Στο στόχαστρο οι έμμεσες αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς

Το θέμα των αγορών ακινήτων από αλλοδαπούς επανέρχεται δυναμικά στη Βουλή, με την Επιτροπή Εσωτερικών να καταλήγει σε ενιαίο κείμενο που, σύμφωνα με τον προγραμματισμό, οδεύει προς την Ολομέλεια στις 2 Απριλίου. Η κατεύθυνση της πρότασης είναι να γίνουν αυστηρότεροι και σαφέστεροι οι κανόνες για την απόκτηση γης και ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών, ειδικά εκεί όπου εντοπίστηκαν αδυναμίες στο ισχύον πλαίσιο. Η συζήτηση άνοιξε ξανά, καθώς τα τελευταία στοιχεία δείχνουν σημαντική παρουσία μη Ευρωπαίων αγοραστών στην αγορά ακινήτων, ενώ παράλληλα έχουν τεθεί ζητήματα για το κατά πόσον οι υφιστάμενοι μηχανισμοί ελέγχου επαρκούν.

Οι αριθμοί που έφεραν το θέμα ξανά μπροστά

Η συζήτηση δεν γίνεται στο κενό. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν στη δημόσια συζήτηση για το θέμα, το 2024 οι πωλήσεις ακινήτων σε αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης έφτασαν το 27% του συνόλου, ενώ η Ελεγκτική Υπηρεσία έχει επισημάνει ότι το πραγματικό μέγεθος ενδέχεται να είναι μεγαλύτερο, καθώς δεν αποτυπώνονται πλήρως οι περιπτώσεις στις οποίες οι αγορές γίνονται μέσω εταιρειών με ξένη συμμετοχή. Παράλληλα, ο Υπουργός Εσωτερικών έχει ενημερώσει τη Βουλή ότι μέσα στην τελευταία πενταετία υποβλήθηκαν 14.978 αιτήσεις από υπηκόους τρίτων χωρών για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας.

Το ισχύον νομικό πλαίσιο υπάρχει εδώ και δεκαετίες. Ο περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος θέτει περιορισμούς στην απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς και περιλαμβάνει στον ορισμό τού αλλοδαπού και εταιρείες που ελέγχονται από αλλοδαπούς. Ωστόσο, η σημερινή συζήτηση στη Βουλή δείχνει ότι το ερώτημα δεν είναι μόνο τι λέει ο νόμος, αλλά αν ο τρόπος εφαρμογής του καλύπτει τις σύγχρονες μορφές συναλλαγών και εταιρικών δομών.

Πρώτο κενό: Η έμμεση απόκτηση

Ένα από τα βασικά σημεία που επιχειρεί ν’ αγγίξει η νέα πρόταση είναι η έμμεση απόκτηση ακινήτου. Σύμφωνα με όσα έγιναν γνωστά από τη συνεδρία της Επιτροπής Εσωτερικών, το ενιαίο κείμενο επιδιώκει να καταργήσει πρόνοιες που επιτρέπουν έμμεσες αποκτήσεις χωρίς την έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου και να εισαγάγει πιο καθαρά κριτήρια για το πότε και υπό ποίες προϋποθέσεις μπορεί να γίνει μια αγορά. Η λογική είναι ότι ο έλεγχος δεν θα πρέπει να εξαντλείται μόνο στο τελικό στάδιο της μεταβίβασης, αλλά να καλύπτει και τις ενδιάμεσες διαδρομές με τις οποίες μπορεί να δομηθεί μια συναλλαγή.

Αυτό θεωρείται κομβικό, επειδή η συζήτηση στη Βουλή έχει δείξει πως ένα από τα κενά του σημερινού πλαισίου είναι ακριβώς η δυνατότητα να γίνονται κινήσεις που δεν εμφανίζονται εξαρχής ως απευθείας αγορά από υπήκοο τρίτης χώρας. Η πρόθεση του νέου κειμένου είναι να περιοριστεί αυτή η δυνατότητα και να καταστούν οι κανόνες πιο ευθείς και πιο ελέγξιμοι.

Δεύτερο κενό: Οι αγορές μέσω εταιρειών

Δεύτερο μεγάλο σημείο είναι οι αγορές μέσω εταιρικών σχημάτων. Η πρόταση που συζητήθηκε προβλέπει περιορισμούς για τα νομικά πρόσωπα, ώστε ν’ απαιτείται τουλάχιστον 51% του εκδομένου μετοχικού κεφαλαίου ή των δικαιωμάτων ψήφου ή ελέγχου ν’ ανήκει σε πολίτες της Δημοκρατίας, άλλου κράτους-μέλους της ΕΕ ή κράτους του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, ή σε αντίστοιχα νομικά πρόσωπα με έδρα στην ΕΕ ή στον ΕΟΧ. Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να μειωθεί η δυνατότητα χρήσης εταιρειών ως οχήματος για έμμεση απόκτηση ακινήτων.

