Στέγη και προσέλκυση επενδύσεων: Κεφάλαια, εταιρείες και ανθρώπινο δυναμικό από το εξωτερικό

Την τελευταία δεκαετία, η Κύπρος στήριξε μεγάλο μέρος της αναπτυξιακής της στρατηγικής σε μια δέσμη πολιτικών με κοινή λογική: Να προσελκύσει κεφάλαια, εταιρείες και ανθρώπινο δυναμικό από το εξωτερικό. Σχέδια μόνιμης διαμονής μέσω επένδυσης, φορολογικά κίνητρα για φυσικά και νομικά πρόσωπα, καθεστώς για μετεγκατάσταση εταιρειών και απασχόληση υπηκόων τρίτων χωρών. Η αποτίμηση αυτών των επιλογών δεν μπορεί να είναι μονοσήμαντη, ούτε προς τη μία ούτε προς την άλλη κατεύθυνση.

Μετά το 2013, η χώρα χρειαζόταν επειγόντως εισροές κεφαλαίων, νέους κλάδους και διεύρυνση της φορολογικής της βάσης. Οι πολιτικές αυτές έκαναν ακριβώς αυτό. Στήριξαν την ανάκαμψη, δημιούργησαν έναν ουσιαστικό τομέα τεχνολογίας και υπηρεσιών που πριν δεν υπήρχε, αύξησαν τα δημόσια έσοδα και έφεραν εξειδικευμένο προσωπικό σε μιαν αγορά εργασίας που είχε περιορισμένο βάθος. Η κατεύθυνση ήταν σωστή.

Το πρόβλημα δεν εστιάζει στην κατεύθυνση, αλλά στη ταχύτητα και την απουσία σχεδιασμού για τις παρενέργειες. Όλες αυτές οι πολιτικές, με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, κατέληγαν στο ίδιο σημείο: στη ζήτηση για στέγη. Και η στέγη είναι το αγαθό με τη μεγαλύτερη υστέρηση προσφοράς. Από την αδειοδότηση μέχρι την παράδοση μεσολαβούν χρόνια. Όταν προσθέτεις ζήτηση σε μιαν αγορά που δεν μπορεί να αντιδράσει άμεσα, το αποτέλεσμα είναι προβλέψιμο: ανατίμηση, όχι επέκταση.

Είναι κρίσιμο να διακρίνουμε τους μηχανισμούς, γιατί απαιτούν διαφορετική πολιτική απάντηση. Τα σχέδια που συνδέουν το καθεστώς διαμονής με την απόκτηση ακινήτου δεν αύξησαν τόσο τη ζήτηση για κατοίκηση όσο κατηύθυναν την προσφορά. Οι κατασκευαστές, εύλογα, στράφηκαν εκεί όπου υπήρχε εξασφαλισμένος αγοραστής σε δεδομένη τιμή. Δεσμεύτηκαν γη, εργατικά χέρια, χρηματοδότηση και άδειες σε ένα προϊόν που συχνά δεν κατοικείται μόνιμα. Πρόκειται, ουσιαστικά, για εκτροπή παραγωγικής δυναμικότητας.

Μετεγκατάσταση εταιρειών

Η μετεγκατάσταση εταιρειών και στελεχών λειτούργησε εντελώς διαφορετικά. Εδώ μιλάμε για πραγματική ζήτηση κατοίκησης, άμεση, με οικογένειες, σχολεία και ανάγκη εγγύτητας σε συγκεκριμένα αστικά κέντρα. Κυρίως, ζήτηση ενοικίου. Αυτή πίεσε το ενοίκιο, γιατί ο νεοεισερχόμενος εργαζόμενος με υψηλότερο μισθό ανταγωνίζεται τον ντόπιο ενοικιαστή για το ίδιο, περιορισμένο απόθεμα. Η γεωγραφική συγκέντρωση επιδείνωσε το φαινόμενο: η πίεση δεν κατανεμήθηκε στο νησί, αλλά συσσωρεύτηκε σε τρεις με τέσσερεις περιοχές. Δεν είχαμε, δηλαδή, ένα ενιαίο πρόβλημα στέγασης, αλλά τοπικές κρίσεις με εθνικές επιπτώσεις.

Δεν έχω υπόψη μου δημοσιοποιημένη, ολοκληρωμένη μελέτη στεγαστικών επιπτώσεων που να προηγήθηκε της εφαρμογής αυτών των πολιτικών. Οι αποφάσεις αξιολογήθηκαν με κριτήρια εισροών: πόσες εταιρείες, πόσες επενδύσεις, πόσα έσοδα. Το ερώτημα «πού θα μείνουν αυτοί οι άνθρωποι;» δεν ήταν μέρος της εξίσωσης.

