Το παράδοξο του στεγαστικού στην Κύπρο του 2026

Η Κύπρος χτίζει περισσότερο, αλλά η αγορά κατοικίας δεν γίνεται πιο προσιτή. Το 2025 εκδόθηκαν 8.159 οικοδομικές άδειες, σχεδόν 1.300 περισσότερες από το 2024, με την αξία τους αυξημένη κατά 37,8%, τη συνολική επιφάνεια κατά 41% και τις οικιστικές μονάδες κατά 42,7%. Ο Ιανουάριος του 2026 κινήθηκε ακόμη πιο έντονα: 789 άδειες, αξίας €445,2 εκατ., με πρόβλεψη για 1.755 νέες οικιστικές μονάδες.

Η ίδια εικόνα φαίνεται και στις συναλλαγές. Από τον Ιανουάριο μέχρι τον Μάιο κατατέθηκαν 8.043 συμβόλαια πώλησης, αυξημένα κατά 12% σε σχέση με το περσινό πεντάμηνο. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων έφτασαν τις 7.628 υποθέσεις, με αποδεχθείσα αξία €1,827 δισ.

Η αντίφαση εμφανίζεται στο διαμέρισμα, δηλαδή στο προϊόν που αφορά περισσότερο τα νέα ζευγάρια και τους μισθωτούς που αναζητούν πρώτη κατοικία. Στο τέλος του 2025 οι τιμές διαμερισμάτων ήταν αυξημένες κατά 9,6% σε ετήσια βάση, έναντι 3,4% στις οικίες. Στην Πάφο η άνοδος έφτασε το 13,6%, στη Λάρνακα το 12,2% και στη Λεμεσό το 9,3%. Για ένα διαμέρισμα €250.000, μια αύξηση 9,6% σημαίνει επιπλέον €24.000 στην τιμή, μεγαλύτερη προκαταβολή και υψηλότερο δάνειο.

Περισσότερες άδειες, μεγαλύτερα έργα

Η αύξηση των οικοδομικών αδειών δεν περιορίζεται στον αριθμό τους. Το 2025 εκδόθηκαν 8.159 άδειες, από 6.827 το 2024, όμως η πιο ουσιαστική μεταβολή βρίσκεται στην αξία και στο μέγεθος των έργων που μπαίνουν στην αγορά. Η συνολική αξία των αδειών αυξήθηκε κατά 37,8%, η καλυμμένη επιφάνεια κατά 41% και οι οικιστικές μονάδες κατά 42,7%.

Η χρονιά που διανύουμε ξεκίνησε με ακόμη πιο ισχυρή ένδειξη. Τον Ιανουάριο του 2026 εκδόθηκαν 789 οικοδομικές άδειες, έναντι 446 τον ίδιο μήνα του 2025. Η αξία τους έφτασε τα €445,2 εκατ., η συνολική επιφάνεια τα 346.700 τετραγωνικά μέτρα και οι προβλεπόμενες οικιστικές μονάδες τις 1.755.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η οικοδομή κινείται με μεγαλύτερες αναπτύξεις, αυξημένη αξία και περισσότερα τετραγωνικά. Ο κλάδος παραμένει ένας από τους πιο ενεργούς της οικονομίας. Για τον αγοραστή που ψάχνει πρώτη κατοικία, το βασικό ζήτημα βρίσκεται στην τελική τιμή με την οποία οι νέες μονάδες θα βγουν στην αγορά.

Οι πωλήσεις τρέχουν, οι τιμές δεν χαμηλώνουν

Η κινητικότητα περνά και στις αγοραπωλησίες. Από τον Ιανουάριο μέχρι τον Μάιο του 2026 κατατέθηκαν παγκυπρίως 8.043 συμβόλαια πώλησης, από 7.185 την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Η αύξηση φτάνει το 12% και δείχνει ότι η ζήτηση παραμένει ενεργή, παρά το υψηλό επίπεδο τιμών.

