Τα ακίνητα και οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις

Αρκετή είναι η συζήτηση που γίνεται τις τελευταίες μέρες για τις τιμές των ακινήτων και το πώς επηρεάζουν οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις τον τομέα. Η συζήτηση επικεντρώνεται κυρίως στο πώς επηρεάζονται οι τιμές των ακινήτων, οι αποδόσεις μιας τέτοιας επένδυσης και η αναγκαιότητα καλύτερης ρύθμισης των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων. Βελτίωση της ποιότητας των υπηρεσιών που παρέχονται και της εποπτείας τους, είναι από τις προτεραιότητες των εκπροσώπων του τομέα.

Τα προηγούμενα χρόνια, σημαντικός αριθμός εταιρειών επέλεξαν την Κύπρο για μετεγκατάσταση μαζί με το προσωπικό τους ή για επέκταση των εδώ δραστηριοτήτων τους. Ο ρυθμός με τον οποίο εταιρείες εγκαθιστούν τις εργασίες τους στην Κύπρο, όπως ήταν αναμενόμενο, μειώνεται.

Όμως, ήδη η απότομη αύξηση στη ζήτηση των προηγούμενων χρόνων οδήγησε σε αύξηση των ενοικίων, λίστες αναμονής στα ιδιωτικά σχολεία, κυκλοφοριακά ζητήματα και άλλα. Φυσικά η αγορά σιγά-σιγά αναμένεται να «απορροφήσει» τις αρνητικές συνέπειες, αφού, για παράδειγμα, υπάρχουν σημαντικές επενδύσεις για νέα σχολεία.

Η προσφορά έδειξε αδύναμη να ικανοποιήσει τη ζήτηση, όχι διότι οι επιχειρηματίες δεν είχαν τη διάθεση, αλλά υπήρξε σημαντική αύξηση του κόστους κατασκευής αλλά και του κόστους χρηματοδότησης. Αυτό το ζήτημα αναμένεται να επανέλθει στη σφαίρα των συζητήσεων αν ο νέος Αμερικανός Πρόεδρος προχωρήσει σε γενικότερη επιβολή δασμών σε μέταλλα και άλλες πρώτες ύλες που χρησιμοποιούνται στην οικοδομική βιομηχανία. Επίσης, ενδεχομένως να υπήρξαν και καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις.

Η αύξηση της προσφοράς θα οδηγήσει σε εξομάλυνση των τιμών τόσο των ενοικίων όσο και των τιμών των ακινήτων. Όμως, χρειάζεται χρόνος. Τα τελευταία στατιστικά στοιχεία που αφορούν στην έκδοση αδειών καταδεικνύουν σημαντική μείωση, όμως υπάρχει αισιοδοξία επίσπευσης μέσα από τις νέες διαδικασίες αδειοδότησης για μικρές αναπτύξεις και την πλήρη λειτουργία των νέων δομών της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Η μελέτη της πορείας του τομέα των ακινήτων και η ανάλυση της ζήτησης θα οδηγήσουν σε συγκεκριμένες αποφάσεις σε σχέση με τον τομέα των ακινήτων και την πλευρά της προσφοράς

Η μελέτη της πορείας του τομέα των ακινήτων και η ανάλυση της ζήτησης θα οδηγήσουν σε συγκεκριμένες αποφάσεις σε σχέση με τον τομέα των ακινήτων και την πλευρά της προσφοράς. Η παραχώρηση κινήτρων, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, η αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών με τη φορολόγηση της υπεραξίας και η ενίσχυση της κάθετης ανάπτυξης με σωστό πολεοδομικό σχεδιασμό μπορούν να βοηθήσουν στην ενίσχυση της προσφοράς.

Η συζήτηση για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις τροφοδοτήθηκε και από αποφάσεις σε άλλα ευρωπαϊκά κράτη για περιορισμό τους, ώστε να μειωθούν τα ενοίκια και να γίνουν πιο προσιτά. Υπάρχουν συγκεκριμένοι λόγοι, οι οποίοι ωθούν κάποιους στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.

Οι αποδόσεις είναι μεγαλύτερες, την ώρα που για τους επισκέπτες μπορεί να είναι φθηνότερη επιλογή, παρά τις μακροχρόνιες μισθώσεις, οπότε αποτελεί κίνητρο για κάποιον που αγοράζει το ακίνητο για επενδυτικούς σκοπούς. Αν κάποιος λάβει υπόψη τις υψηλές τιμές των ακινήτων, το ποσοστό απόδοσης που θα ήθελε ο επενδυτής, μπορεί να είναι λογικό, αλλά σε απόλυτους αριθμούς είναι υψηλότερο (αφού πολλαπλασιάζεται με υψηλότερη βάση – τιμή ακινήτου). Επιπλέον το ακίνητο, αν είναι καινούργιο και έχει καταβληθεί ΦΠΑ στην αγορά, αυτό μπορεί να διεκδικηθεί πίσω σε περίπτωση βραχυπρόθεσμης μίσθωσης και όχι όταν το ακίνητο ενοικιάζεται μακροπρόθεσμα.

