Στο μικροσκόπιο το Σχέδιο Εστία

Μήπως είναι καιρός να επαναφέρουμε τη φορολογική αφαίρεση τόκων για εξυπηρετούμενα δάνεια κύριας κατοικίας;
Η διασφάλιση αξιοπρεπών συνθηκών διαβίωσης για όλους τους πολίτες πρέπει να αποτελεί προτεραιότητα για την κάθε κυβέρνηση αλλά και για την Πολιτεία. Κατά καιρούς εφαρμόστηκαν διάφορα σχέδια στεγαστικής πολιτικής μέσω του κράτους ή μέσω ημικρατικών οργανισμών.

Υπενθυμίζουμε τα σχέδια ενίσχυσης των προσφύγων, την παραχώρηση οικοπέδων και κατοικιών με βάση εισοδηματικά κριτήρια και την επιχορήγηση του ενοικίου. Βασική παράμετρος ήταν η απόκτηση της πρώτης κύριας κατοικίας για κάθε οικογένεια τέτοιου μεγέθους, ώστε να συνάδει με το οικογενειακό εισόδημα.

Στην πλειοψηφία τα μέτρα κρίθηκαν επιτυχημένα, ίσως με εξαίρεση την παραχώρηση οικοπέδων στα οποία, σε πολλές περιπτώσεις σήμερα, έχουν κτιστεί σπίτια πολυτελείας.

Πολλές ήταν και είναι οι συζητήσεις για τη διαφύλαξη της κύριας κατοικίας, κυρίως στις περιπτώσεις δανειοληπτών που για οποιουσδήποτε λόγους έχουν αθετήσει τους όρους αποπληρωμής της δανειακής σύμβασης.
Οι πυλώνες του νέου Σχεδίου

Υπήρξαν σημαντικές νομοθετικές ρυθμίσεις μέχρι σήμερα, όπως η διεύρυνση των αρμοδιοτήτων του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου και η νομοθετική ψήφιση του πλαισίου αφερεγγυότητας. Βασική προϋπόθεση εφαρμογής των συγκεκριμένων μέτρων είναι το δάνειο να είναι βιώσιμο, να μπορεί δηλαδή να αναδιαρθρωθεί με τέτοιο τρόπο, ώστε ο δανειολήπτης να μπορεί να καλύπτει τις δόσεις του. Επειδή τα περισσότερα δεν θεωρούνται βιώσιμα λόγω του ποσού και των τρεχουσών εισοδημάτων των οικογενειών, έρχεται η Κυβέρνηση, μέσω του σχεδίου Εστία, να ενισχύσει τη δυνατότητα αποπληρωμής των δανειοληπτών και να μειώσει το ποσό που απαιτείται στο μικρότερο μεταξύ ποσού του δανείου και της αξίας της εξασφάλισης.

Μια τέτοια ενίσχυση βοηθά τα βελτιωμένα δημόσια οικονομικά και την ανάκαμψη της κατασκευαστικής βιομηχανίας και του τομέα των ακινήτων. Έτσι προέκυψε το τελικό πλαίσιο σε ό,τι αφορά το Σχέδιο Εστία, το οποίο σκοπό έχει από τη μια την προστασία της κύριας κατοικίας και από την άλλη τη μετατροπή αρκετών δανείων σε εξυπηρετούμενα.
Τι γίνεται με τους συνεπείς δανειολήπτες;

Κατ' αρχάς, θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι κανένα τέτοιο σχέδιο δεν μπορεί να συμπεριλάβει όλες τις περιπτώσεις, εφόσον υπάρχουν συγκεκριμένα δάνεια με ιδιαιτερότητες. Υπάρχουν όμως κάποια ζητήματα, που χρήζουν συζήτησης.

Βασικό κριτήριο ένταξης στο Σχέδιο είναι τα δάνεια να ήταν μη εξασφαλισμένα μέχρι την 30ή Σεπτεμβρίου 2017. Η προσπάθεια των αρμόδιων φορέων είναι κατανοητή, εφόσον σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει ένα σχέδιο να ενθαρρύνει κάποιον να σταματήσει να αποπληρώνει το δάνειό του.

Από την άλλη, όμως, δημιουργείται και το ακόλουθο ερώτημα: Πώς διαχωρίζεται η περίπτωση δανειολήπτη, ο οποίος μετά το 2013 ζούσε με τα πλέον απαραίτητα, σταμάτησε όλες τις παλιές του συνήθειες (όπως τις διακοπές με την οικογένεια), για να μπορεί να αποπληρώνει το δάνειό του και η περίπτωση ενός άλλου, που συνέχισε τον ίδιο τρόπο ζωής και σταμάτησε να πληρώνει τις δόσεις του; Παραδόξως, ο πρώτος δεν μπορεί να αιτηθεί συμμετοχής στο Εστία, ενώ ο δεύτερος μπορεί και το ποσό του δανεισμού του μειώνεται. Με το συγκεκριμένο παράδειγμα δεν υπονοούμε ότι το Εστία κακώς εφαρμόζεται, αλλά μήπως και ο δανειολήπτης της πρώτης περίπτωσης θα πρέπει να στηριχθεί; Μήπως είναι καιρός να επαναφέρουμε τη φορολογική αφαίρεση τόκων για εξυπηρετούμενα δάνεια κύριας κατοικίας;
Μηχανισμός παρακολούθησης

