«Μαγείρεμα» συναλλαγής ακινήτου με το Τμήμα Φορολογίας… θεατή

Μια ανώνυμη καταγγελία για πώληση ακινήτου «γνωστού επιχειρηματία» την περίοδο 2015–2017 οδήγησε την Ελεγκτική Υπηρεσία σε ειδικό έλεγχο του Τμήματος Φορολογίας και στον τρόπο με τον οποίο το Τμήμα χειρίστηκε φορολογικά τους εμπλεκόμενους φακέλους. Τα πρόσωπα και οι εταιρείες εμφανίζονται ανωνυμοποιημένα («Α», «Β», «Γ» κ.ο.κ.), όμως οι αριθμοί είναι συγκεκριμένοι – και οι επισημάνσεις βαριές: ενώ υπήρξαν, «σε αρκετά χρονικά σημεία», προειδοποιητικές ενδείξεις αυξημένου κινδύνου, το Τμήμα Φορολογίας «δεν φαίνεται να εντόπισε ή/και να εξέτασε δεόντως τις εν λόγω συναλλαγές, ώστε να λάβει σχετικές διορθωτικές ενέργειες». Στο επίκεντρο μπαίνουν η ξαφνική υποτίμηση της τιμής, οι ασυνέπειες στο κόστος, μια επαναγορά με χρηματοδότηση από «τον ίδιο κύκλο» και οι καθυστερήσεις που –όπως προειδοποιεί η Έκθεση– «κλειδώνουν» την αναθεώρηση φορολογιών.

Το «κούρεμα» 44% και η ζημιά που «έσβησε» κέρδη

Στον πρόλογο του Γενικού Ελεγκτή καταγράφεται ότι η αρχική συμφωνία πώλησης (2015) αποτιμούσε το ακίνητο «Α» στα €19,35 εκατ., αλλά το 2016 οι συμφωνίες ακυρώθηκαν και αντικαταστάθηκαν με νέες, μειώνοντας την τιμή κατά €8,5 εκατ. Η Έκθεση σημειώνει πως το ποσό αυτό «φαίνεται ότι χαρίστηκε» χωρίς λογική και επαρκή εξήγηση και ότι, εξαιτίας της αλλαγής, αντί κέρδους προέκυψε ζημιά €7,7 εκατ., η οποία αξιοποιήθηκε λογιστικά για την εξάλειψη φορολογητέων κερδών του 2016.

Κόστη που δεν «βγαίνουν» και τόκοι σε περίοδο αδράνειας

Η Ελεγκτική εντοπίζει σοβαρές ασυνέπειες στο κόστος: Στον φορολογικό φάκελο (2013) εμφανίζεται κόστος γης και ανέγερσης περίπου €9,3 εκατ., ενώ στις οικονομικές καταστάσεις αναγνωρίστηκε σε €15,8 εκατ. και στην πώληση του 2016 το κόστος λογίστηκε στα €18,6 εκατ., με «αισθητά αυξημένη κεφαλαιοποίηση τόκων» ακόμη και σε περίοδο αδράνειας.

Σε άλλο σημείο αναφέρεται ότι κεφαλαιοποιήθηκε κόστος δανεισμού €7,9 εκατ. (2008–2015) με ενδεικτικό επιτόκιο 11,5%, ενώ ο δανειολήπτης (εταιρεία-μέλος) φαίνεται να είχε σχετικό κόστος €58 εκατ. με 6,6% για την ίδια περίοδο – απόκλιση που, κατά την Ελεγκτική, χρειάζεται τεκμηρίωση καθώς ενδέχεται να διόγκωσε λογιστικά το κόστος.

Και η σύγκριση «φωνάζει»: Το έργο ολοκληρώθηκε (2018) με συνολικό κόστος περίπου €47,7 εκατ., ενώ άλλο παρόμοιο έργο στην ίδια περιοχή, αντίστοιχης ποιότητας, ολοκληρωμένο το 2022 και σχεδόν διπλάσιου μεγέθους, κοστολογήθηκε στα €42,9 εκατ. – περίπου €5 εκατ. χαμηλότερα.

Επαναγορά €25 εκατ. και «επιστροφή» σε συνδεδεμένα πρόσωπα

Η Έκθεση στήνει –ακόμη και με σχετικό γράφημα– ένα πλέγμα συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη, όπου το ακίνητο «Α» πωλείται το 2016, περνά σε εταιρική δομή με ξένο «κρίκο» και το 2017 επανεμφανίζεται σε κυπριακή εταιρεία, με τελικούς πραγματικούς ιδιοκτήτες την άμεση οικογένεια του προσώπου «Β».