Το ζήτημα αυτό συνδέεται και με ένα πρακτικό πρόβλημα εφαρμογής. Σε συζητήσεις που συνόδευσαν την επεξεργασία του νομοσχεδίου, τέθηκε το θέμα ότι τα κρατικά μητρώα και τα ηλεκτρονικά συστήματα δεν είναι πλήρως διασυνδεδεμένα, ενώ επισημάνθηκε και η δυσκολία άμεσης πιστοποίησης του πραγματικού δικαιούχου μιας εταιρείας. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη κι αν ο νόμος γίνει αυστηρότερος, η εφαρμογή του θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το πόσο γρήγορα και αξιόπιστα θα μπορεί το κράτος να ελέγχει ποιος βρίσκεται πίσω από κάθε εταιρικό σχήμα.

Τρίτο κενό: Τι είδους ακίνητο και πού

Η πρόταση δεν εστιάζει μόνο στο ποιος αγοράζει, αλλά και στο τι αγοράζει. Σύμφωνα με το κείμενο που περιγράφηκε δημόσια, περιλαμβάνονται περιορισμοί στην αγορά, μεταβίβαση και απόκτηση δασικής και γεωργικής γης από αλλοδαπούς, καθώς και περιορισμοί για ακίνητα κοντά στη γραμμή κατάπαυσης του πυρός και σε περιοχές ή υποδομές ζωτικής σημασίας, όπως λιμάνια, αερολιμένες, στρατιωτικές εγκαταστάσεις και παραλίες. Παράλληλα, γίνεται λόγος για αντικειμενικά και διαφανή κριτήρια όταν πρόκειται για μικρότερα τεμάχια ή πιο περιορισμένες περιπτώσεις απόκτησης γης.

Με άλλα λόγια, η συζήτηση φαίνεται να μετακινείται από ένα γενικό ερώτημα του τύπου «να επιτρέπονται ή όχι οι αγορές από αλλοδαπούς», σε ένα πιο συγκεκριμένο: σε ποιες περιπτώσεις, σε ποιο μέγεθος και σε ποιες περιοχές μπορεί να επιτρέπονται. Αυτό είναι και ένα από τα βασικά στοιχεία που θα κρίνουν τελικά πώς θα διαμορφωθεί ο νέος νόμος στην πράξη.

Τέταρτο κενό: Ο μηχανισμός ελέγχου

Ίσως το πιο κρίσιμο σημείο είναι ο ίδιος ο μηχανισμός ελέγχου. Η δημόσια συζήτηση γύρω από το νομοσχέδιο έχει ήδη αναδείξει επιφυλάξεις από το Υπουργείο Εσωτερικών, το Κτηματολόγιο, τον Έφορο Εταιρειών και άλλους εμπλεκομένους ως προς το πώς ακριβώς θα λειτουργήσει στην πράξη ένα αυστηρότερο σύστημα. Έχουν τεθεί ζητήματα για πιθανές καθυστερήσεις στο Κτηματολόγιο, για την ανάγκη πιο καθαρών ορισμών μέσα στον ίδιο τον νόμο και για το αν η διοίκηση διαθέτει τα τεχνικά εργαλεία που χρειάζονται για γρήγορο και αξιόπιστο έλεγχο.

Αυτό σημαίνει ότι η επόμενη φάση της συζήτησης δεν θα αφορά μόνο τις πολιτικές προθέσεις, αλλά και τη διοικητική δυνατότητα εφαρμογής. Ένας αυστηρότερος νόμος μπορεί ν’ αλλάξει το πλαίσιο μόνο εφόσον συνοδευτεί από λειτουργικούς μηχανισμούς ελέγχου, σαφή δεδομένα και γρήγορη πρόσβαση στην πραγματική εικόνα κάθε συναλλαγής.

Το επόμενο βήμα

Η Επιτροπή Εσωτερικών έχει αναφέρει ότι υπάρχει συμφωνία σε ενιαίο κείμενο, το οποίο θεωρείται ότι μπορεί να συγκεντρώσει ευρεία πλειοψηφία στην Ολομέλεια. Το αν τελικά αυτό θα συμβεί, και με ποια ακριβώς μορφή, θα φανεί στην τελική συζήτηση. Εκεί θα κριθεί αν η Βουλή θα περιοριστεί σε μια αυστηρότερη διατύπωση του πλαισίου ή αν θα περάσει σε ένα πιο ολοκληρωμένο σύστημα, με σαφείς κανόνες για τις έμμεσες αποκτήσεις, τα εταιρικά σχήματα, τις ευαίσθητες περιοχές και τον έλεγχο εφαρμογής.