Ο ορισμός της κύριας κατοικίας θα μπορούσε να αναπροσαρμοστεί - να γίνει παρόμοιος με εκείνον της μόνιμης κατοικίας για σκοπούς ΦΠΑ, όπου ο ιδιοκτήτης πρέπει να διατηρήσει την κατοικία για δέκα χρόνια. Λόγου χάρη, τι θα γίνει στην περίπτωση που το δάνειο απομειωθεί στις 350.000 ευρώ (μικρότερο του ποσού δανείου και της αγοραίας αξίας της κατοικίας με βάση το Σχέδιο) και μετά από ένα χρόνο οι αξίες των ακινήτων ανεβούν και ο δανειολήπτης το πωλήσει 450.000 ευρώ; Ποιος ο μηχανισμός παρακολούθησης μετά την ένταξη στο Σχέδιο;
Οικονομική κρίση και κακοπληρωτές

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι δεν γίνεται κανένας διαχωρισμός των στρατηγικών κακοπληρωτών και των υπόλοιπων δανειοληπτών. Για παράδειγμα, το σχέδιο εφαρμόζεται σε όλους τους δανειολήπτες που είχαν μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ) το 2017, αλλά δεν διαχωρίζει αυτούς που δεν πλήρωσαν ούτε μία δόση με αυτούς που λόγω οικονομικής κρίσης δεν μπορούσαν να καταβάλουν τις δόσεις τους. Ίσως θα έπρεπε να υπάρχει πρόνοια ότι, για να ενταχθεί κάποιος, θα έπρεπε να είχε αποπληρώσει συγκεκριμένο μέρος του δανείου ή η μη αποπληρωμή να οφείλεται στην αλλαγή των δεδομένων του οικογενειακού εισοδήματος λόγω της οικονομικής κρίσης.

Γίνεται επιπλέον συζήτηση ότι με το Σχέδιο καλύπτεται μόνο το ένα τρίτο των δόσεων και ενδεχομένως ο δανειολήπτης να μην μπορεί να καλύψει τις υπόλοιπες δόσεις. Σε τέτοιες περιπτώσεις αναφερόμαστε σε ένα καθαρά μη βιώσιμο δάνειο, το οποίο κακώς δόθηκε από την αρχή και θα πρέπει να προχωρήσουν οι ανάλογες διαδικασίες. Φυσικά μέσα από τα προγράμματα στεγαστικής πολιτικής της Κυβέρνησης θα πρέπει να στηριχθούν οι οικογένειες που έχουν πραγματική ανάγκη.

Όπως γίνεται αντιληπτό, το Σχέδιο Εστία εν μέρει καθιστά το μέρος του Πλαισίου Αφερεγγυότητας που αφορά την κύρια κατοικία ανενεργό και ενδεχομένως θα έπρεπε να υπήρχαν αλλαγές και στη συγκεκριμένη νομοθεσία.
Άτομα με εμπειρίες στον Κρατικό Φορέα

Σημαντικό παράγοντα στην επιτυχία του εγχειρήματος θα αποτελέσει η δομή και η στελέχωση του Κρατικού Φορέα. Σίγουρα θα πρέπει να αποτελείται από άτομα με εμπειρίες στις δανειοδοτήσεις και στην κτηματαγορά, ενώ οι διαδικασίες θα πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο σύντομες, με τη χρήση της ηλεκτρονικής τεχνολογίας. Σημειώνεται ότι για τη δημιουργία του Φορέα θα χρειαστούν νομοθετικές ρυθμίσεις, κάτι που ενδεχομένως να απαιτεί σημαντικό χρονικό διάστημα.
Η επόμενη μέρα για τράπεζες, δάνεια, ακίνητα και οικονομία

Οι αποφάσεις του τελευταίου διαστήματος αποσυμφορίζουν σταδιακά τους ισολογισμούς των τραπεζών από τα ΜΕΔ. Υπήρξαν, και ενδεχομένως σύντομα θα δούμε και νέες περιπτώσεις, σημαντικές συναλλαγές με πωλήσεις δανείων, οι διαδικασίες των εκποιήσεων επιταχύνθηκαν, ενώ σημαντικό εργαλείο αποτελεί και η απαλλαγή από τέλη και φόρους πωλήσεων που το αντίτιμό τους χρησιμοποιείται για αποπληρωμή ΜΕΔ.

Η πορεία της οικονομίας και της κτηματαγοράς διευκόλυνε τη λήψη των συγκεκριμένων αποφάσεων, ενώ με ιδιαίτερο ενδιαφέρον αναμένεται η διαχείριση, στην οποία θα προβούν οι εταιρείες εξαγοράς δανείων.

Οι νέες δανειοδοτήσεις για στεγαστικά δάνεια άρχισαν σιγά-σιγά να αυξάνονται, όμως απαιτούνται πολλά έγγραφα, η καταβολή σημαντικού μέρους της τιμής από τον δανειολήπτη και αποδείξεις για τη δυνατότητα αποπληρωμής. Ακόμη η αγορά είναι μουδιασμένη, ενώ είναι ξεκάθαρο ότι δημιουργούνται δύο τάσεις στην αγορά ακινήτων, αυτή που αφορά τις πολυτελείς επαύλεις και διαμερίσματα σε προνομιούχες περιοχές, και αυτή των πιο μικρών κατοικιών που αφορούν την τοπική αγορά. Την ίδια ώρα φαίνεται να προβληματίζει η σημαντική αύξηση των ενοικίων, κυρίως σε συγκεκριμένες περιοχές.

Καταλήγοντας, θα πρέπει να σημειωθεί η ενίσχυση της αναπτυξιακής πορείας της χώρας. Επιπλέον, η δημιουργία συνθηκών πλήρους απασχόλησης και ενίσχυσης της ποιότητας ζωής των πωλητών θα περιορίσει την ανάγκη για εφαρμογή μέτρων κοινωνικής πολιτικής και συγκεκριμένα σε ό,τι αφορά το θέμα της στέγασης.