Η εξέλιξη των οικιστικών ακινήτων και η κυπριακή πραγματικότητα

Τα τελευταία πέντε χρόνια παρατηρείται ένας εκτεταμένος διάλογος σχετικά με τον τομέα των ακινήτων, ειδικά όσον αφορά την αυξανόμενη τάση των τιμών, κυρίως στα οικιστικά ακίνητα και τη γενική προσβασιμότητά τους. Αυτός ο εκτεταμένος διάλογος έχει κεντρίσει το ενδιαφέρον του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου ("ΔΝΤ"), το οποίο δημοσίευσε μια ειδική έκδοση ("Selected Issues Paper") τον περασμένο Ιούλιο, εστιάζοντας συγκεκριμένα στις εξελίξεις των τιμών των οικιστικών ακινήτων και τις διακυμάνσεις που παρουσιάζουν στην Κύπρο με τίτλο “Residential Property Price Developments and (Mis)alinments in Cyprus”.

Συμφώνα με την ειδική έκδοση του ΔΝΤ, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά κατά την περίοδο 2006-08, πριν από την ένταξη της Κύπρου στο ευρώ. Αυτή η αύξηση είναι μια από τις μεγαλύτερες που καταγράφτηκαν στην Ευρωζώνη, τροφοδοτούμενη από τα χαμηλά επιτόκια, την αυξημένη ζήτηση από ξένους και γενικότερα το θετικό οικονομικό κλίμα που υπήρχε πριν από την ένταξη της Κύπρου στο ευρώ. Φυσικά, αρκετά γρηγορά, όλα αυτά ανατράπηκαν λόγω και της παγκόσμια οικονομικής κρίσης και της τοπικής τραπεζικής κρίσης του 2012/13, που οδήγησαν τις τιμές των ακινήτων προς τα κάτω. Κατά το 2015 οι πωλήσεις οικιστικών ακινήτων ήταν μειωμένες κατά τα 4/5 σε όγκο συναλλαγών σε σύγκριση με το 2007 που ήταν η χρόνια ρεκόρ και οι τιμές ήταν μειωμένες κατά 1/3.

Οι τιμές άρχισαν να βελτιώνονται μετά το 2015, όταν η ζήτηση άρχισε να ανακάμπτει, λόγω του προγράμματος “Citizenship by Investment” κυρίως από Ρώσους και πιο μετά από Κινέζους επενδυτές. Σιγά-σιγά και η εγχώρια ζήτηση άρχισε να ανακάμπτει, κυρίως λόγω των χαμηλών δανειστικών επιτοκίων. Κατά το 2020, λόγω και της πανδημίας του COVID-19 και του τερματισμού του προγράμματος “Citizenship by Investment”, παρατηρείται μια περίοδος ύφεσης για τον τομέα. Εκεί που παρουσιάζει σταθεροποίηση, παρουσιάζεται παράλληλα μια αύξηση στη ζήτηση κυρίως από ξένους, εταιρείες τεχνολογίας που μετεγκαταστάθηκαν στην Κύπρο μαζί με τους υπαλλήλους τους, αυξημένη μετανάστευση από Ουκρανία και Ρωσία λόγω του πολέμου κ.λπ. Σε συνδυασμό με το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος, που παρατηρείται, οι τιμές άρχισαν ένα ράλι αυξήσεων ειδικά σε περιοχές όπου υπήρχε αυξημένη ζήτηση από ξένους.

Το “Residential Property Price Developments and (Mis)alignments in Cyprus” προσπάθησε ν’ απαντήσει τα ακόλουθα τέσσερα ερωτήματα:

• Είναι οι τιμές στα οικιστικά ακίνητα “φουσκωμένες” και πώς συγκρίνονται σε παγκόσμιο επίπεδο;
• Πώς τα αυξητικά δανειστικά επιτόκια θα επηρεάζουν την προσιτότητα και τις αξίες των ακινήτων;
• Είναι οι αυξήσεις των τιμών λόγος ανησυχίας, και
• τι θα πρέπει να κάνουν οι κυβερνώντες/πολιτικοί;

Συνοπτικά, βάσει των πιο πάνω γεγονότων και της έρευνας που διεξήγαγε το ΔΝΤ, καταλήγει ότι οι τιμές στην αγορά ακινήτων δεν παρουσιάζονται να είναι “φουσκωμένες”, αν και υπάρχουν ακόμα κάποιοι κίνδυνοι. Ο κίνδυνος μιας μεγάλης διόρθωσης στις τιμές φαίνεται να είναι χαμηλός, λόγω της ξένης ζήτησης. Φυσικά η αύξηση των επιτοκίων και το υψηλό ποσοστό υποθηκών και ευάλωτων νοικοκυριών απαιτεί συνεχή παρακολούθηση λόγω του υψηλού ιδιωτικού χρέους. Η επίλυση των προβλημάτων μη εξυπηρετούμενων δανείων και η ενδελεχής παρακολούθηση των τιμών απαιτεί μια μακροπροληπτική αντίδραση. Η Κυβέρνηση μπορεί να βοηθήσει στην αύξηση της προσφοράς οικιστικών ακινήτων, μέσα από στοχευμένα μέτρα όπως η επαναφορά του φόρου ακίνητης περιουσίας ή μέσα από στρατηγικό επανασχεδιασμό των πολεοδομικών ζωνών.

