«Τρύπα» στη νομοθεσία η αγορά ακινήτων από εταιρείες ξένων συμφερόντων

Προβληματισμό και ανησυχίες προκάλεσε η ειδική έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας με τίτλο «Έλεγχος της Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας από Αλλοδαπούς», που δημοσιεύθηκε στις 23 Σεπτεμβρίου. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου, εντός του 2024, το 27,35% των συνολικών πωλήσεων αφορούσε ξένους αγοραστές από χώρες εκτός Ε.Ε. Ωστόσο, η Ελεγκτική Υπηρεσία στην Έκθεσή της αναφέρει: «αυτό το ποσοστό είναι πλασματικό και σημαντικά υποεκτιμημένο, αφού η πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών είναι μεγαλύτερη, καθώς στο εν λόγω ποσοστό δεν συμπεριλαμβάνονται οι εταιρείες (κυπριακές ή κοινοτικές) ξένων συμφερόντων».

Με άλλα λόγια, ακίνητη περιουσία που αποκτήθηκε από εταιρεία ξένων συμφερόντων που είναι εγγεγραμμένη στην Κύπρο ή την Ε.Ε., καταγράφεται ως κυπριακή αγορά στα στατιστικά, με αποτέλεσμα το πραγματικό μέγεθος της ξένης συμμετοχής να εμφανίζεται μειωμένο. Η Ελεγκτική Υπηρεσία εντοπίζει «παράθυρο» στη νομοθεσία, υπογραμμίζοντας ότι δεν εφαρμόζονται περιορισμοί σε κοινοτικές εταιρείες (συμπεριλαμβανομένων κυπριακών), ανεξαρτήτως αν αυτές ελέγχονται από αλλοδαπούς. Επιπρόσθετα, η Έκθεση αναφέρει ότι δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για το ποσοστό περιουσίας που πραγματικά ανήκει σε αλλοδαπούς και καταλήγει στο ότι απαιτείται εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας.

Οι ξένες επενδύσεις, όπως σημειώνει η Ελεγκτική Υπηρεσία επικαλούμενη μεταξύ άλλων και στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας, έχουν συμβάλει στην οικονομική ανάπτυξη του τόπου. Από την άλλη, οι επενδύσεις που έγιναν σε συνδυασμό με την εισροή εύπορου ξένου εργατικού δυναμικού οδήγησαν σε άνοδο των τιμών των ακινήτων, καθιστώντας τις τιμές αγοράς και ενοικίου δυσβάστακτες για τον μέσο Κύπριο.

«Χρειάζεται επανασχεδιασμός του πλαισίου ώστε να διασφαλίζεται η κοινωνική συνοχή», αναφέρει η Ελεγκτική Υπηρεσία.

Χαράλαμπος Πετρίδης: Στο 50% οι ξένοι αγοραστές και έως 70% στις παραλιακές περιοχές

Ο εκτιμητής ακινήτων και πρώην Υπουργός Άμυνας, Χαράλαμπος Πετρίδης, μιλώντας στη «Σημερινή», ανέφερε ότι η συζήτηση για τις ξένες αγορές ακινήτων στην Κύπρο δεν μπορεί να περιορίζεται σε στατιστικά που δεν αποτυπώνουν την πραγματική εικόνα. Εξάλλου, επεσήμανε πως, η ίδια η Ελεγκτική Υπηρεσία αναγνωρίζει ότι, πέραν των επίσημων ποσοστών, μέσω εταιρειών αλλοδαπών συμφερόντων η συμμετοχή ξένων στην αγορά είναι ακόμη μεγαλύτερη.

«Από την εμπειρία μου, το ποσοστό αυτό αγγίζει το 50% ετησίως, με τις παραλιακές περιοχές να φτάνουν και το 65–70%», υπέδειξε.

Η στρέβλωση και το δημόσιο συμφέρον

Ο Χαράλαμπος Πετρίδης κάνει λόγο για ξεκάθαρη στρέβλωση καθώς στα φυσικά πρόσωπα ισχύουν περιορισμοί, ενώ αντίθετα οι εταιρείες μπορούν να προβαίνουν σε αγορές ακινήτων χωρίς φραγμούς.

«Εδώ υπάρχει μια ξεκάθαρη στρέβλωση. Ενώ για τα φυσικά πρόσωπα ισχύουν περιορισμοί στον αριθμό ακινήτων που μπορούν να αποκτήσουν, για τις εταιρείες δεν υπάρχει κανένας περιορισμός. Αυτό συνιστά δυσμενή διάκριση, που δεν μπορεί να συνεχιστεί. Τα δύο πλαίσια πρέπει να συμβαδίσουν και να μπουν σε ένα λογικό επίπεδο, λαμβάνοντας υπόψη το συνολικότερο εθνικό και κοινωνικό συμφέρον», είπε.

