4 στα 10 πωλητήρια σε αλλοδαπούς

Το 2025 δεν ήταν απλώς ακόμη μια χρονιά έντονης κινητικότητας για την κυπριακή αγορά ακινήτων. Ήταν η χρονιά κατά την οποία η ξένη ζήτηση αποτυπώθηκε πλέον με αριθμούς που δεν μπορούν ν’ αγνοηθούν. Από τα 18.114 κατατεθειμένα πωλητήρια έγγραφα παγκυπρίως, τα 7.255 αφορούσαν ακίνητα που αγοράστηκαν από αλλοδαπούς. Δηλαδή, σε επίπεδο πωλητηρίων, 4 στα 10 έφεραν ξένη υπογραφή. Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο έντονη όταν σπάσει ανά επαρχία: στην Πάφο, οι ξένοι αγοραστές δεν πλησίασαν απλώς τους Κυπρίους, αλλά πέρασαν μπροστά, με περίπου 2 στα 3 πωλητήρια να αφορούν αλλοδαπούς. Στη Λάρνακα, οι ξένοι πλησίασαν το μισό της αγοράς, ενώ στη Λεμεσό παραμένουν ισχυροί σε απόλυτους αριθμούς. Η Τρόζενα, με την προωθούμενη ανάπτυξη από εταιρεία ισραηλινών συμφερόντων και τον ντόρο για αγορά ολόκληρου χωριού, δεν αποτελεί κάτι πρωτόγνωρο, μάλλον μια φυσική συνέχεια των πραγμάτων. Το πραγματικό θέμα είναι ο νέος ιδιοκτησιακός χάρτης της κυπριακής γης, τα κενά γύρω από τις αγορές μέσω εταιρειών και η πίεση που ασκεί η εξωτερική ζήτηση σε μιαν αγορά όπου η στέγη γίνεται όλο και δυσκολότερη για τους ίδιους τους Κυπρίους.

Η ξένη ζήτηση έγινε βασικός παίκτης

Για χρόνια, η συζήτηση γύρω από τις ξένες αγορές ακινήτων γινόταν κυρίως με όρους «επενδυτικού ενδιαφέροντος». Τα στοιχεία του 2025, όμως, δείχνουν ότι η ξένη ζήτηση δεν είναι πλέον περιφερειακός παράγοντας. Σε επίπεδο κατατεθειμένων πωλητηρίων, οι αλλοδαποί αντιστοιχούν στο 40,1% του συνολικού όγκου της αγοράς.

Σύμφωνα με τα παγκύπρια στοιχεία του Κτηματολογίου, το 2025 κατατέθηκαν 18.114 πωλητήρια έγγραφα, αυξημένα σε σχέση με το 2024. Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς που καταγράφουν τις αγορές από αλλοδαπούς, τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από ξένους ανήλθαν σε 7.255, έναντι 6.228 το 2024. Η αύξηση δεν είναι αμελητέα. Δείχνει ότι η ξένη ζήτηση μεγαλώνει, αποκτά βάθος και συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες επαρχίες.

Το εύρημα αλλάζει τον τρόπο ανάγνωσης του θέματος. Δεν μιλάμε μόνο για ακριβές αγορές στη Λεμεσό ή για παραθεριστικές κατοικίες στην Πάφο. Μιλάμε για μια αγορά όπου σχεδόν το μισό της ετήσιας κινητικότητας, σε επίπεδο πωλητηρίων, επηρεάζεται από αγοραστές εκτός Κύπρου. Σε μια χώρα μικρής γεωγραφικής κλίμακας, με περιορισμένη διαθέσιμη γη και ήδη πιεσμένο στεγαστικό, αυτό δεν είναι αμελητέα ποσότητα.

Στην Πάφο οι ξένοι πέρασαν μπροστά

Το πιο έντονο στοιχείο καταγράφεται στην Πάφο. Το 2025 κατατέθηκαν στην επαρχία 3.567 πωλητήρια έγγραφα. Από αυτά, περίπου 2.363 αφορούσαν αλλοδαπούς αγοραστές. Δηλαδή, οι ξένοι αντιστοιχούσαν στο 66,2% της αγοράς. Με απλά λόγια, στην Πάφο σχεδόν 2 στα 3 πωλητήρια είχαν ξένη υπογραφή.

