Eκποιήσεις, ένα ζήτημα που παραμένει διαχρονικό

Συνεχίζονται γι’ ακόμη ένα χρόνο οι συζητήσεις για τις εκποιήσεις και το νομοθετικό πλαίσιο. Ο λόγος που αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για την κυπριακή κοινωνία πηγάζει από το υψηλό ποσοστό ιδιωτικού χρέους. Μπορεί οι ισολογισμοί των τραπεζικών ιδρυμάτων να έχουν αποσυμφορηθεί σε μεγάλο βαθμό από την πώληση χαρτοφυλακίων δανείων, το πρόβλημα για την κοινωνία όμως παραμένει.

Δυστυχώς, ακόμη να ξεκαθαρίσουν υποθέσεις του παρελθόντος, δηλαδή της περιόδου της αλόγιστης πιστωτικής επέκτασης, όταν τα δάνεια δίνονταν χωρίς να αξιολογείται η δυνατότητα αποπληρωμής του δανειολήπτη, με μόνο και βασικό κριτήριο την αξία της εξασφάλισης. Μια αξία που τότε αναπροσαρμοζόταν για να καλύψει τους τόκους που έμεναν απλήρωτοι και «στοιβάζονταν».

Θεωρητικά, μετά την εφαρμογή των νέων οδηγιών για δανειοδοτήσεις υπήρξε αξιολόγηση των δυνατοτήτων κάθε δανειολήπτη να ανταποκριθεί στις δόσεις του, οπότε δεν αναμένεται σημαντική αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, εκτός κι αν δεν έχει εκτιμηθεί σωστά ο επιτοκιακός κίνδυνος με τις συνεχόμενες αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.

Συνήθως για να υπάρξει λύση σε ένα πρόβλημα είναι καλό να καταγραφούν οι θέσεις όλων και να υπάρξει συγκερασμός απόψεων. Για αρχή θα πρέπει επιτέλους να διευκρινιστεί ποιοι δανειολήπτες θεωρούνται στρατηγικοί κακοπληρωτές και ποιοι όχι. Αν νομικά υπάρχουν κωλύματα για τη δημιουργία μητρώου, αν και το σύστημα Άρτεμις λειτουργεί κανονικά, θα πρέπει να υπάρξει μια διαδικασία συνεννόησης των τραπεζικών ιδρυμάτων και των εταιρειών διαχείρισης.

Η πλειοψηφία συμφωνεί ότι πολλά και σημαντικά ακίνητα, τα οποία για χρόνια βρίσκονταν «παγιδευμένα» στην ιδιοκτησία κάποιων δανειοληπτών, τα οποία αν αξιολογούνταν σωστά, δεν θα έπρεπε ποτέ να πάρουν τέτοια δάνεια, αναπτύχθηκαν και προσέλκυσαν σημαντικό αριθμό επενδύσεων. Οπότε δημιουργήθηκε επιχειρηματική και επενδυτική δραστηριότητα.

Τα τραπεζικά ιδρύματα είναι κερδοσκοπικοί οργανισμοί μεν, έχουν όμως ρόλο να διαδραματίσουν στην κοινωνία. Αυτό δεν σημαίνει για οιονδήποτε λόγο να χαρίζονται στον οποιονδήποτε, όμως θα πρέπει να παρουσιάζεται μια κάποια ευαισθησία σε οικογένειες που φάνηκαν άτυχες, που ήταν αξιοπρεπείς.

Επιπλέον θα πρέπει να αξιολογηθεί τι σημαίνει ευάλωτος και τι όχι. Για παράδειγμα, αν τα εισοδήματά σου έχουν μειωθεί, μια σκέψη είναι να μετακινηθείς σε μια μικρότερη οικία. Φυσικά με την ανιούσα που πήραν οι τιμές των ακινήτων και αυτό είναι ένα ζήτημα. Απ’ εκεί και πέρα είναι και θέμα στεγαστικής πολιτικής της Κυβέρνησης.

