Στα υπόγεια είναι η θέα;

Η πορεία του τομέα των ακινήτων και των κατασκευών αποτελεί πάντοτε θέμα συζήτησης μεταξύ των αναλυτών, των τραπεζιτών και της Kυβέρνησης, αφού διαχρονικά αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες για την πορεία της κυπριακής οικονομίας. Αυτό είναι ξεκάθαρο από τα στατιστικά στοιχεία, εφόσον οι φόροι και τα τέλη εισπρακτέα που αφορούν τον τομέα αποτελούσαν τα τελευταία χρόνια σημαντικό μέρος των κρατικών εσόδων.

Ο τομέας πέρασε από πολλές φάσεις ανάπτυξης, ύφεσης ακόμα και αμφισβήτησης (υπενθυμίζεται ότι το 2013 είχε παρουσιαστεί ως ένας από τους κύριους τομείς από τους οποίους προέκυψαν σημαντικές ανάγκες ανακεφαλαιοποίησης των τραπεζών, μέσα από τη μελέτη που έγινε). Υπήρξαν σημαντικά έργα, τα οποία βοήθησαν στην ανάπτυξη της χώρας, αλλά υπήρξαν σίγουρα και υπερβολές. Ενδεικτικά παραδείγματα αποτελούν οι μαζικές πωλήσεις της περιόδου 2005 με 2008 σε Ευρωπαίους κυρίως πολίτες, κυρίως μέσω δανεισμού (ακόμα και σε ελβετικά φράγκα), και οι εξασφαλίσεις από τις εταιρείες ανάπτυξης γης στις πωλήσεις πολυτελών ακινήτων, για σκοπούς κυρίως επενδυτικού προγράμματος, με ίδια κεφάλαια.

Όπως σε όλους τους τομείς, έτσι και στην προσωπική ζωή, υπάρχουν τα πάνω και τα κάτω, αλλά και το σημείο ισορροπίας. Το ζητούμενο είναι αν καταφέραμε να έχουμε έναν σχεδιασμό που να διασφάλιζε τη μακροχρόνια βιωσιμότητα του κλάδου, και αυτό δεν αφορά μόνο τη χρηματοδότησή του αλλά και τα θέματα πολεοδομίας και περιβάλλοντος. Κανείς δεν είναι αντίθετος με την ανάπτυξη. Ίσως να υπάρχουν διαφορετικές φιλοσοφίες για τον τρόπο που διαμοιράζονται τα κέρδη, αλλά η συγκεκριμένη ανάπτυξη πρέπει να βασίζεται σε συγκεκριμένους κανόνες.

Ο τομέας (αυτό δεν ισχύει για όλες οι εταιρείες) κουβαλούσε τον υπερδανεισμό της προηγούμενης δεκαετίας. Τα τελευταία χρόνια υπήρξε σημαντική μείωση του δανεισμού μέσω σημαντικών πωλήσεων, τόσο σε ποσότητα όσο και σε αξία, αλλά και με τις ανταλλαγές χρέους με ακίνητα, διαδικασία η οποία υποβοηθήθηκε μέσα από τις νομοθεσίες για απαλλαγή από φόρους και τέλη. Τονίζεται ότι η μεταφορά δανείων σε εταιρείες διαχείρισης αποσυμφορίζει μεν τους ισολογισμούς των τραπεζών, όμως το πρόβλημα για τους δανειολήπτες παραμένει.

Σημειώνεται ότι τα τελευταία χρόνια υπήρξαν εταιρείες στις οποίες διορίστηκε διαχειριστής μέσα από ομόλογα κυμαινόμενης επιβάρυνσης που είχαν υπογράψει με τους δανειστές τους, ενώ κάποιες προχώρησαν στο κλείσιμο (κάτι το οποίο αναμένεται να συμβεί ξανά με τη νέα κρίση).

Η διόρθωση στην οικονομία είναι φαινόμενο υγιές, εφόσον επαναφέρει τις ισορροπίες. Πολλές φορές επίσης αναδεικνύει και αποβάλλει κακές πρακτικές, κάτι το οποίο συμβαίνει και στους επιμέρους οικονομικούς τομείς. Το ζητούμενο όμως είναι να μην υπάρξει μια παρατεταμένη περίοδος ύφεσης, η οποία ουσιαστικά θα αδρανοποιήσει μονάδες της οικονομίας και θα τις θέσει εκτός παραγωγικής διαδικασίας.

Η ανάπτυξη κατά ύψος είναι θεμιτή, ειδικά όταν αναφερόμαστε σε ένα νησί το οποίο έχει περιορισμό στα αποθέματα γης και πολλές από τις πωλήσεις γίνονται σε ξένους επενδυτές. Με αυτόν τον τρόπο γίνεται η μέγιστη δυνατή χρήση του συντελεστή δόμησης. Εντούτοις, τέτοιες αναπτύξεις πρέπει πάντοτε να συνοδεύονται με έναν ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό, ο οποίος να λαμβάνει υπόψη τις υπάρχουσες υποδομές, να προωθεί αυτές που πρέπει να γίνουν, καθώς και να ορίζει και το χρονικό πλαίσιο. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να καθοριστεί ο χώρος μέσα στον οποίο θα μπορούσε κάποιος να προχωρήσει σε τέτοιες αναπτύξεις. Κάποιος θα μπορούσε να σκεφτεί ότι με τις συγκεκριμένες αναπτύξεις ίσως να παρουσιάστηκε το φαινόμενο των περιπτέρων, των καφετεριών και των υποκαταστημάτων των τραπεζών (πλέον πάρα πολλά έχουν κλείσει), με «κάθε καντούνι» και ισχυρή ανάπτυξη. Μέσα από τις αναλύσεις των αδειών που εγκρίθηκαν προκύπτει ότι η προσφορά τέτοιων ακινήτων θα ήταν υπέρμετρα υψηλή, αν εν τέλει εκτελούνταν τα έργα.