Η εικόνα αυτή δεν είναι άσχετη με τον χαρακτήρα της επαρχίας. Η Πάφος διατηρεί εδώ και χρόνια ισχυρό ξένο αποτύπωμα, κυρίως βρετανικό, το οποίο συνδέεται με παραθεριστική κατοικία, συνταξιοδοτική εγκατάσταση και τουριστική επένδυση. Το νέο στοιχείο είναι ότι δίπλα στους Βρετανούς καταγράφεται πλέον και ισχυρή ισραηλινή δυναμική.

Στοιχεία που κατατέθηκαν στη Βουλή για την περίοδο 15 Σεπτεμβρίου 2024 - 15 Σεπτεμβρίου 2025 δείχνουν ότι στην Πάφο οι Βρετανοί ήταν πρώτοι μεταξύ των ξένων αγοραστών, με 890 ιδιοκτησίες, ενώ οι Ισραηλινοί ακολούθησαν με 683 και οι Ρώσοι με 327. Η Πάφος, επομένως, δεν είναι απλώς μια επαρχία με αυξημένο ξένο ενδιαφέρον. Είναι η πρώτη περιοχή όπου η ξένη ζήτηση εμφανίζεται να υπερβαίνει καθαρά την εγχώρια.

Λάρνακα: Σχεδόν στο 50-50

Στη Λάρνακα, η εικόνα είναι επίσης αποκαλυπτική. Το 2025 κατατέθηκαν 3.978 πωλητήρια έγγραφα στην επαρχία. Τα ξένα πωλητήρια υπολογίζονται σε 1.793, δηλαδή στο 45,1%. Αυτό σημαίνει ότι η Λάρνακα πλησίασε το σημείο όπου οι ξένοι αγοραστές αντιστοιχούν σχεδόν στο μισό της αγοράς.

Εδώ το ισραηλινό αποτύπωμα είναι το πιο καθαρό. Στα στοιχεία που δόθηκαν στη Βουλή, οι Ισραηλινοί καταγράφονται πρώτοι μεταξύ των ξένων αγοραστών στη Λάρνακα, με 850 ιδιοκτησίες. Ακολουθούν οι Λιβανέζοι με 723 και οι Βρετανοί με 302. Η Λάρνακα προσελκύει ξένο ενδιαφέρον λόγω αεροδρομίου, παραλιακού μετώπου, αναπτυξιακής προοπτικής, χαμηλότερων τιμών σε σχέση με τη Λεμεσό και γεωγραφικής εγγύτητας με τη Μέση Ανατολή.

Η σημασία της Λάρνακας δεν περιορίζεται στις κατοικίες. Τα στοιχεία δείχνουν ότι το ενδιαφέρον αγγίζει και γη προς μελλοντική αξιοποίηση. Σε πωλήσεις κενών οικοπέδων προς μη Ευρωπαίους, η Λάρνακα καταγράφει έντονη παρουσία. Αυτό μεταφέρει τη συζήτηση από την απλή αγορά διαμερισμάτων στην απόκτηση γης που μπορεί αύριο να γίνει οικιστική, τουριστική ή επενδυτική ανάπτυξη.

Λεμεσός: Το διεθνές real estate πεδίο

Η Λεμεσός παραμένει η πιο διεθνοποιημένη αγορά της Κύπρου. Το 2025 κατατέθηκαν 5.563 πωλητήρια έγγραφα στην επαρχία, ενώ οι ξένες αγορές υπολογίζονται σε 2.033, κάτι που μεταφράζεται σε 36,5%. Το ποσοστό είναι χαμηλότερο από της Πάφου και της Λάρνακας, αλλά σε απόλυτους αριθμούς η Λεμεσός παραμένει από τα μεγαλύτερα πεδία ξένου ενδιαφέροντος.