Τον Αύγουστο του 2017 η κυπριακή εταιρεία «Ζ» απέκτησε το 100% της ξένης «ΣΤ» έναντι €25 εκατ., η οποία ήταν ο μοναδικός μέτοχος της κυπριακής «Ε» (ιδιοκτήτριας του ακινήτου). Με αυτό το βήμα, η «Ζ» απέκτησε έμμεσα την «Ε» και το ακίνητο. Η Ελεγκτική σημειώνει ότι η «Ε» εμφανίζει καθαρή περιουσία (equity) €35 εκατ. και ότι τα δεδομένα αυτά έχριζαν διερεύνησης, αφού η τιμή επαναγοράς παρουσιαζόταν μειωμένη τουλάχιστον κατά €10 εκατ.

Κλειδί είναι και η χρηματοδότηση: από τις ελεγμένες καταστάσεις προκύπτει ότι η «Ζ» δεν είχε τραπεζικούς λογαριασμούς και τα €25 εκατ. καλύφθηκαν κατά €19,5 εκατ. μέσω εκχώρησης από την «Η» (μητρική 100% της «Ζ») και κατά €5,5 εκατ. ως υποχρεώσεις προς «εμπορικούς πιστωτές». Από τα €19,5 εκατ., τα €15 εκατ. προήλθαν από εκχώρηση της «Γ» (του αρχικού πωλητή) και τα €4,5 εκατ. από εκχώρηση ξένης εταιρείας σε χώρα του εξωτερικού.

Η Ελεγκτική θέτει ευθέως το ερώτημα κατά πόσον πρόκειται για αυθεντικές εμπορικές πράξεις μεταξύ τρίτων ή για συναλλαγές συνδεδεμένων που θα έπρεπε να εξεταστούν με βάση το άρθρο 33 (arm’s length) – ενώ, όπου απαιτείται, να επιβληθούν φορολογίες και να ενημερωθεί η ΜΟΚΑΣ.

ΚΕΠ και προνομιούχες μετοχές – κεφάλαια €61,5 εκατ.

Η υπόθεση δεν μένει στην αγοραπωλησία. Η «Ε» φέρεται να άντλησε, μέσω Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος, κεφάλαια €61,5 εκατ. (2015–2019) εκδίδοντας προνομιούχες μετοχές προς ξένους υπηκόους, με κόστος έκδοσης (2019) €13,5 εκατ. ή 22% του κεφαλαίου – ποσοστό που η Ελεγκτική χαρακτηρίζει «ιδιαίτερα υψηλό» και άξιο διερεύνησης.

Παράλληλα, σημειώνεται ότι, βάσει φορολογικών δηλώσεων 2015–2022, ενδέχεται να διεκδικήθηκαν ως εκπιπτόμενα έξοδα εξασφάλισης κεφαλαίου €8,4 εκατ. σε αντίθεση με τη νομοθεσία, χωρίς να προκύπτει σχετικός έλεγχος.

Και υπάρχει και το «σήμα» που δύσκολα προσπερνάς: η τιμή παραχώρησης μετοχών σε ξένους επενδυτές (€85,8–€92,6 ανά μετοχή) ήταν πολλαπλάσια της τιμής παραχώρησης μετοχών προς συνδεδεμένη εταιρεία («Η») στα €1,78 ανά μετοχή – απόκλιση έως 5.100% – με την Ελεγκτική να θέτει ερωτηματικά για το κατά πόσον τηρήθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 33 και η αγοραία βάση της συναλλαγής.

Καθυστερήσεις που «κλειδώνουν» τον έλεγχο

Η Ελεγκτική καταγράφει καθυστερήσεις τόσο στην υποβολή δηλώσεων εισοδήματος όσο και στην επιβολή φορολογιών από το Τμήμα Φορολογίας, με αποτέλεσμα: απώλεια του δικαιώματος αναθεώρησης όταν παρήλθε η περίοδος των έξι ετών (Άρθρο 23 του Ν.4/78), επιβολή φόρου «βάσει δήλωσης» αντί βάσει εξέτασης και ενδεχόμενη απώλεια δημόσιων εσόδων.

Τι απαντά το Τμήμα Φορολογίας

Στο Παράρτημα ΙΙΙ δημοσιεύεται αυτούσια η απάντηση του Εφόρου Φορολογίας (5 Αυγούστου 2025): Το Τμήμα αναφέρει ότι έχει ξεκινήσει την εξέταση των ζητημάτων, αλλά –λόγω του αριθμού εταιρειών και του όγκου ευρημάτων/παρατηρήσεων– δεν είναι ακόμη σε θέση να δώσει συγκεκριμένα σχόλια, διορθωτικές ενέργειες ή χρονοδιάγραμμα, σημειώνοντας ότι θα ενημερώσει μετά την ολοκλήρωση της εξέτασης.

Το μεγάλο ερώτημα που μένει, όπως το θέτει ο Γενικός Ελεγκτής, είναι πώς ένα τόσο πυκνό πλέγμα «ενδείξεων κινδύνου» και πράξεων εκατομμυρίων δεν εντοπίστηκε εγκαίρως. Και αυτό είναι το σημείο που ξεπερνά τα ονόματα: αν το «ραντάρ» του κράτους δεν πιάνει τέτοιες υποθέσεις, πόσες άλλες περνούν απαρατήρητες;