Η Λεμεσός διατηρεί την πρώτη θέση, με 2.537 συμβόλαια στο πεντάμηνο. Ακολουθούν η Λευκωσία με 1.749, η Λάρνακα με 1.747 και η Πάφος με 1.631. Η Αμμόχωστος κινείται χαμηλότερα, με 379 συμβόλαια.

Στις μεταβιβάσεις, η εικόνα είναι ακόμη πιο βαριά. Το πρώτο πεντάμηνο του 2026 καταγράφηκαν 7.628 υποθέσεις, που αφορούσαν 8.502 ακίνητα. Το δηλωθέν ποσό έφτασε το €1,69 δισ. και το αποδεχθέν ποσό το €1,827 δισ.

Τα στοιχεία περιγράφουν αγορά με συναλλαγές και ρευστότητα. Οι τιμές, όμως, κρατούνται ψηλά. Όσο οι πωλήσεις διατηρούν ρυθμό και τα διαμερίσματα συνεχίζουν να ακριβαίνουν, η πρώτη κατοικία γίνεται δυσκολότερη υπόθεση για όσους αγοράζουν με μισθό και στεγαστικό δάνειο.

Τα διαμερίσματα ανεβαίνουν πιο γρήγορα

Το πιο πιεσμένο σημείο της αγοράς είναι το διαμέρισμα. Εκεί στρέφεται πρώτα ένα νέο ζευγάρι, ένας εργαζόμενος που θέλει να φύγει από το ενοίκιο ή μια οικογένεια που αναζητά πρώτη κατοικία σε αστική περιοχή.

Τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας για το δ’ τρίμηνο του 2025 δείχνουν καθαρά τη διαφορά. Ο γενικός δείκτης τιμών κατοικιών αυξήθηκε κατά 7,1% σε ετήσια βάση. Οι οικίες ανέβηκαν 3,4%. Τα διαμερίσματα αυξήθηκαν 9,6%.

Η μεγαλύτερη πίεση καταγράφεται εκτός του παραδοσιακού επίκεντρου της Λεμεσού. Στην Πάφο οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν 13,6%, στη Λάρνακα 12,2% και στη Λεμεσό 9,3%. Η Λευκωσία κινήθηκε πιο συγκρατημένα, με αύξηση 3%, ενώ η Αμμόχωστος κατέγραψε μείωση 4,1%.

Η γεωγραφία αυτή αλλάζει τη συζήτηση. Η Λεμεσός παραμένει η πιο απαιτητική αγορά, αλλά η άνοδος στη Λάρνακα και στην Πάφο δείχνει ότι η πίεση απλώνεται σε επαρχίες που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν πιο προσιτές. Στη Λάρνακα η αγορά επηρεάζεται από νέες αναπτύξεις, παραλιακά έργα και προσδοκίες περαιτέρω αναβάθμισης της πόλης. Στην Πάφο, η ξένη ζήτηση κρατά ψηλά το ενδιαφέρον για διαμερίσματα και κατοικίες.

Για τον αγοραστή που κινείται με μισθό και στεγαστικό δάνειο, το 9,6% δεν είναι απλώς ποσοστό. Σε διαμέρισμα €250.000 σημαίνει περίπου €24.000 επιπλέον στην τιμή. Αυτό ανεβάζει την απαιτούμενη προκαταβολή, μεγαλώνει το δάνειο και σπρώχνει προς τα πάνω τη μηνιαία δόση.

Τι σημαίνει η αύξηση στη δόση

Η αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων περνά απευθείας στο ποσό που πρέπει να βάλει ο αγοραστής από την τσέπη του και στο δάνειο που θα ζητήσει από την τράπεζα.

