Νέες ιδέες στη στεγαστική πολιτική

Για κάθε κοινωνία που θέλει να θεωρείται ανεπτυγμένη, τα δικαιώματα στη στέγαση, στην εκπαίδευση και στην υγεία είναι αδιαμφισβήτητα. Η Κύπρος παρουσιάζει σημαντική εξέλιξη τα τελευταία χρόνια σε όλους τους κύριους τομείς που προσφέρουν στο Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν της χώρας, όμως, δημιουργούνται ενδεχομένως βραχυπρόθεσμα, αν βρεθούν λύσεις, κάποιες στρεβλώσεις.

Μέσα από ένα πρόγραμμα κινήτρων η Κύπρος κατάφερε να προσελκύσει σημαντικό αριθμό ξένων εταιρειών που μεταφέρουν μέρος των δραστηριοτήτων τους στην Κύπρο και σημαντικό αριθμό υπαλλήλων τους. Αυτό, όπως ήταν φυσικό, ενίσχυσε τη ζήτηση σε ακίνητα για ενοικίαση. Το ίδιο αποτέλεσμα έχει και η ενίσχυση της τριτοβάθμιας εκπαίδευσης στη χώρα μας, με την αναγκαιότητα για τη δημιουργία φοιτητικών εστιών να ενισχύεται σημαντικά.

Το κόστος κατασκευής στον τομέα των ακινήτων και γενικότερα έχει αυξηθεί σημαντικά, κάτι που ενδεχομένως να περιορίζει τον αριθμό των νέων αναπτύξεων, ειδικά σε τιμές που θα μπορούσε να αγοράσει η μεσαία τάξη. Ένα επιπλέον πρόβλημα που δημιουργείται είναι η αύξηση των επιτοκίων, που επηρεάζει τόσο τις εταιρείες ανάπτυξης γης όσο και τους πολίτες που αναζητούν στέγη, εφόσον το ύψος των δόσεων καθιστά ενδεχομένως τον δανεισμό ως μη βιώσιμο.

Η δευτερογενής αγορά ακινήτων φαίνεται να διανύει μιαν από τις καλύτερες περιόδους της, εφόσον τα στατιστικά στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου καταδεικνύουν σημαντική αύξηση στις αγοραπωλησίες. Η ζήτηση τροφοδοτείται κυρίως από ξένους αγοραστές από γειτονικές χώρες αλλά και Κύπριους.

Σημαντικό μέρος της ζήτησης φαίνεται να δημιουργείται από τις εταιρείες που μεταφέρουν μέρος των εργασιών τους στην Κύπρο. Την ίδια στιγμή παρουσιάζονται προβλήματα προσβασιμότητας στην εκπαίδευση των παιδιών των συγκεκριμένων ατόμων, εφόσον οι διαθέσιμες θέσεις σε σχολεία είναι περιορισμένες. Οπότε θα πρέπει να βρεθούν κάποιες λύσεις σε αυτές τις περιπτώσεις αλλά και για την τοπική κοινωνία, που φαίνεται να δυσκολεύεται. Μια σύγκριση των ενοικίων για ένα απλό δυάρι σήμερα σε σχέση με πριν από δύο ή τρία χρόνια είναι αρκετή για να αναδειχτεί το ζήτημα που προκύπτει.

Η λύση στην αυξημένη ζήτηση ενός προϊόντος ή υπηρεσίας είναι η αύξηση της προσφοράς. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, λόγω των προβλημάτων που αναφέρθηκαν πιο πάνω, η ανέγερση των νέων οικιστικών μονάδων δεν γίνεται με τον ρυθμό που θα μπορούσε να αντιμετωπίσει τη ζήτηση και να περιορίσει την αύξηση των τιμών αλλά και των ενοικίων.

Ενδεχομένως και οι διαδικασίες που αφορούν στις αδειοδοτήσεις νέων έργων να απαιτούν περισσότερο χρόνο απ’ ό,τι θα ανέμενε κάποιος. Η χρήση της τεχνολογίας θα μπορούσε να δώσει κάποιες λύσεις, ενώ ιδιαίτερη προετοιμασία απαιτείται, ώστε να μην υπάρχουν προβλήματα, με τη δημιουργία των νέων πολεοδομικών αρχών με βάση τις πρόνοιες της αναδιάρθρωσης της τοπικής αυτοδιοίκησης (επιπλέον επείγει η ψήφιση του νομοσχεδίου που επιβάλλει τη δημιουργία διαχειριστικών επιτροπών σε συγκροτήματα οικιστικών μονάδων για τη διασφάλιση της συντήρησής τους).

Την ίδια στιγμή σημαντικός αριθμός ακινήτων που δεν χρησιμοποιούνται μόνιμα από τους ιδιοκτήτες, κυρίως ξένους, έχουν αγοραστεί με μειωμένο συντελεστή Φόρου Προστιθέμενης Αξίας και δεν μπορούν να ενοικιαστούν σε τρίτους.

Σημειώνεται ότι πλέον η ζήτηση σε ακίνητα εστιάζεται σε μικρότερου μεγέθους κατοικίες και διαμερίσματα, παρά το τι είχαμε δει πριν από πέντε, για παράδειγμα, χρόνια. Παρά το γεγονός ότι η παράδοση στην Κύπρο ήταν οι οικογένειες να έχουν ένα κομμάτι γης για να κτίσουν κατοικία στα παιδιά τους, σιγά-σιγά οι νέοι φαίνεται να ενδιαφέρονται και για διαμερίσματα (ενδεχομένως φυσικά και λόγω κόστους).