Στα αρνητικά της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης είναι το γεγονός ότι θα πρέπει να υπάρξει ομάδα που θα το διαχειρίζεται, δηλαδή να το τακτοποιεί όταν θα αλλάζουν οι ένοικοι, όμως έχουν αναπτυχθεί αρκετές εταιρείες που αναλαμβάνουν τη διαχείριση. Η εγγραφή τέτοιων καταλυμάτων στο Υφυπουργείο Τουρισμού είναι ιδιαίτερα σημαντική, ειδικά στη διασφάλιση της φορολόγησης των συγκεκριμένων εισοδημάτων. Φυσικά υπάρχουν άλλα ζητήματα, όπως για παράδειγμα η ποιότητα των υπηρεσιών που προσφέρονται και αν υπάρχουν μηχανισμοί ελέγχου, που μπορούν να καλύψουν τον αυξανόμενο αριθμό των ακινήτων που βρίσκονται στην υπηρεσία των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων.

Υπενθυμίζεται επίσης ότι, ακίνητα για τα οποία ο αγοραστής έχει αιτηθεί μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, δε μπορούν να ενοικιαστούν για περίοδο δέκα ετών. Οπότε, αυτός είναι ένας άλλος παράγοντας που σταθμίζεται στην αγορά ακινήτου. Θα πρέπει να τονιστεί, επίσης, ότι σιγά-σιγά θα εξαντλείται το απόθεμα των νέων ακινήτων που αδειοδοτήθηκαν με το προηγούμενο πλαίσιο που αφορούσε τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, το οποίο ήταν ευνοϊκότερο από το νέο καθεστώς.

Στην Κύπρο φαίνεται να έχουμε θέμα με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, με κτήρια να τοποθετούνται άτακτα κάποιες φορές, να μη λαμβάνεται πλήρως υπόψη η επιβάρυνση στο κυκλοφοριακό και χωρίς πολεοδομικό όραμα. Αν ρωτήσεις τους αρμόδιους φορείς, θα πουν ότι στόχος είναι η δημιουργία φιλικών προς την κοινωνία και το περιβάλλον πόλεων, αλλά χωρίς συγκεκριμένο σχεδιασμό. Η πιθανή αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών μπορεί να είναι η ευκαιρία για καλύτερο σχεδιασμό.

Κάθε περιοχή, είτε αναφερόμαστε σε ενοίκια είτε σε αγορά κατοικίας, έχει τα δικά της χαρακτηριστικά και υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές τους. Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης, η ελαστικότητα της αγοράς, δηλαδή το πόσο γρήγορα προσαρμόζεται σε αλλαγές στο οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον, η εισοδηματική τάξη των κατοίκων και πόσο έχουν επηρεαστεί από τον πληθωρισμό, οι ευκαιρίες εργοδότησης, τα επιτόκια και κατ’ επέκτασιν οι αποφάσεις μεταξύ αγοράς ή ενοικίασης ακινήτου, είναι παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ενοικίων.

Στην Κύπρο οι πολίτες έχουν ν’ αντιμετωπίσουν ένα πλέγμα δυσκολιών. Ακρίβεια, υψηλά επιτόκια και υψηλό κόστος στέγασης, οπότε η καθημερινότητά τους γίνεται ακόμη δυσκολότερη. Μπορεί το ποσοστό του πληθωρισμού να έχει μειωθεί σε σχέση με προηγούμενα χρόνια, όμως παραμένει θετικό και προστίθεται στην ήδη υψηλή βάση. Συνεπώς η ακρίβεια, η οποία είναι διαφορετική έννοια από τον πληθωρισμό, παραμένει.

Oι τομείς των ακινήτων και του τουρισμού αποτελούν παραδοσιακούς αιμοδότες της κυπριακής οικονομίας, επηρεάζονται όμως από την εξωγενή ζήτηση και την οικονομική κατάσταση των χωρών με τις οποίες έχουμε σημαντικές οικονομικές σχέσεις. Είναι αναμενόμενο να υπάρχουν αλλαγές στη ζήτηση, στις ανάγκες των επενδυτών αλλά και όσων θέλουν να αγοράσουν την κατοικία τους, Κυπρίων και ξένων, και να δημιουργούνται στρεβλώσεις και προβλήματα. Οπότε η πολιτεία έχει καθήκον να επεμβαίνει εκεί και όπου χρειάζεται, ώστε να διασφαλίζεται υγιής ανταγωνισμός, κοινωνική συνοχή και θετικοί ρυθμοί ανάπτυξης.