Ένα χαρακτηριστικό που παρατηρείται στην κυπριακή οικονομία είναι το γεγονός ότι πολλοί οργανισμοί δεν λειτουργούν με βάση ένα πλάνο, το οποίο φυσικά πρέπει να προσαρμόζεται ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς. Για παράδειγμα, υπάρχουν περιπτώσεις που έργα ολοκληρώθηκαν και εισπράχθηκαν και την αμέσως επόμενη μέρα αγοράστηκε νέο κομμάτι γης για το επόμενο έργο.

Επιπλέον, ήταν γεγονός ότι η ζήτηση μέσω του επενδυτικού προγράμματος μειωνόταν, όμως πολλά έργα αδειοδοτούνταν με την προοπτική ότι το πρόγραμμα θα συνέχιζε για πολλά χρόνια (η απότομη μείωσή του ήταν ενδεχομένως η χειρότερη εξέλιξη). Θα πρέπει να τονιστεί ότι υπάρχουν και εταιρείες οι οποίες, αξιολογώντας το περιβάλλον μετά από τα μεγάλα έργα, προχώρησαν σε άλλα μικρότερα είτε για την εγχώρια αγορά είτε για επενδυτές μικρότερου οικονομικού προφίλ.

Η αναγκαιότητα για προώθηση των μεταρρυθμίσεων γίνεται πιο έντονη, εφόσον η διατήρηση ενός ανταγωνιστικού μοντέλου, φιλικού προς τους επιχειρηματίες, τους επενδυτές και τους πολίτες, αποτελεί προϋπόθεση για την ενίσχυση της οικονομίας της χώρας και φυσικά των επενδύσεων. Η διατήρηση ενός γραφειοκρατικού μοντέλου μόνο προβλήματα μπορεί να δημιουργήσει.

Υπάρχουν ορισμένα ανοικτά ζητήματα, τα οποία οι αρμόδιοι φορείς θα πρέπει να επανεξετάσουν. Σημειώνεται ότι με την αλλαγή της πολιτικής της Κυβέρνησης για τα αγροτικά τεμάχια (υπάρχει κινητικότητα στο θέμα), η αξία τους έχει μειωθεί σημαντικά, εφόσον δεν μπορούν ουσιαστικά να τύχουν εκμετάλλευσης. Επιπλέον, ακόμη και στις περιπτώσεις που υπήρχε άδεια οικοδομής η οποία έληξε, αυτή δεν ανανεώνεται. Θα μπορούσε για παράδειγμα να εξεταστεί το ενδεχόμενο προσωρινής αλλαγής της πρακτικής που εφαρμόζεται, με την ανανέωση των αδειών για ένα χρόνο, με βασική προϋπόθεση την έναρξη των εργασιών κατασκευής. Σε αντίθετη περίπτωση, να μην είναι εφικτή η ανανέωση.

Την ίδια στιγμή, πέρα από τον αρνητικό αντίκτυπο που θα έχει στα δημόσια οικονομικά αλλά και στα ποσοστά ανεργίας η επιβράδυνση στον κλάδο των ακινήτων και των κατασκευών, αναμένεται να επηρεαστούν και οι αποτιμήσεις των εξασφαλίσεων, γεγονός που περιπλέκει την κατάσταση, σε μια περίοδο που οι δανειολήπτες βλέπουν τα εισοδήματά τους να μειώνονται. Οι αποτιμήσεις των υποθηκών γίνονται στη βάση μοντέλων που λαμβάνουν υπόψη τους δημοσιονομικούς δείκτες, την κατάσταση της αγοράς, και κυρίως τον μέσο όρο του χρόνου που απαιτείται για την πώληση ενός ακινήτου και το νομικό πλαίσιο των εκποιήσεων.

Ο τομέας των κατασκευών και των ακινήτων καλείται να αναπροσαρμοστεί στα νέα δεδομένα (ενδεχομένως δύσκολο για έργα που έχουν ήδη ξεκινήσει και υπάρχουν προπωλήσεις, ειδικά αν αναφερόμαστε σε υψηλές αναπτύξεις), να αναπροσαρμόσει το «προϊόν» του και να αναζητήσει νέες αγορές, αποφεύγοντας υψηλά ποσά σε εταιρείες εξεύρεσης αγοραστών από το εξωτερικό.

Για παράδειγμα, αν η προσπάθεια που γίνεται για μεταφορά εδρών εταιρειών στην Κύπρο είναι επιτυχημένη, τότε θα υπάρξει αύξηση στη ζήτηση γραφειακών χώρων και διαμερισμάτων/σπιτιών μέσης αξίας για τη διαμονή των υπαλλήλων τους. Την ίδια στιγμή, ίσως να πρέπει να υπάρξουν σκέψεις για την παραχώρηση κινήτρων ή αναθεώρηση των υφισταμένων, τα οποία θα ενισχύσουν τη ζήτηση στον κλάδο, μακριά από υπερβολές του παρελθόντος.