Χρειάζεται μελέτη για αλλαγή και διεύρυνση των ζωνών, ανοίγοντας τον χάρτη της Κύπρου. Έτσι αυξάνεται η προσφορά σε ακίνητα, καθώς δεν θα ήταν άσχημο να υπάρξει σταδιακή επαναφορά του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας ώστε να φορολογείται ενδεχόμενη δημιουργία υπεραξίας και να ενισχύονται τα έσοδα για την εφαρμογή μιας πιο ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής.

Επιπλέον, ειδικά στα τραπεζικά ιδρύματα, υπάρχουν αυστηροί κανόνες στον υπολογισμό της αξίας των υποθηκών για σκοπούς προβλέψεων και κεφαλαιακών δεικτών. Μέσα στα μοντέλα υπολογισμού, που υιοθετούνται, λαμβάνεται υπόψη η δυνατότητα εκποίησης από το τραπεζικό ίδρυμα και ο χρόνος που απαιτείται για να ολοκληρωθεί μια ενδεχόμενη τέτοια διαδικασία. Όσο μεγαλύτερος είναι ο χρόνος, τόσο μικρότερη είναι η αξία της υποθήκης.

Ένα από τα σοβαρότερα ζητήματα που δημιουργούν τα προβλήματα στη διαδικασία, είναι η επιβεβαίωση του ύψους του δανείου. Είναι ο κύριος λόγος που μπορεί να μην ολοκληρωθεί μια αναδιάρθρωση ή να οδηγηθεί η υπόθεση στο δικαστήριο.

Σχετικά με το πιο πάνω, δημιουργείται το εξής παράδοξο. Αν ένας δανειολήπτης ήταν σωστός έναντι των υποθηκών (και έδινε ακίνητα για υποθήκευση και εξασφάλιση της αύξησης του δανείου του), είναι πολύ δυσκολότερο να πείσει την τράπεζα ή την εταιρεία διαχείρισης για διαγραφή χρεώσεων. Αυτό διότι ο πιστωτής θεωρεί ότι με την εκποίηση θα πάρει όλο το ποσό που εκκρεμεί σύμφωνα με τα δικά τους βιβλία.

Από την άλλη, αν υπάρχει κάποιος δανειολήπτης του οποίου το υπόλοιπο δανείου δεν εξασφαλίζεται πλήρως από υποθήκες, μπορεί ευκολότερα να πείσει για διαγραφή χρεώσεων. Όπως γίνεται αντιληπτό, αυτό δημιουργεί αντιδράσεις.

Η δημιουργία, όμως, ενός δικαστηρίου θα δώσει τη λύση στην επιβεβαίωση του υπολοίπου του χρέους; Με όλον τον σεβασμό προς τους δικαστές μας, θα έχουν τον χρόνο να αναλύουν μοντέλα χρεώσεων και επιβολής τόκων; Αυτό που φαντάζομαι θα γίνεται, είναι να καλούνται ή να εργοδοτηθούν εμπειρογνώμονες.

Επιπλέον, συγκεντρώνει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, το πώς θα τύχει χειρισμού στο νομοσχέδιο, ο διαχωρισμός των δανειοληπτών, δηλαδή να έχουν τη δυνατότητα προσφυγής δανειολήπτες που έχουν ως υποθήκη την κύρια κατοικία και δάνειο μέχρι ένα ποσό. Παρόλο που θεωρητικά η σκέψη είναι σωστή, δεν προκύπτει δυσμενής διάκριση; Μήπως στο τέλος το δικαστήριο δεν θα μπορέσει να διαδραματίσει τον ρόλο για τον οποίο δημιουργείται (τα πιο πάνω είναι με επιφύλαξη μέχρι να δούμε το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου);

Μια σκέψη είναι να εξετάσουμε πώς λειτουργούν (σίγουρα με τα δικά τoυς προβλήματα) η Ειδική Γραμματεία Ιδιωτικού Χρέους και η πλατφόρμα εξωδικαστικού μηχανισμού.

Λαμβάνοντας υπόψη το πιο πάνω παράδειγμα και το ζήτημα που προκύπτει με την επαλήθευση του χρέους, θα μπορούσαμε να εφαρμόσουμε στην Κύπρο συγκεκριμένα μέτρα. Να προωθηθεί η ενίσχυση του θεσμού του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου και δημιουργία μονάδας διαχείρισης ιδιωτικού χρέους, στην οποία θα συμμετέχουν η Κεντρική Τράπεζα και λειτουργοί του χρηματοοικονομικού επιτρόπου. Η υιοθέτηση ηλεκτρονικής πλατφόρμας είναι επίσης σημαντική, οπότε ενδεχομένως να πρέπει να υπάρχουν προγραμματιστές.

