Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων

Τα τελευταία στατιστικά στοιχεία, που ανακοινώθηκαν από το Τμήμα Κτηματολογίου, καταδεικνύουν μικρή μείωση στον αριθμό των πωλητηρίων εγγράφων που κατατέθηκαν, με όλες τις πόλεις, πλην της Λευκωσίας και της Λάρνακας, να κινούνται αρνητικά. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η σύγκριση γίνεται με την αντίστοιχη περσινή περίοδο, κατά την οποία η κτηματαγορά κατέγραφε σημαντικές αποδόσεις.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η διόρθωση στην οικονομία και ειδικότερα σε κάποιους τομείς αποτελεί υγιές φαινόμενο. Συνεχείς αυξήσεις οδηγούν σε υπερθέρμανση και ειδικά στον τομέα της κτηματαγοράς τα τελευταία χρόνια είναι ξεκάθαρο ότι η προσφορά δεν μπορεί να ακολουθήσει τη ζήτηση.

Χρειάζεται χρόνος

Τα προηγούμενα δύο χρόνια, και αυτό φαίνεται από τα στατιστικά στοιχεία των κρατικών υπηρεσιών, υπήρξε σημαντικός αριθμός εταιρειών που επέλεξαν την Κύπρο για μετεγκατάσταση μαζί με το προσωπικό τους ή για επέκταση των εδώ δραστηριοτήτων τους. Αυτό φαίνεται να μειώνεται φέτος, καθώς η απότομη ζήτηση οδήγησε σε αύξηση των ενοικίων, λίστες αναμονής στα ιδιωτικά σχολεία, κυκλοφοριακά ζητήματα και άλλα. Οπότε ενδεχόμενη διόρθωση δίνει τη δυνατότητα στην αγορά να «χωνέψει» τις αλλαγές.

Η προσφορά έδειξε αδύναμη να ικανοποιήσει τη ζήτηση, όχι διότι οι επιχειρηματίες δεν είχαν τη διάθεση, αλλά υπήρξε σημαντική αύξηση του κόστους κατασκευής αλλά και του κόστους χρηματοδότησης. Επίσης, ενδεχομένως να υπήρξαν και καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα πλοία, ερχόμενα από την Ασία, τα οποία περνούσαν από τη Διώρυγα του Σουέζ και έβρισκαν την Κύπρο ως πρώτο λιμάνι, λόγω των Χούθι κάνουν τον γύρο, με την Κύπρο να αποτελεί το τελευταίο λιμάνι της Μεσογείου. Μάλιστα φαίνεται ότι κάποιες φορές τα πλοία με εμπορεύματα, τα οποία έχουν προορισμό την Κύπρο, ξεφορτώνουν στην Ελλάδα και μετά απαιτείται η επαναφόρτωσή τους για να έρθουν στη χώρα μας.

Η αύξηση της προσφοράς θα οδηγήσει σε εξομάλυνση των τιμών τόσο των ενοικίων όσο και των τιμών των ακινήτων. Όμως χρειάζεται χρόνος. Τα τελευταία στατιστικά στοιχεία που αφορούν στην έκδοση αδειών καταδεικνύουν αύξηση, όμως αρκετοί τονίζουν ότι πολλοί επιχειρηματίες ανάπτυξης γης έτρεξαν να καταθέσουν για την έκδοση αδειών το πρώτο εξάμηνο, φοβούμενοι τις ενδεχόμενες καθυστερήσεις, μέχρι την πλήρη λειτουργία των νέων δομών της τοπικής αυτοδιοίκησης.

Βραχυπρόθεσμη μίσθωση

Μια άλλη συζήτηση, που έχει ξεκινήσει την τελευταία περίοδο, τροφοδοτούμενη από αποφάσεις σε άλλα ευρωπαϊκά κράτη για περιορισμό τους, αφορά στα ακίνητα τα οποία ενοικιάζονται βραχυπρόθεσμα για τουριστικούς σκοπούς. Υπάρχουν συγκεκριμένοι λόγοι που ωθούν κάποιους στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.

Κατ’ αρχάς οι αποδόσεις είναι μεγαλύτερες (την ώρα που για τους τουρίστες μπορεί να είναι φθηνότερη επιλογή), παρά τις μακροχρόνιες μισθώσεις, οπότε αποτελεί κίνητρο για κάποιον που αγοράζει το ακίνητο για επενδυτικούς σκοπούς. Επιπλέον το ακίνητο, αν είναι καινούργιο και έχει καταβληθεί ΦΠΑ στην αγορά, αυτό μπορεί να διεκδικηθεί πίσω σε περίπτωση βραχυπρόθεσμης μίσθωσης και όχι όταν το ακίνητο ενοικιάζεται μακροπρόθεσμα.