Στη Λεμεσό, οι Ρώσοι διατηρούν την πρωτιά μεταξύ των ξένων αγοραστών, με 846 ιδιοκτησίες, ενώ οι Ισραηλινοί ακολουθούν με 571 και οι Ελλαδίτες με 261. Η εικόνα επιβεβαιώνει ότι η Λεμεσός δεν στηρίζεται σε μία μόνο αγορά. Είναι κόμβος υπηρεσιών, τεχνολογίας, ναυτιλίας, υψηλής αξίας κατοικίας και διεθνούς κεφαλαίου.

Η Λεμεσός δεν είναι πια μόνο η πόλη των πύργων ή της ακριβής κατοικίας. Είναι το πεδίο όπου συναντώνται επενδυτές, εταιρείες, εργαζόμενοι υψηλών εισοδημάτων, ξένες κοινότητες και developers που διαμορφώνουν την αγορά πολύ πέρα από τις ανάγκες της τοπικής κοινωνίας.

Η Τρόζενα ως… φυσικό επακόλουθο

Η υπόθεση της Τρόζενας ήρθε να δώσει πρόσωπο σε ένα στατιστικό φαινόμενο. Εταιρεία ισραηλινών συμφερόντων έχει υποβάλει αίτηση για ανάπτυξη 60 κατοικιών, κατασκηνωτικού χώρου και οινοποιείου στην εγκαταλελειμμένη κοινότητα της Λεμεσού. Πολεοδομική άδεια δεν έχει εκδοθεί, ενώ η υπόθεση βρίσκεται υπό εξέταση και έχει περιβαλλοντική διάσταση, λόγω του ότι η περιοχή εμπίπτει στο δίκτυο Natura 2000.

Η Τρόζενα δεν πρέπει να εξεταστεί ως μεμονωμένη ιστορία. Είναι παράδειγμα τού πώς η ξένη ζήτηση μπορεί να περάσει από τα αστικά διαμερίσματα και τις παραλιακές κατοικίες στην ύπαιθρο, στα χωριά, στα οικόπεδα και στη γη προς μελλοντική αξιοποίηση. Αυτό είναι και το πραγματικό βάρος του θέματος: όχι μόνο ποιοι αγοράζουν σπίτια, αλλά ποιοι αποκτούν γη και πώς αυτό αλλάζει τον χάρτη.

Στο Ισραήλ η Κύπρος διαφημίζεται ως ευκαιρία

Ενδιαφέρον έχει και ο τρόπος με τον οποίο η Κύπρος παρουσιάζεται στα ισραηλινά μέσα. Εκεί η συζήτηση δεν γίνεται με όρους ανησυχίας για το ποιος αγοράζει τη γη, αλλά με όρους επενδυτικής ευκαιρίας. Η Κύπρος προβάλλεται ως κοντινή, φθηνότερη, ευρωπαϊκή και αποδοτική αγορά, ιδιαίτερα για όσους αναζητούν εναλλακτική εκτός Ισραήλ.

Χαρακτηριστικό είναι δημοσίευμα του Ynet με τίτλο «40 λεπτά από το σπίτι: το νησί που έγινε κτηματομεσιτική αποικία των Ισραηλινών». Το ρεπορτάζ παρουσιάζει το ελεύθερο τμήμα της Κύπρου ως προτιμητέο προορισμό για Ισραηλινούς επενδυτές, οι οποίοι βλέπουν το νησί όχι μόνο ως αγορά για εισόδημα από ενοίκια, αλλά και ως επιλογή διαμονής. Σε άλλο δημοσίευμα, το ίδιο μέσο αναφέρει ότι η Κύπρος έχει γίνει περιζήτητος προορισμός αγοράς διαμερισμάτων για Ισραηλινούς, με αποδόσεις 5%-7%, χαμηλότερες τιμές σε σχέση με το Ισραήλ και αυξημένο ενδιαφέρον για Λεμεσό, Λάρνακα και Πάφο.

