Αύξηση στη ζήτηση για ακίνητα

Την ανθεκτικότητά του εν καιρώ κρίσης απέδειξε γι’ ακόμα μIα φορά ο τομέας των ακινήτων στην Κύπρο. Όπως ανέφερε σε συνέντευξή του στη «Σημερινή» ο Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, Μαρίνος Κυναιγείρου, MRICS, προβαίνοντας σε έναν απολογισμό της χρονιάς που ετοιμαζόμαστε να αποχαιρετήσουμε, παρά τις προκλήσεις ο τομέας ενισχύεται, γεγονός που αποτυπώνεται και από τη ζήτηση για ακίνητα η οποία αυξάνεται, τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους αγοραστές. Την ίδια ώρα, εκτιμά πως το 2023 αναμένεται να μας έλθει φορτωμένο προκλήσεις και πως οι επόμενοι μήνες θα χαρακτηρίζονται από αβεβαιότητα.

Βρισκόμαστε στα τέλη του 2022, ένα έτος γεμάτο προκλήσεις. Ποια είναι η δική σας αποτίμηση για την πορεία του τομέα των ακινήτων;

Όντως πρόκειται για μια χρονιά, η οποία έχει προσθέσει ανησυχίες, θα έλεγα, για την πορεία της οικονομίας και κατ’ επέκτασιν για τον τομέα των ακινήτων. Παρατηρούμε όμως με ικανοποίηση ότι, παρά τις προκλήσεις, ο τομέας των ακινήτων ενισχύεται και είναι ανθεκτικός. Αυτό αποτυπώνεται ξεκάθαρα στα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων, τα οποία λαμβάνει και επεξεργάζεται το Συμβούλιο σε τριμηνιαία βάση. Βλέπουμε, λοιπόν, ότι το τρίτο τρίμηνο του 2022 καταγράφηκαν συνολικά 5.566 πράξεις αξίας €1.65 δισ. σε σύγκριση με €1.2 δισ. το δεύτερο τρίμηνο και €1.3 δισ. το πρώτο τρίμηνο του έτους. Κατά τη διάρκεια του έτους είδαμε τη ζήτηση να επηρεάζεται από διάφορους παράγοντες, όπως ήταν, για παράδειγμα, ο πόλεμος στην Ουκρανία, το σχέδιο προσέλκυσης ξένων εταιρειών στην Κύπρο, ακόμη και το κυβερνητικό μέτρο της επιδότησης των επιτοκίων, το οποίο έτρεξε μέχρι το τέλος του 2021. Όλα αυτά συνέτειναν στην αύξηση της ζήτησης για ακίνητα τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους.

Αυτές οι πράξεις τι είδους ακίνητα αφορούν; Πού στρέφεται το ενδιαφέρον των αγοραστών;

Βλέπουμε ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση από την εγχώρια αγορά για ετοιμοπαράδοτα ή μεταχειρισμένα ακίνητα. Παρατηρούμε ότι η ανάγκη για ιδιοκατοίκηση δεν έχει ατονήσει στην Κύπρο, παρά το γεγονός ότι οι εποχές και οι προτιμήσεις των νέων γενιών έχουν αλλάξει. Αυτό δεν είναι συμπέρασμα μόνο του Συμβουλίου. Καταγράφεται και στα ευρωπαϊκά στατιστικά, τα οποία κατατάσσουν την Κύπρο ανάμεσα στις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη. Αν εστιάσουμε στα στοιχεία του τρίτου τριμήνου του 2022, θα δούμε ότι στην επαρχία Λευκωσίας έγιναν 1.442 πράξεις, συνολικής αξίας €363 εκατ. Οι περισσότερες από αυτές τις πράξεις αφορούσαν σε χωράφια (485) και σε οικόπεδα (430). Στην επαρχία Λεμεσού, τόσο οι συνολικές πωλήσεις όσο και η αξία τους, η οποία άγγιξε τα €762 εκατ., ξεπέρασαν όλες τις επαρχίες και αφορούσαν στη μεγάλη τους πλειοψηφία χωράφια (879) και οικόπεδα (449). Στην επαρχία Πάφου καταγράφηκαν 876 πωλήσεις συνολικής αξίας €276 εκατ. Πέραν αυτών που αφορούν χωράφια (265), βλέπουμε ότι υπάρχει μια δυναμική στα διαμερίσματα (201) και στις οικίες (174). Στη Λάρνακα, παρατηρούμε ότι οι πωλήσεις ανήλθαν σε 1.147 και η συνολική τους αξία στα €188 εκατ., ενώ στην επαρχία Αμμοχώστου έγιναν 320 πράξεις αξίας €63 εκατ. Στη Λάρνακα κυριάρχησαν οι πράξεις για οικόπεδα (268) και χωράφια (232) και στην επαρχία Αμμοχώστου οι πράξεις για διαμερίσματα (114) και οικίες (87).

