023 και υπήρξε σημαντική αύξηση στα έσοδα από τον Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών και από τους έμμεσους φόρους.

Μέρος της αύξησης του δεύτερου φαίνεται να οφείλεται στην αγορά νέων διαμερισμάτων / οικιών / επιχειρηματικών υποστατικών και τεμαχίων γης που υπόκεινται σε ΦΠΑ. Επιπλέον επιβάλλεται σε όλες τις συναλλαγές το τέλος 0,4% επί της αξίας πώλησης που καταλήγει στον Ισότιμο Φορέα Κατανομής Βαρών.

Ζήτηση και προσφορά

Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται αύξηση τόσο στις τιμές των ακινήτων, όσο και των ενοικίων. Πολλοί σημειώνουν ότι οι τιμές καθορίζονται από τις δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης και φυσικά το κόστος και το περιθώριο κέρδους των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης.

Μετά το κλείσιμο του επενδυτικού προγράμματος, η ζήτηση για το είδος των ακινήτων άλλαξε. Σε ό,τι αφορά την εξωτερική ζήτηση, από τα υπερπολυτελή ακίνητα η ζήτηση μετακινήθηκε σε μικρότερα με χαμηλότερο προϋπολογισμό. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι άλλαξε το μείγμα των επενδυτών και των ατόμων που αποφάσισαν να εγκατασταθούν στην Κύπρο.

Ένα στοιχείο που πρέπει να λάβουμε υπόψη είναι το γεγονός (και αυτό φαίνεται από εκθέσεις του ΕΤΕΚ) ότι πολλά από τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω του επενδυτικού προγράμματος (και άλλα που αγοράστηκαν από παρόμοιου προφίλ επενδυτές) βρίσκονται εκτός αγοράς. Αυτό διαπιστώνεται από την κατανάλωση ρεύματος που καταγράφεται.

Αρκετά από αυτά τα ακίνητα αγοράστηκαν με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, οπότε δεν μπορούν να ενοικιαστούν τα πρώτα δέκα χρόνια και, σε περίπτωση που πωληθούν, μέρος της διαφοράς του μειωμένου και κανονικού συντελεστή ΦΠΑ πρέπει να επιστραφεί στο κράτος. Ενδεχομένως μια ρύθμιση επιστροφής του ΦΠΑ σταδιακά με βάση τις ενδεχόμενες εισπράξεις ενοικίου να οδηγούσε σε αύξηση των διαθέσιμων καταλυμάτων προς ενοικίαση. Φυσικά τα ενοίκια σε υπερπολυτελή ακίνητα θα είναι πολύ υψηλά, αλλά υπάρχουν και επενδυτές που αγόρασαν αριθμό μικρότερων ακινήτων.

Σημαντική αύξηση στη ζήτηση δημιουργήθηκε από τις εταιρείες που αποφάσισαν να εγκατασταθούν στην Κύπρο ή να ενισχύσουν την παρουσία τους στη χώρα. Από τα στατιστικά στοιχεία που υπάρχουν στο Υπουργείο Εσωτερικών, καταγράφονται χιλιάδες αιτήσεις τα τελευταία χρόνια για άδειες εργοδότησης προσωπικού μεσαίας και υψηλής εισοδηματικής τάξης.

Για τα άτομα που αποφασίζουν να εγκατασταθούν στην Κύπρο ο (μεικτός) μισθός τους μπορεί να παραμένει ο ίδιος, όμως το διαθέσιμο εισόδημά τους (σημειώνεται επίσης ότι για κάποιον που γίνεται για πρώτη φορά φορολογικός κάτοικος Κύπρου για τα πρώτα δεκαεπτά έτη τα εισοδήματα από μερίσματα, πέρα από τις συνεισφορές στο ΓεΣΥ, δεν φορολογούνται), αυξάνεται λόγω της χαμηλότερης φορολογίας στην Κύπρο.

Οπότε έχουν περισσότερα για να ξοδεύουν ενισχύοντας την κατανάλωση και να πληρώνουν για ενοίκια. Ενδεχομένως η αγορά ακινήτων να μην ήταν έτοιμη γι’ αυτήν την αύξηση της ζήτησης, όμως θα πρέπει να σημειώσουμε ότι η συνεισφορά των εταιρειών τεχνολογίας στο ΑΕΠ της χώρας αυξάνεται σημαντικά και ενδεχομένως να είναι ο λόγος που διατηρούνται οι θετικοί ρυθμοί ανάπτυξης την ώρα που οι άλλες ευρωπαϊκές οικονομίες παρουσιάζουν σημαντικά σημάδια επιβράδυνσης. Οπότε, θα πρέπει να βρούμε τρόπους ενίσχυσης της προσφοράς.

