Πολεοδομία με χρονόμετρο

Μια συνεδρία που δεν έπρεπε να γίνει έτσι

Το βράδυ της Πέμπτης, 12 Νοεμβρίου, το Δημοτικό Συμβούλιο Λευκωσίας κλήθηκε να εγκρίνει τις αιτιολογημένες απόψεις και εισηγήσεις του Δήμου προς το Πολεοδομικό Συμβούλιο για το νέο Τοπικό Σχέδιο. Το έγγραφο, περίπου τριακοσίων σελίδων, δόθηκε στους συμβούλους ελάχιστες ημέρες νωρίτερα, αλλά τροποποιούνταν συνεχώς μέχρι και το μεσημέρι της ίδιας ημέρας. Η τελική του μορφή στάλθηκε στους δημοτικούς συμβούλους στη 13:30. Λίγες ώρες αργότερα καλούνταν να το ψηφίσουν.

Από την έναρξη της συνεδρίας οι πολιτικές ομάδες εξέφρασαν την αντίθεσή τους στο ασφυκτικό χρονοδιάγραμμα. Ο Αντιδήμαρχος Δημοτικού Διαμερίσματος Λευκωσίας, Χρύσανθος Φάκας, εισηγήθηκε να ζητηθεί παράταση. Ο Δήμαρχος, Χαράλαμπος Προύντζος, επέμεινε στην άμεση έγκριση, επικαλούμενος την προθεσμία της Κυριακής 15 Νοεμβρίου. Η πρόταση εγκρίθηκε τελικά με τροποποιήσεις.

Δημοτικοί σύμβουλοι το έθεσαν χθες ανοιχτά, ο Δήμαρχος φέρνει το Σώμα αντιμέτωπο με ασφυκτικά χρονοδιαγράμματα, που δεν αφήνουν περιθώριο για πλήρη κατανόηση των εγγράφων που καλείται να εγκρίνει. Κατά την άποψη του γράφοντος, η εικόνα αυτή δεν περιγράφει διαβούλευση αλλά επικύρωση. Ένα Συμβούλιο που λαμβάνει το τελικό κείμενο το μεσημέρι και το ψηφίζει το βράδυ δεν αποφασίζει· προσυπογράφει. Οι δε τροποποιήσεις που χρειάστηκαν επί τόπου δεν μαρτυρούν ζωντάνια διαδικασίας· μαρτυρούν πόσο ανέτοιμο έφτασε το κείμενο στο τραπέζι.

Οι θέσεις που μπορεί να αξίζουν εκατομμύρια

Ένα Τοπικό Σχέδιο δεν είναι διοικητική εγκύκλιος. Είναι το εργαλείο με το οποίο, δυνάμει του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, καθορίζεται τι επιτρέπεται να ανεγερθεί σε κάθε γωνιά της πόλης. Ζώνες, συντελεστές δόμησης, μέγιστα ύψη και χρήσεις γης δεν είναι ουδέτερες τεχνικές παράμετροι. Είναι οι μεταβλητές που καθορίζουν την αξία της γης.

Οφείλουμε ακρίβεια. Οι θέσεις του Δήμου δεν εγκρίνουν από μόνες τους νέες ζώνες. Υποβάλλονται στο Πολεοδομικό Συμβούλιο, και το νέο Σχέδιο αναμένεται να δημοσιευθεί περί τα μέσα του 2028 (Δήμος Λατσιών–Γερίου, 2026). Η εισήγηση όμως της δημοτικής αρχής της πρωτεύουσας για τα δικά της όρια δεν είναι μια γνώμη ανάμεσα σε χιλιάδες. Είναι το βαρύτερο θεσμικό σήμα που θα λάβει το Πολεοδομικό Συμβούλιο για την καρδιά της Λευκωσίας. Γι' αυτό και κάθε γραμμή του θα έπρεπε να έχει διαβαστεί, όχι να έχει ξεφυλλιστεί.