Σε ένα διαμέρισμα αξίας €250.000, αύξηση 9,6% σημαίνει επιπλέον €24.000 στην τιμή. Το ίδιο ακίνητο φτάνει περίπου στις €274.000. Αν η τράπεζα χρηματοδοτήσει το 80% της αγοράς, η απαιτούμενη προκαταβολή ανεβαίνει από €50.000 σε περίπου €54.800. Το δάνειο αυξάνεται από €200.000 σε περίπου €219.200.

Με διάρκεια αποπληρωμής 30 ετών και επιτόκιο 3,12%, η μηνιαία δόση για δάνειο €200.000 διαμορφώνεται ενδεικτικά γύρω στα €856. Για δάνειο €219.200, ανεβαίνει κοντά στα €938. Η διαφορά είναι περίπου €82 τον μήνα ή σχεδόν €1.000 τον χρόνο.

Το ποσό αυτό προστίθεται σε μια ήδη πιεσμένη εξίσωση. Ο αγοραστής πρέπει να έχει προκαταβολή, να περάσει τα τραπεζικά κριτήρια, να καλύψει έξοδα μεταβίβασης, ασφάλειες και λοιπές χρεώσεις, ενώ πολλές φορές πληρώνει ήδη ενοίκιο μέχρι να ολοκληρωθεί η αγορά.

Η χαμηλότερη δόση δίνει ανάσα σε όσους έχουν ήδη την απαιτούμενη προκαταβολή. Για ένα νέο νοικοκυριό, όμως, η είσοδος στην αγορά ξεκινά πριν από το δάνειο: από τις αποταμιεύσεις που πρέπει να υπάρχουν, τα τραπεζικά κριτήρια, τα έξοδα αγοράς και την ικανότητα να στηριχθεί μια δόση κοντά στα €900 τον μήνα. Όσο ανεβαίνει η τιμή του διαμερίσματος, μεγαλώνει και το ποσό που χρειάζεται στην αρχή.

Για ποιον χτίζονται τα νέα διαμερίσματα

Η πίεση στις τιμές έχει διαφορετική αφετηρία σε κάθε επαρχία. Στη Λευκωσία, οι ντόπιοι αγοραστές κάλυψαν το 84% των αγορών στο δ’ τρίμηνο του 2025. Στη Λεμεσό το ποσοστό τους ήταν 67%. Στην Πάφο, οι ξένοι αγοραστές έφτασαν το 68%.

Η διαφορά αυτή περνά στις τιμές και στο είδος των έργων που προωθούνται. Στη Λευκωσία το διαμέρισμα παραμένει περισσότερο προϊόν μόνιμης κατοικίας, δεμένο με μισθούς, οικογενειακό προϋπολογισμό και τραπεζικό δανεισμό. Στην Πάφο η ξένη ζήτηση έχει βαρύτερο ρόλο και ανεβάζει τον πήχη της αγοράς. Στη Λάρνακα, η άνοδος 12,2% στις τιμές διαμερισμάτων δείχνει πόλη που μπαίνει σε νέο κύκλο, με αυξημένο ενδιαφέρον για αναπτύξεις και επενδυτικά ακίνητα. Στη Λεμεσό, το υψηλό επίπεδο τιμών πιέζει ήδη μέρος της ζήτησης προς μικρότερα διαμερίσματα ή περιοχές εκτός του ακριβού πυρήνα.

Η Πάφος κατέγραψε τη μεγαλύτερη αύξηση στα διαμερίσματα, με 13,6%. Ακολούθησε η Λάρνακα με 12,2% και η Λεμεσός με 9,3%. Η Λευκωσία κινήθηκε πιο χαμηλά, στο 3%. Ο ίδιος τύπος ακινήτου αποκτά διαφορετική τιμή ανάλογα με το ποιος αγοράζει, σε ποια περιοχή και για ποια χρήση.