Ένα σημαντικό στοιχείο που επηρεάζει τις ενοικιάσεις είναι η νομοθεσία του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας. Αν, για παράδειγμα, κάποιος επιλέξει να κτίσει μια οικιστική μονάδα με διαμερίσματα για την ενοικιάσει, τον ΦΠΑ στο κόστος κατασκευής δεν μπορεί να τον ανακτήσει (εκτός αν η μονάδα χρησιμοποιείται ως τουριστικό κατάλυμα), οπότε το επιπλέον κόστος μετακυλίεται προς τον ενοικιαστή. Αυτό λειτουργεί και ως αντικίνητρο στο να κατασκευάζονται έργα προς ενοικίαση εφόσον ο επιχειρηματίας θα προτιμήσει να τα πωλήσει καινούργια, ώστε να μην επηρεαστεί η κατάσταση των ταμειακών του ροών από τις υποχρεώσεις του στον ΦΠΑ.

Παραδείγματα άλλων χωρών

Mια ιδέα που φαίνεται να κερδίζει έδαφος στο εξωτερικό, κυρίως σε Ηνωμένο Βασίλειο και ΗΠΑ, είναι το «Build to Rent». Ουσιαστικά, σε συγκεκριμένες περιοχές που καταδεικνύει η πολεοδομική Αρχή κτίζεται σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων, που προσφέρουν όλες τις υπηρεσίες, με σημαντικό μέρος τους να αφορά ενοίκια σε λογικές τιμές.

Για παράδειγμα, σύμφωνα με παραδείγματα του εξωτερικού, το 20% των οικιστικών μονάδων χρησιμοποιούνται για κοινωνικούς σκοπούς με σημαντικά μειωμένο το ενοίκιο σε σχέση με την αγοραία αξία (20% με 25% έκπτωση).

Η επιλογή των ατόμων που μπορούν να εκμεταλλευτούν τα μειωμένα ενοίκια γίνεται με βάση συγκεκριμένα κριτήρια, με τις αιτήσεις να γίνονται ηλεκτρονικά. Ο Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης με το Υφυπουργείο Κοινωνικής Πρόνοιας θα μπορούσαν να δημιουργήσουν, για παράδειγμα, μια κοινή βάση δεδομένων και αξιολόγησης.

Επιπλέον οι επιχειρήσεις που αποφασίζουν να εγκατασταθούν στην Κύπρο θα μπορούσαν να συμμετέχουν στο εγχείρημα εφόσον από τη μια εξασφαλίζουν στέγη για τις οικογένειες των υπαλλήλων τους, συμμετέχουν στο κοινωνικό πρόγραμμα της κυβέρνησης και έχουν ενοίκια εισπρακτέα τα οποία φορολογούνται (ενδεχομένως μια εταιρεία ανάπτυξης γης θα προτιμούσε την πώληση των ακινήτων και ενίσχυση των ταμειακών ροών αλλά υπάρχουν επιχειρήσεις και επενδυτές που προτιμούν μια σταθερή απόδοση στην επένδυσή τους μέσω ενοικίων εισπρακτέων).

Για να μπορέσει να έχει επιτυχία το εγχείρημα θα πρέπει να υπάρξει κάποιος μηχανισμός που να μειώνει τον αυξημένο ΦΠΑ που καταβάλλεται και δεν μπορεί αν ανακτηθεί λόγω ενοικίασης. Λόγω της κοινωνικής διάστασης του εγχειρήματος ενδεχομένως θα μπορούσε να εφαρμοστεί μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ, ή να παραχωρηθούν φορολογικές πιστώσεις στις εταιρείες που συμμετέχουν, όπως γίνεται στις ΗΠΑ.

Επιπλέον θα πρέπει να υπάρχει ελάχιστος χρόνος που ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κρατήσει τα ακίνητα για να συμμετέχει στο πρόγραμμα. Σημαντική είναι επίσης η γρήγορη αδειοδότηση του έργου (χωρίς αυτό να σημαίνει ότι πρέπει να γίνονται εκπτώσεις) και να τίθενται αυστηρά χρονοδιαγράμματα αποπεράτωσής του. Παρόμοιες λύσεις θα μπορούσαν να δοθούν και στα θέματα έλλειψης φοιτητικών εστιών κυρίως σε πόλεις όπου αναπτύσσονται νέα εκπαιδευτικά ιδρύματα.

Είναι ιδιαίτερα σημαντικό οι κοινωνίες να αναπτύσσονται μέσα από ένα πρόγραμμα βιώσιμης ανάπτυξης, όπου ενδεχόμενες στρεβλώσεις αντιμετωπίζονται. Η Κύπρος αποτελεί ελκυστικό προορισμό για άτομα που θα ήθελαν να αλλάξουν τη βάση τους, κάτι που ενισχύει την κατανάλωση στη χώρα και γενικότερα την επιχειρηματική δραστηριότητα. Την ίδια στιγμή θα πρέπει να προστατευθεί και η τοπική κοινωνία μέσα από μέτρα που θα ενισχύουν την κοινωνική συνοχή και θα διασφαλίζουν την ανάπτυξη.