Η αύξηση ενός συντελεστή ή η αναβάθμιση μιας ζώνης μπορεί να πολλαπλασιάσει την αξία ενός ακινήτου χωρίς ο ιδιοκτήτης να κινήσει ένα δάκτυλο. Το φαινόμενο της ακέρδιστης υπεραξίας είναι γνωστό στη θεωρία του αστικού σχεδιασμού. Ο Molotch (1976) περιέγραψε την πόλη ως "μηχανή ανάπτυξης", όπου οι αποφάσεις χρήσεων γης γίνονται το κατεξοχήν πεδίο πίεσης οργανωμένων συμφερόντων. Ο Flyvbjerg (1998), μελετώντας το πολεοδομικό σχέδιο του Όλμποργκ, έδειξε ότι ο σχεδιασμός κρίνεται συχνά όχι στο περιεχόμενο αλλά στη διαδικασία: ποιος γνωρίζει τι, πότε και πόσο χρόνο έχει ο άλλος να αντιδράσει.

Δεν ισχυριζόμαστε ότι οιοδήποτε συγκεκριμένο πρόσωπο ευνοείται από το έγγραφο. Ισχυριζόμαστε κάτι απλούστερο και σοβαρότερο, όταν διακυβεύονται τέτοια συμφέροντα, η βιασύνη στερεί τον δημόσιο έλεγχο από το μόνο εργαλείο που διαθέτει: τον χρόνο. Ένα έγγραφο που δεν διαβάστηκε δεν μπορεί να ελεγχθεί. Και ένα έγγραφο που δεν ελέγχθηκε δεν μπορεί να εμπνεύσει εμπιστοσύνη.

Η πόλη δεν είναι μόνο τετραγωνικά

Κατά τη συζήτηση δημοτική σύμβουλος έθεσε και μια διάσταση που σπανίως χωρά στις λογιστικές καταστάσεις: την ποιότητα ζωής, την οπτική ρύπανση και τον εικαστικό ορίζοντα της πόλης. Η παρατήρηση δεν είναι αισθητική πολυτέλεια. Ο Gehl (2010) έχει δείξει ότι η κλίμακα των κτιρίων και η σχέση τους με τον δημόσιο χώρο καθορίζουν αν μια πόλη θα κατοικείται ή απλώς θα διασχίζεται.

Η Λευκωσία είναι πόλη με ενετικά τείχη, βυζαντινές εκκλησίες και ιστορικό κέντρο που έχει ήδη υποστεί τη διχοτόμηση και την εγκατάλειψη. Ο ορίζοντάς της είναι κοινό κτήμα και συλλογική μνήμη, όχι απόθεμα δομήσιμου όγκου. Μια συστάδα πύργων στο λάθος σημείο δεν διορθώνεται με μια επόμενη αναθεώρηση. Το μπετόν δεν κατεδαφίζεται επειδή αλλάξαμε γνώμη.

Και ας μην ξεχνάμε τη χρονική κλίμακα. Η προηγούμενη ολοκληρωμένη αναθεώρηση των Τοπικών Σχεδίων Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου δημοσιεύθηκε τον Μάρτιο του 2003 και οριστικοποιήθηκε το 2006 (Cyprus Property News, 2006). Η επόμενη έρχεται σχεδόν είκοσι χρόνια αργότερα. Ό,τι αποφασιστεί τώρα θα διαμορφώνει τη Λευκωσία για τα επόμενα δεκαπέντε με είκοσι χρόνια. Και ό,τι χτιστεί στη βάση του δεν αναστρέφεται. Ένα έργο οδοποιίας που καθυστερεί ένα χρόνο τελικά τελειώνει. Ένας λανθασμένος συντελεστής δόμησης μένει χτισμένος για πάντα.

Η επιλεκτική ιερότητα της προθεσμίας

Το επιχείρημα της αμετάκλητης προθεσμίας καταρρέει με τα ίδια τα δημόσια στοιχεία. Η πρόσκληση για υποβολή εισηγήσεων άνοιξε στις 15 Ιουνίου 2026, με προθεσμία έως τις 18 Οκτωβρίου (Δήμος Λατσιών–Γερίου, 2026). Τον Σεπτέμβριο ο κ. Προύντζος χαρακτήριζε το χρονοδιάγραμμα ιδιαίτερα πιεστικό και ανέφερε ότι ο Δήμος και η Ένωση Δήμων είχαν ζητήσει σύντομη παράταση. Τόνιζε μάλιστα ότι η διαδικασία πρέπει να είναι "καλά τεκμηριωμένη και διαφανής" (Cyprus Mail, 2026).

