Αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο σχετικά με τον περί Πώλησης Ακινήτων Νόμο (Ειδική Εκτέλεση)

Η Κυπριακή Δημοκρατία στο πλαίσιο του Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ανέλαβε την υποχρέωση για νομοθετική μεταρρύθμιση με σκοπό τη στρατηγική αντιμετώπιση ανεπαρκειών του συστήματος μεταβίβασης τίτλων ιδιοκτησίας. Στις 12 Δεκεμβρίου 2023 τέθηκε σε εφαρμογή ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Τροποποιητικός Νόμος του 2023 (στο εξής θα αναφέρεται ως ο «Νόμος»), με τον οποίο τροποποιείται η υφιστάμενη νομοθεσία αναφορικά με την ειδική εκτέλεση.

Η εν λόγω τροποποίηση αποβλέπει στην επιβολή ασφαλιστικών δικλίδων κατά τη διαδικασία αγοράς και μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας, με σκοπό την επίλυση των σοβαρών και χρόνιων προβλημάτων, αναφορικά με τους αγοραστές ακινήτων, οι οποίοι ενώ έχουν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι του πωλητή, ο πωλητής αδυνατεί, λόγω της ύπαρξης άλλων εμπράγματων βαρών και υποθηκών, να μεταβιβάσει το ακίνητο επ’ ονόματί τους και επομένως να εκπληρώσει την από μέρους του συμβατική υποχρέωση για ολοκλήρωση της σύμβασης.

Τι αλλάζει

Συγκεκριμένα, με τον τροποιητικό Νόμο επιβάλλονται αναγκαίες διατυπώσεις σε συμβάσεις που συνομολογούνται μετά τις 12 Δεκεμβρίου 2023, επιπροσθέτως των αναγκαίων προϋποθέσεων και διατυπώσεων που χρειάζονται σύμφωνα με τον περί Συμβάσεων Νόμο, οι οποίες παρατίθενται πιο κάτω συνοπτικά.

Ειδικότερα αναφέρεται ότι κατά την κατάθεση σύμβασης, η οποία αφορά ακίνητο υποκείμενο σε υποθήκη ή άλλη κατατεθειμένη σύμβαση και του οποίου ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης δεν τελεί υπό απαγόρευση, η κατάθεση της σύμβασης γίνεται αποδεκτή μόνο εάν συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή και πωλητή αναφορικά με την υποχρέωση του δανειστή να εκδώσει προς τον αγοραστή σχετική βεβαίωση πληρωμής, εφόσον καταβληθεί το 95% του ποσού της σύμβασης. Η σημασία αυτής της προϋπόθεσης έγκειται στο γεγονός ότι εάν ο δανειστής παραλείψει να απαλλάξει ή να εξαλείψει το ακίνητο από την υποθήκη κατά τη μεταβίβαση, ο αγοραστής δύναται να παρουσιάσει την εν λόγω βεβαίωση πληρωμής στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ολοκλήρωσης της πράξης μεταβίβασης, χωρίς την παρουσία του δανειστή. Είναι επίσης σημαντικό να αναφερθεί ότι, με τη σχετική βεβαίωση πληρωμής, ο δανειστής επιβεβαιώνει το συνολικό ποσό που αναλογεί στο 95% του ποσού της σύμβασης και δεσμεύεται έναντι του αγοραστή αναφορικά με αυτό, ανεξαρτήτως του συνολικού χρέους του πωλητή στον δανειστή. Αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία όπου το υπό μεταβίβαση ακίνητο αφορά μονάδα σε κοινόκτητη οικοδομή ή σε μεγάλο έργο, παρόλο που επί της ουσίας δεν εξαλείφονται οι κίνδυνοι από την αδυναμία του πωλητή να ολοκληρώσει τέτοιες αναπτύξεις.

Και ενώ θα αναμένουμε να διαπιστώσουμε το αποτέλεσμα από την πρακτική εφαρμογή της νέας αυτής νομοθεσίας, διαφαίνεται ότι η δυνατότητα επιβολής διοικητικού προστίμου μέχρι του ποσού των €100.000 στον δανειστή όπου αποδεικνύεται ότι ο δανειστής εσκεμμένα παραλείπει να συμμορφωθεί με την υποχρέωσή του για απαλλαγή ή εξάλειψη, μάλλον λειτουργεί κατασταλτικά σε σχέση με οποιαδήποτε αντίθεση θέση του δανειστή.