Το κενό στις προσιτές μονάδες

Οι 1.755 οικιστικές μονάδες που προβλέπονται μόνο από τις άδειες του Ιανουαρίου δείχνουν ότι νέο προϊόν έρχεται στην αγορά. Το κρίσιμο στοιχείο για την πρώτη κατοικία βρίσκεται στην τιμή διάθεσης, στην περιοχή και στο μέγεθος του διαμερίσματος.

Για ένα νέο ζευγάρι, η επιλογή συνήθως ξεκινά από διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων σε απόσταση λογική από την εργασία, το σχολείο, τις υπηρεσίες και το οικογενειακό δίκτυο. Σε αυτήν την κατηγορία μετρά η σχέση τιμής, προκαταβολής και δόσης. Ένα ακριβότερο διαμέρισμα μπορεί να καταγραφεί στα στοιχεία ως νέα οικιστική μονάδα, αλλά να απευθύνεται σε αγοραστή με διαφορετική οικονομική δυνατότητα.

Η αγορά χρειάζεται περισσότερες μονάδες στην κατηγορία που μπορεί να χρηματοδοτήσει ένα νοικοκυριό με μισθούς Κύπρου. Εκεί βρίσκεται η μεγαλύτερη πίεση: στα διαμερίσματα που μπορούν να αγοραστούν με τραπεζικό δανεισμό, με προκαταβολή που έχει ρεαλιστικά συγκεντρωθεί και με δόση που να μη δεσμεύει υπερβολικά τον μηνιαίο προϋπολογισμό.

Τα στοιχεία του 2025 και των πρώτων μηνών του 2026 δείχνουν ενεργό οικοδομή και δυνατή ζήτηση. Το επόμενο ερώτημα για την αγορά είναι πιο συγκεκριμένο: πόσο από το νέο στοκ θα βγει σε τιμές πρώτης κατοικίας και πόσο θα κατευθυνθεί σε αγοραστές που αγοράζουν με διαφορετικό εισόδημα, διαφορετικό σκοπό και μεγαλύτερη ανοχή στην τιμή;

Το στοίχημα της πρώτης κατοικίας

Οι αριθμοί της οικοδομής δίνουν την εικόνα ενός κλάδου με αντοχή. Οι άδειες αυξάνονται, οι πωλήσεις κρατούν ρυθμό, οι μεταβιβάσεις γράφουν υψηλές αξίες και τα στεγαστικά δάνεια επανέρχονται με χαμηλότερα επιτόκια. Το αδύναμο σημείο βρίσκεται στην κατηγορία που αφορά τον μέσο αγοραστή: διαμερίσματα σε τιμές που μπορούν να χρηματοδοτηθούν με κυπριακούς μισθούς.

Το επόμενο διάστημα θα κριθεί από το είδος του νέου στοκ που θα βγει στην αγορά. Οι 1.755 οικιστικές μονάδες που προβλέπονται από τις άδειες μόνο του Ιανουαρίου δείχνουν προσφορά στον δρόμο. Το βάρος πέφτει στην τιμή, στην περιοχή και στο μέγεθος. Ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων σε περιοχή με πρόσβαση σε δουλειά, σχολείο και υπηρεσίες μετρά περισσότερο για την πρώτη κατοικία από ένα ακριβότερο ακίνητο που απευθύνεται σε επενδυτή ή ξένο αγοραστή.

Το στεγαστικό του 2026 συνοψίζεται εκεί: η αγορά έχει έργα, συναλλαγές και κεφάλαια. Η πραγματική δοκιμασία βρίσκεται στο αν το νέο προϊόν θα πλησιάσει την τσέπη του νοικοκυριού που αγοράζει για να μείνει.

Οι 5 αριθμοί του στεγαστικού

8.159 οικοδομικές άδειες το 2025

789 άδειες μόνο τον Ιανουάριο του 2026
8.043 συμβόλαια πώλησης στο πρώτο πεντάμηνο
€1,827 δισ. αποδεχθείσα αξία μεταβιβάσεων
+9,6% οι τιμές διαμερισμάτων στο τέλος του 2025