Ο δανειολήπτης ο οποίος αμφισβητεί το ποσό του δανείου θα πρέπει να κάνει αίτηση μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την προγραμματισθείσα εκποίηση, αλλιώς ο μηχανισμός θα θεωρείται ως μέσο καθυστέρησης. Η αίτηση θα πρέπει να γίνει μέσω αδειοδοτημένου συμβούλου αφερεγγυότητας, ο οποίος θα οφείλει να ανεβάζει τους υπολογισμούς του στην πλατφόρμα.

Ο δανειολήπτης πρέπει να δηλώσει όλα τα περιουσιακά στοιχεία του ιδίου και της οικογένειάς του, τα εισοδήματα και τα έξοδά του και να αποδέχεται την ευθύνη ενδεχόμενων ψευδών δηλώσεων, το ενδεχόμενο να γίνει έλεγχος και την απαραίτητη δήλωση όσον αφορά τα προσωπικά δεδομένα. Δεν θα είναι απαραίτητο να έχει τα χαρτιά όπως το «Εστία», εφόσον ο ίδιος και ενδεχομένως ο Σύμβουλος Αφερεγγυότητας θα επιβεβαιώνουν τα στοιχεία. Αν κατά τον μετέπειτα έλεγχο προκύπτει ψευδής δήλωση, τότε η διαδικασία τερματίζεται αμέσως (η καταγραφή δημιουργεί αρχείο, ενώ παρόμοιο ηλεκτρονικό σύστημα μπορεί να χρησιμοποιηθεί και για σκοπούς «πόθεν έσχες»).

Όταν τα δεδομένα του δανείου ανέβουν στην πλατφόρμα τότε θα τρέχει αλγόριθμος που να δίνει το αποτέλεσμα πόσο θα έπρεπε να είναι το υπόλοιπο του δανείου. Αν η διαφορά ξεπερνά το 5%, οι λειτουργοί του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου εξετάζουν τα δεδομένα και καταλήγουν στο τελικό ποσό. Την ίδια στιγμή το τραπεζικό ίδρυμα, εντός μικρού χρονικού διαστήματος, θα πρέπει να δώσει τις δικές του εξηγήσεις εφόσον θα έχει πρόσβαση στην πλατφόρμα.

Όταν τελειώσει η διαδικασία, το ποσό που θα υπολογιστεί θα είναι το ποσό που θα μπορεί να αναδιαρθρωθεί ή να γίνει απαιτητό στην εκποίηση. Τα στοιχεία μπορούν να χρησιμοποιηθούν από την Κεντρική Τράπεζα για σκοπούς ελέγχου του κώδικα αναδιαρθρώσεων. Ενδεχομένως σε κατοπινό στάδιο, να ήταν δυνατή και η εξαγωγή από το ηλεκτρονικό σύστημα πρότασης αναδιάρθρωσης ή κατηγοριοποίησης του δανειολήπτη. Χρειάζεται προσοχή στις προτάσεις αναδιάρθρωσης, εφόσον πρέπει να λαμβάνονται οι οδηγίες της Κεντρικής Τράπεζας που αφορούν στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

Είναι αντιληπτό ότι, οποιοδήποτε από τα δύο μέρη έχει τη δυνατότητα μετέπειτα να προχωρήσει σε προσφυγή στο δικαστήριο, δεν μπορεί να υπάρξει στέρηση τέτοιου δικαιώματος, όμως ενδεχομένως ο υπολογισμός από τον πιο πάνω μηχανισμό να κατατίθεται στο δικαστήριο.

Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω, η εξεύρεση ολιστικής λύσης στο πρόβλημα των εκποιήσεων αποτελεί συγκερασμό θέσεων, οι οποίες θα πρέπει να γίνονται σεβαστές.

Διαβάστε ακόμα: Ξετυλίγουν το κουβάρι και ψάχνουν λύσεις για τις εκποιήσεις