«Ναι στις ξένες επενδύσεις, αλλά με διαφάνεια»

Παράλληλα, ο κ. Πετρίδης υποστήριξε ότι είναι αναγκαίος ο εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας και ιδιαίτερα του περί Εταιρειών Νόμου, ώστε να γνωρίζει η Πολιτεία ανά πάσα στιγμή το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

«Μόνο έτσι θα έχουμε μιαν ακριβή “ακτινογραφία” της αγοράς και θα μπορούμε να χαράξουμε σωστή πολιτική στέγασης και ανάπτυξης. Ξένες επενδύσεις χρειαζόμαστε, όμως με διαφάνεια, με κανόνες και με δικλίδες ασφαλείας. Για να προστατεύεται το δημόσιο συμφέρον, για να διασφαλίζεται η πρόσβαση των Κυπρίων στην κατοικία και για να γνωρίζουμε όλοι πού πραγματικά ανήκει η γη μας», κατέληξε.

Ετοιμάζει νομοθετικές πρωτοβουλίες το ΑΚΕΛ

Το ΑΚΕΛ, σε ανακοίνωση (26/09), αναφέρει ότι η έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας επιβεβαιώνει πλήρως τις προειδοποιήσεις του κόμματος για τις ανεξέλεγκτες διαστάσεις του φαινομένου.

«Πρωτίστως, δε, το φαινόμενο -όπως παραδέχεται και η Ελεγκτική Υπηρεσία- λειτουργεί στρεβλωτικά για την αγορά ακινήτων, συμβάλλοντας στην αύξηση των τιμών και οξύνοντας δραματικά τη στεγαστική κρίση στον τόπο μας. Ταυτόχρονα, η έκθεση καταγράφει τις περιβαλλοντικές πιέσεις από το φαινόμενο, όπως επίσης και τις ανησυχίες για απώλεια ελέγχου επί της εθνικής περιουσίας καθώς και αλλοίωση του τοπικού χαρακτήρα ορισμένων περιοχών», σύμφωνα με την ανακοίνωση του ΑΚΕΛ.

Η ανακοίνωση προσθέτει: «Μπροστά στη σιωπή και την αδράνεια των νυν και τέως κυβερνώντων για το ζήτημα, το ΑΚΕΛ παίρνει πρωτοβουλίες πρώτα απ’ όλα για να προστατευθεί το δικαίωμα στη στέγη για τα χαμηλά και μεσαία στρώματα του λαού μας, αλλά και για να ανακόψουμε τετελεσμένα σε βάρος της κοινωνίας, της οικονομίας και της εθνικής ασφάλειας της χώρας. Με πρωτοβουλία του ΑΚΕΛ ξεκίνησε συζήτηση στην Επιτροπή Εσωτερικών της Βουλής, ενώ έχουμε ήδη καταθέσει δύο προτάσεις νόμου για το πρόγραμμα με τις χρυσές βίζες, το οποίο λειτουργεί οξύνοντας τις παρενέργειες του φαινομένου. Περαιτέρω, το ΑΚΕΛ ετοιμάζει νέες νομοθετικές πρωτοβουλίες, οι οποίες αντιστοιχούν και στις συστάσεις της Ελεγκτικής Υπηρεσίας. Οι διαστάσεις και οι επιπτώσεις των σαρωτικών αγορών γης και ακινήτων από εύπορους ξένους, απαιτούν απ’ όλους να θέσουν την Κύπρο πάνω από ξένα και εγχώρια οικονομικά συμφέροντα».

Το «παράθυρο» στη νομοθεσία

Η νομοθεσία για την κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς, όπως αναφέρει η Ελεγκτική Υπηρεσία, περιορίζεται στις εξής πρόνοιες:

- Απόκτηση μέχρι δύο μονάδων σε κάθε αλλοδαπό ή ζεύγος αλλοδαπών, σε διαφορετικές αναπτύξεις. Οι μονάδες αυτές μπορεί να αφορούν: είτε δυο μονάδες κατοικίας είτε μία μονάδα κατοικίας και κατάστημα με εμβαδόν μέχρι 100 τ.μ. είτε μία μονάδα κατοικίας και γραφείο με εμβαδόν μέχρι 250 τ.μ. μέχρι δύο μονάδες σε κάθε αλλοδαπό ή ζεύγος αλλοδαπών, σε διαφορετικές αναπτύξεις.

- Απόκτηση οικοπέδου ή γης που δεν έχει διαχωρισθεί σε οικόπεδα με έκταση μέχρι 4.000 τ.μ., για την ανέγερση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση.

- Σε περίπτωση ζεύγους παραχωρείται μόνο μία άδεια ως ανωτέρω.