Έχετε σκιαγραφήσει την κατάσταση πραγμάτων όσον αφορά τους ντόπιους. Με τους ξένους αγοραστές τι γίνεται;

Υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές, το οποίο οφείλεται σε δύο κυρίως παράγοντες. Ο πρώτος είναι ότι είχαμε την έλευση στην Κύπρο ανθρώπων από την Ουκρανία, τη Λευκορωσία και τη Ρωσία μετά την έναρξη του πολέμου. Ο κύριος όμως λόγος για την αύξηση του ενδιαφέροντος για αγορά ή ενοίκιο ακινήτων από ξένους είναι η κυβερνητική στρατηγική προσέλκυσης ξένων εταιρειών και τα κίνητρα που δίδονται για να μεταφέρουν ή να δημιουργήσουν την έδρα τους στη χώρα μας. Από την αρχή του έτους, σύμφωνα με έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, έχουν εγγραφεί μέσω της Μονάδας Διευκόλυνσης Εταιρειών του Υπουργείου Ενέργειας, Εμπορίου και Βιομηχανίας 1.100 εταιρείες με περισσότερους από 9.000 εργαζομένους. Γίνεται αντιληπτό ότι αυτές οι εταιρείες πρέπει να βρουν χώρους για να στεγάσουν τα γραφεία τους. Οι εταιρείες που επιλέγουν να δραστηριοποιηθούν στην Κύπρο βλέπουμε ότι επιδεικνύουν ενδιαφέρον για αγορά ή ενοικίαση γραφειακών χώρων και διαμερισμάτων υψηλής ποιότητας. Όπως είχα πει και στο παρελθόν, οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης θα πρέπει να διαμορφώσουν ανάλογα τα αναπτυξιακά τους έργα προκειμένου να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα. Ταυτόχρονα έχουμε και ζήτηση ακινήτων από τους υπαλλήλους τους, οι οποίοι, αφού πλέον θα εργάζονται στην Κύπρο, θέλουν φυσιολογικά να αποκτήσουν στέγη. Δεν πρέπει να μας διαφεύγει ότι πρόκειται για υψηλά αμειβόμενους, οι οποίοι πολλές φορές ενδιαφέρονται όχι απλώς να ενοικιάσουν, αλλά να αγοράσουν σπίτι ή διαμέρισμα. Στην αρχή το ενδιαφέρον είχε επικεντρωθεί στη Λεμεσό, αλλά πλέον παρατηρούμε ότι υπάρχει κινητικότητα και σε άλλες επαρχίες. Όπως καταγράφεται στα στοιχεία του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, κατά τους πρώτους εννέα μήνες του 2022 έχουν πωληθεί παγκυπρίως σε 1.287 αγοραστές από τρίτες χώρες 1.040 ακίνητα. Ταυτόχρονα, την υπό αναφορά περίοδο, έχουν κατατεθεί πωλητήρια έγγραφα για συνολικά 2.275 ακίνητα από 2.493 αγοραστές από τρίτες χώρες. Να διευκρινίσουμε ότι αυτοί οι αριθμοί αφορούν μόνο αγοραστές από τρίτες χώρες, γιατί υπάρχει σημαντικό ενδιαφέρον και από αγοραστές προερχόμενους από χώρες μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Η αύξηση της ζήτησης, όμως, ωθεί και τις τιμές προς τα πάνω.