Η παράταση δόθηκε. Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως ανακοίνωσε ότι η προθεσμία παρατείνεται έως την Κυριακή 15 Νοεμβρίου 2026 (Ταχυδρόμος 24, 2026). Ο Δήμος είχε, επομένως, πέντε μήνες. Ζήτησε παράταση και την πήρε. Και παρ' όλα αυτά, το τελικό κείμενο έφτασε στους εκλεγμένους εκπροσώπους των δημοτών το μεσημέρι της ημέρας της ψηφοφορίας.

Το ερώτημα, λοιπόν, δεν είναι αν η προθεσμία ήταν σφιχτή. Είναι πού πήγαν οι πέντε μήνες. Και αφού ο ίδιος ο Δήμος απέδειξε τον Σεπτέμβριο ότι παράταση μπορεί να ζητηθεί και να δοθεί, η εισήγηση του Αντιδημάρχου για ένα δεύτερο, σύντομο αίτημα δεν ήταν ανεδαφική. Ήταν το αυτονόητο. Όταν ένας Δήμαρχος που ζήτησε χρόνο από το κράτος αρνείται να δώσει χρόνο στο δικό του Συμβούλιο, η αντίφαση δεν χρειάζεται σχολιασμό. Αρκεί να καταγραφεί.

Η στενότητα του χρόνου, κατά την κρίση μας, ήταν τεχνητή. Δεν την επέβαλε το κράτος, το οποίο είχε ήδη δώσει παράταση. Τη δημιούργησε ο τρόπος με τον οποίο η Δημαρχία διαχειρίστηκε τους πέντε μήνες: η συζήτηση στο Συμβούλιο ορίστηκε τρεις ημέρες πριν από τη λήξη, με κείμενο που ακόμη αλλάζει. Όταν η πίεση χρόνου προκύπτει από εσωτερική διαχείριση και όχι από εξωτερικό καταναγκασμό, δεν πρόκειται για ανάγκη. Πρόκειται για επιλογή. Και η επιλογή αυτή έχει ένα συγκεκριμένο αποτέλεσμα: το Συμβούλιο να μην έχει τον χρόνο να διαφωνήσει ουσιαστικά.

Η ακαμψία αυτή γίνεται προκλητική αν τη συγκρίνει κανείς με την ευεξία που επιδεικνύεται στα έργα του ίδιου του Δήμου. Η ανάπλαση της οδού Τρικούπη (Φάση Α1) ξεκίνησε τον Ιανουάριο του 2023 με προβλεπόμενη διάρκεια 16 μηνών (Alphanews, 2023). Εγκαινιάστηκε στις 2 Ιουνίου 2026, 41 μήνες μετά την έναρξη (Offsite, 2026a). Η ανάπλαση της λεωφόρου Κωνσταντίνου Παλαιολόγου, της οποίας τη σύμβαση υπέγραψε ο ίδιος ο κ. Προύντζος τον Σεπτέμβριο του 2024, προβλεπόταν να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2025 και να ολοκληρωθεί σε 20 μήνες (Δήμος Λευκωσίας, 2024). Τον Ιούνιο του 2026 η ολοκλήρωση υπολογιζόταν για τα μέσα Δεκεμβρίου (Offsite, 2026b)· τον Οκτώβριο, για τις αρχές του 2027 (CyprusNews.eu, 2026). Και για την ανάπλαση του παλαιού ΓΣΠ, που τον Μάιο του 2024 ανακοινωνόταν για το φθινόπωρο, η παράδοση έμενε τον Μάρτιο του 2025 "εντός των επόμενων ημερών" (Cyprus Mail, 2024· Nomisma, 2025, σ. 60).

Ο χρόνος, λοιπόν, βρίσκεται. Βρίσκεται για τα έργα, για τα εργοτάξια, για τις κυκλοφοριακές ρυθμίσεις που παρατείνονται μήνα με τον μήνα. Δεν βρέθηκε μόνο για το Δημοτικό Συμβούλιο, και μόνο για το έγγραφο που θα καθορίσει πώς θα αναπτυχθεί η πόλη για δεκαπέντε με είκοσι χρόνια. Κατά τη γνώμη μας, η ασυμμετρία αυτή δεν είναι διοικητική σύμπτωση. Είναι ιεράρχηση προτεραιοτήτων. Και η ιεράρχηση αυτή φέρει την υπογραφή της Δημαρχίας.

