Το ζήτημα της στέγασης και των ενοικίων στην Κύπρο

Αρκετές είναι οι συζητήσεις που γίνονται σε σχέση με την αύξηση των ενοικίων και του κόστους αγοράς στέγης. Τα τελευταία στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας καταδεικνύουν ότι οι πολίτες ενδιαφέρονται περισσότερο στο να επαναδιαπραγματευθούν τα υφιστάμενα δάνειά τους, με σκοπό τη μείωση της δόσης σε «βιώσιμα» όρια, μετά την αύξηση των επιτοκίων, παρά για τη σύναψη νέων στεγαστικών δανείων. Την ίδια στιγμή, από τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου για τα πωλητήρια έγγραφα, διαφαίνεται ότι η ζήτηση ακινήτων παραμένει σε ικανοποιητικά επίπεδα.

Κάθε περιοχή, είτε αναφερόμαστε σε ενοίκια είτε σε αγορά κατοικίας, έχει τα δικά της χαρακτηριστικά και υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές τους. Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης, η ελαστικότητα της αγοράς, δηλαδή πόσο γρήγορα προσαρμόζεται σε αλλαγές στο οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον, η εισοδηματική τάξη των κατοίκων και πόσο έχουν επηρεαστεί από τον πληθωρισμό, οι ευκαιρίες εργοδότησης, τα επιτόκια και κατ’ επέκτασιν οι αποφάσεις μεταξύ αγοράς ή ενοικίασης ακινήτου είναι παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ενοικίων.

Σε περιόδους πληθωρισμού, οι γενικές αυξήσεις στις τιμές οδηγούν όλα τα προϊόντα και τις υπηρεσίες σε ανατιμήσεις. Αυτό είναι πιο έντονο σε αυτά που είναι απαραίτητα για την ανθρώπινη διαβίωση όπως η στέγαση, η εκπαίδευση και είδη πρώτης ανάγκης. Όσον αφορά τα ενοίκια, σε περιοχές όπου υπάρχει αυξημένη ζήτηση, και ειδικά από το εξωτερικό, οι αυξήσεις γίνονται ακόμη εντονότερες.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε αρκετές χώρες όπως και στην Κύπρο, αλλά σε μικρότερο βαθμό, υπήρξε αναπροσαρμογή των μισθών λόγω του πληθωρισμού, είτε μέσω αυξήσεων είτε μέσω μηχανισμών αυτόματης αναπροσαρμογής, κρατώντας τον γενικό δείκτη τιμών σε υψηλά επίπεδα.

Επιπλέον, ένα σημαντικό στοιχείο που πρέπει να ληφθεί υπόψη για τη χώρα μας, είναι το γεγονός ότι η διατήρηση των καταθετικών επιτοκίων σε χαμηλά επίπεδα οδηγεί πολλούς επενδυτές στα ακίνητα, όπου οι αποδόσεις είναι πολύ υψηλότερες.

Αυτό που παρατηρείται από τα στατιστικά στοιχεία είναι ότι τα ενοίκια είναι από τα τελευταία που μειώνονται στην περίπτωση της γενικής μείωσης των τιμών. Όταν μια οικογένεια αναγκαστεί να αναπροσαρμόσει τον οικογενειακό προϋπολογισμό θα περιορίσει τα περιττά έξοδα, όπως π.χ. αγορές ειδών πολυτελείας, ταξίδια και άλλα παρόμοια αγαθά και υπηρεσίες. Τελευταία στη λίστα είναι τα θέματα που αφορούν τη στέγαση, την υγεία και την εκπαίδευση. Επιπλέον υπάρχουν συμβόλαια τα οποία θα πρέπει να τηρηθούν, καθώς οι εναλλακτικές λύσεις σε ορισμένες περιοχές είναι περιορισμένες.

Ένα σημαντικό γεγονός, που πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όσον αφορά τις επιχειρήσεις, είναι το υψηλό κόστος μετακίνησης της επιχειρηματικής στέγης από τον έναν τόπο στον άλλο, κάτι που λαμβάνεται πολύ σοβαρά υπόψη, ακόμη και σε περιπτώσεις που το ενοίκιο του άλλου υποστατικού είναι μικρότερο.

Οι τιμές των ενοικίων στην Κύπρο δεν ωθούνται προς τα πάνω μόνο λόγω της γενικής αύξησης των τιμών, αλλά λόγω και πολλών άλλων παραγόντων. Τα κίνητρα που δόθηκαν για μετεγκατάσταση ξένων εταιρειών στην Κύπρο μαζί με τους υπαλλήλους τους ενισχύουν το ΑΕΠ της χώρας αλλά δημιουργούν και κάποια προβλήματα, τα οποία πρέπει να τύχουν διαχείρισης, όπως είναι η αυξημένη ζήτηση σε ακίνητα προς ενοικίαση. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι, λόγω του φορολογικού καθεστώτος στην Κύπρο, ένας εργοδοτούμενος για παράδειγμα στην Κεντρική Ευρώπη θα έχει πολύ μεγαλύτερο καθαρό μισθό στην Κύπρο ακόμα κι αν ο μεικτός του παραμείνει ο ίδιος. Αυτό του δίνει τη δυνατότητα να ξοδεύει περισσότερο και να προχωρεί σε ενοικιάσεις σε υψηλότερες τιμές.