Είναι φυσικό επόμενο να συμβαίνει αυτό, καθώς λειτουργεί ο νόμος της αγοράς, ο οποίος ορίζεται από την προσφορά και τη ζήτηση. Θεωρώ όμως ότι έχει σημασία να κοιτάζουμε το δάσος κι όχι το δέντρο. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η μεγάλη εικόνα θέλει την κυπριακή οικονομία να επωφελείται σχεδόν στο σύνολό της από την κάθοδο στη χώρα μας όλων αυτών των διεθνών εταιρειών. Η εγκατάσταση στην Κύπρο εργαζομένων υψηλής εισοδηματικής στάθμης έχει πολλαπλά οφέλη. Όλοι αυτοί οι άνθρωποι, που έρχονται στην Κύπρο για να εργαστούν, θα ζουν εδώ, άρα θα φορολογούνται και θα καταναλώνουν.

Πιστεύετε ότι αυτή η δυναμική από ντόπιους και ξένους, Ευρωπαίους και μη, θα έχει συνέχεια το 2023 ή βλέπετε να επισκιάζεται από τις προκλήσεις που κυριαρχούν;

Όπως πολύ σωστά έχετε επισημάνει, οι μήνες που έρχονται αναμένεται ότι θα είναι φορτωμένοι προκλήσεις. Η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών λόγω του υψηλού πληθωρισμού θα συνεχίσει να πιέζεται και οι επιχειρήσεις ενδεχομένως να αναβάλουν αποφάσεις επενδυτικού χαρακτήρα. Η άνοδος των δανειστικών επιτοκίων είναι άλλο ένα ζήτημα, το οποίο ενδέχεται να επηρεάσει τους σχεδιασμούς όσων σκέφτονται να αγοράσουν ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα για σκοπούς ιδιοκατοίκησης, όπως και το θέμα του χαμηλού συντελεστή ΦΠΑ 5%, το οποίο έρχεται να προστεθεί στις προκλήσεις με τις οποίες είναι αντιμέτωπη η αγορά. Ταυτόχρονα υπάρχει το πρόβλημα των αυξημένων τιμών στις πρώτες ύλες, το οποίο επίσης οδηγεί προς τα πάνω τις τελικές τιμές πώλησης των ακινήτων, καθώς αυξάνεται το κόστος κατασκευής. Εδώ να σημειώσουμε ότι ισχύει το ίδιο και με το κόστος ανακαίνισης ή αναβάθμισης ακινήτων. Πόσο τελικά θα αυξηθούν ή θα μειωθούν οι τιμές, είναι κάτι το οποίο θα εξαρτηθεί ουσιαστικά από την πορεία των τιμών διεθνώς και τη χρονική περίοδο. Η δική μας εκτίμηση είναι ότι και οι επόμενοι μήνες θα χαρακτηρίζονται από αβεβαιότητα.

Είστε κι εσείς κοινωνός των αντιδράσεων για τις αυξημένες τιμές των ενοικίων. Υπάρχει, κατά την άποψή σας λύση, η οποία μπορεί να ρίξει τις τιμές των ενοικίων, οι οποίες πολλές φορές είναι και προκλητικά υψηλές;

Η αύξηση της προσφοράς μπορεί να δώσει λύση, αλλά για να γίνει πράξη και να δούμε νέα ακίνητα να ανεγείρονται για να διατεθούν προς ενοικίαση χρειάζεται να γίνουν κι άλλες κινήσεις, οι οποίες θα καθησυχάζουν τις ανησυχίες των δυνητικών επενδυτών. Πρέπει να εξαλείφουν βασικές ανησυχίες και κινδύνους με τους οποίους μπορεί να έρθει αντιμέτωπος ένας ιδιοκτήτης ακινήτου και ένας επενδυτής, ο οποίος μπορεί να θέλει είτε να χτίσει ή να αποκτήσει υφιστάμενες οικοδομές και να τις διαθέσει προς ενοικίαση. Πιστεύω ότι έχετε ακούσει κι εσείς για κακούς ενοικιαστές, οι οποίοι, επιτρέψτε μου την έκφραση, την κάνουν με ελαφρά πηδηματάκια, χωρίς να πληρώσουν τα ενοίκια, ή άλλους που προκαλούν και ζημιές. Για εμάς είναι σημαντικό να υπάρξει επαναξιολόγηση και αναθεώρηση του υφιστάμενου νομικού πλαισίου, ώστε να προστατεύει αποτελεσματικά τους ιδιοκτήτες και να τους διασφαλίζει την είσπραξη των ενοικίων που τους οφείλονται. Σ’ αυτό το πλαίσιο, όπως πολύ καλά γνωρίζετε, είχαμε εισηγηθεί στο πρόσφατο παρελθόν τη δημιουργία και τήρηση μητρώου κακών ενοικιαστών από το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών.