Ανάλογη εικόνα δίνει και η Calcalist, σε εμπορικού χαρακτήρα δημοσιεύματα για κυπριακά projects. Η Λάρνακα παρουσιάζεται ως «η ευκαιρία ακινήτων της Κύπρου», με έμφαση στην απόσταση των 38 λεπτών πτήσης από το Ισραήλ, στην ευρωπαϊκή ιδιότητα της χώρας, στη φορολογία και στις προοπτικές υπεραξίας. Σε άλλο δημοσίευμα του ίδιου μέσου, η Κύπρος προβάλλεται ως αγορά όπου Ισραηλινοί επενδυτές μπορούν να εισέλθουν με σχετικά χαμηλό αρχικό κεφάλαιο και με προσδοκία υψηλότερων αποδόσεων σε σχέση με την ισραηλινή αγορά.

Ακόμη πιο θεσμική διάσταση δίνει η Globes, η οποία αποκάλυψε ότι η ισραηλινή φορολογική Αρχή άρχισε να εξετάζει περιουσιακά στοιχεία, εισοδήματα και εταιρείες Ισραηλινών στην Κύπρο. Το δημοσίευμα αναφέρεται σε ελέγχους για πτήσεις επιχειρηματιών προς το νησί, εισόδους και εξόδους από το Ισραήλ, καθώς και διασταύρωση πληροφοριών για εταιρείες που συνδέονται με Ισραηλινούς μέσω εταιρικών σχημάτων σε διάφορες χώρες. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι η Κύπρος δεν λειτουργεί μόνο ως αγορά κατοικίας ή επένδυσης, αλλά και ως πεδίο εταιρικής και φορολογικής δραστηριότητας, που απασχολεί πλέον και τις ισραηλινές Αρχές.

Η αντίθεση είναι χαρακτηριστική: στην Κύπρο το θέμα τίθεται ως ζήτημα ελέγχου, διαφάνειας και στεγαστικής πίεσης· στο ισραηλινό κοινό προβάλλεται συχνά ως προϊόν με απόδοση, ασφάλεια και προοπτική υπεραξίας.

Το θολό πεδίο των εταιρειών

Το μεγάλο θεσμικό κενό αφορά το ποιος φαίνεται και ποιος πραγματικά βρίσκεται πίσω από μια αγορά. Η Ελεγκτική Υπηρεσία έχει επισημάνει ότι το 2024 οι πωλήσεις σε αγοραστές εκτός ΕΕ ανήλθαν στο 27,4% του συνόλου. Το κρίσιμο σημείο είναι ότι η πραγματική ξένη συμμετοχή μπορεί να είναι μεγαλύτερη, επειδή πωλήσεις σε κυπριακές ή άλλες ευρωπαϊκές εταιρείες που ελέγχονται από μη Κυπρίους καταγράφονται ως τοπικές ή ευρωπαϊκές και όχι ως ξένες.

Η ίδια προβληματική αφορά τον έλεγχο προέλευσης κεφαλαίων, την αξιολόγηση των αιτητών, τους τελικούς δικαιούχους και την παρακολούθηση της χρήσης των ακινήτων μετά την αγορά. Επομένως, το ζήτημα δεν είναι μόνο ο όγκος των ξένων πωλήσεων. Είναι και η διαφάνεια του πραγματικού ιδιοκτησιακού ελέγχου.

Με απλά λόγια, το κράτος δεν αρκεί να γνωρίζει ποιος υπογράφει το πωλητήριο. Πρέπει να γνωρίζει ποιος βρίσκεται πίσω από την εταιρεία, ποιος ελέγχει το ακίνητο και ποιος τελικά αποκτά επιρροή πάνω στη γη.

Η πίεση στην κυπριακή στέγη

Η ξένη ζήτηση δεν είναι η μόνη αιτία του στεγαστικού. Σε μια μικρή αγορά, όμως, λειτουργεί ως επιταχυντής. Όταν σχεδόν 4 στα 10 πωλητήρια έχουν ξένη υπογραφή και σε επαρχίες όπως η Πάφος οι ξένοι φτάνουν τα 2 στα 3, η επίδραση δεν περιορίζεται στους επενδυτές. Περνά στις τιμές, στα ενοίκια, στις προσδοκίες των developers και τελικά στην καθημερινότητα των Κυπρίων που αναζητούν κατοικία.