Δημοκρατία της υπογραφής ή δημοκρατία της κρίσης;

Το ευρωπαϊκό κεκτημένο είναι σαφές ως προς το πνεύμα της συμμετοχής στον σχεδιασμό. Η Σύμβαση του Όρχους, την οποία η Κυπριακή Δημοκρατία κύρωσε το 2003, απαιτεί η συμμετοχή σε σχέδια να γίνεται με εύλογα χρονικά πλαίσια (UNECE, 1998, άρθρα 6 και 7). Η Οδηγία 2001/42/ΕΚ για τη στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση απαιτεί να δίνεται έγκαιρη και ουσιαστική δυνατότητα γνωμοδότησης, εντός κατάλληλων χρονικών πλαισίων (Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και Συμβούλιο, 2001, άρθρο 6 παρ. 2). Οι διατάξεις αυτές αφορούν το κοινό. Αν όμως το δικαίωμα αυτό αναγνωρίζεται στον απλό πολίτη, πολλώ μάλλον οφείλει να γίνεται σεβαστό ως πνεύμα έναντι των εκλεγμένων εκπροσώπων του.

Η Arnstein (1969), στην κλασική "κλίμακα συμμετοχής", κατέτασσε στις κατώτερες βαθμίδες τις διαδικασίες όπου η διαβούλευση υπάρχει τυπικά αλλά στερείται ουσίας. Είναι η διαβούλευση ως διακόσμηση. Ένα Συμβούλιο που καλείται να ψηφίσει τριακόσιες σελίδες, που οριστικοποιήθηκαν το ίδιο μεσημέρι, δεν ασκεί έλεγχο. Απλώς σφραγίζει. Ούτε η έγκριση με τροποποιήσεις αλλάζει την εικόνα· διορθώσεις της τελευταίας στιγμής σε κείμενο που δεν μελετήθηκε δεν συνιστούν διαβούλευση.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η ενστάση δεν ήρθε μόνο από την αντιπολίτευση. Η εισήγηση για παράταση προήλθε από μέλος της ίδιας της δημοτικής ηγεσίας, τον Αντιδήμαρχο κ. Χρύσανθο Φάκα. Όταν οι επιφυλάξεις διατυπώνονται από διαφορετικές πλευρές του Συμβουλίου, η επιμονή του Δημάρχου δεν μπορεί να αποδοθεί σε κομματικές σκοπιμότητες των επικριτών του. Είναι ζήτημα θεσμικής κουλτούρας.

Επίλογος: τέσσερα ερωτήματα που απαιτούν απάντηση

Η δημοσιότητα δικαιούται να γνωρίζει και ο Δήμαρχος οφείλει να απαντήσει δημόσια:

1. Αφού ο Δήμος είχε πέντε μήνες, πότε ολοκληρώθηκε το έγγραφο και γιατί η τελική του μορφή στάλθηκε στους συμβούλους μόλις λίγες ώρες πριν από την ψηφοφορία;
2. Ο Δήμος ζήτησε και εξασφάλισε παράταση τον Σεπτέμβριο και ανέχεται μετατοπίσεις μηνών στα δικά του έργα, όπως η Τρικούπη και η Παλαιολόγου. Γιατί απορρίφθηκε τότε η εισήγηση του Αντιδημάρχου για νέο αίτημα παράτασης για το βαρύτερο έγγραφο που θα ψηφίσει αυτή η θητεία;
3. Ποιες συγκεκριμένες αλλαγές ζωνών, συντελεστών και υψών περιλαμβάνει το κείμενο που εγκρίθηκε, ποιες τροποποιήσεις έγιναν κατά τη συνεδρία, και σε ποιες περιοχές;
4. Πότε θα δημοσιοποιηθεί ολόκληρο το έγγραφο, ώστε να το κρίνουν οι ίδιοι οι δημότες;

Ο χωροταξικός σχεδιασμός είναι η πιο μακροπρόθεσμη απόφαση που λαμβάνει μια δημοτική αρχή. Τα επιχειρηματικά προγράμματα αλλάζουν με κάθε θητεία. Τα κτίρια μένουν για γενιές. Η Λευκωσία δεν είναι οικόπεδο προς αξιοποίηση ούτε εκκρεμότητα που διεκπεραιώνεται πριν το Σαββατοκύριακο. Είναι η πρωτεύουσα του Ελληνισμού της Κύπρου, και το μέλλον της αξίζει κάτι περισσότερο από ένα απόγευμα.