Πρόσφατα έχετε προβεί σε κάποιες διευκρινίσεις σε σχέση με το θέμα της γενικής εκτίμησης ακινήτων του Τμήματος Κτηματολογίου. Δημιουργούνται προβλήματα;

Ναι. Πολύ πρόσφατα έχουμε πετύχει άλλο ένα σημαντικό στόχο, που είχαμε θέσει ως Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών. Πλέον είμαστε σε θέση να γνωστοποιήσουμε ότι θα αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας κάθε ακινήτου πως η γενική εκτίμηση του Τμήματος Κτηματολογίου δεν αφορά την αγοραία αξία, αλλά αποτελεί τη βάση για σκοπούς φορολογίας. Όπως μας έχει υποσχεθεί ο ίδιος ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου, εντός Δεκεμβρίου θα ανακοινωθεί και επισήμως από το Τμήμα. Πρόκειται για μια πολύ σημαντική εξέλιξη, καθώς μέχρι σήμερα δημιουργεί πάρα πολλά προβλήματα. Πολλοί ιδιοκτήτες και δυνητικοί αγοραστές θεωρούν ότι η εν λόγω εκτίμηση του Κτηματολογίου αφορά στην αγοραία αξία του ακινήτου. Είναι κάτι το οποίο εξακολουθεί να συμβαίνει, παρά τις διευκρινιστικές ανακοινώσεις που έχουμε εκδώσει, τόσο εμείς όσο και το Τμήμα Κτηματολογίου.

«Πειρατές» κτηματομεσίτες

Κλείνοντας, θα ήθελα να μας μιλήσετε και για το φαινόμενο της πειρατείας στο επάγγελμα του κτηματομεσίτη. Τι κάνετε για να προστατεύσετε το επάγγελμα από τους κτηματομεσίτες μαϊμού;

Είναι ένα θέμα, το οποίο μας ταλαιπωρεί έντονα και φαίνεται από τον αριθμό των υποθέσεων που οδηγούνται κάθε χρόνο στα δικαστήρια. Το 2021 το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών καταχώρισε περίπου 500 ποινικές υποθέσεις εναντίον φυσικών και νομικών προσώπων, που παραβίαζαν τις πρόνοιες του περί κτηματομεσιτών Νόμου 71(ι) του 2010 έως 2017. Επιπρόσθετα έχουν εκδοθεί από τα Δικαστήρια Απαγορευτικά Διατάγματα, τα οποία διατάζουν και απαγορεύουν στους ενόχους να ασκούν οποιαδήποτε κτηματομεσιτική εργασία, χωρίς να κατέχουν την σχετική από το Νόμο άδεια. Βλέπουμε ότι, παρά τις δικές μας ενέργειες, το πρόβλημα εξακολουθεί να υπάρχει. Η δική μας έκκληση στο κοινό είναι να συνεργάζεται μόνο με εγγεγραμμένους κτηματομεσίτες, τους οποίους μπορεί να βρει εύκολα στην ιστοσελίδα του Συμβουλίου. Έχει μεγάλη σημασία επίσης να μας ενημερώνει όταν προσεγγίζεται από τους λεγόμενους «πειρατές», ώστε να λαμβάνουμε τα απαραίτητα νομικά μέτρα εναντίον τους. Για να διευκολύνουμε τόσο τους πολίτες όσο και τους νόμιμους κτηματομεσίτες προχωρήσαμε στη δημιουργία και λειτουργία της διαδικτυακής πύλης ktimatomesites.com, όπου βρίσκονται συγκεντρωμένες έγκυρες και νόμιμες αναρτήσεις για πώληση και ενοικίαση ακινήτων, όπως και όλες οι πληροφορίες για τον τομέα. Ταυτόχρονα μπορούν να ενημερωθούν για τις πρόνοιες της νομοθεσίας και τα δικαιώματά τους ως αγοραστές. Η πλατφόρμα παρέχει τη δυνατότητα στον κάθε αδειούχο κτηματομεσίτη να αναρτά διαθέσιμα ακίνητα που έχει στο χαρτοφυλάκιό του.