Για τον ξένο αγοραστή, η Κύπρος μπορεί να είναι κοντινή, ασφαλής και αποδοτική αγορά. Για τον Κύπριο, όμως, η ίδια αγορά μετατρέπεται όλο και συχνότερα σε κλειστή πόρτα. Αυτό είναι το κοινωνικό υπόβαθρο πίσω από τους αριθμούς.

Ο χάρτης αγορών των κατεχομένων

Η εικόνα στα κατεχόμενα δεν μπορεί να εξισωθεί νομικά με τις αγορές στις ελεύθερες περιοχές. Στις ελεύθερες περιοχές μιλάμε για συναλλαγές εντός του πλαισίου της Κυπριακής Δημοκρατίας. Στα κατεχόμενα, μεγάλο μέρος της γης αφορά ελληνοκυπριακές περιουσίες, γεγονός που αλλάζει πλήρως το νομικό και πολιτικό βάρος.

Τουρκοκυπριακά στοιχεία και δημοσιεύματα καταγράφουν μαζική κινητικότητα αλλοδαπών στην αγορά των κατεχομένων. Την ίδια ώρα, η υπόθεση του Τουρκοϊσραηλινού επιχειρηματία Σιμόν Αϊκούτ έδειξε τη βαρύτητα του ζητήματος, με την ανάπτυξη και πώληση διαμερισμάτων σε ελληνοκυπριακή γη να οδηγεί σε ποινική υπόθεση και καταδίκη.

Δεν τεκμηριώνεται, από τα δημόσια διαθέσιμα στοιχεία, ενιαίο συντονισμένο σχέδιο εξαγοράς γης και στις δύο πλευρές. Τεκμηριώνεται, όμως, παράλληλο μοτίβο: ξένα κεφάλαια κατευθύνονται σε περιοχές υψηλής αξίας, κυρίως παραλιακές και τουριστικές. Η διαφορά είναι καθοριστική: στις ελεύθερες περιοχές το ζήτημα αφορά κυρίως τον έλεγχο, τη διαφάνεια και τη διόγκωση του ζητήματος στέγη· στα κατεχόμενα, όταν εμπλέκονται ελληνοκυπριακές περιουσίες, αφορά σφετερισμό και ποινική ευθύνη.

Το ερώτημα για το κράτος

Το θέμα δεν είναι ν’ αντιμετωπιστεί κάθε ξένη αγορά ως απειλή. Η Κύπρος χρειάζεται επενδύσεις. Χρειάζεται, όμως, και πλήρη εικόνα. Ποιος αγοράζει; Πού αγοράζει; Μέσω ποιων εταιρειών; Ποιος είναι ο τελικός δικαιούχος; Πώς χρησιμοποιείται το ακίνητο μετά την αγορά; Και πώς επηρεάζεται η δυνατότητα των Κυπρίων ν’ αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν σπίτι;

Όταν 4 στα 10 πωλητήρια έχουν ξένη υπογραφή, το ζήτημα δεν είναι πλέον περιθωριακό. Είναι ζήτημα αγοράς, κοινωνικής πολιτικής, διαφάνειας και ελέγχου της γης.

Οι 5 αριθμοί που αλλάζουν το θέμα

• 18.114 κατατεθειμένα πωλητήρια έγγραφα παγκυπρίως το 2025.
• 7.255 ακίνητα αγοράστηκαν από αλλοδαπούς το 2025.
• 40,1% το μερίδιο των ξένων σε επίπεδο κατατεθειμένων πωλητηρίων.
• 66,2% το μερίδιο των ξένων στην Πάφο, όπου σχεδόν 2 στα 3 πωλητήρια είχαν ξένη υπογραφή.
• 45,1% το μερίδιο των ξένων στη Λάρνακα, όπου η ξένη ζήτηση πλησίασε το μισό της αγοράς.