Στα αρνητικά της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης είναι το γεγονός ότι θα πρέπει να υπάρξει ομάδα που θα το διαχειρίζεται, δηλαδή να το τακτοποιεί όταν θα αλλάζουν οι ένοικοι, όμως έχουν αναπτυχθεί αρκετές εταιρείες που αναλαμβάνουν τη διαχείριση. Η εγγραφή τέτοιων καταλυμάτων στο Υφυπουργείο Τουρισμού είναι ιδιαίτερα σημαντική ειδικά στη διασφάλιση της φορολόγησης των συγκεκριμένων εισοδημάτων. Φυσικά υπάρχουν άλλα ζητήματα, όπως για παράδειγμα η ποιότητα των υπηρεσιών που προσφέρονται και αν υπάρχουν μηχανισμοί ελέγχου που μπορούν να καλύψουν τον αυξανόμενο αριθμό των ακινήτων που βρίσκονται στην υπηρεσία των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων.

Πολεοδομικές ζώνες

Υπενθυμίζεται επίσης ότι ακίνητα, για τα οποία ο αγοραστής έχει αιτηθεί μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, δε μπορούν να ενοικιαστούν για περίοδο δέκα ετών. Οπότε αυτός είναι ένας άλλος παράγοντας που σταθμίζεται στην αγορά ακινήτου. Θα πρέπει να τονιστεί, επίσης, ότι σιγά-σιγά θα εξαντλείται το απόθεμα των νέων ακινήτων που αδειοδοτήθηκαν με το προηγούμενο πλαίσιο που αφορούσε τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, το οποίο ήταν ευνοϊκότερο από το νέο καθεστώς.

Πολλές είναι οι συζητήσεις για την επικείμενη αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών, κάτι το οποίο έχει να γίνει ενδεχομένως εδώ και μια δεκαετία και, σύμφωνα με ειδικούς, περιόρισε την ανάπτυξη και την προσφορά των ακινήτων. Πολλοί είναι δε αυτοί που λένε ότι τα πιο πολλά ελέγχονται από τους ξένους, οπότε θα επωφεληθούν και από τις αλλαγές των ζωνών. Η Πολιτεία είναι σημαντικό να βρει τρόπο να φορολογήσει την υπεραξία που αναμένεται να δημιουργηθεί, ειδικά μετά την κατάργηση των φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας.

Στην Κύπρο φαίνεται να έχουμε θέμα με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, με κτήρια να τοποθετούνται άτακτα κάποιες φορές, να μη λαμβάνεται πλήρως υπόψη η επιβάρυνση στο κυκλοφοριακό και χωρίς πολεοδομικό όραμα. Αν ρωτήσεις τους αρμόδιους φορείς, θα πουν ότι στόχος είναι η δημιουργία φιλικών προς την κοινωνία και το περιβάλλον πόλεων, αλλά χωρίς συγκεκριμένο σχεδιασμό. Η πιθανή αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών μπορεί να είναι η ευκαιρία για καλύτερο σχεδιασμό.

Κάθε περιοχή, είτε αναφερόμαστε σε ενοίκια είτε σε αγορά κατοικίας, έχει τα δικά της χαρακτηριστικά και υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές τους. Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης, η ελαστικότητα της αγοράς, δηλαδή το πόσο γρήγορα προσαρμόζεται σε αλλαγές στο οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον, η εισοδηματική τάξη των κατοίκων και πόσο έχουν επηρεαστεί από τον πληθωρισμό, οι ευκαιρίες εργοδότησης, τα επιτόκια και κατ’ επέκτασιν οι αποφάσεις μεταξύ αγοράς ή ενοικίασης ακινήτου, είναι παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ενοικίων.

Στην Κύπρο οι πολίτες έχουν να αντιμετωπίσουν ένα πλέγμα δυσκολιών. Ακρίβεια, υψηλά επιτόκια και υψηλό κόστος στέγασης, οπότε η καθημερινότητά τους γίνεται ακόμη δυσκολότερη. Μπορεί το ποσοστό του πληθωρισμού να έχει μειωθεί σε σχέση με προηγούμενα χρόνια, όμως παραμένει θετικό και προστίθεται στην ήδη υψηλή βάση. Συνεπώς η ακρίβεια, η οποία είναι διαφορετική έννοια από τον πληθωρισμό, παραμένει.

Ο τομέας των ακινήτων πέρα από τους κύριους αιμοδότες της κυπριακής οικονομίας και ΑΕΠ έχει και κοινωνική διάσταση, εφόσον ένα ευνομούμενο κράτος θα πρέπει να διασφαλίζει την καλύτερη διαβίωση και στέγαση των πολιτών του.