Το πραγματικό κόστος δεν σημαίνει περισσότερη αξία

Σλόγκαν πωλητή: «Η πισίνα τζιαι τα κιόσκια έκατσαν μου €40.000. Μόνο τα μάρμαρα που την Ιταλία εβάλαν μου τα φιλικά €25.000 τζιαι ήρτεν ειδικό συνεργείο. Η ξυλεία, όπου θωρεί το μάτι σου, είναι που ιρόκκο, άλλες €80.000. Τα σιάττερ; Τα αλουμίνια; Η κουζίνα άλλες €18.000. Τέλος πάντων... να μεν τα λαλούμεν... Ε, εν πολλά που ζητώ για το σπίτι μου;». Παραλλαγές της πιο πάνω τοποθέτησης αποτελούν το καθημερινό ζόρι που τραβούν εκτιμητές, κτηματομεσίτες, αλλά και αγοραστές, όταν έχουν ενώπιόν τους μια κατοικία ή ένα διαμέρισμα να αξιολογήσουν ανάλογα για σκοπούς εκτίμησης, πώλησης ή αγοράς.

Και πάντα η πρόκληση είναι να κριθεί το αν όλα αυτά τα «καλούδια» αποτελούν αξία ή όχι. Οι εκτιμητές το ρύθμισαν το θέμα λέγοντας το δικό τους «σλόγκαν»: «Το κόστος δεν αποτελεί αξία - cost is no value» και μετά έχουν την άνεση να κάνουν τα δικά τους. Ας δούμε όμως το οικονομικό υπόβαθρο αυτής της θεώρησης εστιάζοντας στην «αρχή της συνεισφοράς» στην αξία ενός ακινήτου.
Τι εννοούμε με την «αρχή της συνεισφοράς»;

Η αξία ενός συστατικού είναι συνάρτηση της συνεισφοράς του στο σύνολο, παρά σαν ξεχωριστή οντότητα. Το πραγματικό του κόστος δεν σημαίνει κατ’ ανάγκην εξίσωση με την αξία συνεισφοράς του. Αυτό μπορεί να σημαίνει πως το πραγματικό κόστος έχει μικρότερη σε αξία συνεισφορά στο σύνολο, αλλά μπορεί και να σημαίνει πως έχει μεγαλύτερη σε αξία συνεισφορά στο σύνολο. Δεν αποκλείεται, μάλιστα, να έχει και αρνητική συνεισφορά στο σύνολο.
Παράδειγμα 1: Πισίνα

Μια πισίνα τυπικού σχεδιασμού και επενδύσεων μπορεί να στοιχίζει €15.000 για να παραδοθεί από τον εργολάβο στον ιδιοκτήτη έτοιμη για χρήση. Αν αυτή η πισίνα κατασκευαστεί σε μια κατοικία των 350μ2, η οποία έχει άνετο κήπο/ περιβάλλοντα χώρο, μπορεί να έχει συνεισφορά στην αξία της κατοικίας -ας πούμε- €30.000. Αν η ίδια πισίνα κατασκευαστεί σε μια κατοικία των 250μ2, η οποία έχει κάπως περιορισμένο περιβάλλοντα χώρο, τότε μπορεί να έχει συνεισφορά μόνο €5.000 επιπλέον σε σχέση με τον αν δεν την είχε. Αν όμως η πισίνα αυτή γίνει σε μια κατοικία των 120μ2, σε χώρο που μόλις και χωράει, τότε είναι πιθανόν η συνεισφορά της στην όλη αξία της κατοικίας να είναι αρνητική κατά €25.000.

Για να κατανοήσετε καλύτερα το τελευταίο παράδειγμα της αρνητικής συνεισφοράς, σκεφτείτε πως η κατοικία των 120μ2, μπορεί εκ της φύσεώς της να ανταποκρίνεται σε άτομα χαμηλής οικονομικής άνεσης. Έτσι, κτίζοντας μια πισίνα σε μια τέτοια μονάδα, την τοποθετείς εκτός αγοράς, επειδή αφενός τα άτομα που στοχεύεις δεν θα μπορούν να τη συντηρούν και, αφετέρου, οι πιο οικονομικά εύρωστοι δεν θα τους ενδιαφέρει επειδή θα ήθελαν ενδεχομένως μια πιο μεγάλη κατοικία σε άλλη περιοχή. Συνεπώς το μειωμένο ενδιαφέρον αγοραστών θα πιέσει την τιμή προς τα κάτω.
Παράδειγμα 2: Κουζίνα