Τι όφειλε να είχε εξεταστεί; Πρώτον, το πραγματικά διαθέσιμο απόθεμα ανά περιοχή και κατηγορία, όχι ο συνολικός αριθμός κατοικιών. Δεύτερον, η ικανότητα απορρόφησης, δηλαδή πόσο γρήγορα μπορεί να αντιδράσει ο κατασκευαστικός κλάδος, με δεδομένους τους χρόνους αδειοδότησης και τη διαθεσιμότητα εργατικού δυναμικού. Τρίτον, σενάρια ζήτησης, από το συντηρητικό μέχρι το ακραίο, με ρητή παραδοχή για το ποσοστό που θα στραφεί στην ενοικίαση. Τέταρτον, οι συνοδευτικές υποδομές: σχολεία, μεταφορές, δίκτυα.

Κανένα υπουργείο δεν διαθέτει μόνο του αυτά τα δεδομένα. Η πολιτική προσέλκυσης σχεδιάζεται σε ένα υπουργείο, τα φορολογικά κίνητρα σε άλλο, η αδειοδότηση σε τρίτο, ο πολεοδομικός σχεδιασμός μοιράζεται με την τοπική αυτοδιοίκηση. Χωρίς μηχανισμό που να συνθέτει, κάθε απόφαση είναι ορθολογική στο δικό της πεδίο και συλλογικά προβληματική.

Υπήρξε πραγματική διάχυση οφελών και δεν πρέπει να υποτιμάται. Εταιρικός φόρος, ΦΠΑ, κοινωνικές ασφαλίσεις, απασχόληση Κυπρίων σε καλά αμειβόμενες θέσεις, ανάπτυξη επαγγελματικών υπηρεσιών, ζήτηση στο λιανικό εμπόριο και στην εστίαση, αναβάθμιση της ιδιωτικής εκπαίδευσης και υγείας.

Ταυτόχρονα, η συγκέντρωση ήταν έντονη: ακίνητα, κατασκευές, επαγγελματικές υπηρεσίες και, γεωγραφικά, λίγα αστικά κέντρα. Ο μισθωτός εκτός αυτών των κλάδων είδε το κόστος στέγασης να ανεβαίνει χωρίς αντίστοιχη αύξηση εισοδήματος. Αυτό είναι, καθαρά, αναδιανομή από τον ενοικιαστή προς τον ιδιοκτήτη περιουσιακού στοιχείου. Το όφελος ήταν εθνικό· το κόστος επιμερίστηκε σε συγκεκριμένες ομάδες, κυρίως στους νέους και στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.

Μια δίκαιη αποτίμηση απαιτεί τρία πράγματα: καθαρό δημοσιονομικό ισοζύγιο ανά πρόγραμμα, μέτρηση της πραγματικής οικονομικής ουσίας όσων ήρθαν και διανεμητική ανάλυση. Χωρίς το τρίτο σκέλος, η συζήτηση παραμένει λογιστική και όχι οικονομική και χάνει την κοινωνική νομιμοποίηση που κάθε τέτοια πολιτική χρειάζεται για να διαρκέσει.

Το βασικό μάθημα της δεκαετίας είναι ότι κανένα σχέδιο προσέλκυσης δεν μπορεί να σχεδιάζεται χωρίς ξεκάθαρες ασφαλιστικές δικλίδες και θεσμοθετημένους μηχανισμούς ελέγχου, ενσωματωμένους από την αρχή και όχι προστιθέμενους εκ των υστέρων. Είδαμε τι συμβαίνει όταν ένα σχέδιο τρέχει για χρόνια με χαλαρά κριτήρια, ασαφή εποπτεία και απουσία συστηματικής αξιολόγησης. Το κόστος δεν είναι μόνο δημοσιονομικό ή αναπτυξιακό, είναι κόστος αξιοπιστίας. Και η αξιοπιστία είναι το ακριβότερο αγαθό για μια μικρή, εξωστρεφή οικονομία, επειδή χάνεται γρήγορα και ανακτάται αργά.

Οι δικλίδες πρέπει να είναι συγκεκριμένες και μετρήσιμες: αυστηρός και τεκμηριωμένος έλεγχος καταλληλότητας πριν από τη χορήγηση, επαλήθευση της προέλευσης των κεφαλαίων, απαίτηση πραγματικής οικονομικής ουσίας και όχι απλής τυπικής συμμόρφωσης, περιοδική επανεξέταση των δικαιούχων με δυνατότητα ανάκλησης, ανεξάρτητη εποπτεία με πρόσβαση σε δεδομένα και σαφή λογοδοσία, ποσοτικά και γεωγραφικά κατώφλια που ενεργοποιούν αυτόματα επανεξέταση και ετήσια δημοσιοποιημένη έκθεση αποτελεσμάτων.