Για ξένη εταιρεία και καταπίστευμα προς όφελος αλλοδαπού, ισχύουν οι ίδιοι περιορισμοί με τα πιο πάνω. Ωστόσο, δεν εφαρμόζονται περιορισμοί σχετικά με την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από νομικά πρόσωπα που ελέγχονται από αλλοδαπούς και συστήνονται σε κράτος-μέλος της Ε.Ε. ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

Ελαστικές Εγκύκλιοι χωρίς τροποποίηση του νόμου

Η βασική νομοθεσία επιτρέπει κτήση μόνο για ιδιοκατοίκηση, επαγγελματική στέγη και βιομηχανική ανάπτυξη, και εισάγει συγκεκριμένους περιορισμούς κυρίως ως προς τη χρήση και τον αριθμό των ακινήτων. Η Ελεγκτική αναφέρει ότι η Νομοθεσία τροποποιήθηκε το 2011 ώστε να συνάδει με το Κοινοτικό Δίκαιο και ως συνέπεια, δεν εφαρμόζονται περιορισμοί σε κοινοτικές εταιρείες (συμπεριλαμβανομένων κυπριακών), ανεξαρτήτως αν αυτές ελέγχονται από αλλοδαπούς.

«Από τότε το παράθυρο που δημιουργήθηκε αφέθηκε ανοιχτό, χωρίς η Πολιτεία να εξετάσει το ενδεχόμενο θέσπισης συγκεκριμένων περιορισμών. Η Εγκύκλιος του 2013 προσέδωσε επενδυτικό χαρακτήρα στις αγορές, ενώ η έλλειψη περιορισμών στον αριθμό πράξεων ενίσχυσε την εμπορική εκμετάλλευση. Η έκδοση πιο ελαστικών Εγκυκλίων, χωρίς τροποποίηση του Νόμου, δημιουργεί αμφιβολίες ως προς τη νομιμότητα τους», υπογραμμίζει ο Γενικός Ελεγκτής, Ανδρέας Παπακωνσταντίνου, στην Ειδική Έκθεση.

Καθώς δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για το ποσοστό περιουσίας που πραγματικά ανήκει σε αλλοδαπούς, ο Γενικός Ελεγκτής τονίζει ότι απαιτείται καθορισμός νέας πολιτικής με σαφείς στόχους, λαμβάνοντας υπόψη τα οικονομικά, γεωπολιτικά και άλλα στρατηγικά συμφέροντα της Κυπριακής Δημοκρατίας.

«Στο πλαίσιο της εν λόγω πολιτικής, απαιτείται και ο εκσυγχρονισμός της Νομοθεσίας. Η εν λόγω πολιτική πρέπει να συνάδει με Κοινοτικό Δίκαιο, το οποίο εμποδίζει τη θέσπιση αυθαίρετων περιορισμών. Δύναται όμως να τεθούν περιορισμοί για λόγους δημόσιας ασφάλειας, υγείας ή στρατηγικών συμφερόντων», σύμφωνα με τον Ανδρέα Παπακωνσταντίνου.

Η έκθεση επισημαίνει ότι τα περισσότερα ευρωπαϊκά κράτη έχουν θεσπίσει τέτοιους περιορισμούς.

Τα στοιχεία του Κτηματολογίου δείχνουν ότι κατά τα έτη 2020-2024, ο αριθμός των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν σε αλλοδαπούς αγοραστές παρουσιάζει αυξητική τάση.

«Υποδηλώνει το αυξημένο ενδιαφέρον για αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς καθώς και την αναγκαιότητα αποτελεσματικής διαχείρισης του θέματος», σημειώνει η Έκθεση.

Όσον αφορά την Επαρχία Λευκωσίας, οι ξένοι αγοραστές το 2024 προέρχονται κυρίως από Κίνα, Λίβανο, Ρωσία και Ισραήλ.

Η συμβολή των ξένων επενδύσεων στην ανάπτυξη

Όπως αναφέρει η Έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας, η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς παρουσιάζει τόσο θετικές όσο και αρνητικές επιπτώσεις.

«Από τη μία πλευρά, σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας καθώς και από μελέτες και δημοσιεύματα, η εισροή ξένων επενδύσεων έχει συμβάλει στην οικονομική ανάπτυξη, τη δημιουργία θέσεων εργασίας στον κατασκευαστικό τομέα αλλά και σε συναφείς εργασίες και την αναβάθμιση των υποδομών σε δημοφιλείς περιοχές όπως η Πάφος, η Λεμεσός και η Αγία Νάπα», υπογραμμίζει η Έκθεση.

«Σπρώχνουν» τις τιμές ακινήτων προς τα πάνω

Από την άλλη, η Ελεγκτική σημειώνει ότι έχουν καταγραφεί σημαντικά προβλήματα, όπως η δραματική αύξηση των τιμών πώλησης και ενοικίασης ακινήτων, η μειωμένη προσιτότητα στέγασης για τους Κύπριους, περιβαλλοντικές πιέσεις, και ανησυχίες για απώλεια ελέγχου επί της εθνικής περιουσίας, καθώς και αλλοίωση του τοπικού χαρακτήρα ορισμένων περιοχών.

«Συμπερασματικά, ενώ οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα έχουν ενισχύσει την κυπριακή οικονομία, κρίνεται αναγκαίος ο επανασχεδιασμός του θεσμικού πλαισίου, ώστε να διασφαλίζεται η κοινωνική συνοχή, η περιβαλλοντική προστασία και η πρόσβαση των Κυπρίων στην αγορά κατοικίας», καταλήγει η Έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας.