«Έκρηξη» ξεπουλήματος στα κατεχόμενα: Εντείνεται η δημογραφική αλλοίωση και η ενίσχυση του εποικισμού

Η αγορά ακινήτων στα κατεχόμενα βρίσκεται σε φάση πρωτοφανούς δραστηριότητας, καθώς ο αριθμός των αδειών που χορηγούνται σε αλλοδαπούς για την απόκτηση περιουσίας έχει εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια.

Παρά τις πολιτικές και νομικές ιδιαιτερότητες που συνοδεύουν κάθε συναλλαγή στην περιοχή, τα δεδομένα δείχνουν πως η ζήτηση από ξένους αγοραστές έχει λάβει εκρηκτικές διαστάσεις.

Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, από το 2019 έως τα τέλη του 2023 δόθηκαν σχεδόν 9.700 άδειες για αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς υπηκόους. Ο αριθμός αυτός υπερβαίνει κατά πολύ τα επίπεδα των προηγούμενων ετών, επιβεβαιώνοντας την τάση μαζικής εισροής επενδυτικού ενδιαφέροντος, ιδιαίτερα μετά την πανδημία και εν μέσω γεωπολιτικών αναταράξεων.

Άνοδος χωρίς προηγούμενο

Πιο αναλυτικά, το 2019 η λεγόμενη «διοίκηση» του ψευδοκράτους ενέκρινε 1.141 άδειες αγοράς ακινήτων από αλλοδαπούς. Μέχρι το 2021, ο αριθμός είχε αυξηθεί ελαφρώς σε 1.179. Ωστόσο, το 2022 σημειώθηκε πραγματική έκρηξη, καθώς μέσα σε ένα χρόνο δόθηκαν 2.810 άδειες. Το 2023 οι εγκρίσεις ξεπέρασαν τις 4.500. Το 2024 οι άδειες σε ξένους «άγγιξαν» τις 6.951. Οι αριθμοί αυτοί αναμένεται να αυξηθούν ακόμη περισσότερο τη φετινή χρονιά.

Η αύξηση αυτή αποδίδεται τόσο στην αναζωπύρωση του ενδιαφέροντος από Τούρκους έποικους, όσο και στη χαλάρωση των κανονισμών που εφαρμόστηκαν την άνοιξη του 2025.

Συγκεκριμένα, το «υπουργικό συμβούλιο» εξέδωσε «διάταγμα» που αυξάνει τον αριθμό των ακινήτων που μπορούν ν’ αγοράζουν πολίτες της Τουρκίας, προκαλώντας αντιδράσεις. Το νέο μέτρο επιτρέπει σε αλλοδαπούς ν’ αγοράζουν έως τρία διαμερίσματα ή δύο επαύλεις, ενώ σε Τούρκους πολίτες έως έξι διαμερίσματα ή τρεις επαύλεις.

Τα κατεχόμενα έχουν μετατραπεί σε μια εναλλακτική αγορά για όσους αναζητούν φθηνότερα παραθαλάσσια ακίνητα στην περιοχή. Οι τιμές, αν και έχουν αυξηθεί, παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από τις αντίστοιχες στις ελεύθερες περιοχές.

Ποιοι αγοράζουν

Η πλειονότητα των αγοραστών είναι Τούρκοι, που παραδοσιακά αποτελούν την κύρια κατηγορία αγοραστών στα κατεχόμενα. Σύμφωνα με στοιχεία του 2022, σχεδόν το 90% των αδειών χορηγήθηκαν σε πολίτες της Τουρκίας, ενώ για το 2023 το ποσοστό αυτό εκτιμάται γύρω στο 80%.

Το υπόλοιπο ποσοστό αφορά πολίτες τρίτων χωρών, με κυριότερες ομάδες Ρώσους, Ιρανούς, Ισραηλινούς και Βρετανούς. Η αύξηση του ενδιαφέροντος από Ρώσους αγοραστές ενδεχομένως να συνδέεται με τις Δυτικές κυρώσεις που επιβλήθηκαν μετά την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, ενώ για τους Ιρανούς η αγορά ακινήτων στα κατεχόμενα φαίνεται να λειτουργεί ως τρόπος απόκτησης πρόσβασης σε τραπεζικό σύστημα και μετακίνησης κεφαλαίων εκτός χώρας.

Οι Ισραηλινοί επενδυτές έχουν εντοπιστεί κυρίως σε αναπτυσσόμενες τουριστικές περιοχές όπως το Τρίκωμο και το Μπογάζι, ενώ οι Βρετανοί παραμένουν σταθερή αλλά μικρότερη ομάδα αγοραστών.

Τα τελευταία δύο χρόνια, η παρουσία επενδυτών από χώρες της Ανατολικής Ευρώπης, όπως η Ουκρανία, η Λευκορωσία και η Γεωργία, παρουσιάζει επίσης άνοδο, καθώς η περιοχή των κατεχομένων προβάλλεται από το ψευδοκράτος ως «προσιτός παράδεισος» για αγορά εξοχικών κατοικιών και τουριστικών διαμερισμάτων.

Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση

Η γεωγραφική κατανομή των αγορών δείχνει καθαρά ποια τμήματα των κατεχομένων συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον.

Στην κορυφή της λίστας βρίσκεται η Κερύνεια, η οποία θεωρείται το «κόσμημα» της βόρειας ακτής. Η περιοχή έχει γνωρίσει εντατική οικοδομική δραστηριότητα, με δεκάδες νέα συγκροτήματα διαμερισμάτων, βίλες και τουριστικές επενδύσεις να ανεγείρονται κατά μήκος της ακτογραμμής.

Δεύτερος σημαντικός πόλος ανάπτυξης είναι η ευρύτερη περιοχή της Αμμοχώστου, που έχει εξελιχθεί σε δημοφιλή προορισμό για ξένους επενδυτές χάρη στις μεγάλες εκτάσεις διαθέσιμης γης και τις χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η Λευκωσία, αν και λιγότερο τουριστική, προσελκύει ενδιαφέρον κυρίως για εμπορικά ακίνητα και κατοικίες με υψηλή απόδοση ενοικίου. Μικρότερη αλλά σταθερή ζήτηση παρατηρείται και στη δυτική ακτή, γύρω από τη Μόρφου και τη Λάπηθο, όπου έχουν αναπτυχθεί νεότερα τουριστικά θέρετρα.

Σύμφωνα με τους ψευδομεσίτες που δραστηριοποιούνται στην περιοχή, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 30%–50% μέσα σε τρία χρόνια, ιδιαίτερα σε δημοφιλείς ζώνες όπως ο Άγιος Αμβρόσιος και η Καλογραία, όπου έχουν ανεγερθεί πολυτελή συγκροτήματα κυρίως για ξένους αγοραστές.

Νομικό πλαίσιο και περιορισμοί

Η αγορά ακινήτων στα κατεχόμενα υπόκειται σε ένα ιδιόμορφο καθεστώς αδειοδότησης. Κάθε αλλοδαπός που επιθυμεί ν’ αγοράσει ακίνητο πρέπει να λάβει ειδική «άδεια» από το λεγόμενο «Υπουργικό Συμβούλιο».

Η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες και περιλαμβάνει ελέγχους ασφαλείας. Στην πράξη, ωστόσο, πολλοί αλλοδαποί αγοράζουν ακίνητα μέσω εταιρειών ή τοπικών συνεργατών, παρακάμπτοντας προσωρινά τους περιορισμούς μέχρι την οριστική έγκριση.

Μέχρι πρότινος, η διαδικασία επέτρεπε την κατοχή ενός μόνο τεμαχίου γης ή μιας κατοικίας, μέχρι τον Μάιο του 2025 που τέθηκαν σε ισχύ νέοι κανονισμοί. Πρόφαση των κατοχικών «αρχών» για τις νέες «διατάξεις» ήταν η αύξηση της διαφάνειας και ο περιορισμός της υπερσυγκέντρωσης ακινήτων σε ξένα χέρια. Παράλληλα, όμως, η ίδια περίοδος σημαδεύτηκε από την ανακοίνωση ότι έχουν ήδη εγκριθεί πάνω από 2.200 νέες άδειες για αλλοδαπούς σε διάστημα δύο μηνών, δείχνοντας ότι η ζήτηση παραμένει αμείωτη.

Οι «γκρίζες ζώνες» της αγοράς

Παρά την έκρηξη στη χορήγηση αδειών, επισημαίνεται ότι ένα μεγάλο μέρος των συναλλαγών δεν καταγράφεται επίσημα. Υπολογίζεται ότι έως και το 50% των αγοραπωλησιών γίνονται χωρίς να έχει εκδοθεί τελική άδεια ή χωρίς να μεταγραφεί ο τίτλος ιδιοκτησίας.

Αυτό οφείλεται κυρίως στην αβεβαιότητα γύρω από το ιδιοκτησιακό καθεστώς, μετά και τις πρώτες καταδίκες σφετεριστών ελληνοκυπριακών περιουσιών από την Κυπριακή Δημοκρατία.

Εννοείται πως οι αγοραπωλησίες αυτές δεν αναγνωρίζονται από τη διεθνή κοινότητα, ενώ η Κυπριακή Δημοκρατία θεωρεί παράνομες όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων που ανήκουν σε εκτοπισμένους Ελληνοκυπρίους. Συνεπώς, ο κίνδυνος νομικών επιπλοκών παραμένει υπαρκτός, ιδίως για ξένους επενδυτές που ενδέχεται να εμπλακούν σε περιουσίες με αμφισβητούμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Παρά ταύτα, η αγορά συνεχίζει να αναπτύσσεται χρόνο με τον χρόνο.

Μια «παράλληλη» αγορά ακινήτων

Η άνθηση της αγοράς στα κατεχόμενα έχει δημιουργήσει μια παράλληλη οικονομία ακινήτων, με δεκάδες τουρκικές και διεθνείς εταιρείες να δραστηριοποιούνται σε αναπτύξεις κατοικιών, τουριστικών συγκροτημάτων και υποδομών φιλοξενίας.

Σημαντικό μέρος της ζήτησης προέρχεται από άτομα που αναζητούν μόνιμη διαμονή ή ακίνητα για προσωρινή ενοικίαση. Οι τιμές κυμαίνονται από περίπου 1.500 €/τ.μ. σε παραθαλάσσιες περιοχές έως και 3.000 €/τ.μ. σε πολυτελή έργα στην Κερύνεια, επίπεδα που εξακολουθούν να θεωρούνται προσιτά συγκριτικά με άλλες αγορές της περιοχής.

Προοπτικές και πολιτικές διαστάσεις

Οι κατοχικές «αρχές» εκτιμούν ότι, αν συνεχιστεί αυτή η τάση, θα μπορούσαν να προσελκύσουν πάνω από 15.000 ξένους αγοραστές έως το 2030. Η μαζική παραχώρηση αδειών σε αλλοδαπούς, ιδίως Τούρκους πολίτες, ενισχύει περαιτέρω τη δημογραφική μεταβολή και τον εποικισμό των κατεχόμενων περιοχών μας.

Παράλληλα, η Κυπριακή Δημοκρατία συνεχίζει να προειδοποιεί για τους κινδύνους που συνεπάγεται η αγορά περιουσιών στα κατεχόμενα, τονίζοντας ότι οι πράξεις αυτές μπορεί να οδηγήσουν σε περαιτέρω ποινικές ή αστικές ευθύνες, καθώς και σε απώλεια επενδυτικού κεφαλαίου.

Η αγορά ακινήτων στα κατεχόμενα και οι χιλιάδες άδειες που έχουν εκδοθεί τα τελευταία χρόνια καταδεικνύουν μια σταθερή ροή ξένων κεφαλαίων προς το ψευδοκράτος, αλλά ταυτόχρονα εγείρουν ερωτήματα για τις πολιτικές συνέπειες αυτής της ανάπτυξης.

Η «έκρηξη» της αγοράς μπορεί ν’ αποδειχθεί παροδική αν επιβληθούν αυστηρότερα μέτρα. Μέχρι τότε, όμως, οι ξένοι αγοραστές συνεχίζουν να συρρέουν στα κατεχόμενα, βλέποντας τις κατεχόμενες περιοχές μας όχι ως ένα πεδίο πολιτικής αντιπαράθεσης, αλλά ως μια ευκαιρία για φθηνή επένδυση.