Παρ’ όλα αυτά, σημειώνεται ότι, αντί της πιο πάνω έγγραφης δήλωσης δανειστή και πωλητή, ο νόμος παρέχει και την επιλογή στον αγοραστή να μεριμνήσει για την κατάθεση σύμβασης με σχετική δήλωση του ίδιου του αγοραστή, με την οποία ο αγοραστής βεβαιώνει ότι επιθυμεί κατάθεση σύμβασης χωρίς τη δήλωση δανειστή και πωλητή. Δηλαδή δίδεται το δικαίωμα στον αγοραστή να αποφασίσει εάν επιθυμεί την προστασία που του παρέχει η νομοθεσία έναντι τυχόν υποθηκών.

Όσον αφορά τη σύμβαση αυτή καθαυτή, η νομοθεσία ως έχει τροποποιηθεί επιβάλλει την υποχρέωση στον πωλητή να προσκομίζει και περιλαμβάνει στη σύμβαση πώλησης ως αναπόσπαστο μέρος, πιστοποιητικό έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης (όχι παλαιότερο των 5 εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης). Σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής παραλείπει να συμμορφωθεί με την υποχρέωση αυτή, και ανεξάρτητα από το εάν συντρέχει ποινική ευθύνη, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει πλέον την εξουσία να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο, το οποίο δεν υπερβαίνει τις €10.000, αφού προηγουμένως ειδοποιηθεί σχετικά ο πωλητής και του δοθεί το δικαίωμα να προβεί σε παραστάσεις.

Το αποτέλεσμα της δέουσας σύνταξης και κατάθεσης σύμβασης ως τα διαλαμβανόμενα στον Νόμο, είναι ότι η δήλωση μεταβίβασης γίνεται αποδεκτή και η ακίνητη ιδιοκτησία μεταβιβάζεται ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις δυνατό να βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή τον ιδιοκτήτη της και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση, ενώ η ύπαρξη υποθηκών στην έκταση που πληρώνεται το τίμημα της σύμβασης ως προβλέπεται στη βεβαίωση πληρωμής δε λειτουργεί κατασταλτικά. Επί της ουσίας ισχύει το αντίθετο, δηλαδή ο δανειστής προτρέπεται όπως εξασκεί καλύτερο έλεγχο αναφορικά με τις εισπράξεις από συμβάσεις του πωλητή, καθότι πλέον δεν θα είναι λόγος ένστασης ή μη συγκατάθεσης στη μεταβίβαση η μη καταβολή ποσών έναντι της υποθήκης.

Και, βέβαια, νοουμένου ότι πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις ως περιγράφονται πιο πάνω, το Δικαστήριο έχει εξουσία να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης και αναφορικά με ακίνητα επί των οποίων υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη.

Είναι σημαντικό επίσης να τονιστεί ότι, σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος εκκαθάρισης ή πτώχευσης εναντίον του πωλητή, τότε εφαρμόζονται οι διατάξεις του περί Εταιρειών Νόμου και του περί Πτωχεύσεως Νόμου και ειδικότερα με αναφορά στις επαληθεύσεις χρεών και στην τήρηση των κανόνων προτεραιοτήτων αναφορικά με την αποπληρωμή πιστωτών.

Εν κατακλείδι, με τις νέες αλλαγές στη νομοθεσία, επιχειρείται κυρίως να δημιουργηθεί πλαίσιο που να διαφυλάσσει τη μεταβίβαση ακινήτων υποκείμενων σε υποθήκες. Μέχρι σήμερα και σε κάποια έκταση, αυτό πετύχαινε με τη σύμφωνη γνώμη των εμπλεκομένων μερών και με άτυπους μηχανισμούς, όπως για παράδειγμα η λήψη συγκαταθέσεων από τους ενυπόθηκους δανειστές κατά τη σύναξη συμβάσεων πώλησης. Με τον Νόμο εισάγεται η προϋπόθεση του 95% και αυτό, από τη μια εξασφαλίζει τους αγοραστές και, από την άλλη, δημιουργεί μια εικόνα σε σχέση με τη εκτιμώμενη έκθεση των δανειστών ανά σύμβαση. Φυσικά, η αναγκαιότητα συνεχούς επικοινωνίας και ελέγχου της τήρησης των όρων δανεισμού μεταξύ πωλητή και δανειστή συνεχίζει να υπάρχει και πάντα θα αφορά τους αγοραστές που θέλουν να βλέπουν τα έργα τους να ολοκληρώνονται και να λαμβάνουν τίτλους.

*Διοικητική Σύμβουλος Theodorides, Georgiou, Iacovou & CO LLC

**Legal Assistant Manager, Theodorides, Georgiou, Iacovou & CO LLC