Ο τομέας των ακινήτων και το κόστος κατασκευής

Ένας από τους σημαντικούς πυλώνες του ΑΕΠ της χώρας είναι ο τομέας των ακινήτων, ο οποίος συνεισφέρει σημαντικά τόσο άμεσα με την είσπραξη τελών και φόρων όσο και έμμεσα με τις θέσεις εργασίας. Την ίδια στιγμή, όμως, φαίνεται να προκύπτουν σημαντικά κοινωνικά και άλλα ζητήματα που αφορούν την αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό.

Η προσφορά, τουλάχιστον τη συγκεκριμένη περίοδο, φαίνεται αδύναμη να ικανοποιήσει πλήρως τη ζήτηση, ενώ το κόστος κατασκευής, το ανθρώπινο δυναμικό και οι αυξημένες υποχρεώσεις με βάση το ρυθμιστικό πλαίσιο διαδραματίζουν τον δικό τους ρόλο.

Υπάρχει κοινή συνισταμένη απ’ όλους ότι το πλαίσιο που αφορά στις αγορές από τρίτες χώρες θα πρέπει ν’ αναπροσαρμοστεί (για πολίτες χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης θα πρέπει να ακολουθηθούν οι ευρωπαϊκές οδηγίες που αφορούν για παράδειγμα την ελεύθερη μετακίνηση ατόμων και κεφαλαίων αλλά και την προστασία των επενδύσεων).

Την ίδια στιγμή φαίνεται να εξετάζεται το ενδεχόμενο αλλαγής πολεοδομικών ζωνών (απαιτείται γενικότερα ένας ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός), ενώ θα πρέπει να δούμε το ζήτημα των κάθετων αναπτύξεων.

Η Κύπρος, ως νησί, έχει περιορισμένο εμβαδόν γης και γίνεται αντιληπτό ότι με τις πωλήσεις για παράδειγμα κατοικιών αποξενώνεται και μέρος της γης και του συντελεστή. Οπότε αυτά, σε συνδυασμό με την αναγκαιότητα για απλούστευση των διαδικασιών αδειοδότησης (ήδη υπήρξαν θετικές εξελίξεις) αναμένεται να βρίσκονται στη σφαίρα της δημόσιας συζήτησης τους επόμενους μήνες.

Σημαντικές προκλήσεις

Την ίδια στιγμή η έλλειψη προσωπικού, το κόστος κατασκευής αλλά και των πρώτων υλών αποτελούν σημαντικές προκλήσεις για τον τομέα. Η Κύπρος εισάγει τη μεγάλη πλειονότητα των κατασκευαστικών υλικών, γεγονός που την καθιστά ευάλωτη σε διακυμάνσεις στις διεθνείς τιμές πρώτων υλών αλλά και σε προβλήματα που αφορούν το διεθνές εμπόριο και τη ναυσιπλοΐα.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η τιμή του σιδήρου, βασικού συστατικού του χάλυβα, η οποία αντικατοπτρίζει τις διεθνείς τάσεις της κατασκευαστικής και μεταποιητικής δραστηριότητας. Αν και ο σίδηρος δεν έχει τη «λαμπρότητα» του χρυσού, η δυναμική του επηρεάζει άμεσα το κόστος κατασκευών και κατ’ επέκτασιν τις τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων.

Ιστορικά, οι τιμές του σιδήρου έχουν παρουσιάσει έντονες διακυμάνσεις. Το 2008, η τιμή του ξεπερνούσε τα 190 δολάρια/τόνο, κυρίως λόγω της βιομηχανικής ανάπτυξης της Κίνας. Ωστόσο, η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση μείωσε τη ζήτηση, με αποτέλεσμα οι τιμές να υποχωρήσουν στα 60–70 δολάρια/τόνο στις αρχές του 2009, δηλαδή πτώση περίπου 65%. Η ανάκαμψη ήταν γρήγορη, καθώς η Κίνα εφάρμοσε μέτρα τόνωσης της οικονομίας, φέρνοντας τις τιμές ξανά πάνω από τα 150 δολάρια/τόνο σε δύο χρόνια.

Η περίοδος 2013–2015 χαρακτηρίστηκε από κατάρρευση της υπερπροσφοράς. Μεγάλες εξορυκτικές εταιρείες ενίσχυσαν την παραγωγική τους ικανότητα, ενώ η ζήτηση χάλυβα στην Κίνα άρχισε να μειώνεται. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές υποχώρησαν στα 40 δολάρια/τόνο στα τέλη του 2015, από 180 δολάρια/τόνο το 2011, δηλαδή πτώση 75%. Πολλοί παραγωγοί υψηλού κόστους εξήλθαν από την αγορά, ενώ οι μεγαλύτεροι κολοσσοί παρέμειναν ανταγωνιστικοί, χάρη στο χαμηλότερο κόστος παραγωγής.