Βιβλιογραφία

Alphanews. (2023, 25 Ιανουαρίου). Αρχίζουν οι εργασίες ανάπλασης της οδού Τρικούπη στην παλιά Λευκωσία. https://www.alphanews.live/cyprus/archizoun-oi-ergasies-anaplasis-tis-odou-trikoupi-stin-palia-lefkosia/

Arnstein, S. R. (1969). A ladder of citizen participation. Journal of the American Institute of Planners, 35(4), 216–224. https://doi.org/10.1080/01944366908977225

Cyprus Mail. (2024, May 8). Old GSP stadium area project to be finished in autumn. https://www.cyprus-mail.com/2024/05/08/old-gsp-stadium-area-project-to-be-finished-in-autumn

Cyprus Mail. (2026, September 11). Nicosia mayor calls for greater input on local plan. https://cyprus-mail.com/2026/09/11/nicosia-mayor-calls-for-greater-input-on-local-plan

Cyprus Property News. (2006, October 20). Planning changes spark controversy. https://www.news.cyprus-property-buyers.com/2006/10/20/planning-changes-spark-controversy/id=0049

CyprusNews.eu. (2026, Οκτώβριος). Λευκωσία: Ανοίγει τη Δευτέρα η έξοδος προς το ΟΧΙ — Τι παραμένει κλειστό. https://cyprusnews.eu/editors-choice/lefkosia-ochi-exodos-5-oktovriou-kleistoi-dromoi-2026/

Flyvbjerg, B. (1998). Rationality and power: Democracy in practice. University of Chicago Press.

Gehl, J. (2010). Cities for people. Island Press.

Molotch, H. (1976). The city as a growth machine: Toward a political economy of place. American Journal of Sociology, 82(2), 309–332. https://doi.org/10.1086/226311

Nomisma. (2025, Μάρτιος). Ανάπλαση του παλιού ΓΣΠ. Nomisma, (132), 60. https://nomisma.com.cy/wp-content/uploads/2025/04/132-nomisma-MARCH-2025-EE.pdf

Offsite. (2026a, Ιούνιος). Νέα εποχή για το ιστορικό κέντρο της Λευκωσίας: Εγκαινιάστηκε η ανάπλαση της οδού Τρικούπη. https://www.offsite.com.cy/eidiseis/koinonia/nea-epohi-gia-istoriko-kentro-tis-leykosias-egkainiastike-i-anaplasi-tis-odoy

Offsite. (2026b, Ιούνιος). Λευκωσία: Κλείνουν κεντρικοί δρόμοι από τις 4 Ιουνίου λόγω έργων στην Τάφρο. https://www.offsite.com.cy/eidiseis/koinonia/leykosia-kleinoyn-kentrikoi-dromoi-apo-tis-4-ioynioy-logo-ergon-stin-tafro

United Nations Economic Commission for Europe. (1998). Convention on access to information, public participation in decision-making and access to justice in environmental matters (Aarhus Convention).

Δήμος Λατσιών–Γερίου. (2026, 9 Ιουλίου). Παρουσίαση Τοπικού Σχεδίου [Παρουσίαση]. https://latsia-geri.eu/wp-content/uploads/2026/07/Paroysiash-Topikoy-Schedioy-9-Ioylioy-2026.pdf

Δήμος Λευκωσίας. (2024, 10 Σεπτεμβρίου). Υπογραφή για το έργο "Ανάπλαση Εσωτερικού Περιμετρικού Τόξου Τάφρου – Φάση Α’" [Ανακοίνωση]. https://www.nicosia.org.cy/el-GR/news/announcements/2024/20298/

Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και Συμβούλιο. (2001). Οδηγία 2001/42/ΕΚ σχετικά με την εκτίμηση των επιπτώσεων ορισμένων σχεδίων και προγραμμάτων στο περιβάλλον. Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων, L 197, 30–37.

Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος του 1972, όπως τροποποιήθηκε.

Ταχυδρόμος 24. (2026, 29 Σεπτεμβρίου). Παράταση στην περίοδο υποβολής απόψεων και εισηγήσεων για την εκπόνηση των Τοπικών Σχεδίων Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου. https://www.taxidromos24.com/2026/09/29/