Κατ’ ανάλογον τρόπο σκεφτείτε την πανάκριβη κουζίνα. Άλλη η συνεισφορά της σε μια έπαυλη των 350μ2 και άλλη η συνεισφορά της σε μιας μεσαίας κατηγορίας μεζονέτα των 150μ2. Στην περίπτωση της έπαυλης θα προσθέτει αξία πέραν του κόστους της επειδή βάσει του σχεδιασμού και της φιλοσοφίας της κατοικίας επιβάλλεται να έχει τη συγκεκριμένη κουζίνα, ενώ στην περίπτωση της μεζονέτας, η ίδια κουζίνα με το ίδιο κόστος έχει μειωμένη ή αρνητική συνεισφορά επειδή κανείς αγοραστής δεν είναι διατεθειμένος να πληρώσει τα επιπλέον λεφτά για να έχει μιαν ακριβή κουζίνα, αφού θα μπορούσε κάλλιστα να κάνει τη δουλειά του με μια πολύ πιο οικονομική λύση. Και δεν έχει να κάνει με το μέγεθος μιας μονάδας, αλλά με την κατηγορία αγοραστών στους οποίους απευθύνεται. Για παράδειγμα, η μονάδα των 150μ2 μπορεί να είναι ένα οροφοδιαμέρισμα σε μια πολύ καλή περιοχή και η ακριβή κουζίνα να έχει μεγαλύτερη συνεισφορά στην αξία του διαμερίσματος απ' ό,τι το κόστος της.
Παράδειγμα 3: Ενεργειακή απόδοση

Τώρα σκεφτείτε το κόστος για αύξηση της ενεργειακής απόδοσης ενός κτηρίου. Ας υποθέσουμε ότι το κόστος για τοποθέτηση θερμοπρόσοψης σε τοίχους, θερμομονωτικών κουφωμάτων και θερμομόνωσης σε στέγες και δάπεδα ανέρχεται στις €20.000. Η συνεισφορά αυτού του κόστους στην αξία του ακινήτου μπορεί να είναι επιπλέον €20.000, επειδή οι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να πληρώνουν premium για μονάδες που έχουν αυτά τα χαρακτηριστικά επειδή μετά η μειωμένη κατανάλωση σε ενέργεια θα αποσβέσει αυτό το κόστος.
Παράδειγμα 4: Ολόκληρο κτήριο

Σε αρκετές περιπτώσεις, ολόκληρα κτήρια έχουν αρνητική συνεισφορά στην όλη αξία ενός ακινήτου. Σκεφτείτε, για παράδειγμα, ένα διώροφο σπίτι, το οποίο ανηγέρθη τη δεκαετία του 1950 και κάθεται πάνω σε ένα οικόπεδο που σήμερα είναι εμπορικό και επιτρέπει την ανέγερση κτηρίου 15 ορόφων. Κανένας σώφρων αγοραστής δεν θα πληρώσει εκατομμύρια για να κρατήσει αυτό το σπίτι. Συνεπώς η αξία του ακινήτου είναι καθαρά αξία γης και η συνεισφορά της κατοικίας έχει αρνητικό πρόσημο (π.χ. το κόστος κατεδάφισης).

Σε συνάρτηση με το πιο πάνω, παράδειγμα είναι και η έννοια της ενδιάμεσης χρήσης. Από ένα σημείο και μετά, τα βελτιωτικά έργα, οι ανακαινίσεις κ.λπ δεν συνεισφέρουν τίποτα στην αξία του ακινήτου, είτε λόγω ηλικίας του κτηρίου, ή λόγω του ότι έχει χάσει τη λειτουργικότητά του, ή γιατί άλλαξαν τα οικονομικά/ πολεοδομικά και άλλα δεδομένα της αγοράς κ.λπ. Ο ακριβής καθορισμός του χρονικού σημείου όπου οι βελτιώσεις δεν συνεισφέρουν στην αξία του ακινήτου είναι σχεδόν αδύνατος. Μάλλον η αγορά από μόνη της θα καθορίσει τη στιγμή. Μέχρι να έρθει αυτή η στιγμή της πλήρους ανοικοδόμησης, το κτήριο μπορεί να τυγχάνει κάποιων συντηρήσεων, έτσι ώστε να χρησιμοποιείται είτε για ιδιοκατοίκηση ή για είσπραξη κάποιου εισοδήματος. Άρα χρειάζεται σοβαρή μελέτη για το πού και πόσα ξοδεύουμε στο κτήριό μας για να του δώσουμε πραγματική αξία.
ΑΝΔΡΕΑΣ Α. ΑΝΔΡΕΟΥ
MRICS,
CEO, APS Andreou
Property Strategy - Chartered Surveyors