Διακυμάνσεις τιμών

Κατά τη διάρκεια της πανδημίας 2020–2021, η τιμή του σιδήρου εκτοξεύθηκε από 90 δολάρια/τόνο, στα 220 δολάρια/τόνο, λόγω των μέτρων τόνωσης της οικονομίας, των διαταραχών στην εφοδιαστική αλυσίδα και της συσσώρευσης αποθεμάτων. Ωστόσο, η μείωση της παραγωγής χάλυβα στην Κίνα και η κρίση στον τομέα ακινήτων οδήγησαν σε ταχεία υποχώρηση των τιμών στα 90 δολάρια/τόνο στα τέλη του 2021, δηλαδή πτώση 60% σε μόλις έξι μήνες.

Σήμερα, οι τιμές του σιδήρου κυμαίνονται μεταξύ 90 και 110 δολ./τόνο. Η ζήτηση παραμένει αβέβαιη: ενώ οι εισαγωγές είναι σταθερές, η παραγωγή χάλυβα στην Κίνα είναι περιορισμένη και η υποτονική κατασκευαστική δραστηριότητα αντισταθμίζεται από τις επενδύσεις σε υποδομές. Στα 105 δολ./τόνο, ο σίδηρος φαίνεται να ισορροπεί ανάμεσα στην αισιοδοξία και τον κίνδυνο, και οι επενδυτές παρακολουθούν με προσοχή την αγορά, καθώς μια νέα πτώση των τιμών θα μπορούσε να επηρεάσει άμεσα το κόστος των κατασκευών στην Κύπρο.

Η διεθνής διάσταση επηρεάζει επίσης το κόστος κατασκευής. Οι διακυμάνσεις στην τιμή του σιδήρου, όπως παρατηρήθηκαν σε περιόδους κρίσης (2008–2009, 2013–2015, 2020–2021), και η παραγωγή χάλυβα στην Κίνα δημιουργούν ένα περιβάλλον που απαιτεί στρατηγικό σχεδιασμό για τη διαχείριση του κόστους και τη διασφάλιση της βιωσιμότητας των επενδύσεων. Νέα έργα όπως το ορυχείο Simandou στη Γουινέα ενδέχεται να επηρεάσουν την προσφορά σιδήρου παγκοσμίως, με πιθανή πίεση στις τιμές προς τα κάτω.

Η αύξηση των τιμών κατασκευαστικών υλικών έχει διττή επίπτωση. Από τη μια, οι εταιρείες του τομέα αναγκάζονται να προσαρμόζονται στρατηγικά στο κόστος, ενώ από την άλλη η αγορά ενδεχομένως να οδηγείται προς μικρότερα, ευέλικτα διαμερίσματα ως απάντηση σε αυτήν την πρόκληση, προσφέροντας προσιτές λύσεις χωρίς να μειώνεται η ελκυστικότητα των ακινήτων.

Οι νέες προτιμήσεις των αγοραστών επηρεάζουν σημαντικά την προσφορά στην αγορά. Οι νέοι ζητούν μικρότερους και πιο ευέλικτους χώρους με δυνατότητες τηλεργασίας, πολλαπλές χρήσεις και χαμηλό λειτουργικό κόστος. Η προτίμησή τους σε ακίνητα κοντά σε αστικά κέντρα ή σε οργανωμένα συγκροτήματα με ενεργειακή αποδοτικότητα και τεχνολογικές λύσεις αναγκάζει την αγορά να αναδιαμορφώσει την προσφορά.

Η πρόκληση για το μέλλον είναι η διατήρηση ισορροπίας μεταξύ ζήτησης και προσφοράς, η προσαρμογή στις ανάγκες των νεότερων γενεών και η αποτελεσματική διαχείριση κόστους και χρηματοδότησης. Η ενσωμάτωση στρατηγικών αντιμετώπισης των διακυμάνσεων στις τιμές του σιδήρου και άλλων βασικών υλικών είναι κρίσιμη, δεδομένου ότι οι κύκλοι των πρώτων υλών επηρεάζουν άμεσα την κερδοφορία των κατασκευαστικών έργων.

Συνολικά, η κυπριακή αγορά ακινήτων και κατασκευών συνεχίζει να παρουσιάζει δυναμική και ανθεκτικότητα. Η εισροή ξένων επενδυτών, η προσαρμογή της προσφοράς στις ανάγκες των νέων αγοραστών και η προσεκτική διαχείριση του κόστους των πρώτων υλών, ιδίως του σιδήρου, αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για τη διατήρηση της σταθερότητας και της ανάπτυξης. Με τη σωστή στρατηγική, η αγορά μπορεί να συνεχίσει να προσφέρει ελκυστικές επενδυτικές ευκαιρίες στην Ανατολική Μεσόγειο, ενώ ταυτόχρονα ενισχύει την ανθεκτικότητα της οικονομίας απέναντι σε διεθνείς αβεβαιότητες.