Σύμφωνα με ανάλυση της KPMG Κύπρου, η συνολική αξία συναλλαγών των οικιστικών ακινήτων στην Κύπρο ανέρχεται περί τα €3,7 δις αξία και 13.473 σε όγκο συναλλαγών για το 2022 και περί τα €4,2 δις αξία και 16.224 σε όγκο συναλλαγών για το 2023. Επίσης, σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (“ΚΤΚ”), η δανειοδότηση σε νέα στεγαστικά δάνεια ανήλθε στο €1,2 δις για το 2022 και στο €1,0 δις για το 2023, ενώ περίπου άλλα €108 εκ. στεγαστικά δάνεια αναδιαρθρώθηκαν/ επαναδιαπραγματεύθηκαν για το 2022, με τον αριθμό αυτό να αυξάνεται δραματικά για το 2023 στα €715 εκ..

Αναλύοντας τους παραπάνω αριθμούς και τα συμπεράσματα της ειδικής έκδοσης του ΔΝΤ, καταλήγουμε ότι το ποσοστό δανειοδότησης (υποθέτοντας, ένα ελάχιστο ποσοστό ιδίας συνεισφοράς π.χ. 20%) σε οικιστικά ακίνητα αποτελεί περί το 41% του συνόλου των συναλλαγών για το 2022 και περί το 30% για το 2023. Αυτό υποδηλώνει ότι η μεγαλύτερη μερίδα συναλλαγών τα τελευταία χρόνια πραγματοποιείται με μετρητά “cash transactions/buyers”, αντί για δανειοδοτήσεις. Η αύξηση του όγκου συναλλαγών στην αγορά δείχνει μιαν ανοδική τάση, υποδεικνύοντας αυξημένο ενδιαφέρον και ζήτηση, τόσο από ξένους όσο και από ντόπιους, οι οποίοι προτιμούν να αγοράζουν ακίνητα με δικούς τους πόρους. Η δραματική αύξηση της αξίας των στεγαστικών δανείων που αναδιαρθρώθηκαν/ επαναδιαπραγματεύθηκαν από το 2022 στο 2023, από €108 εκατ. σε €715 εκατ., επιβεβαιώνεται ως ένας σοβαρός κίνδυνος, υποδηλώνοντας ότι η αύξηση των επιτοκίων και το υψηλό ποσοστό υποθηκών και ευάλωτων νοικοκυριών απαιτούν συνεχή παρακολούθηση λόγω του υψηλού ιδιωτικού χρέους.

Εν κατακλείδι, με την αύξηση του όγκου και της αξίας των συναλλαγών τα τελευταία χρόνια, είναι προφανές ότι υπάρχει ζήτηση στον τομέα των οικιστικών ακινήτων. Το γεγονός ότι οι νέες δανειοδοτήσεις σε οικιστικά ακίνητα μειώνονται, ενώ οι αξίες και ο όγκος αυξάνονται, ενισχύει τα συμπεράσματα του ΔΝΤ αναφορικά με την αυξημένη ζήτηση, ότι οι τιμές δεν παρουσιάζονται “φουσκωμένες” και ότι ο κίνδυνος μιας μεγάλης διόρθωσης στις τιμές είναι χαμηλός.

Ωστόσο, η υψηλή αύξηση αναδιαρθρωμένων στεγαστικών δανείων για το 2023 είναι ανησυχητική και απαιτεί διορθωτικά μέτρα, για ν’ αποφευχθούν χειρότερα προβλήματα. Σίγουρα η μεσοπρόθεσμη παρακολούθηση του τομέα και οι άμεσες δράσεις από την Πολιτεία επιβάλλονται, ώστε να συμβάλουν στην αύξηση της προσφοράς και να αποφευχθεί περαιτέρω αύξηση των τιμών, να μετριαστούν τυχόν κίνδυνοι και τα οικιστικά ακίνητα να είναι προσιτά σε όλους.

*Senior Manager, Real Estate Advisory, KPMG Κύπρου