Την ίδια στιγμή αρκετοί ντόπιοι και ξένοι επενδυτές έχουν μετατοπίσει το ενδιαφέρον τους στη δευτερογενή αγορά ακινήτων που εκπίπτουν από το ΦΠΑ, αλλά υπόκεινται σε μεταβιβαστικά, σε πολύ χαμηλότερο ποσοστό, επιτρέποντάς τους να αυξήσουν τις αποδόσεις τους μέσω της ενοικίασης (για νέα ακίνητα που μπαίνουν στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης ο ΦΠΑ αποτελεί κόστος, οπότε μειώνει την επενδυτικά απόδοση).

Υπάρχει και η κατηγορία που αποφάσισε να αξιοποιήσει τα ακίνητά της ως τουριστικά καταλύματα, οπότε και αυτά έχουν βγει από την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης. Οι αποδόσεις είναι σίγουρα μεγαλύτερες, ενώ πλέον η ενοικίαση τέτοιων καταλυμάτων ρυθμίζεται μέσω νομοθεσίας (πρέπει να εγγράφονται στο Υφυπουργείο Τουρισμού).

Σημειώνεται, επίσης, ότι υπάρχουν και τα προγράμματα μόνιμης διαμονής, τα οποία ενισχύουν περαιτέρω τη ζήτηση στα ακίνητα. Χώρες όπως η Ελλάδα και η Ισπανία προχώρησαν σε ρυθμίσεις ή και σε αναστολή των προγραμμάτων με βάση τη ζήτηση και την πορεία της αγοράς των ακινήτων.

«Build to Rent»

Όσον αφορά το κόστος κατασκευής μετά την εκτίναξη την περίοδο των σοβαρών προβλημάτων στην εφοδιαστική αλυσίδα και τον πόλεμο στην Ουκρανία, υπήρξε σημαντική μείωση αλλά παρουσιάζεται αυξημένο σε σχέση με το επίπεδο πριν από τέσσερα ή πέντε χρόνια. Αυτό σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους χρηματοδότησης οδήγησαν τις εταιρείες ανάπτυξης γης σε αναπροσαρμογή των τιμών τους.

H Κυβέρνηση έχει προχωρήσει στην εφαρμογή του μέτρου «Build to Rent», δίνοντας προς τις εταιρείες που θέλουν να συμμετέχουν με σκοπό την ενίσχυση του αποθέματος ακινήτων σε προσιτές τιμές, επιπλέον συντελεστή δόμησης σε συγκεκριμένες περιοχές.

Για να μπορέσει να έχει επιτυχία το εγχείρημα θα πρέπει να υπάρξει κάποιος μηχανισμός που να μειώνει τον αυξημένο ΦΠΑ που καταβάλλεται και δεν μπορεί ν’ ανακτηθεί λόγω ενοικίασης. Λόγω της κοινωνικής διάστασης του εγχειρήματος ενδεχομένως θα μπορούσε να εφαρμοστεί μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ, ή να παραχωρηθούν φορολογικές πιστώσεις στις εταιρείες που συμμετέχουν, όπως γίνεται στις ΗΠΑ.

Επιπλέον, οι επιχειρήσεις που αποφασίζουν να εγκατασταθούν στην Κύπρο θα μπορούσαν να συμμετέχουν στο εγχείρημα, εφόσον από τη μια εξασφαλίζουν στέγη για τις οικογένειες των υπαλλήλων τους, κι από την άλλη συμμετέχουν στο κοινωνικό πρόγραμμα της Κυβέρνησης και έχουν ενοίκια εισπρακτέα, τα οποία φορολογούνται. Ενδεχομένως μια εταιρεία ανάπτυξης γης θα προτιμούσε την πώληση των ακινήτων και ενίσχυση των ταμειακών ροών, αλλά υπάρχουν επιχειρήσεις και επενδυτές που προτιμούν μια σταθερή απόδοση στην επένδυσή τους μέσω ενοικίων εισπρακτέων.

Η μελέτη της πορείας του τομέα των ακινήτων και η ανάλυση της ζήτησης θα οδηγήσει σε συγκεκριμένες αποφάσεις σε σχέση με τον τομέα των ακινήτων και την πλευρά της προσφοράς. Η παραχώρηση κινήτρων, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, η αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών με τη φορολόγηση της υπεραξίας και η ενίσχυση της κάθετης ανάπτυξης με σωστό πολεοδομικό σχεδιασμό μπορούν αν βοηθήσουν στην ενίσχυση της προσφοράς.