Δεν πρόκειται για γραφειοκρατική επιβάρυνση, ούτε για καχυποψία απέναντι στον επενδυτή. Αντιθέτως, ένα σχέδιο με σαφείς κανόνες και προβλέψιμη εποπτεία προσελκύει ακριβώς τον σοβαρό επενδυτή, ο οποίος θέλει βεβαιότητα ότι το καθεστώς που αποκτά δεν θα αμφισβητηθεί αύριο. Η πραγματική απειλή για την ελκυστικότητα της Κύπρου δεν είναι ο έλεγχος, είναι η έλλειψή του.

Εξίσου βασικό είναι κάθε μέτρο να αξιολογείται με σοβαρότητα ως προς τα αποτελέσματα και τον αντίκτυπό του, όχι μόνο ως προς την πρόθεση με την οποία θεσπίστηκε. Αυτό σημαίνει προκαθορισμένους δείκτες από την πρώτη μέρα, τακτική και δημοσιοποιημένη μέτρηση και ρητή ετοιμότητα να διορθώσουμε ή να τερματίσουμε ένα σχέδιο όταν τα στοιχεία δείχνουν ότι δεν αποδίδει ή ότι παράγει παρενέργειες μεγαλύτερες από το όφελος.

Αξιολόγηση

Η αξιολόγηση πρέπει να είναι πλήρης: όχι μόνο πόσα κεφάλαια εισέρρευσαν, αλλά τι απέμεινε στην πραγματική οικονομία, ποιοι ωφελήθηκαν, ποιοι επιβαρύνθηκαν και τι κόστος μετακυλίστηκε στη στέγαση και στις υποδομές. Έχουμε την τάση να θεωρούμε την αποτίμηση ως ομολογία λάθους. Είναι το αντίθετο: είναι το εργαλείο που επιτρέπει σε μια πολιτική να διαρκέσει, γιατί της δίνει τη δυνατότητα να προσαρμοστεί εγκαίρως αντί να καταρρεύσει απότομα.

Η ενδεχόμενη ένταξη της Κύπρου στη ζώνη Σένγκεν είναι, οικονομικά, θετική εξέλιξη. Αλλάζει, όμως, ριζικά την αξία του κυπριακού καθεστώτος διαμονής: από δικαίωμα παραμονής σε ένα νησί, γίνεται δικαίωμα κινητικότητας σε μια ήπειρο. Αυτό αυξάνει τη ζήτηση για το ίδιο το καθεστώς, ανεξάρτητα από την πρόθεση εγκατάστασης. Και ζήτηση για καθεστώς, όταν το καθεστώς αποκτάται μέσω ακινήτου, σημαίνει ζήτηση για ακίνητα χωρίς αντίστοιχη οικονομική δραστηριότητα.

Χρειάζεται, επομένως, να μοντελοποιηθεί εκ των προτέρων το μέγεθος αυτής της πρόσθετης ζήτησης, με ρεαλιστικά σενάρια ανά περιοχή, και να απαντηθεί ένα ερώτημα αρχής: τι ακριβώς θέλουμε να ανταμείβει το καθεστώς διαμονής;

Οι δικλίδες είναι τρεις. Μετατόπιση του βάρους των κριτηρίων από την απόκτηση κατοικίας προς παραγωγικές μορφές επένδυσης, δηλαδή επιχειρηματική δραστηριότητα, απασχόληση και συμμετοχή σε επενδυτικά κεφάλαια. Σύνδεση με πραγματική παρουσία και ουσία, ώστε να διακρίνεται ο επενδυτής που συνεισφέρει από τον κάτοχο τίτλου. Και ποσοτικός και γεωγραφικός έλεγχος, με ετήσια παρακολούθηση δεικτών στέγασης και αυτόματη επανεξέταση όταν ξεπερνιούνται συγκεκριμένα κατώφλια.

Παράλληλα, κάθε μελλοντική πολιτική προσέλκυσης οφείλει να συνοδεύεται από ταυτόχρονη ενεργοποίηση της προσφοράς: επιτάχυνση αδειοδότησης, αξιοποίηση κρατικής και ημικρατικής γης, κίνητρα για επαναφορά κενού αποθέματος στην αγορά. Και από αξιόπιστα δεδομένα, με μητρώο ενοικίων και τακτικό δείκτη, ώστε να μη συζητάμε με εντυπώσεις. Μέχρι σήμερα, η αντίδραση της Πολιτείας στο στεγαστικό υπήρξε κατασταλτική και όχι προληπτική· τα μέτρα ήρθαν αφότου οι τιμές και τα ενοίκια είχαν ήδη μετακινηθεί.

Η λογική πρέπει να αντιστραφεί. Η στέγη δεν είναι το επακόλουθο μιας αναπτυξιακής πολιτικής· είναι προϋπόθεση του σχεδιασμού της. Αν το δεχτούμε αυτό, μπορούμε να διατηρήσουμε την ελκυστικότητα της Κύπρου εκεί όπου παράγει πραγματική αξία και να αφαιρέσουμε την πίεση εκεί όπου απλώς ανατιμά.