Την ίδια στιγμή, πολλά ακίνητα χρησιμοποιούνται για βραχυπρόθεσμες / τουριστικές μισθώσεις λόγω των υψηλότερων αποδόσεων, κάτι που «βγάζει» εκτός αγοράς πολλά ακίνητα όσον αφορά τη μακροχρόνια ενοικίαση. Υπενθυμίζεται, επίσης, ότι ξένοι επενδυτές που αγόρασαν ακίνητα με τον χαμηλό συντελεστή ΦΠΑ δεν μπορούν να τα νοικιάζουν για περίοδο δέκα ετών και μπορούν να τα χρησιμοποιούν μόνο για ιδία χρήση όταν είναι στην Κύπρο.

Η περιορισμένη προσφορά ακινήτων για ενοικίαση και η αυξημένη ζήτηση οδήγησε τις τιμές προς τα πάνω, ενώ τους πρώτους μήνες του τρέχοντος έτους υπήρξε κάποια σταθεροποίηση ή ακόμη και κάποιες μειώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές.

Υπάρχουν περιοχές, στις οποίες οι τιμές των ενοικίων έχουν τουλάχιστο διπλασιαστεί λόγω της αυξημένης ζήτησης, μπορεί και ακόμη περισσότερο. Η Λεμεσός είναι η πόλη που έχει προσελκύσεις αρκετές ξένες εταιρείες, ενώ τα τελευταία χρόνια υπάρχουν μετεγκαταστάσεις σημαντικών εταιρειών σε Πάφο, Λάρνακα και Λευκωσία.

Πέραν των εταιρειών υπάρχει η ζήτηση που δημιουργείται από την έλευση πανεπιστημίων και φοιτητών, ειδικά στην επαρχία της Λευκωσίας. Τον δικό τους ρόλο διαδραματίζουν και προγράμματα που αφορούν την προσέλκυση ταλέντων και μόνιμης διαμονής.

Στην Κύπρο οι πολίτες έχουν να αντιμετωπίσουν ένα πλέγμα δυσκολιών. Ακρίβεια, υψηλά επιτόκια και υψηλό κόστος στέγασης, οπότε η καθημερινότητά τους γίνεται ακόμη δυσκολότερη.

Μπορεί το ποσοστό του πληθωρισμού να έχει μειωθεί σε σχέση με προηγούμενα χρόνια, όμως παραμένει θετικό και προστίθεται στην ήδη υψηλή βάση. Οπότε η ακρίβεια, η οποία είναι διαφορετική έννοια από τον πληθωρισμό, παραμένει. Υπενθυμίζεται ότι ο πληθωρισμός καταγράφει την ποσοστιαία αύξηση του δείκτη τιμών μεταξύ δύο χρονικών σημείων.

Πέραν των ευάλωτων ομάδων του πληθυσμού, η λεγόμενη μεσαία τάξη επίσης δοκιμάζεται, χωρίς να έχει πρόσβαση σε κάποια στήριξη. Είναι γι' αυτόν τον λόγο που πρέπει να επιταχυνθεί η ολοκλήρωση της φορολογικής μεταρρύθμισης εφόσον η φορολογία μπορεί ν' αποτελέσει εργαλείο μείωσης των βαρών, μέσω της παραχώρησης φορολογικών πιστώσεων και αφαιρέσεων. Για παράδειγμα θα μπορούσαμε να επαναφέρουμε την αφαίρεση από το φορολογητέο εισόδημα των τόκων εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων μέχρι ενός ποσού. Οπότε η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος λόγω των παραγόντων που περιγράφονται πιο πάνω περιορίζει τις επιλογές των συμπολιτών μας σε σχέση με τη στέγαση.

Υπήρξαν αποφάσεις από την Κυβέρνηση με στόχο την αύξηση της προσφοράς με την παραχώρηση επιπλέον συντελεστή. Το πρόγραμμα Build to Rent κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά ο ΦΠΑ ενδεχομένως να αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα. Επειδή οι μακροχρόνιες μισθώσεις δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ, το κόστος κατασκευής για τέτοιου είδους χρήση αυξάνεται κατά 19%. Θα μπορούσε να υπάρξει κάποια ρύθμιση μέσα στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής.

Επιπλέον θα πρέπει να επανεξεταστεί η πολιτική των κάθετων αναπτύξεων, μακριά από υπερβολές, οι αλλαγές πολεοδομικών ζωνών (φαίνεται να υπάρχουν εξελίξεις μετά τις εκλογές) με σωστό σχεδιασμό και λογοδοσία και ενδεχομένως φορολόγηση των υπεραξιών που θα δημιουργηθούν.

Όσο υπάρχει η ζήτηση, ο περιορισμός των τιμών των ενοικίων μπορεί να επιτευχθεί με την αύξηση της προσφοράς, κάτι που χρειάζεται χρόνο. Το σημαντικό πάντοτε σε ένα ευνομούμενο κράτος είναι να διασφαλίζει τα ελάχιστα που απαιτούν οι πολίτες του για τη διαβίωσή τους, και ένα από αυτά είναι η στέγαση.